COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-2
ARRÊT
DU 10 NOVEMBRE 2022
N° 2022/734
Rôle N° RG 21/14407 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BIGX5
[B] [C]
C/
[A] [G]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Clémentine PUJOS
Me Isabelle LACOMBE-BRISOU
Décision déférée à la Cour :
Ordonnance de référé rendue par Monsieur le Juge des contentieux de la protection de TOULON en date du 06 Septembre 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 21/01341.
APPELANT
Monsieur [B] [C]
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/11876 du 22/10/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)
né le 1er Juin 1981 à [Localité 5] (MAROC),
demeurant [Adresse 2]
représenté et assisté par Me Clémentine PUJOS, avocat au barreau de TOULON
INTIME
Monsieur [A] [G]
né le 1er Septembre 1959 à [Localité 4],
demeurant [Adresse 3]
représenté et assisté par Me Isabelle LACOMBE-BRISOU de l'AARPI CABINET LACOMBE-BRISOU-CAMUSO, avocat au barreau de TOULON
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COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 03 Octobre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Catherine OUVREL, Présidente, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Mme Catherine OUVREL, Présidente
Mme Sylvie PEREZ, Conseillère
Mme Angélique NETO, Conseillère
Greffier lors des débats : Mme Caroline BURON.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 10 Novembre 2022.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 10 Novembre 2022,
Signé par Mme Catherine OUVREL, Présidente et Mme Caroline BURON, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
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EXPOSÉ DU LITIGE
Selon bail sous seing privé du 20 décembre 2013, monsieur [A] [G] a donné en location à monsieur [B] [C] un logement situé [Adresse 1], à [Localité 6], moyennant un loyer mensuel fixé à 512,79 € lors du renouvellement du 3 janvier 2017, outre 125 € de provision sur charges. Monsieur [J] [Z] s'est porté caution solidaire du bail selon engagement du 20 décembre 2013.
Monsieur [A] [G] a fait délivrer un commandement de payer daté du 3 novembre 2020 visant la clause résolutoire du bail et a mis en demeure monsieur [B] [C] de lui régler la somme de 2 147,34 €. Ce commandement a été dénoncé à la caution.
Par ordonnance réputée contradictoire de référé en date du 6 septembre 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, pôle de proximité, de Toulon a :
constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à la date du 3 janvier 2021,
' ordonné l'expulsion de monsieur [B] [C] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R 411-1 et suivants, R 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
' condamné solidairement monsieur [B] [C] et monsieur [J] [Z] à payer à monsieur [A] [G] à titre provisionnel une indemnité d'occupation de 643,09 € par mois à compter du 28 avril 2021 et jusqu'à libération complète et effective des lieux,
' condamné solidairement monsieur [B] [C] et monsieur [J] [Z] à payer à monsieur [A] [G] la somme de 2 396,85 € à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités impayés jusqu'au 27 avril 2021,
' condamné in solidum monsieur [B] [C] et monsieur [J] [Z] à payer à monsieur [A] [G] la somme de 700 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
' condamné in solidum monsieur [B] [C] et monsieur [J] [Z] aux dépens, en ce compris le coût des deux commandements de payer,
' rejeté les autres demandes.
Selon déclaration reçue au greffe le 12 octobre 2021, monsieur [B] [C] a interjeté appel de cette décision, l'appel portant sur toutes les dispositions de l'ordonnance déférée dûment reprises.
Par dernières conclusions transmises le 18 juillet 2022, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, monsieur [B] [C] demande à la cour qu'elle :
réforme l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a constaté l'acquisition de la clause résolutoire, en ce qu'elle a ordonné son expulsion immédiate, en ce qu'elle l'a condamné solidairement avec monsieur [J] [Z] à payer à monsieur [A] [G] la somme provisionnelle de 2 396,85 € au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au 27 avril 2021, en ce qu'elle l'a condamné solidairement avec monsieur [J] [Z] à payer à monsieur [A] [G] une indemnité d'occupation de 643,49 € à compter du 28 avril 2021, en ce qu'elle l'a condamné in solidum avec monsieur [J] [Z] à payer à monsieur [A] [G] la somme de 700 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens,
Statuant à nouveau :
constate l'imprécision du commandement de payer,
constate l'absence de justification des sommes réclamées,
constate l'absence de régularisation des charges et de communication des résultats antérieurs,
constate l'absence de production d'un décompte par nature de charges,
constate l'absence de production de pièces justificatives,
déclare que les prétentions de monsieur [A] [G] se heurtent à des contestations sérieuses en ce que le décompte annexé au commandement n'est pas valide et en l'absence de régularisation des charges,
déboute monsieur [A] [G] de toutes ses demandes tendant notamment à voir prononcer la résiliation du bail liant les parties et ordonner son expulsion,
En tout état de cause :
lui accorde un délai de paiement sur trois ans à hauteur d'échéances mensuelles de 100 €,
suspende les effets de la clause résolutoire du bail.
Par dernières conclusions transmises le 12 janvier 2022, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, monsieur [A] [G] sollicite de la cour qu'elle :
confirme l'ordonnance entreprise,
déboute monsieur [B] [C] de ses demandes,
constate la résiliation du bail au 3 janvier 2021,
constate qu'en conséquence monsieur [B] [C] est occupant sans droit ni titre du logement et ordonne son expulsion,
condamne solidairement monsieur [B] [C] et monsieur [J] [Z] à lui payer :
- 2 396,85 € de provision à valoir sur les sommes dues selon décompte arrêté au 27 avril 2021,
- une indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle de 643,09 € correspondant au loyer nu (517,09 €) outre le paiement des charges (126 €) à compter du 3 janvier 2021 et jusqu'à libération effective des lieux occupés,
- une somme de 2 700 € à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi par le bailleur,
' condamne monsieur [B] [C] à lui payer la somme de 2 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
' condamne monsieur [B] [C] au paiement des dépens de première instance et d'appel, comprenant le coût des deux commandements de payer, et avec distraction.
L'instruction de l'affaire a été close par ordonnance en date du 19 septembre 2022.
MOTIFS DE LA DÉCISION
La Cour d'appel précise, à titre liminaire, qu'elle n'est pas tenue de statuer sur les demandes de 'constatations', de 'prise d'acte' ou de 'dire et juger' qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques.
En outre, il convient d'observer que monsieur [J] [Z] n'a pas été intimé par monsieur [B] [C] et qu'aucun appel n'a été formé par l'intimé à son encontre, ce dernier n'étant pas partie à l'instance d'appel. Il n'y a donc pas lieu ni de confirmer, ni d'infirmer la décision entreprise à l'endroit de monsieur [J] [Z], et, toute demande de dommages et intérêts présentée contre lui ne peut qu'être déclarée irrecevable.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences
En application des articles 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
En application des articles 1728, 1741 du code civil et 15 I de la loi du 6 juillet 1989, le locataire a pour obligation principale le paiement du loyer. Un manquement grave et répété à cette obligation justifie la résiliation du contrat ou la délivrance d'un congé pour ce motif à l'initiative du bailleur.
L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à l'espèce, tendant à améliorer les rapports locatifs dispose : I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.(...)
III.-A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins deux mois avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic.
En l'occurrence, il résulte des pièces communiquées que les parties sont liées par un bail écrit en date du 20 décembre 2013 dans lequel est insérée une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non-paiement des loyers et charges dans le délai de deux mois à compter de la délivrance d'un commandement de payer.
Par acte délivré le 3 novembre 2020, monsieur [A] [G] a fait commandement à monsieur [B] [C] de payer la somme de 2 147,34 € et a manifesté son intention de se prévaloir de la clause résolutoire précitée. Ce commandement a été dénoncé à la caution le 16 novembre 2020.
Monsieur [B] [C] fait valoir la nullité du commandement de payer, du moins son irrégularité, à raison de la présence d'un report de solde y figurant, dont l'origine est ignorée et rendant le décompte imprécis. L'appelant s'appuie sur un décompte de sommes dues par lui établi le 22 septembre 2021 qui n'est pas le décompte joint au commandement de payer délivré près d'un an avant, soit le 3 novembre 2020. Le décompte produit par le locataire n'est donc pas probant. En revanche, le décompte du 26 octobre 2020, joint au commandement de payer du 3 novembre 2020, comprenant 6 feuillets, ne comporte aucun report de solde. De même, il fait référence au bail signé entre les parties le 20 décembre 2013, l'avenant de 2017 n'étant qu'un renouvellement de celui-ci. De plus, dans ce décompte, le détail précis des sommes réclamées, faisant état d'impayés récurrents depuis 2017, comporte à la fois les loyers et les provisions sur charges.
En conséquence, force est de constater que le commandement de payer du 3 novembre 2020 est parfaitement valable. Or, il est resté infructueux en ce que la somme commandée n'a pas été acquittée dans le délai de deux mois susvisé.
En conséquence, le contrat de bail se trouve résilié depuis le 3 janvier 2021, ce qu'a parfaitement apprécié le premier juge. L'ordonnance entreprise sera confirmée de ce chef.
Sur la provision pour dette locative
Par application de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
En l'occurrence, le commandement de payer est demeuré infructueux dans les deux mois de sa délivrance.
Aucun report non expliqué de dette antérieure n'est mentionné, le décompte initial du 26 octobre 2020 comprenant l'historique entier de la dette locative.
Il n'est justifié d'aucune difficulté quant aux charges dès lors que le bailleur justifie de la régularisation annuelle de celle-ci pour les années concernées, régularisation adressée chaque année au locataire, parfaitement à même de solliciter les justificatifs requis, ce qui n'est pas démontré. Monsieur [A] [G] est donc parfaitement fondé à les intégrer dans le décompte des sommes réclamées, aucune contestation sérieuse n'étant établie de ce chef.
En revanche, à la lecture des derniers décomptes produits, il appert que de nombreux frais de relance, frais précontentieux ou autres honoraires sont réclamés à monsieur [B] [C] alors qu'ils ne peuvent entrer dans la dette locative en référé, constituant à tout le moins des contestations sérieuses dans ce cadre. Ces divers frais doivent donc être déduits du montant provisionnel de la dette locative.
Ainsi, et sur la base du dernier décompte produit en date du 20 juillet 2022, qui tient également compte des versements effectués par monsieur [B] [C] depuis plusieurs mois, il appert que la dette provisionnelle de l'appelant apparaît non sérieusement contestable à hauteur de 854,78 € (1 056,02 € - 201,24 €). L'ordonnance entreprise sera donc réformée de ce chef, notamment au vu de l'évolution du litige.
Sur les délais de paiement
En vertu des dispositions de l'article 24 (V) de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à l'espèce, le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
Par application de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.
La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.
Toute stipulation contraire est réputée non écrite.
Compte tenu du paiement d'une allocation logement par la caisse d'allocations familiales, le loyer résiduel à charge de monsieur [B] [C] s'élève à 300 € par mois.
Il est acquis que, postérieurement à l'ordonnance entreprise, le 22 septembre 2021, monsieur [B] [C] et le mandataire de monsieur [A] [G] ont convenu d'un échéancier pour l'apurement de la dette de l'appelant à hauteur de 200 € par mois, en sus du loyer, sur 13 mois. Certes, monsieur [B] [C] n'est pas parvenu à s'acquitter chaque mois de 500 € mensuels depuis lors. Néanmoins, il a procédé à des versements réguliers permettant de faire diminuer le montant de sa dette locative.
La mauvaise foi de l'appelant n'est pas démontrée.
Monsieur [B] [C] justifie percevoir l'allocation de retour à l'emploi outre des revenus en intérim a hauteur de 330 € par mois, ponctuellement.
Dans ces conditions, il appert que la situation financière de monsieur [B] [C] lui permet de faire face à sa dette locative provisionnelle et que des délais de paiement peuvent lui être accordés, avec suspension des effets de la clause résolutoire. L'ordonnance entreprise sera donc réformée en ce qu'elle a ordonné l'expulsion immédiate de monsieur [B] [C] et en ce qu'elle l'a d'ores et déjà condamné au paiement d'une indemnité d'occupation.
Sur la demande de dommages et intérêts du bailleur
Force est de constater qu'au dispositif de ses conclusions, monsieur [A] [G] sollicite de nouveau le paiement de dommages et intérêts par monsieur [B] [C] à hauteur de 2 700 € à raison du préjudice subi. Or, cette prétention a été écartée par le premier juge et l'intimé ne forme aucune demande d'infirmation de l'ordonnance entreprise.
Dès lors, la confirmation de celle-ci s'impose, également de ce chef.
Sur l'article 700 du Code de procédure civile et les dépens
Il convient de confirmer l'ordonnance entreprise quant à la répartition des dépens et au titre des frais irrépétibles, les impayés locatifs avérés ayant conduit le bailleur à engager une telle action.
En cause d'appel, les dépens resteront à la charge de monsieur [B] [C] qui succombe en sa demande principale tendant au rejet de la mise en oeuvre de la clause résolutoire du bail. En revanche, l'équité commande de ne pas faire de nouveau application, en cause d'appel, des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Infirme l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a ordonné l'expulsion immédiate de monsieur [B] [C], en ce qu'elle a condamné monsieur [B] [C] à payer à monsieur [A] [G] la somme de 2 396,85 € à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités impayés au 27 avril 2021, et en ce qu'elle a fixé une indemnité d'occupation dès le 28 avril 2021,
Confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses autres dispositions non contraires soumises à la cour,
Statuant à nouveau et y ajoutant :
Déclare irrecevable toute demande de dommages et intérêts contre monsieur [J] [Z], non partie à l'instance d'appel,
Suspend les effets de la clause résolutoire du bail et dit que cette clause sera réputée n'avoir jamais joué si l'échéancier accordé ci-après est respecté,
Condamne monsieur [B] [C] à verser à monsieur [A] [G] la somme de 854,78 € à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 20 juillet 2022,
Autorise monsieur [B] [C] à se libérer du paiement de la dette admise à hauteur de 854,78 € en 20 mensualités de 42 € chacune, en sus du paiement du loyer courant, avec paiement du solde à l'échéance,
Dit qu'à défaut de paiement d'une seule échéance ou d'un terme de loyer courant à son échéance :
- la totalité de la dette redeviendra immédiatement exigible,
- la clause résolutoire reprendra ses effets,
- il pourra être procédé, à défaut de départ volontaire ou de meilleur accord entre les parties, à l'expulsion de monsieur [B] [C] et de tous occupants des lieux loués situés [Adresse 2], avec l'assistance de la force publique si besoin est,
- il sera procédé, conformément à l'article L 433-1 du code des procédures civiles d'exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais de la personne expulsée, en un lieu désigné par celle-ci, et qu'à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer,
Dit n'y avoir lieu à faire application de l'article 700 du code de procédure civile,
Déboute monsieur [A] [G] de sa demande à ce titre,
Condamne monsieur [B] [C] au paiement des dépens, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
La greffière La présidente