COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 72C
14e chambre
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 10 NOVEMBRE 2022
N° RG 22/01472 - N° Portalis DBV3-V-B7G-VBYJ
AFFAIRE :
S.C.I. SCI DALTONS
C/
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE SIS [Adresse 1]
Décision déférée à la cour : Ordonnance rendu le 18 Février 2022 par le Président du TJ de NANTERRE
N° RG : 21/01843
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le : 18.22.2022
à :
Me Ibrahim CEKICI, avocat au barreau de PARIS
Me Emmanuel MOREAU, avocat au barreau de VERSAILLES
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE DIX NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT DEUX,
La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
S.C.I. DALTONS
prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège
[Adresse 3]
[Localité 4]
Représentant : Me Ibrahim CEKICI de la SELAS OZ & IZ, Postulant, avocat au barreau de PARIS
APPELANTE
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE SIS [Adresse 1]
prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège
[Adresse 2]
[Localité 5]
Représentant : Me Emmanuel MOREAU de la SCP MOREAU E. & ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : C 147 - N° du dossier 20228910
Assisté de Me Blaise GUICHON, avocat plaidant au barreau de Paris
INTIMEE
Composition de la cour :
L'affaire a été débattue à l'audience publique du 28 Septembre 2022, Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, conseiller ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :
Madame Nicolette GUILLAUME, Président,
Madame Marina IGELMAN, Conseiller,
Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller,
qui en ont délibéré,
Greffier, lors des débats : Mme Elisabeth TODINI
EXPOSÉ DU LITIGE
La société civile immobilière Daltons est propriétaire d'un local dans un immeuble en copropriété situé [Adresse 1] (92).
Au mois de juillet 2020, la société Daltons a fait procéder à des travaux affectant les fenêtres et la porte de son bien.
Par acte d'huissier de justice délivré le 28 juin 2020, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble a fait assigner en référé la société Daltons aux fins d'obtenir principalement qu'il lui soit ordonné de rétablir les fenêtres et la porte de son bien dans leur état antérieur aux travaux litigieux sous astreinte.
Par ordonnance contradictoire rendue le 18 février 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre a :
- rejeté la demande d'annulation de l'assignation présentée par la société Daltons,
- dit n'y avoir lieu à écarter des débats les conclusions et pièces présentées par la société Daltons,
- dit n'y avoir lieu à médiation,
- dit n'y avoir lieu à expertise,
- enjoint à la société Daltons de procéder, dans le délai de trois mois à compter de la signification de l'ordonnance et sous astreinte de cinquante euros par jour de retard, à la remise dans son état antérieur aux travaux de juillet 2020 de la façade du local dont elle est propriétaire [Adresse 1],
- mis à la charge de la société Daltons la somme de 1 500 euros à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- débouté la société Daltons de 1'ensemble de ses demandes,
- mis à la charge de la société Daltons les entiers dépens de 1'instance.
Par déclaration reçue au greffe le 13 mars 2022, la société Daltons a interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition, à l'exception de ce qu'elle a dit n'y avoir lieu a écarter des débats les conclusions et pièces présentées par elle.
Dans ses dernières conclusions déposées le 19 septembre 2022 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Daltons demande à la cour, au visa des articles 4, 54, 56, 789, 834 et 835 du code de procédure civile et 2 et 3 de la loi du 6 juillet 1965, de :
- la déclarer recevable en son appel et bien fondée en ses demandes, fins et conclusions dirigées à l'encontre du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] ;
- infirmer l'ordonnance rendue le 18 février 2022 par le tribunal judiciaire de Nanterre en ce qu'il a :
- rejeté la demande d'annulation de l'assignation présentée par la société Daltons,
- dit n'y avoir lieu a écarter des débats les conclusions et pièces présentées par la société Daltons,
- dit n'y avoir lieu à médiation,
- dit n'y avoir lieu à expertise,
- lui a enjoint de procéder, dans le délai de trois mois à compter de la signification de la présente ordonnance et sous astreinte de cinquante euros par jour de retard, à la remise dans son état antérieur aux travaux de juillet 2020 de la façade du local dont elle est propriétaire [Adresse 1],
- mis à sa charge la somme de 1 500 euros à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 1] en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- l'a déboutée de 1'ensemble de ses demandes,
- mis à sa charge les entiers dépens de 1'instance,
- débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes, fins et conclusions dirigées à son encontre ;
statuant à nouveau,
in limine litis,
1) Sur les prétentions « dire » et « constater »,
- juger que les demandes ne constituent pas des prétentions susceptibles d'entraîner des conséquences juridiques au sens de l'article 4 du code de procédure civile ;
- infirmer l'ordonnance du 18 février 2022 dont appel ;
2) Sur la nullité de l'assignation,
- juger que le syndicat des copropriétaires a conjointement invoqué les articles 834 et 835 du code de procédure civile alors que ces deux fondements juridiques ne peuvent être invoqués simultanément et que leurs régimes juridiques sont totalement différents ;
par conséquent,
- prononcer la nullité de l'assignation délivrée les 24 et 28 juin 2021 par le syndicat des copropriétaires ;
3) Sur l'incompétence du juge des référés,
- juger que les parties sont opposées dans une procédure au fond et que le juge de la mise en état était saisi bien avant le juge des référés ;
par conséquent,
- juger que le juge des référés était incompétent pour se prononcer sur la procédure initiée par le syndicat des copropriétaires devant le juge des référés ;
à titre subsidiaire sur le fond,
- infirmer l'ordonnance du 18 février 2022 du tribunal judiciaire de Nanterre en ce qu'il l'a condamnée à remettre à l'état antérieur les fenêtres et la porte d'entrée ;
statuant à nouveau,
- juger que le syndicat des copropriétaires n'apporte aucune preuve d'un trouble manifestement illicite provoqué par elle ;
- juger que le juge des référés ne pouvait pas la condamner à la remise à l'état antérieur des fenêtres et la porte d'entrée de son appartement ;
- débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes fondées sur l'article 835 du code de procédure civile ;
en tant que de besoin,
- ordonner une mesure de médiation entre les parties ;
si la cour de céans estime qu'il n'y a pas lieu à prononcer une mesure de médiation,
- ordonner une mesure d'expertise judiciaire ;
- désigner M. [I] [T] en qualité d'expert judiciaire aux frais avancés du syndicat des copropriétaires, ayant pour mission de dire :
- si les travaux de la SCI Daltons ont consisté à l'élargissement ou non des tableaux de fenêtres et de la porte d'entrée ;
- si lesdits travaux ont causé des désordres ;
- si le remplacement de la porte d'entrée et des fenêtres est conforme aux règles de l'art ;
- si les menuiseries extérieures sont des parties privatives ;
si, par extraordinaire, la cour n'infirmait pas l'ordonnance déférée, et qu'elle n'ordonnait pas la médiation et l'expertise judiciaire, il lui est cependant demandé de :
- ordonner au syndicat des copropriétaires, et ce, sous astreinte de 50 euros par jour de retard, de communiquer un descriptif des travaux à réaliser sur les parties communes conformément aux normes en vigueur, y compris les DTU et les règles de l'art. Ce descriptif devra également respecter le règlement de copropriété notamment l'esthétisme du bâtiment sachant que les menuiseries extérieures sont des parties privatives ;
en tout état de cause,
- condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 10 000 euros pour procédure abusive ;
- condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 7 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens.
Dans ses dernières conclusions déposées le 26 septembre 2022 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] représenté par son syndic le Cabinet Jourdan demande à la cour, au visa des articles de la loi du 10 juillet 1965 et 834 et 835 du code de procédure civile, de :
- débouter la société Daltons de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions ;
- confirmer l'ordonnance rendue par le tribunal judiciaire de Nanterre en date du 18 février 2022 ;
- condamner la société Daltons à lui verser la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner la société Daltons aux entiers dépens dont distraction sera ordonnée au profit la SCP Moreau & Associés au titre de l'article 699 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 28 septembre 2022.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la demande in limine litis au titre des demandes de 'constater' et 'dire et juger'
La société Daltons affirme que le syndicat des copropriétaires a méconnu les dispositions des articles 4, 54 et 6 du code de procédure civile en ne formant, dans son assignation, que des demandes de 'dire et juger' ou 'constater' qui ne constituent pas des prétentions mais des moyens, et ne pouvaient donc servir de base à une condamnation par le premier juge.
Le syndicat des copropriétaires expose qu'en réalité, son dispositif contenait des demandes d''ordonner' des travaux.
Il soutient qu'en tout état de cause, ces formulations ne sont pas de nature à entraîner la nullité de l'assignation.
Sur ce,
Ainsi que l'indique le syndicat des copropriétaires, l'assignation du 28 juin 2021 devant le tribunal judiciaire de Nanterre comportait dans son dispositif, après trois 'demandes' de 'dire', 'dire et juger' et 'constater', deux demandes d''ordonner' la remise en état du lot et rétablir les ouvertures des fenêtres et de la porte en façade telles qu'elles existaient préalablement aux travaux d'agrandissement. Aucune irrégularité ne peut donc être relevée à ce titre puisque des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile sont bien formulées.
Sur la demande in limine litis de nullité de l'assignation
La société civile immobilière Daltons soutient qu'il n'est pas permis d'invoquer cumulativement les articles 834 et 835 du code de procédure civile et affirme que le premier juge aurait dû prononcer la nullité de l'assignation dont les fondements juridiques sont contradictoires.
Le syndicat des copropriétaires affirme que la réalisation de travaux en l'absence d'une autorisation préalable de l'assemblée générale constitue un trouble manifestement illicite et que ce fondement était clairement précisé dans l'assignation. Il indique pouvoir invoquer librement plusieurs textes au soutien de sa demande.
Sur ce,
Si le dispositif de l'assignation du 28 juin 2021 vise les articles 834 et 835 du code de procédure civile, il est expressément indiqué que l'action du syndicat des copropriétaires se fonde sur l'existence d'un trouble manifestement illicite et la société Daltons se trouvait donc en mesure de connaître précisément les demandes formées à son encontre ainsi que leur fondement.
Aucune nullité n'est donc encourue de ce chef et l'ordonnance déférée sera confirmée à ce titre.
Sur l'incompétence du juge des référés
Se fondant sur l'article 789 du code de procédure civile, la société Daltons soutient qu'à compter de la désignation du juge de la mise en état, le juge des référés est incompétent.
Elle fait valoir que deux instances au fond sont pendantes devant le tribunal judiciaire de Nanterre : une affaire 19/08924 à la suite du dépôt d'un rapport d'expertise et une procédure de nullité d'assemblée générale 20/00173.
Le syndicat des copropriétaires expose en réponse que l'instance au fond est relative à l'indemnisation d'un dégât des eaux datant de 2018 et qu'elle a donc un objet totalement distinct.
Il fait valoir que la procédure de nullité de l'assemblée générale du 18 octobre 2019 a été introduite antérieurement aux travaux relatifs aux menuiseries extérieures et ne concerne pas le même objet.
Sur ce,
L'article 789 du code de procédure civile dispose que : 'lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :
1° Statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l'article 47 et les incidents mettant fin à l'instance ;
Les parties ne sont plus recevables à soulever ces exceptions et incidents ultérieurement à moins qu'ils ne surviennent ou soient révélés postérieurement au dessaisissement du juge ;
2° Allouer une provision pour le procès ;
3° Accorder une provision au créancier lorsque l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable. Le juge de la mise en état peut subordonner l'exécution de sa décision à la constitution d'une garantie dans les conditions prévues aux articles 514-5,517 et 518 à 522 ;
4° Ordonner toutes autres mesures provisoires, même conservatoires, à l'exception des saisies conservatoires et des hypothèques et nantissements provisoires, ainsi que modifier ou compléter, en cas de survenance d'un fait nouveau, les mesures qui auraient déjà été ordonnées ;
5° Ordonner, même d'office, toute mesure d'instruction ;
6° Statuer sur les fins de non-recevoir'.
Il convient cependant de constater que cet article ne concerne que les mesures provisoires et conservatoires, à l'exception des mesures de remise en état telles que demandées en l'espèce par le syndicat des copropriétaires.
Au surplus, les deux instances engagées antérieurement devant le tribunal judiciaire de Nanterre concernant les mêmes parties n'ont pas les mêmes fins que celles en litige, et le juge de la mise en état n'avait donc pas le pouvoir d'ordonner les travaux demandés.
C'est donc à juste titre que le premier juge a déclaré recevable la demande formée devant lui par le syndicat des copropriétaires.
Sur la demande de travaux sous astreinte
La société Daltons expose avoir acquis en 2017 un studio en rez-de-chaussée de l'immeuble, comportant une porte d'entrée et deux fenêtres.
Elle affirme que l'assemblée générale des copropriétaires du 16 octobre 2003 avait accordé à l'ancien propriétaire l'autorisation de rouvrir la fenêtre de la cuisine à la taille précédente et expose n'avoir donc fait qu'exercer cette prérogative.
Elle soutient que les menuiseries extérieures constituent des parties privatives et qu'elles ont été posées selon les règles de l'art.
L'appelante fait valoir que les infiltrations en provenance de l'appartement du dessus appartenant à M. [F] ont endommagé les fenêtres et la porte de son studio, ce qui a été reconnu par un expert judiciaire, mais qu'elle n'a pu obtenir de l'assemblée générale en 2019 l'autorisation de procéder au remplacement des menuiseries de fenêtres préconisé par l'expert, notamment en raison de l'obstruction fautive de M. [F], copropriétaire majoritaire.
Elle affirme avoir bénéficié d'une autorisation tacite de la mairie de [Localité 6] de non-opposition à la déclaration préalable de travaux lorsqu'elle a procédé au changement des menuiseries conforme aux règles de l'art et à la pose des autres fenêtres de la copropriété.
La société Daltons expose qu'à la suite de recours gracieux exercés les 7 et 8 septembre 2020 par ses voisins M. [F] et M. et Mme [Y], elle a dû saisir le tribunal administratif de Cergy Pontoise et que l'instance est pendante.
Elle fait valoir que la mairie de [Localité 6] a diligenté une enquête puis introduit des procédures contentieuses contre M. [F] et M. et Mme [Y] qui ont réalisé des ouvrages sans autorisation en violation des règles d'urbanisme et des droits de leurs voisins.
Elle soutient bénéficier d'une déclaration préalable accordée par la mairie le 22 juillet 2022.
Arguant du caractère non contradictoire des constats d'huissier des 6 mars 2018 et 4 novembre 2021, du fait que M. [F] seul s'est adressé à l'huissier et que celui-ci a effectué des mesures approximatives, la société Daltons en déduit que ces éléments sont sans valeur probante.
Elle indique que le syndicat des copropriétaires se fonde sur des cotes concernant des parties différentes de la fenêtre du séjour (ouvrant et tableau) et aboutit donc à un résultat erroné quant à l'agrandissement de cette fenêtre, qu'elle conteste.
Reconnaissant avoir agrandi la fenêtre de la cuisine, la société Daltons affirme qu'elle y était autorisée par la décision de l'assemblée générale du 16 octobre 2003 mais elle soutient que la façade n'a pas été touchée, le tableau de la fenêtre n'ayant pas été modifié.
Concernant la porte d'entrée, l'appelante indique que celle existant avant les travaux était une porte de chantier recouverte d'une tôle et affirme qu'il ne peut lui être sérieusement demandé de remettre une telle porte alors que celle-ci ne serait conforme ni à la réglementation ni au règlement de copropriété.
Rappelant que les fenêtres et menuiseries sont des parties privatives, la société Daltons indique qu'elle ne devait demander aucune autorisation de l'assemblée générale de la copropriété et que les travaux qu'elle a réalisés étaient privatifs.
Elle soutient que le fait de remettre en état les menuiseries extérieures déposées reviendrait à installer à nouveau des matériaux dégradés et des fenêtres posées côté extérieur de la façade en violation des règles du règlement de copropriété.
L'appelante indique que le syndicat des copropriétaires l'a empêchée de réaliser les travaux ordonnés par le premier juge en faisant procéder au piochage de la façade du bâtiment D uniquement sur sa partie et en refusant de répondre à ses demandes de communication des mesures, démontrant par là-même que l'état antérieur des menuiseries n'est en réalité pas connu.
Elle expose que, même si l'ordonnance devait être confirmée, la remise en état antérieur ne serait possible qu'après la reprise de la façade et il devrait lui être fourni un descriptif des travaux à réaliser.
Elle conclut subsidiairement à l'organisation d'une médiation ou d'une expertise.
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] expose en réponse que le local appartenant à la société Daltons fait l'objet d'un arrêté préfectoral interdisant son habitation depuis 2009, notamment pour absence d'éclairage naturel suffisant.
Il indique que la société Daltons a sollicité à 4 reprises l'autorisation de la mairie de [Localité 6] de réaliser des travaux d'agrandissement de ses fenêtres, qui lui ont toutes été refusées.
Il fait valoir que, même si la décision de non-opposition tacite de la mairie du 11 juillet 2020 avait perduré, ce qui n'a pas été le cas puisque la non-opposition a été retirée et notifiée à l'appelante le 14 août 2020, la société Daltons aurait dû en tout état de cause présenter un certificat de non-opposition avant le début de ses travaux et procéder à un affichage, ce qu'elle n'a pas fait.
L'intimé affirme que, lors du changement de ses fenêtres et de sa porte, la société Daltons a augmenté les dimensions de ses ouvrants et que ces travaux doivent donc être déclarés illégaux dès lors que l'assemblée générale des copropriétaires a refusé le 18 octobre 2019 la demande de la société Daltons d'être autorisée à remplacer les menuiseries extérieures.
Il indique que le procès-verbal d'assemblée générale du 16 octobre 2003 n'indique pas les dimensions antérieures de la fenêtre et qu'en tout état de cause, l'autorisation ne concerne qu'une seule fenêtre et non deux.
Faisant valoir qu'il n'est pas impératif qu'un constat d'huissier soit réalisé contradictoirement, le syndicat des copropriétaires expose que les mesures sont explicites et que les deux constats de 2018 et 2021 suffisent à démontrer l'existence d'un agrandissement des ouvertures et la création de jours de souffrance.
L'intimé soutient que le mur de façade est une partie commune et que les travaux affectant l'aspect extérieur de l'immeuble ne peuvent être entrepris sans l'autorisation préalable de l'assemblée générale.
Il affirme que c'est la société Daltons qui a décidé unilatéralement de faire tomber l'enduit de la façade du bâtiment D, que les travaux de ravalement ont été inscrits à l'ordre du jour de l'assemblée générale et que l'appelante est responsable de son propre préjudice.
Il fait valoir que, pour ne pas causer de dégâts, la remise en état des ouvertures par la société Daltons doit intervenir avant le ravalement de l'immeuble.
Arguant des méthodes déloyales de la société Daltons qui tenterait de faire régulariser des travaux illégaux dont elle a pris seule l'initiative, le syndicat des copropriétaires conclut à la nécessité de condamner l'appelante à remettre les lieux dans leur état antérieur, à savoir l'état constaté dans le constat d'huissier du 6 mars 2018.
Sur ce,
Selon l'alinéa 1er de l'article 835 du code de procédure civile : 'Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite'.
Le trouble manifestement illicite est caractérisé par 'toute perturbation résultant d'un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit' qu'il incombe à celui qui s'en prétend victime de démontrer.
Il peut notamment résulter d'une atteinte à la propriété ou d'une violation des règles légales définissant les règles de la copropriété et il appartient au syndicat des copropriétaires de démontrer son existence.
Le règlement de copropriété comporte la clause suivante :
' article 7 consistance des parties communes :
(...) Les choses et parties communes aux seuls propriétaires de lots situés dans un même bâtiment ou de copropriété restreinte par bâtiment et qui leur appartiendront dans les proportions ci-dessus indiquées comprendront :
Les fondations, les gros murs (de façade, pignons en tenant compte des mitoyennetés et refend) en un mot tous les mus et éléments constituant l'ossature de chaque bâtiment, mais non les enduits et revêtements à l'intérieur de chaque lot. (...)
Les murs et cloisons séparant les parties communes des parties privées (mais non les portes donnant accès à chaque partie privée ) (...)
Les ornements extérieurs des façades y compris les balcons et leur revêtement, les balustres et les balustrades, appuis de balcons et fenêtres ( à l'exception des fenêtres elles-mêmes, persiennes, volets, stores et jalousies).'
Il en ressort donc que la porte d'accès dans le local de la société Daltons ainsi que les fenêtres sont des parties privatives. A l'inverse, les murs de façade sont des parties communes.
L'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que : 'ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :(...)
b) L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci'.
La société Daltons verse aux débats un procès-verbal d'assemblée générale du jeudi 16 octobre 2003 qui autorise le précédent propriétaire du local litigieux à 'rouvrir la fenêtre du lot n°18 à la taille précédente'.
Par la suite, l'assemblée générale des copropriétaires a rejeté le 18 octobre 2019 la demande de remplacement des menuiseries extérieures formée par la société Daltons.
Si ces deux résolutions sont partiellement contradictoires, il convient cependant de dire que le fait pour la société Daltons de procéder au changement d'une fenêtre, dont il n'est pas contesté qu'il s'agit de celle accolée à la porte qui était mentionnée dans le procès-verbal d'assemblée générale du 16 octobre 2003, ne constitue pas une violation évidente de la règle de droit, compte tenu de l'autorisation préalablement accordée.
Aucun élément ne permettant de connaître la 'taille précédente' de la fenêtre visée dans le procès-verbal d'assemblée générale de 2003, il n'est pas possible de déterminer si la société Daltons, en procédant à la pose d'une fenêtre plus grande en juillet 2020, s'est conformée ou non à la résolution susmentionnée et aucun trouble manifestement illicite n'est davantage caractérisé avec l'évidence requise en référé de ce fait. L'ordonnance déférée sera infirmée de ce chef.
Concernant le changement de la porte et de l'autre fenêtre de son local, la société Daltons ne conteste pas n'avoir obtenu aucune autorisation pour y procéder et elle est donc susceptible d'avoir commis une violation évidente de la règle de droit en effectuant ces travaux, peu important qu'elle ait, ou non, bénéficié d'une autorisation administrative pour ce faire ou que ces menuiseries aient été endommagées par un dégât des eaux dont M. [F] était responsable.
S'agissant d'un remplacement d'huisseries privatives, il appartient cependant au syndicat des copropriétaires de démontrer que les travaux ont modifié le mur de façade (partie commune) ou affecté l'aspect extérieur de l'immeuble pour démontrer que la société Daltons devait obtenir l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires pour y procéder.
Le syndicat des copropriétaires verse aux débats pour ce faire un constat d'huissier daté du 6 mars 2018 qui indique notamment :
' porte : il s'agit d'un vantail en zinc dépourvu de quincaillerie.
Dont les dimensions sont les suivantes : 78 cm de large et 187 cm de haut avec existence d'une demi-marche d'une hauteur de 4 cm.
Fenêtre droite : la hauteur est mesurée de l'encadrement haut jusqu'à l'appui de la fenêtre et la largueur jusqu'au montant bois du châssis :
Ouvrant : largeur 63 cm hauteur 71 cm
vitrage : 46, 5 cm sur 58, 5 cm'.
Le procès-verbal de constat d'huissier établi le 4 novembre 2021 fait apparaître quant à lui que :
'Deuxième ouverture : je constate la présence d'une porte encadrement en bois avec un vitrage. Pour le tableau de la fenêtre et de l'encadrement, je relève une dimension d'environ 78 cm de largeur et 105 cm de hauteur. Pour le vitrage les dimensions sont d'environ 57 cm de largueur et 77 cm de hauteur.
En partie basse, je constate que la porte est en réalité positionnée à environ 20 cm de la margelle.
Troisième ouverture :
je constate la présence d'une ouverture en bois sans poignée avec deux vitrages.
Pour le tableau de la fenêtre et de l'encadrement, je relève une dimension d'environ 70 cm de largeur et 171 cm de hauteur.
Pour le vitrage du haut, les dimensions sont d'environ 56 cm de largeur et 56, 5 cm de hauteur.
Pour le vitrage du bas, les dimensions sont d'environ 63 cm de largeur et 85, 5 cm de hauteur.'
La comparaison entre ces deux documents permet de constater que, s'agissant de la porte, les dimensions sont similaires entre le relevé de 2018 (187 cm de hauteur et 78 cm de largeur) et celui de 2021 (105+77 = 182 cm de hauteur de 78 cm de largeur). Il n'est donc pas démontré que le mur de façade ait été modifié lors du remplacement de la porte.
La porte qualifiée de 'vantail en zinc dépourvu de quincaillerie' n'a pas été photographiée par l'huissier et il apparaît matériellement impossible d'ordonner la remise en état antérieur d'une porte dont l'ancien aspect n'est pas connu, toute exécution forcée de la décision étant impraticable. L'ordonnance attaquée sera donc infirmée de ce chef.
Pour la troisième ouverture, il n'est pas démontré que la taille globale de l'ouverture a été agrandie en largeur puisque les deux constats d'huissier n'utilisent pas le même vocabulaire : le premier mentionnait un ouvrant de 63 cm de largeur 'jusqu'au montant bois du châssis', tandis qu'en 2021, le 'tableau de la fenêtre et de l'encadrement' est mesuré à 70 cm.
La hauteur du vitrage de la nouvelle fenêtre est quasiment identique au vitrage précédent : 58, 5 cm en 2018 et 56, 5 cm en 2021.
Cependant, il apparaît que la société Daltons a remplacé le mur sous la fenêtre par un jour de souffrance.
Celle-ci affirme avoir dû y procéder parce que l'ancienne allège de la fenêtre, en maçonnerie légère, n'était pas conforme aux DTU. Aucun élément technique versé aux débats n'étaye cependant ces allégations, qui n'étaient pas, en tout état de cause, de nature à exonérer la société Daltons de son obligation de solliciter l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires.
Cette modification de l'aspect extérieur de l'immeuble sans autorisation constitue un trouble manifestement illicite et il convient en conséquence d'ordonner à la société Daltons de remettre la fenêtre litigieuse dans son état antérieur.
Au regard des éléments susmentionnés et des incertitudes existant concernant les mesures de la partie haute, il y a lieu de dire que cette remise en état consistera en la suppression du jour de souffrance et son remplacement par une allège en maçonnerie.
Cette modification devra avoir lieu dans un délai de 45 jours à compter de la signification du présent arrêt, sous astreinte ainsi qu'il sera précisé au dispositif, et avant le ravalement de l'immeuble, aucun élément technique ne démontrant que ces travaux ne pourraient avoir lieu tant que le ravalement de la façade n'est pas intervenu.
Sur les demandes accessoires
L'ordonnance sera confirmée en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance dès lors que la procédure initiée par le syndicat des copropriétaires était partiellement justifiée.
Eu égard à la teneur du présent arrêt, chaque partie succombant partiellement en appel, chacune conservera la charge des dépens d'appel qu'elle a engagés.
En équité, il n'y a pas lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La Cour, statuant par arrêt contradictoire,
Déclare recevable la demande formée en référé par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] représenté par son syndic le Cabinet Jourdan ;
Confirme l'ordonnance entreprise sauf en ce qu'elle a enjoint à la société Daltons de procéder, dans le délai de trois mois à compter de la signification de l'ordonnance et sous astreinte de cinquante euros par jour de retard, à la remise dans son état antérieur aux travaux de juillet 2020 de la façade du local dont elle est propriétaire [Adresse 1] (92) ;
Statuant à nouveau de ce chef et y ajoutant ;
Enjoint à la société Daltons à supprimer le jour de souffrance de la fenêtre de droite et à le remplacer par une allège en maçonnerie, sur la façade du local dont elle est propriétaire [Adresse 1] (92), dans un délai de 45 jours à compter de la signification du présent arrêt, sous astreinte de 15 euros par jour de retard passé ce délai ;
Dit que l'astreinte courra pendant trois mois ;
Rejette le surplus des demandes ;
Dit n'y avoir lieu à faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Dit que chaque partie conservera la charge des dépens d'appel qu'elle a engagés.
Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Nicolette GUILLAUME, Présidente et par Madame Elisabeth TODINI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le Greffier, La Présidente,