COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 78A
16e chambre
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 10 NOVEMBRE 2022
N° RG 22/05297 - N° Portalis DBV3-V-B7G-VL5E
AFFAIRE :
[P] [Z]
C/
S.C.I. PLACEMENT LAMDA
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 21 Juin 2022 par le Juge de l'exécution de PONTOISE
N° RG : 20/00232
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le : 10.11.2022
à :
Me Emmanuelle BOQUET de la SCP BOQUET/NICLET-LAGEAT, avocat au barreau de VAL D'OISE
Me Katy CISSE de la SCP FEDARC, avocat au barreau de VAL D'OISE
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE DIX NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT DEUX,
La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
Monsieur [P] [Z]
né le [Date naissance 2] 1979 au Sri Lanka
de nationalité Sri Lankaise
[Adresse 1]
[Localité 5]
Représentant : Me Emmanuelle BOQUET de la SCP BOQUET/NICLET-LAGEAT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 155 - N° du dossier 22.00216
APPELANT
S.C.I. PLACEMENT LAMDA
N° Siret : 403 291 412 (RCS Paris)
[Adresse 3]
[Localité 4]
Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
Représentant : Me Katy CISSE de la SCP FEDARC, Postulant, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 10 - N° du dossier 2201651 - Représentant : Me Dov GHNASSIA de la SELEURL DOV GHNASSIA AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0431, substitué par Me Paul PANCHOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G 0431
INTIMÉE
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 05 Octobre 2022 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Caroline DERYCKERE, Conseiller faisant fonction de Président chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Caroline DERYCKERE, Conseiller faisant fonction de Président,
Madame Sylvie NEROT, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juriditionnelles,
Madame Florence MICHON, Conseiller,
Greffier, lors des débats : Mme Mélanie RIBEIRO,
EXPOSÉ DU LITIGE
La SCI de placement Lamda poursuit le recouvrement de sa créance en vertu d'un acte de bail commercial notarié du 21 septembre 2016, par la saisie immobilière du bien de l'une des cautions solidaires de sa locataire la SARL Preethi and Co (exploitant d'un fonds de commerce d'alimentation générale), à savoir M [P] [Z], conjoint de la gérante de la SARL à l'époque du cautionnement, et également caution solidaire. La bailleresse avait au préalable fait inscrire une hypothèque judiciaire provisoire sur le bien de la caution. La saisie a été initiée par commandement du 13 août 2020 publié au service de la publicité foncière de [Localité 7] 2 le 22 septembre 2020 Volume 2020 S n°85.
Statuant sur la demande d'orientation de la procédure de saisie immobilière , le juge de l'exécution de Pontoise par jugement contradictoire du 21 juin 2022 a :
Mentionné que le montant retenu pour la créance de la SCI de placement Lamda est de :
44.624,76 € selon décompte arrêté au 7 novembre 2019, avec intérêts au taux légal majoré de 10 points à compter de la date d'exigibilité de la facture à payer ;
1376,34 € au titre des voies d'exécution engagées par la SCI ;
1€ au titre de la clause pénale ;
2880 € au titre de la remise en état des locaux donnés à bail ;
Ordonné la compensation avec le dépôt de garantie de 4800€ qui viendra en déduction du montant de l'arriéré locatif ;
Débouté M [Z] du surplus de ses prétentions et contestations incidentes ;
Ordonné la vente aux enchères publiques des biens et droits immobiliers visés au commandement de payer valant-saisie immobilière ;
Dit que la vente aura lieu à l'audience du mardi 18 octobre 2022 à 14h00, en salle 11 du tribunal judiciaire de Pontoise, sur la mise à prix fixée au cahier des conditions de vente ;
[fixé les modalités et conditions préalables à la vente par adjudication] ;
Dit que le jugement sera mentionné en marge de la publication du commandement de payer valant saisie immobilière en date du 13 août 2020, publié le 22 septembre 2020 volume 2020 S n° 85 au service de la publicité foncière de [Localité 7] 2 ;
Dit que les dépens seront compris dans les frais de vente taxés préalablement à l'audience adjudication et payés par l'adjudicataire en sus du prix ;
condamné M [Z] à payer à la SCI de placement Lamda une somme de 1500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre de l'instance d'incident.
Le 10 août 2022, M [Z] a interjeté appel du jugement précédemment signifié le 28juillet 2022.
Dûment autorisé à cette fin par ordonnance du 18 août 2022, l'appelant a assigné à jour fixe, pour l'audience du 5 octobre 2022, la SCI de placement Lamda, par acte du 5 septembre 2022 délivré par dépôt à l'étude de l'huissier et transmis au greffe par voie électronique le 4 octobre 2022, veille de l'audience.
Aux termes de son assignation à jour fixe valant conclusions, à laquelle il convient de se reporter pour l'exposé détaillé de ses prétentions et moyens, l'appelant demande à la cour de :
Infirmer le jugement du 21 juin 2022,
Déclarer nul le cautionnement souscrit le 21 septembre 2016 par lui-même,
Débouter la SCI de placement Lamda de toutes ses demandes fins et conclusions à son égard,
A titre subsidiaire,
le décharger de son engagement de caution du fait de l'absence de déclaration de créance au passif de la débitrice principale par la SCI de placement Lamda,
A titre très subsidiaire,
Fixer à la somme de 18 032,99 € la créance de la SCI de placement Lamda avec intérêts au taux légal ,
Condamner la SCI de placement Lamda au paiement de la somme de 20 000 € à titre de dommages et intérêts,
Ordonner la compensation des créances réciproques,
En tout état de cause,
Condamner la SCI de placement Lamda au paiement de la somme de 2400 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamner la SCI de placement Lamda aux entiers dépens.
Par dernières conclusions transmises au greffe le 3 octobre 2022, auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la SCI de placement Lamda, intimée, demande à la cour de :
Confirmer le jugement rendu le 21 juin 2022 en ce qu'il a :
Débouté Monsieur [Z] de ses prétentions et contestations incidentes afférentes à la validité de l'acte de caution ;
Ordonné la vente aux enchères publiques des biens et droits immobiliers visés au commandement de payer valant saisie immobilière en date du 13 août 2020 publié le 22 septembre 2020 volume 2020 S n°85 au service de la publicité foncière de [Localité 7] 2 ;
Infirmer partiellement le jugement rendu le 21 juin 2022 en ce qu'il a :
Mentionné que le montant retenu pour la créance de la SCI de placement Lamda est de:
44.624,76 euros selon décompte arrêté au 7 novembre 2019, avec intérêts au taux légal majorés de 10 points à compter de la date d'exigibilité de la facture à payer ;
1376,34 euros au titre des voies d'exécution engagées par la SCI ;
1 euro au titre de la clause pénale ;
2880 euros au titre de la remise en état des locaux donnés à bail ;
Et, statuant à nouveau :
Dire et Juger que la créance de loyer et charges détenue par la SCI de placement Lamda est d'un montant de 41.543,79€ selon décompte arrêté au 7 novembre 2019, avec intérêts au taux légal majorés de 10 points à compter de la date d'exigibilité de la facture à payer ;
Dire et Juger que la clause pénale conclue dans le contrat de bail en date du 21 septembre 2021[sic] n'est pas « manifestement excessive » ;
Dire et Juger que les frais d'huissier engagés par la SCI de placement Lamda pour recouvrer sa créance sont justifiés ;
Dire et Juger que la demande de paiement des intérêts légaux formée par la SCI de placement Lamda est justifiée ;
Dire et Juger que la demande de règlement de la facture de débarrassage et de sécurisation des locaux par les cautions est bien fondée ;
Ce faisant,
Mentionner que le montant retenu pour la créance de la SCI de placement Lamda est de 54.694,89 euros ;
S'agissant des demandes reconventionnelles de l'appelant :
Constater que la SCI de placement Lamda possède une créance de 54.694,89 euros à l'encontre de la société Preethi and Co au titre d'un bail commercial notarié conclu le 21 septembre 2016 ;
Constater que M [P] [Z] et Madame [Y] [X], se sont portés cautions solidairement de la société Preethi & Co en renonçant à leur bénéfice de discussion aux termes de ce bail commercial notarié ;
Ce faisant,
Dire et Juger que M [Z] ne saurait valablement se prévaloir d'un vice du consentement tenant au défaut de maitrise la langue française ;
Dire et Juger que son engagement de caution est proportionné à ses patrimoines et revenus,
En conséquence,
Débouter M [Z] de sa demande de se voir décharger de son engagement de caution ;
Subsidiairement,
Dire et Juger que la SCI de placement Lamda n'a commis aucune faute délictuelle dans le recouvrement de sa créance ;
En conséquence,
Débouter M [Z] de sa demande de dommages et intérêts à hauteur de 20.000 euros ;
En tout état de cause,
Condamner M [P] [Z] à payer la somme de 15.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civil ;
Condamner M [P] [Z] aux entiers dépens.
A l'issue de l'audience de plaidoirie du 5 octobre 2022, le prononcé de l'arrêt a été annoncé au 10 novembre 2022 par mise à disposition au greffe de la cour, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
MOTIFS DE LA DÉCISION
A titre liminaire la cour rappelle qu'en application des dispositions de l'article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif, pour autant qu'elles sont soutenues par des moyens développés dans la discussion et ne répond aux moyens que pour autant qu'ils donnent lieu à une prétention correspondante figurant au dispositif des conclusions. Par ailleurs les « dire et juger » et les « constater » qui sont des rappels des moyens invoqués à l'appui des demandes, ne conférant pas -hormis les cas prévus par la loi- de droit à la partie qui les requiert, ne sont pas des prétentions, de sorte qu'il n'y a pas lieu de statuer sur ces points.
L'appelant reprend les contestations qu'il avait soutenues devant le premier juge à savoir :
Sur la validité de l'engagement de caution
L'appelant prétend que son consentement a été vicié par son défaut de maitrise de la langue française. Le juge ayant rejeté ce moyen en objectant en substance que si tel avait été le cas il n'aurait pu obtenir la naturalisation française, il fait valoir qu'il n'est pas naturalisé mais de nationalité Sri-Lankaise et ne parle que le tamoul, son commerce s'adressant quasi exclusivement à une clientèle de la même origine, ce qui est confirmé par son employeur, et par son ami M [O] qui lui sert d'interprète dans toutes les démarches administratives.
Le poursuivant observe que l'attestation de ce dernier, produite pour la première fois en cause d'appel pour les seuls besoins de la cause est dépourvue de valeur probante, qu'il lui appartient de démontrer qu'il a alerté le notaire sur son incompréhension de l'acte, que son épouse naturalisée française maitrise la langue française, et que lui-même doit justifier d'un certain niveau en langue française pour obtenir sa carte de résident longue durée, et se maintenir sur le territoire depuis plus de 10 ans, d'autant plus lorsqu'ayant été associé de la SARL Preethi & Co, et étant lui-même gérant de la société New Castel faisant commerce d'alimentation à [Localité 6], il se consacre professionnellement à l'exercice habituel d'actes de commerce en France.
Il appartient à M [Z] de démontrer qu'il a signé l'engagement de caution devant notaire sans comprendre les termes du contrat rédigé en français, ni les contours et l'étendue de son engagement. Eu égard à sa profession de commerçant exerçant en France, à son expérience et à son statut de résident longue durée, l'erreur commise sur les conséquences juridiques de sa signature de l'acte par devant notaire serait inexcusable, s'il n'avait attiré l'attention du notaire sur son « handicap » linguistique, risquant d'affecter l'efficacité juridique de l'acte. Il ne peut donc affirmer sans autre élément factuel que le notaire aurait engagé sa responsabilité pour ne pas l'avoir invité à se faire assister par un interprète, étant observé qu'il n'a pas engagé la responsabilité du notaire. Ce d'autant moins qu'il était en présence de son épouse française et maitrisant parfaitement la langue, et qu'il ne prétend pas qu'il aurait subi des pressions de la part de cette dernière ou du bailleur pour prêter son concours à l'acte dont on lui aurait caché la signification et les implications juridiques.
L'exception de nullité du cautionnement doit être rejetée.
Sur le caractère disproportionné de l'engagement de caution
Le cautionnement solidaire consenti par acte du 21 septembre 2016 garantit l'entière exécution des charges et conditions du bail.
L'appelant soutient que ses revenus salariaux et fonciers étaient inférieurs à une année de loyer de la SARL Preethi & Co, et 5 fois inférieurs au montant de la créance dont le bailleur poursuit le recouvrement.
En application de l'article L343-4 du code de la consommation applicable à l'espèce, un créancier professionnel ne peut se prévaloir d'un contrat de cautionnement conclu par une personne physique dont l'engagement était, lors de sa conclusion, manifestement disproportionné à ses biens et revenus, à moins que le patrimoine de cette caution, au moment où celle-ci est appelée, ne lui permette de faire face à son obligation. La disproportion de l'engagement s'apprécie au jour de l'engagement, en tenant compte de l'ensemble des éléments de patrimoine du couple marié, comme c'est le cas en l'espèce, sous le régime légal dès lors que les deux époux se sont engagés en termes identiques à cautionner les charges du bail souscrit par la société dont l'épouse était la gérante et c'est à la caution qui s'en prévaut d'en rapporter la preuve.
Dès lors que l'appelant a rempli et attesté l'exactitude de la fiche de renseignements établie au moment de l'engagement faisant état de 24 000 € de revenus annuels pour l'époux et 18 000 € pour l'épouse, et d'un bien immobilier d'une valeur de 130 000 € grevé au titre du prêt immobilier à hauteur de 37 646 € , même en tenant compte du capital restant dû au titre d'un crédit revolving de 15 554 €, la banque n'a commis aucune erreur d'appréciation sur la solvabilité de M [Z] dont l'engagement n'était pas manifestement disproportionné à ses biens et revenus.
La situation de la caution au moment ou elle a été appelée est donc indifférente à la solution du litige.
Sur le défaut de déclaration de créance à la liquidation judiciaire de la société Preethi & Co
L'appelant demande à être déchargé de son engagement en application de l'article 2314 du code civil, au motif que la SCI de placement Lamda ne démontre pas avoir déclaré sa créance au passif de la société débitrice principale, alors qu'il aurait dû être subrogé dans les droits du créancier au titre de la créance privilégiée du bailleur résultant des articles L622-16 alinéa 1 et L641-12 du code de commerce.
Contrairement à ce que soutient l'intimée, ce moyen n'est pas soulevé pour la première fois en cause d'appel puisqu'il a été débattu devant le premier juge, qui l'a écarté en retenant qu'en tant que créancier chirographaire le débiteur saisi ne démontrait pas que la liquidation judiciaire ait permis de désintéresser d'autres créanciers chirographaires, raison pour laquelle l'appelant insiste devant la cour sur le caractère privilégié de la créance du bailleur commercial et non pas simplement chirographaire.
L'intimée objecte par ailleurs qu'il appartient à la caution de faire la preuve du préjudice que lui aurait causé l'absence de déclaration de créance, la déchéance du cautionnement n'ayant pas lieu dès lors que le recours subrogatoire aurait en tout état de cause été inefficace.
En l'espèce, il s'avère que M [Z] est taisant sur le bénéfice escompté du recours subrogatoire dont il est privé par l'absence de déclaration de créance par le bailleur. Mais en outre, ce dernier produit le jugement de clôture du 22 septembre 2020 pour insuffisance d'actif de la société Preethi & Co alors que la procédure n'avait été ouverte que par jugement du 27 février 2020, et un jugement du 24 novembre 2020 ayant constaté l'infructuosité totale des opérations de liquidation judiciaire, y compris au titre de la rémunération du liquidateur.
Le défaut de déclaration de créance à l'origine de la perte du recours subrogatoire n'a donc causé aucun grief à la caution qui ne peut dès lors bénéficier des dispositions de l'article 2314 du code civil.
Sur le montant de la créance du poursuivant
L'appelant fait valoir qu'à défaut de régularisation annuelle des charges, la caution ne saurait être tenue que des loyers de 4800 € HT par trimestre, soit 34 580,64 € HT du 4e trimestre 2017 au 19 juillet 2019, date à laquelle les dispositions étaient prises pour la restitution des clés au bailleur qui seul y a fait échec en ne se présentant pas sur place en dépit de la sommation délivrée. Le montant TTC dû est selon lui de 41 496,76 € dont il faut déduire les versements du locataire sur la période, de 23 463,77 € ce dont il résulte un solde de 18 032,99 €. Il s'oppose à l'application d'une majoration du taux légal de 10 points qui s'analyse en une clause pénale qu'il estime manifestement excessive dans le contexte du litige.
Il s'oppose en outre à la demande au titre des travaux pour 2880 €, dont une simple facture ne suffit pas à faire la preuve de l'imputabilité au locataire.
En ce qui concerne les frais de remise en état, la facture produite à hauteur de 2880 € est confortée par le constat d'huissier réalisé au moment de la reprise des lieux par le bailleur. La demande formulée au-delà de cette somme par la SCI de placement Lamda sera rejetée, faute de justificatif, et le jugement confirmé sur ce point.
En dehors des frais inhérents à la procédure de saisie immobilière qui seront traités en frais taxables de saisie, le juge a retenu qu'une somme de 1376,34 € pouvait être mis à la charge de la caution en application de l'article 8 du contrat de bail. Les pièces justificatives des frais de saisie antérieure, inscription d'hypothèque, commandement visant la cause résolutoire, et constat d'huissier, permettent de retenir une somme totale de 2081,79 € , le jugement étant réformé sur ce point.
En ce qui concerne la créance au titre des loyers et charges impayés, il convient de fixer la date d'arrêt du compte entre les parties, un litige les opposant relativement à la date de restitution du local commercial: l'appelant soutenant que le preneur a restitué les locaux le 19 juillet 2019 et qu'il ne tenait qu'au bailleur de venir récupérer les clés au rendez-vous fixé, et le bailleur rappelant que les clés n'ont été restituées que le 1er octobre 2019, et que le preneur ne pouvait pas opérer unilatéralement la résiliation du bail au surplus sans respecter un délai de préavis de 6 mois.
M [Z] ne donne aucune précision factuelle susceptible de contextualiser son affirmation relative à carence du bailleur pour récupérer les clés et procéder à un état des lieux de sortie en juillet 2019. En particulier, il ne produit pas la sommation prétendument faite au bailleur à cet effet, ni la réponse faite à cette occasion par la SCI de placement Lamda. Le seul constat d'huissier de carence établi le 19 juillet 2019 ne suffit pas. D'autant que M [Z] contestant l'état des lieux produit par la partie adverse pour justifier la facture des travaux de remise en état, l'on ne peut que s'interroger sur le défaut d'établissement d'un état des lieux au 19 juillet 2019, date à laquelle il est soutenu que le bailleur aurait été convoqué à cet effet. La prétendue carence de ce dernier aurait dû au contraire conduire à requérir le constat par huissier de justice de l'état des lieux, pour sauvegarder les droits du locataire sortant. Dans ces conditions, les comptes entre les parties ont à bon droit été arrêtés par le bailleur à la date de remise des clés du 1er octobre 2019. La créance se calcule donc bien sur 9 trimestres comme l'a retenu le premier juge. De plus, la SCI de placement Lamda justifie de la reddition définitive des comptes de charges appelées et charges dues pour la période considérée. La créance au titre des arriérés de loyer et charges s'établit donc à la somme de 41 543,79 € TTC après déduction des versements du preneur pour un montant non contesté de 23 463,77 € et du solde des charges en faveur du preneur.
L'article 18.2.1 du bail notarié stipule que toute somme facturée et non payée à son échéance exacte portera intérêts de plein droit au taux légal en vigueur à la date d'échéance, majoré de 10 points à compter de la date d'exigibilité de la facture impayée. La cour approuve le juge d'avoir rejeté la demande d'exonération de la majoration d'intérêts convenue entre les parties. Au montant précédent, s'ajoutent donc les intérêts arrêtés selon décompte au 7 novembre 2019, à la somme de 5 514,40 € .
Sur la clause pénale de 10% prévue par d'article 18.2.3 du bail, qui stipule que l'indemnité « ne pourra en aucun cas être réduite par dérogation expresse aux dispositions de l'article 1231 du code civil » , alors que l'article 1231 précité dans sa rédaction applicable au contrat, prévoit qu'est réputée non écrite toute clause contraire à la faculté de réduction à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, la SCI de placement Lamda soutient que son montant réclamé de 2 554,91 € n'est pas disproportionné au regard des frais d'exécution qu'elle a dû engager pour le recouvrement de sa créance. Cependant les frais d'exécution venant par ailleurs abonder sa créance, il serait disproportionné de l'autoriser à s'en faire payer deux fois. L'indemnité au titre de la clause pénale sera plus justement réduite à la somme de 500 € le jugement étant réformé sur ce point.
Il n'y a pas de contestation des parties sur la compensation de ces sommes avec la nécessaire restitution par le bailleur du dépôt de garantie de 4800 € .
Sur la demande de dommages et intérêts
M [Z] réitère devant la cour sa demande de dommages et intérêts à hauteur de 20 000 € en réparation du préjudice tiré de la prétendue inertie du bailleur à poursuivre la société Preethi & Co, défaillante depuis la fin 2017. Il fonde cette demande sur la responsabilité délictuelle engagée par le bailleur à raison d'un manquement contractuel lui ayant causé un préjudice en sa qualité de tiers au contrat de bail. La cour relève toutefois les différentes mesures d'exécution forcée auxquelles le bailleur a procédé dès le début de l'année 2018 alors que le locataire était encore en état de redresser sa situation pour d'éviter la résiliation du bail, et la délivrance du commandement visant la clause résolutoire moins d'un an après les premières mesures. Il n'est pas démontré de faute commise à cet égard par le bailleur de sorte que le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté cette demande.
M [Z] qui échoue en son appel supportera les dépens d'appel et l'équité commande d'allouer à la partie adverse la somme de 1500 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La Cour, statuant publiquement par décision contradictoire en dernier ressort,
CONFIRME la décision entreprise sauf à réformer le montant retenu pour la créance du poursuivant ;
Statuant à nouveau,
Mentionne que le montant retenu pour la créance de la SCI de placement Lamda est de :
41 543,79 € au titre de l'arriéré locatif avec intérêts au taux légal majorés de 10 points à compter du 7 novembre 2019 ;
5514,40 € au titre des intérêts majorés échus au 7 novembre 2019,
2 081,79 € au titre des voies d'exécution engagées par la SCI ;
500 € au titre de la clause pénale ;
2880 € au titre de la remise en état des locaux donnés à bail ;
Condamne M [P] [Z] à payer à la SCI de placement Lamda la somme de 1500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne M [P] [Z] aux dépens d'appel.
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Caroline DERYCKERE, Conseiller faisant fonction de Président et par Madame Mélanie RIBEIRO, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le greffier, Le président,