Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 3
ARRET DU 10 NOVEMBRE 2022
(n° , 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/07666 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CFVGK
Décision déférée à la Cour : Jugement du 07 Février 2022 -Tribunal paritaire des baux ruraux de MELUN - RG n° 21/04075
APPELANT
Monsieur [Z] [Y]
[Adresse 3]
[Localité 1]
Non comparant
Représenté par Me Sylvie KONG THONG, avocat au barreau de PARIS, toque : L0069
Assisté par Me Richard HONNET du cabinet E.I., avocat au barreau de l'AUBE
INTIMEE
Madame [J] [B]
[Adresse 5]
[Localité 4]
Non comparante
Représentée par Me Marie SOYER de la SCP DROUOT AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : W06
Assistée par Me Ophélie MONIER du même cabinet
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 05 Octobre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Anne-Laure MEANO, Président assesseur, chargéedu rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :
François LEPLAT, président
Anne-Laure MEANO, président assesseur
Aurore DOCQUINCOURT, conseiller
Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE
ARRET :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par François LEPLAT, Président de chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.
*
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte authentique du 1er mars 2002, M. [H] [B] a consenti un bail rural à M. [Z] [Y] portant sur une parcelle de terres cadastrées Section [Cadastre 2] ZA n°1 au lieudit "[Localité 6]", d'une contenance de 18 hectares, 58 ares et 78 centiares sur la commune de [Localité 7], pour une durée de 19 ans, à effet rétroactif au 1er novembre 2001, l'échéance étant donc fixée au 31 octobre 2020.
Suivant attestation de dévolution successorale établie par notaire, Mme [J] [B] a succédé à son frère, M. [H] [B], décédé le 5 novembre 2017.
Suivant acte d'huissier du 22 mai 2018, Mme [J] [B] a signifié à M. [Z] [Y] un congé pour âge à effet du 31 octobre 2020.
Celui-ci n'a fait l'objet d'aucune contestation.
M. [Z] [Y] a quitté les lieux, puis, par courrier recommandé reçu le 7 septembre 2021, a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux près le tribunal judiciaire de Melun aux fins de voir condamner Mme [J] [B] à lui payer la somme de 20.000 euros au titre des indemnités de sortie consécutivement à la résiliation du bail.
Il a également demandé la somme de 9.904,14 euros, sur le fondement de la répétition de l'indu en raison du versement, à la conclusion du bail en 2002, d'un pas de porte frauduleux, outre la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Mme [J] [B] a notamment soulevé la prescription de l'action au regard des délais prévus par l'article L.411-74 du code rural, et, sur le fond, a contesté les sommes sollicitées, conclu au rejet des demandes et sollicité la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Par jugement contradictoire entrepris du 7 février 2022, le tribunal paritaire des baux ruraux de Melun a ainsi statué :
Rejetons la nullité de la saisine de la présente juridiction par M. [Z] [Y] soulevée par Mme [J] [B].
Constatons que l'action en répétition de l'indu formée par M. [Z] [Y] est irrecevable comme étant prescrite.
Déboutons M. [Z] [Y] de sa demande d'indemnité de sortie.
Condamnons M. [Z] [Y] à verser à Mme [J] [B] la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700.
Condamnons M. [Z] [Y] aux dépens.
Rappelons l'exécution provisoire de la présente décision.
À l'audience de plaidoirie du 5 octobre 2022, les conseils des parties ont été entendus en leurs observations et se sont expressément référés à leurs écritures.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Vu l'appel interjeté le 10 mars 2022 par M. [Z] [Y],
M. [Z] [Y] demande à la cour de :
Infirmer le jugement entrepris,
Condamner Mme [J] [B] à payer M. [Z] [Y] les sommes suivantes :
- 20.000 euros au titre des indemnités de drainage et de réparation du sol et de récolte en terre,
- 9.909,14 euros au titre du "pas de porte" avec intérêts à compter du 5 mars 2002, au taux de l'intérêt légal majoré de trois points jusqu'à complet paiement,
Condamner enfin Mme [J] [B] en tous les dépens ainsi qu'au paiement d'une somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure pénale.
Mme [J] [B] demande à la cour de :
Confirmer le jugement du Tribunal paritaire des baux ruraux de Melun du 7 février 2022 en toutes ses dispositions,
Débouter M. [Z] [Y] de l'intégralité de ses demandes ,
Condamner M. [Z] [Y] à verser à Mme [J] [B] la somme de 7.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamner M. [Z] [Y] aux entiers dépens.
Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.
MOTIFS DE LA DÉCISION
La cour relève que dans sa déclaration d'appel, M. [Y] ne vise pas le chef de dispositif du jugement rejetant la nullité de la saisine du tribunal soulevée par Mme [B] à l'audience de plaidoiries devant la cour, les conseils des parties confirment d'ailleurs que ce point n'est plus en discussion. Ce chef de dispositif dont la cour n'est pas saisie est donc définitif.
Sur la prescription de l'action en répétition de l'indu
L'appelant demande l'infirmation du jugement en ce qu'il a retenu la prescription de la demande en répétition de l'indu de sommes qui auraient été versées lors de la conclusion du bail, à titre de «pas de porte» ; toutefois il ne formule aucune critique de la motivation du jugement entrepris et se borne à indiquer, dans ses conclusions, que la cour "appréciera"cette motivation.
L'intimée demande la confirmation pure et simple du jugement et fait observer que la prescription est acquise que ce soit s'il est considéré que M. [H] [B] a perçu le pas-de-porte allégué en tant que bailleur ou en tant que preneur sortant.
L'article L. 411-74 du code rural et de la pêche maritime dispose que :
"Sera puni d'un emprisonnement de deux ans et d'une amende de 30 000 € ou de l'une de ces deux peines seulement, tout bailleur, tout preneur sortant ou tout intermédiaire qui aura, directement ou indirectement, à l'occasion d'un changement d'exploitant, soit obtenu ou tenté d'obtenir une remise d'argent ou de valeurs non justifiée, soit imposé ou tenté d'imposer la reprise de biens mobiliers à un prix ne correspondant pas à la valeur vénale de ceux-ci.
Les sommes indûment perçues sont sujettes à répétition. Elles sont majorées d'un intérêt calculé à compter de leur versement et égal au taux de l'intérêt légal mentionné à l'article L. 313-2 du code monétaire et financier majoré de trois points.
En cas de reprise de biens mobiliers à un prix ne correspondant pas à la valeur vénale de ceux-ci, l'action en répétition peut être exercée dès lors que la somme versée a excédé ladite valeur de plus de 10 %.
L'action en répétition exercée à l'encontre du bailleur demeure recevable pendant toute la durée du bail initial et des baux renouvelés qui lui font suite ainsi que, en cas d'exercice du droit de reprise, pendant un délai de dix-huit mois à compter de la date d'effet du congé."
Il se déduit du dernier alinéa de cet article que l'action menée contre le bailleur après l'extinction des baux par l'effet de leur résiliation est irrecevable comme tardive (voir par exemple : 3e Civ., 27 novembre 1996, pourvoi n° 94-16.680, Bulletin 1996, III, n° 225 ), sauf extension de 18 mois en cas de congé pour reprise ; lorsque c'est le preneur sortant qui a bénéficié du paiement du pas-de-porte frauduleux dont la répétition est demandée, l'action se prescrit par 5 ans, selon le droit commun de la prescription.
C'est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par l'appelant, lequel ne produit en cause d'appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l'appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le tribunal a retenu, au vu des dispositions précitées, que :
-aucune action n'a en l'espèce été entreprise sur le fondement de la répétition de l'indu du pas-de-porte allégué, que ce soit à l'encontre de M. [H] [B] de son vivant, et ce à titre de preneur sortant ou de bailleur, ou de sa s'ur, Mme [J] [B], devenue bailleresse, et ce jusqu'à l'expiration du bail, survenue le 31 octobre 2020,
-la prorogation de 18 mois prévu au dernier alinéa de l'article précité, ne s'entend qu'en cas de congé aux fins de reprise et non s'agissant d'un congé fondé sur l'âge du preneur, comme c'est le cas en l'espèce.
Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a retenu que l'action en répétition de l'indu formée par M. [Y] est prescrite.
Sur l'indemnité de sortie
M. [Y] demande l'infirmation du jugement en ce qu'il a rejeté sa demande de paiement d'une somme de 20.000 euros au titre des indemnités de drainage et de réparation du sol et de récolte en terre, à titre d'indemnité de sortie.
Il soutient avoir déboursé des sommes lors de l'entrée dans les lieux notamment au titre de travaux de drainage, qui vont maintenant profiter à la bailleresse ainsi qu'au titre d'un coût d'emblavement des terres préalablement à sa sortie des lieux (labours, semis, semences, engrais).
Aux termes de l'article L. 411-69 du code rural et la pêche maritime, « Le preneur qui a, par son travail ou par ses investissements, apporté des améliorations au fonds loué a droit, à l'expiration du bail, à une indemnité due par le bailleur, quelle que soit la cause qui a mis fin au bail.
Sont assimilées aux améliorations les réparations nécessaires à la conservation d'un bâtiment indispensable pour assurer l'exploitation du bien loué ou l'habitation du preneur, effectuées avec l'accord du bailleur par le preneur et excédant les obligations légales de ce dernier. Il en est de même des travaux ayant pour objet de permettre d'exploiter le bien loué en conformité avec la législation ou la réglementation.(...)"
Il résulte de l'article L. 411-7 I que : « les travaux d'amélioration, non prévues par une clause du bail, ne peuvent être exécutées qu'en observant selon le cas l'une des procédures suivantes:
(...)[les points 1 et 2 ne concernent pas la présente instance]
3. Pour tous autres travaux d'amélioration, le preneur doit obtenir l'autorisation du bailleur. A cet effet, il lui notifie sa proposition ainsi qu'à un comité technique départemental dont la composition et les conditions d'intervention sont fixées par décret en Conseil d'État. Le bailleur peut décider de les exécuter à ses frais dans un délai fixé en accord avec le preneur. S'il refuse ou s'il ne répond pas dans les deux mois de la notification, le preneur en informe le comité technique départemental qui dispose d'un délai de deux mois pour rendre son avis.
Le preneur peut exécuter ou faire exécuter les travaux si aucune opposition à un avis favorable du comité n'a été formée par le bailleur auprès du tribunal paritaire, si le tribunal n'a pas admis la recevabilité ou le bien-fondé des motifs de l'opposition dont il a été saisi, ou si le bailleur n'a pas entrepris, dans le délai prévu, les travaux qu'il s'est engagé à exécuter. "
Sur l'amélioration alléguée résultant d'investissements et de travaux de drainage
En l'espèce, le tribunal a considéré, en substance, qu'il n'était pas démontré que M. [Y] ait reçu l'autorisation du bailleur de procéder aux travaux de drainage ni que ces travaux de drainage aient été payés par M. [Y] ou qu'ils profitent actuellement au bailleur.
M. [Y] soutient que c'est le bailleur lui-même qui lui a vendu le matériel de drainage, qui constitue un investissement d'amélioration du fonds loué, et en déduit qu'il est incohérent de rechercher la preuve d'une autorisation particulière, laquelle se déduit de cette vente.
Mme [B] conclut à la confirmation du jugement entrepris et fait valoir plus particulièrement que le bailleur n'a pas autorisé de travaux de drainage, que M. [Y] n'a pas acquis le matériel pour y procéder et n'a de fait réalisé aucun drainage sur la parcelle litigieuse ; qu'en tout état de cause, en application de l'article L. 411-71 du code rural et de la pêche maritime fixant les modalités d'évaluation de l'indemnité de sortie, avec une réduction de 6 % par année écoulée depuis l'exécution des travaux, le drainage allégué est désormais complètement amorti depuis 20 ans et ne peut donner lieu au versement d'aucune indemnité.
Il ressort de l'inventaire de l'ensemble des éléments cédés par M. [B] à M. [Y] que des travaux de drainage ont été cédés pour 84.000 francs hors-taxes ; cet inventaire indique que la somme totale des éléments cédés s'élève à 441.313, 70 francs TTC, ce qui correspond en fait à 67.277,83 euros.
Cette somme est corroborée par l'attestation établie le 25 février 2002 par le notaire qui a officié à la conclusion du bail en 2002, M. [R] ; celui-ci indique en effet que M. [B] s'est engagé à vendre à M. [Y] le "cheptel mort, stocks ou autres éléments ou investissements nécessaires à l'exercice de l'exploitation des acquéreurs" et ce pour un montant total de 67.277,73 euros.
Toutefois, la cour observe, comme le premier juge, que l' inventaire précité, qui seul mentionne le matériel de drainage et son prix, n'est ni daté ni signé et que ce matériel n'est pas expressément mentionné par l'attestation notariée, pas plus que son montant.
La cour ajoute que le paiement spécifique d'une somme de 84.000 francs au titre du matériel de drainage ne résulte pas des pièces produites.
En outre, la preuve du versement par M. [Y] à M. [B] de la somme globale de 67.277,73 euros, à supposer qu'elle englobe le matériel de drainage, reste insuffisante ; ainsi, comme l'a relevé le tribunal, le relevé bancaire du 31 mars 2002 produit par M. [Y] ne précise pas qui est le bénéficiaire du chèque.
Devant la cour, M. [Y] produit une attestation du Crédit Agricole Champagne Bourgogne selon laquelle «le chèque n°0603436 d'un montant de 67.277,84 euros a bien été débité du compte de M. [Y] n°14645552001 le 05/03/2002 » mais cette attestation n'indique pas qui est le bénéficiaire de ce versement ; en outre, M. [Y] produit également un talon de chèque rempli à la main et daté du 1er mars 2002, pour un montant de 67.277,84 euros à l'ordre de M. [B] [H] ; force est toutefois de constater, à l'instar de l'intimée, que le numéro de ce chèque (qui lui n'est pas manuel) est le 0604363 ce qui ne correspond pas aux termes de l'attestation précitée.
Au regard de l'ensemble de ces éléments, il convient de retenir, à l'instar du tribunal que :
-M. [Y] n'allègue ni ne démontre l'existence d'une autorisation explicite et expresse de la part du bailleur de procéder à des travaux de drainage sur les parcelles louées,
-la preuve d'une autorisation implicite ne résulte pas non plus de l'achat du matériel de drainage à M. [B], allégué par M. [Y], qui reste incertain,
-la réalisation des travaux de drainage est au demeurant également non démontrée et ne résulte par exemple pas de l'état des lieux de sortie du 28 décembre 2020, de sorte qu'aucune amélioration particulière du fonds loué n'est à cet égard établie (aucun état des lieux d'entrée n'étant par ailleurs produit).
Sur l'amélioration alléguée résultant de l'emblavement des terres à la sortie des lieux (préparation du sol et récolte terre)
C'est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par l'appelant, lequel ne produit en cause d'appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l'appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le tribunal a constaté que les factures dont se prévaut M. [Y] pour obtenir le remboursement des frais d'emblavement préalable à sa sortie des lieux ne sont pas à son nom et qu'ainsi il ne justifie pas de dépenses qu'il aurait faites en son nom propre, pouvant servir de fondement à une demande d'indemnisation à la sortie du bail.
Devant la cour, M. [Y] indique qu'il a effectué ces travaux en accord avec la bailleresse afin de permettre une éventuelle cession du bail et que celle-ci a fait procéder à l'enlèvement de la récolte dont tous les coûts ont été supportés par lui-même, ce qui donne lieu un enrichissement sans cause de Mme [B], mais sans en rapporter davantage la preuve.
Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a débouté M. [Z] [Y] de sa demande d'indemnité de sortie.
Sur l'article 700 du code de procédure civile
Il est équitable d'allouer à Mme [B] une indemnité de procédure de 1.500 euros.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire,
Confirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris,
Et y ajoutant ,
Condamne M. [Z] [Y] à payer à Mme [J] [B] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne M. [Z] [Y] aux dépens d'appel,
Rejette toutes autres demandes.
La Greffière Le Président