COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-1
ARRÊT AU FOND
DU 11 JUIN 2024
N°2024/236
Rôle N° RG 20/07618 - N° Portalis DBVB-V-B7E-BGE3D
S.A.R.L. VERNE INVESTISSEMENTS
C/
S.A.R.L. CITYA LE CANNET
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
- Me Thimothée JOLY
- Me Caroline BOZEC
Décision déférée à la Cour :
Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Grasse en date du 07 Juillet 2020 ;
APPELANTE
S.A.R.L. VERNE INVESTISSEMENTS Prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège.
demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Thimothée JOLY de la SCP CABINET PIETRA & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Amandine WEBER, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE et ayant pour avocat plaidant Me Cyril SABATIE, avocat au barreau de NICE
INTIMEE
S.A.R.L. CITYA LE CANNET, agissant poursuites et diligences en la personne de son gérant en exercice demeurant ès qualité audit siège
demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Caroline BOZEC, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE et ayant pour avocat plaidant Me Benjamin PORCHER de la SELAS PORCHER & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS substituée par Me Marly TOURE, avocat au barreau de PARIS,
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COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 06 Mai 2024 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant :
Monsieur Olivier BRUE, Président
et Madame Catherine OUVREL, conseiller- rapporteur,
qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de :
Monsieur Olivier BRUE, Président
Madame Catherine OUVREL, Conseillère
Madame Fabienne ALLARD, Conseillère
Greffier lors des débats : Madame Anaïs DOVINA.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 11 Juin 2024.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcée par mise à disposition au greffe le 11 Juin 2024.
Signé par Monsieur Olivier BRUE, Président et Madame Céline LITTERI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
EXPOSÉ DU LITIGE
Selon acte du 4 novembre 2014, la SCI Calyw, se substituant à M. [S] [F] et à Mme [E] [W] épouse [F], a acquis de la SARL Verne Investissements les lots 195 et 137 d'une copropriété située au Cannet.
Selon acte du 19 janvier 2015, la SCI Calyw, se substituant à M. [S] [F] et à Mme [E] [W] épouse [F], a acquis de M. [M] [J] et de Mme [N] [X] épouse [J], les lots 199 et 141, dans la même copropriété.
En 2015, la SCI Calyw, au sein de laquelle sont associés les époux [F], a découvert que les lots, dont elle avait pris possession, ne correspondaient pas aux lots effectivement acquis.
Par actes des 26, 29 et 31 août, ainsi que 14 septembre 2016, la SCI Calyw, M. [S] [F] et Mme [E] [W] épouse [F] ont fait assigner la SARL Verne Investissements, M. [M] [J], Mme [N] [X] épouse [J], la SARL Citya Le Cannet et Mme [K] [V], notaire, devant le tribunal de grande instance de Grasse, en nullité des ventes.
Par jugement réputé contradictoire en date du 7 juillet 2020, le tribunal judiciaire de Grasse a :
reçu l'intervention volontaire de Mme [I] [B] veuve [T], M. [U] [T] et M. [P] [T],
débouté Mme [K] [V], notaire de sa fin de non recevoir tirée de la non publication de l'assignation en nullité de vente des époux [F] et de la SCI Calyw,
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déclaré M. [S] [F] et Mme [E] [W] épouse [F], la SCI Calyw, Mme [I] [B] veuve [T], M. [U] [T] et M. [P] [T] recevables en leur action en nullité de la vente,
prononcé la nullité du compromis de vente du 7 août 2014 entre la SARL Verne Investissements et les époux [F] ainsi que la vente passée le 4 novembre 2014 devant Mme [K] [V], notaire, s'agissant des lots 137 et 195,
prononcé la nullité du compromis de vente du 8 septembre 2014 entre M. [S] [F] et Mme [E] [W] épouse [F], et, M. [M] [J] et Mme [N] [X] épouse [J], ainsi que la vente signée le 19 janvier 2015 devant Mme [K] [V], notaire, s'agissant des lots 141 et 199,
condamné la SARL Verne Investissements à restituer la somme de 5 000 € à M. [S] [F] et Mme [E] [W] épouse [F], avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 14 septembre 2016,
condamné la SARL Verne Investissements à restituer à la SCI Calyw la somme de 95 000 € avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 14 septembre 2016,
condamné M. [M] [J] et Mme [N] [X] épouse [J] à restituer la somme de 6 000 € à M. [S] [F] et Mme [E] [W] épouse [F] avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 29 août 2016,
condamné M. [M] [J] et Mme [N] [X] épouse [J] à restituer la somme de 104 000 € à la SCI Calyw avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 29 août 2016,
débouté M. [S] [F], Mme [E] [W] épouse [F], et la SCI Calyw de leur demande tendant à voir la SARL Verne Investissements, M. [M] [J] et Mme [N] [X] épouse [J] garantis en leur condamnation à paiement par l'agence immobilière la SARL Citya Le Cannet et par Mme [K] [V], notaire,
ordonné la publication de la décision au service de la publicité foncière,
dit que Mme [K] [V], notaire, n'a commis aucune faute de nature à engager sa responsabilité délictuelle,
débouté l'ensemble des parties de leurs demandes formées contre Mme [K] [V], notaire,
dit que la SARL Citya Le Cannet a engagé sa responsabilité pour manquement à son devoir de conseil,
condamné la SARL Citya Le Cannet à payer :
- à Mme [I] [B] veuve [T], M. [U] [T] et M. [P] [T], une indemnité forfaitaire de 10 000 € à titre de réparation de leur préjudice de jouissance,
- à la SCI Calyw la somme de 26 194 € au titre de son préjudice matériel,
- à la SCI Calyw la somme de 8 150,86 € à titre de remboursement des travaux réalisés dans les 4 appartements 510, 520, 511 et 521,
- à M. [S] [F], Mme [E] [W] épouse [F], la somme de 2 000 € chacun en réparation de leur préjudice moral,
' dit que ces sommes produiront intérêts au taux légal à compter de la présente décision,
' rejeté toute autre demande plus ample ou contraire,
' condamné la SARL Citya Le Cannet à payer, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile :
- la somme de 2 000 € à Mme [I] [B] veuve [T], M. [U] [T] et M. [P] [T],
- la somme de 2 000 € à la SARL Verne Investissements,
- la somme de 2 000 € à M. [S] [F], Mme [E] [W] épouse [F] et à la SCI Calyw,
- la somme de 2 000 € à Mme [K] [V], notaire,
' condamné la SARL Citya Le Cannet au paiement des dépens, avec distraction,
' débouté Mme [I] [B] veuve [T], M. [U] [T] et M. [P] [T] de leur demande fondée sur l'article 10 du décret du 8 mars 2001,
' ordonné l'exécution provisoire de la décision.
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Le tribunal a estimé principalement qu'une erreur sur l'identité de l'objet de la vente, par confusion entre plusieurs appartements entre les lots visités et les lots acquis, avait vicié le consentement des acquéreurs concernés, de sorte que les deux ventes induites devaient être annulées.
Le tribunal a écarté toute responsabilité du notaire chargé de la réitération en la forme authentique des compromis signés sous seing privé établis par la SARL Citya Le Cannet.
S'agissant de la responsabilité de l'agent immobilier, le tribunal a retenu que le problème de numérotation des lots de la résidence constituait une difficulté antérieure et constante dont la SARL Citya Le Cannet avait nécessairement connaissance, étant notamment le syndic de la copropriété, ayant elle-même mandaté en 2010 un cabinet pour remettre de l'ordre dans les lots de copropriété et ayant communiqué les plans de celle-ci dans ce cadre. De plus, le tribunal a retenu que le négociateur de la SARL Citya Le Cannet a fait visité les biens et a rédigé les deux compromis de vente. Il en a déduit un manquement de l'agent immobilier à son devoir de conseil d'efficacité de l'acte rédigé par lui. Il a retenu la responsabilité de la SARL Citya Le Cannet, dans le cadre des mandats de vente octroyés par la SARL Verne Investissements et par les époux [J] sur leurs appartements 510 et 520, pour avoir présenté aux acquéreurs les appartements 511 et 521 sur lesquels elle ne détenait aucun mandat de vente, et leur avoir remis les clefs de ces derniers appartements, alors que les compromis et actes de vente portaient sur d'autres biens.
En sus, le tribunal a, notamment, débouté la SARL Verne Investissements de sa demande de dommages et intérêts contre la SARL Citya Le Cannet, en l'absence de pièce de nature à justifier le montant du préjudice par elle invoqué au titre des frais de remise en vente de ses lots, eu égard à l'annulation prononcée.
Selon déclaration reçue au greffe le 11 août 2020, la SARL Verne Investissements a interjeté appel de cette décision, l'appel portant uniquement sur le rejet du surplus de ses demandes et notamment de sa demande de condamnation de la SARL Citya Le Cannet au paiement de dommages et intérêts en réparation du préjudice né du fait de l'annulation des ventes immobilières.
Par dernières conclusions transmises le 12 novembre 2020, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SARL Verne Investissements sollicite de la cour qu'elle :
réforme le jugement déféré en ce qu'il l'a déboutée de sa demande de condamnation de la SARL Citya Le Cannet au paiement de dommages et intérêts en réparation du préjudice né du fait de l'annulation des ventes immobilières,
condamne la SARL Citya Le Cannet à lui payer la somme de 10 000 € à titre de dommages et intérêts liés aux préjudices nés du fait de l'annulation des ventes immobilières,
condamne la SARL Citya Le Cannet à lui payer la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens.
La SARL Verne Investissements expose qu'ensuite de l'annulation des ventes ordonnée par le premier juge, et non remise en cause, elle est redevenue propriétaire de son bien 6 ans plus tard alors qu'elle n'a aucune vocation à en demeurer propriétaire, et ce, à raison des manquements fautifs de la SARL Citya Le Cannet qui sont directement à l'origine pour elle, d'un préjudice lié aux frais de remise en vente de son bien. Elle invoque à ce titre une nouvelle commission d'agence, une possible réduction du prix, des tracas et du temps à mobiliser de nouveau, outre un possible impact fiscal. Elle sollicite une somme forfaitaire de 10 000 €.
Par dernières conclusions transmises le 2 février 2021, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SARL Citya Le Cannet sollicite de la cour qu'elle :
À titre principal :
' confirme le jugement rendu en ce qu'il a débouté la SARL Verne Investissements de sa demande de condamnation de tout succombant au paiement de dommages et intérêts à hauteur de 10 000 € en réparation de son prétendu préjudice né du fait de l'annulation des ventes immobilières,
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' déboute la SARL Verne Investissements de toutes ses des contre elle,
À titre subsidiaire :
' réduise le préjudice adverse à de plus justes proportions,
En tout état de cause :
' condamne la SARL Verne Investissements à lui payer la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens avec distraction.
La SARL Citya Le Cannet fait valoir que la SARL Verne Investissements ne produit pas plus d'élément en cause d'appel que devant le premier juge pour justifier du préjudice qu'elle invoque. Elle indique que la commission d'agence dont fait état l'appelante restera à la charge de l'acquéreur et non du vendeur. Elle ajoute que la possible réduction du prix de vente n'est pas démontrée. Elle ajoute qu'il n'est pas justifié des incidences fiscales dénoncées et, que le temps du justiciable n'est pas indemnisable.
A titre subsidiaire, elle entend que le montant demandé soit réduit.
L'instruction de l'affaire a été close par ordonnance en date du 8 avril 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la demande d'indemnisation présentée contre la SARL Citya Le Cannet
En vertu de l'article 1147 du code civil, dans sa rédaction applicable au présent litige, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part.
En l'occurrence, il résulte des pièces produites et éléments au demeurant non contestés que la SARL Verne Investissements a confié à la SARL Citya Le Cannet un mandat de vente avec exclusivité des lots 195 et 137, constitués d'un appartement et d'une place de stationnement, au sein d'une copropriété dénommée Le Château des Artistes, [Adresse 2].
Par l'effet du jugement du 7 juillet 2020, en ses dispositions non contestées et donc définitives, cette vente a été annulée pour erreur sur l'identité de l'objet et la pleine responsabilité de la SARL Citya Le Cannet a été retenue à ce titre, en tant qu'agent immobilier chargé des visites des biens concernés, rédacteur des compromis sous seing privé, négociateur des ventes et, parallèlement, syndic de la copropriété ayant au surplus mandaté un cabinet pour remettre de l'ordre au titre des lots au sein de la copropriété concernée. Des manquements au devoir de conseil et d'efficacité des actes rédigés ont été caractérisés.
Les fautes de la SARL Citya Le Cannet sont donc acquises aux débats.
La SARL Verne Investissements entend être indemnisée en sa qualité de propriétaire des conséquences pour elle de l'annulation de la vente de ses biens, celle-ci conduisant à remettre les parties en l'état antérieur, et donc à la rendre de nouveau propriétaire des lots concernés, 6 ans après la vente. Elle fait état de préjudices tenant aux frais de remise en vente de ses biens, et demande le paiement de la somme de 10 000 € à titre de dommages et intérêts liés aux préjudices nés du fait de l'annulation des ventes immobilières.
Pour justifier cette prétention, la SARL Verne Investissements soutient qu'elle a l'intention de remettre son bien en vente. Il convient néanmoins d'observer qu'il n'est justifié d'aucune démarche actuelle en ce sens. Elle fait état d'un préjudice au titre d'une possible commission qu'elle serait susceptible de devoir à une nouvelle agence immobilière chargée de la vente à venir. Or, d'une part, aucun mandat de vente n'est produit, ni aucune annonce immobilière de mise en vente du bien. D'autre part, il n'est pas établi que cette commission rémunérant un futur agent immobilier reste à la seule charge de la SARL Verne Investissements, venderesse, celle-ci demeurant usuellement à la charge du potentiel acquéreur.
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La SARL Verne Investissements soutient encore que la nouvelle vente risque de la conduire à accepter une baisse de prix comparativement au prix convenu avec la SCI Calyw. Là encore, force est de relever, comme l'a déjà fait le premier juge, qu'aucune attestation de valeur actualisée du bien n'est versée aux débats, que ce préjudice invoqué demeure hypothétique et non étayé par des éléments objectifs.
Par ailleurs, la SARL Verne Investissements fait état d'un possible préjudice fiscal compte tenu de ce qu'elle s'est acquittée, à la suite de la vente, de la TVA jusqu'à la fin de la période d'amortissement comptable du bien. Or, l'appelante ne justifie en rien de la réalité de cette affirmation, ni ne fournit d'éléments comptables objectifs permettant de calculer cet impact fiscal non avéré.
A ces titres, il appert donc que la SARL Verne Investissements ne rapporte pas plus de preuve en appel qu'en première instance de la réalité des préjudices matériels qu'elle invoque.
Enfin, la SARL Verne Investissements met en avant les tracas en termes financiers et de temps mobilisés en vue de mettre de nouveau son bien en vente, six ans après la première cession annulée du fait de la SARL Citya Le Cannet. Il est indéniable que l'appelante souffre à ce titre d'un préjudice induit par les démarches et formalités obligatoires auxquelles elle doit se soumettre pour vendre de nouveau son bien, outre par le temps de nouveau pris à cette fin. A ce titre, la réalité de son préjudice est acquise et il convient de lui accorder une somme de 1 500 €, mise à la charge de la SARL Citya Le Cannet, la décision entreprise devant être infirmée en ce qu'elle a totalement rejeté toute indemnisation.
Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens
La SARL Citya Le Cannet, qui succombe au litige, supportera les dépens de première instance et d'appel. En outre, l'indemnité à laquelle elle a été condamnée en première instance envers la SARL Verne Investissements au titre des frais irrépétibles sera confirmée, et, une indemnité supplémentaire de 3 000 € sera mise à sa charge au bénéfice de la SARL Verne Investissements, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, en considération de l'équité et de la situation économique respectives des parties.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, en matière civile et en dernier ressort,
Infirme le jugement entrepris, dans les limites des dispositions soumises à la cour, en ce qu'il a rejeté la demande de la SARL Verne Investissements envers la SARL Citya Le Cannet en indemnisation de son préjudice né du fait de l'annulation des ventes immobilières,
Confirme le jugement entrepris en toutes ses autres dispositions non contraires, dans les limites de celles soumises à la cour,
Statuant à nouveau et y ajoutant :
Condamne la SARL Citya Le Cannet à payer à la SARL Verne Investissements la somme de 1 500 € en réparation de ses préjudices induits par l'annulation de la vente immobilière du 4 novembre 2014,
Condamne la SARL Citya Le Cannet à payer à la SARL Verne Investissements la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Déboute la SARL Citya Le Cannet de sa demande sur ce même fondement,
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Condamne la SARL Citya Le Cannet au paiement des dépens, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
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