GS/SL
COUR D'APPEL de CHAMBÉRY
Chambre civile - Première section
Arrêt du Mardi 11 Juin 2024
N° RG 21/02274 - N° Portalis DBVY-V-B7F-G3HW
Décision attaquée : Jugement du Tribunal mixte de Commerce de THONON LES BAINS en date du 03 Novembre 2021
Appelante
S.A.S. AVENIR INVEST, dont le siège social est situé [Adresse 1]
Représentée par la SELARL BOLLONJEON, avocats postulants au barreau de CHAMBERY
Représentée par la SARL JUDIXA, avocats plaidants au barreau d'ANNECY
Intimée
S.A.R.L. SOCIETE GROUPE ARCHAMPS DEVELOPPEMENT, dont le siège social est situé [Adresse 2]
Représentée par Me Christian MENARD, avocat au barreau de CHAMBERY
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Date de l'ordonnance de clôture : 29 Janvier 2024
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 05 mars 2024
Date de mise à disposition : 11 juin 2024
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Composition de la cour :
- Mme Hélène PIRAT, Présidente,
- M. Guillaume SAUVAGE, Conseiller,
- Madame Inès REAL DEL SARTE, Magistrate honoraire,
avec l'assistance lors des débats de Mme Sylvie LAVAL, Greffier,
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Faits et procédure
Par acte du 1er juillet 2009, la société Les Balcons de Genève a donné à bail commercial à la société Groupe Archamps Développement des locaux situés à [Adresse 3], moyennant un loyer trimestriel de 700 euros HT, charges et prestations en sus.
Par avenant du 7 octobre 2011, le bail du 1er juillet 2009 a été prolongé pour une durée de 9 ans à partir du 1er janvier 2012 jusqu'au 31 décembre 2020, et le loyer porté à hauteur d'une somme mensuelle de 500 euros HT.
Par avenant du 1er janvier 2012, il a été convenu entre les parties que la société Groupe Archamps Développement prendrait à sa charge des travaux de rénovation aux lieu et place de la bailleresse pour un coût évalué à environ 25 000 euros et qu'elle bénéficierait en contrepartie d'une gratuité des loyers sur une période de 50 mois, commençant à courir dès l'achèvement des travaux. Cet avenant a également fixé la provision mensuelle sur charges à hauteur d'un somme de 150 euros.
La société Les Balcons de Genève a été placée en redressement judiciaire le 4 novembre 2011, puis en liquidation judiciaire le 6 juillet 2012. Par jugement du 16 novembre 2018, le juge de l'exécution près le tribunal de grande instance de Thonon-les-Bains a adjugé la vente des locaux situés à [Adresse 3] à la société Avenir Invest.
Le 15 avril 2019, la société Avenir Invest a vendu les locaux à la SCI Agrement.
Soutenant que la société Groupe Archamps Développement n'aurait pas réglé ses loyers sur la période du 26 novembre 2018 au 15 avril 2019, la société Avenir Invest a déposé une requête en injonction de payer auprès du tribunal de commerce de Thonon les Bains.
Par ordonnance en date du 26 juin 2020, le président du tribunal de commerce de Thonon-les-Bains a enjoint à la société Groupe Archamps Développement de payer à la société Avenir Invest Sas la somme de 4 109, 43 euros en principal, avec intérêts au taux légal à compter du 29 mai 2020, outre la somme de 173,89 euros au titre des accessoires.
Cette ordonnance a été signifiée le 17 juillet 2020 à la société Groupe Archamps Développement qui, par courrier du 24 juillet 2020, y a fait opposition.
Suivant jugement du 3 novembre 2021, le tribunal de commerce de Thonon-les-Bains, avec le bénéfice de l'exécution provisoire, a :
- dit que le présent jugement se substitue à l'ordonnance portant injonction de payer en date du 26 juin 2020 n°20201P204 ;
- dit l'opposition formée par la société Groupe Archamps Développement à l'ordonnance d'injonction de payer en date du 26 juin 2020 recevable ;
- dit le bail commercial signé le 7 octobre 2011 opposable à la société Avenir Invest ;
- débouté la société Avenir Invest de toutes ses demandes fins et conclusions et l'a renvoyée à mieux se pourvoir ;
- condamné la société Avenir Invest au versement à la société Groupe Archamps Développement de la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné la société Avenir Invest aux entiers dépens de l'instance.
Au visa principalement des motifs suivants :
le bail signé le 4 octobre 2011 est opposable à la société Avenir Invest ;
les sommes réclamées par la société Avenir Invest, à hauteur d'un montant de 21 809,96 euros, sont extraites d'un relevé de compte de la SCI Agrement, qui est propriétaire des locaux depuis le 15 avril 2019.
Par déclaration au greffe du 22 novembre 2021, la société Avenir Invest a interjeté appel de la décision en toutes ses dispositions.
Prétentions et moyens des parties
Par dernières écritures du 22 février 2022, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la société Avenir Invest sollicite l'infirmation du jugement en ce qu'il l'a déboutée de toutes ses demandes fins et conclusions, l'a renvoyée à mieux se pourvoir, et l'a condamnée au versement à la société Groupe Archamps Développement de la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, et Statuant à nouveau, elle demande à la cour de :
- confirmer l'ordonnance portant injonction de payer en date du 22 juin 2020,
- condamner la société Groupe Archamps Développement à lui payer :
- la somme de 4 109,43 euros en principal, au titre des loyers courus entre le 26 novembre 2018 et le 15 avril 2019,
- les intérêts au taux légal à compter du 29 mai 2020,
- la somme de 173,89 euros au titre des frais et accessoires
- condamner la société Groupe Archamps Développement à lui payer la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens distraits au profit de Mme Bollonjeon, avocat, sur ses offres et affirmations de droit en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;
- débouter la société Groupe Archamps Développement de toutes ses demandes, fins et prétentions.
Au soutien de ses prétentions, la société Avenir Invest fait valoir notamment que :
l'avenant du 1er janvier 2012, qui a pour effet de vider le contrat de bail de sa valeur, et ne se trouvait pas contenu dans le rapport d'expertise descriptif du bien qui lui a été adjugé, ne lui est pas opposable ;
les travaux mis à la charge de la locataire en contrepartie de la gratuité du loyer, n'ont jamais été réalisés ni justifiés.
La société Groupe Archamps Développement a constitué avocat mais n'a pas conclu en cause d'appel.
Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l'audience ainsi qu'à la décision entreprise.
Une ordonnance en date du 29 janvier 2024 a clôturé l'instruction de la procédure. L'affaire a été plaidée à l'audience du 5 mars 2024.
Motifs de la décision
En application des dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque l'intimé ne conclut pas, le juge ne fait droit aux prétentions de l'appelant que s'il les estime régulières, recevables et bien fondées. Il appartient notamment au juge d'appel, dans une telle hypothèse, d'examiner la pertinence des moyens par lesquels le premier juge s'est déterminé.
Aux termes de l'article 1134 ancien du code civil, 'les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites'. L'article 1315 ancien du même code prévoit quant à lui que 'celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver' et que 'réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation'.
En l'espèce, le tribunal de commerce a rejeté la demande en paiement qui était formée par la société Avenir Invest en première instance à hauteur d'une somme totale de 21 809, 96 euros au seul motif que ce montant se fondait sur un relevé de compte établi par la société Agrément, propriétaire des locaux depuis le 15 avril 2019, et non sur un décompte qui aurait été établi par la requérante au titre des loyers arrêtés à cette date. En cause d'appel, la société Avenir Invest admet qu'elle ne peut réclamer les loyers échus postérieurement à la vente des locaux objet du bail et limite en conséquence sa demande à la somme de 4 109,43 euros en principal, corrspondant aux loyers courus entre le 26 novembre 2018 et le 10 avril 2019.
Il convient d'observer, en premier lieu, que les premiers juges ne pouvaient rejeter en intégralité la demande en paiement formée par la société Avenir Invest, alors que dans le dispositif de ses dernières écritures, la société Groupe Archamps Développement reconnaissait être redevable, a minima, d'une somme de 1 166 euros au titre de son arriéré locatif.
La somme de 4 109, 43 euros TTC dont le paiement est réclamé en cause d'appel se décompose, conformément au décompte annexé à la requête en injonction de payer, de la manière suivante, sur la base d'un loyer mensuel de 500 euros HT, soit 600 eurosTTC:
- loyers du 26 novembre au 31 décembre 2018 : 679, 96 euros ;
- loyers du 1er janvier au 31 mars 2019 : 1 800 euros ;
- loyers du 1er avril au 10 avril 2019 : 199, 92 euros ;
- charges échues du 26 novembre 2018 au 10 avril 2019 : 1 429, 55 euros.
La société Avenir Invest prétend que l'avenant au bail du 1er janvier 2012 ne lui serait pas opposable, en ce que le rapport d'expertise descriptif du bien qui lui a été adjugé, établi par la société Dumas Labaume Chataignier le 30 novembre 2017, qu'elle verse aux débats, se contente de mentionner, au titre de la situation locative des locaux, l'existence du bail commercial initial du 1Er juillet 2009, ainsi que l'avenant modificatif du 7 octobre 2011.
L'appelante ne précise cependant nullement dans ses écritures le fondement juridique d'une telle inopposabilité. Elle ne produit du reste nullement en cause d'appel le cahier des charges établi le 30 juillet 2018 en vue de la vente du bien, étant observé que cette pièce n'a pas été analysée par les premiers juges. De sorte qu'elle ne démontre pas que l'avenant du 1er janvier 2012 n'aurait pas été porté à sa connaissance avant la vente des locaux.
Par ailleurs, si, aux termes de l'article L. 321-4 alinéa 1er du code des procédures civiles d'exécution, 'les baux consentis par le débiteur après l'acte de saisie sont, quelle que soit leur durée, inopposables au créancier poursuivant comme à l'acquéreur', la société Avenir Invest ne fait état d'aucun commandement aux fins de saisie qui aurait été délivré avant le 1er janvier 2012.
L'appelante n'allègue ni ne prouve pas non plus que l'avenant litigieux aurait été conclu en réalité à une autre date, ni ne développe la moindre agumentation susceptible de remettre en cause la validité de cet acte.
L'avenant conclu le 1er janvier 2012, qui doit ainsi trouver application au litige, prévoit :
' il a été décidé que le locataire prendrait à sa charge TOUS LES TRAVAUX à savoir :
Aménagement de trois bureaux et pose de cloisons vitrées à l'identique de celle déjà existante
Les dalles du plafond de tout le local seront remplacées
une pompe de relevage sera installée pour l'évacuation des eaux
les moteurs de climatisation qui fuient seront changés.
Le locataire disposera du temps nécessaire pour réaliser ces travaux dont le coût global a été évalué à +/- 25 000 euros et il bénéficiera de la gratuité des loyers sur une période de 50 mois qui commencera à courir dès l'achèvement des travaux'.
Force est de constater cependant que la société Groupe Archamps Développement n'apporte aucun élément susceptible de démontrer qu'elle aurait effectivement réalisé les travaux mis à sa charge aux termes de cet avenant. Elle ne précise du reste nullement la date à laquelle de tels travaux auraient été entrepris, ni leur consistance exacte. Elle admettait ainsi du reste déjà en première instance ne pas être en mesure de rapporter une telle preuve. Elle ne peut dans ces conditions se prévaloir d'une quelconque gratuité des loyers jusqu'au 31 décembre 2018, comme elle le faisait devant le tribunal de commerce.
L'intimée, non comparante en cause d'appel, ne fait état en outre d'aucun paiement qu'elle aurait effectué et qui n'aurait pas été intégré dans le décompte adverse.
Par contre, il convient de relever que l'avenant du 1er janvier 2012 a également précisé que le bail n'était pas soumis à la TVA.
Par ailleurs, la société Avenir Invest n'apporte aucune précision sur la manière dont se décompose la somme qu'elle réclame au titre des charges échues entre le 26 novembre 2018 et le 10 avril 2019 ni ne produit le moindre justificatif de ce chef.
Au vu de ces éléments, la créance dont elle peut légitimement se prévaloir dans le cadre de la présente instance sera fixée comme suit :
- loyers HT échus du 26 novembre au 31 décembre 2018 : 583, 33 euros ;
- loyers HT du 1er janvier au 31 mars 2019 : 1 500 euros ;
- loyers du 1er avril au 10 avril 2019 :166, 66 euros ;
Total : 2 249, 99 euros.
Le jugement entrepris sera ainsi infirmé en ce qu'il a rejeté la demande en paiemet formée par l'appelante et, statuant à nouveau, la société Groupe Archamps Développement sera condamnée à payer à son ancienne bailleresse la somme de 2 249, 99 euros au titre des loyers échus entre le 26 novembre 2018 et le 10 avril 2019, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 29 mai 2020.
La somme de 173, 89 euros qui est réclamée au titre des frais et accessoires, et qui correspond au coût de la sommation de payer ainsi que de la requête en injonction de payer, sera intégrée quant à elle dans les sommes allouées au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens.
La société Avenir Invest sera déboutée du surplus de sa demande en paiement au titre des loyers.
En tant que partie perdante, la société Groupe Archamps Développement sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel, comprenant les frais afférents à la procédure d'injonction de payer, avec distraction au profit de Me [F] [P], de la Selurl [P], ainsi qu'à verser à l'appelante la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
La cour, statuant publiquement, contradictoirement et après en avoir délibéré conformément à la loi, dans les limites de sa saisine,
Infirme le jugement entrepris en ce qu'il a :
- débouté la société Avenir Invest de toutes ses demandes, fins et conclusions, et l'a renvoyée à mieux se pourvoir ;
- condamné la société Avenir Invest au versement à la société Groupe Archamps Développement de la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné la société Avenir Invest aux entiers dépens de l'instance;
Statuant à nouveau de ces chefs,
Condamne la société Groupe Archamps Développement à payer à la société Avenir Invest la somme de 2 249, 99 euros au titre des loyers échus entre le 26 novembre 2018 et le 10 avril 2019, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 29 mai 2020 ,
Rejette le surplus de la demande en paiement formée par la société Avenir Invest au titre des loyers,
Condamne la société Groupe Archamps Développement aux dépens de première instance et d'appel, comprenant les frais afférents à la procédure d'injonction de payer, avec distraction au profit de Me Audrey Bollonjeon, de la Selurl Bollonjeon,
Condamne la société Groupe Archamps Développement à payer à la société Avenir Invest la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,
et signé par Hélène PIRAT, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier.
Le Greffier, La Présidente,
Copie délivrée le 11 juin 2024
à
la SELARL [P]
Me Christian MENARD
Copie exécutoire délivrée le 11 juin 2024
à
la SELARL [P]