SF/CD
Numéro 24/01925
COUR D'APPEL DE PAU
1ère Chambre
ARRÊT DU 11/06/2024
Dossier : N° RG 22/03299 - N° Portalis DBVV-V-B7G-
IMON
Nature affaire :
Demande en réparation des dommages causés par une nuisance de l'environnement
Affaire :
Association d'[12]
C/
[S] [M],
[N] [Z] [E] [M] veuve [W]
Grosse délivrée le :
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
A R R Ê T
prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 11 Juin 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
*
APRES DÉBATS
à l'audience publique tenue le 19 Mars 2024, devant :
Madame FAURE, Présidente
Madame de FRAMOND, Conseillère, magistrate chargée du rapport conformément à l'article 785 du code de procédure civile
Madame BLANCHARD, Conseillère
assistées de Madame HAUGUEL, Greffière, présente à l'appel des causes.
Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi.
dans l'affaire opposant :
APPELANTE :
Association d'[12]
agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux en exercice, domicliés en cette qualité audit siège
[Adresse 10]
[Adresse 10]
[Localité 4]
Représentée et assistée de Maître LIGNEY de la SELARL DUALE-LIGNEY-BOURDALLE, avocat au barreau de PAU
INTIMES :
Monsieur [S] [M]
né le [Date naissance 2] 1945 à [Localité 13]
de nationalité Française
[Adresse 9]
[Adresse 9]
[Localité 5]
Madame [N] [Z] [E] [M] veuve [W]
née le [Date naissance 3] 1941 à [Localité 11]
de nationalité Française
[Adresse 7]
[Localité 6]
Représentés et assistés de Maître DEL ALAMO de la SCP CABINET DE BRISIS & DEL ALAMO, avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN
sur appel de la décision
en date du 18 OCTOBRE 2022
rendue par le TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PAU
RG numéro : 20/01156
EXPOSE DU LITIGE
Aux termes d'un acte notarié en date du 18 juillet 1980, M. [S] [M] et Mme [N] [M] veuve [W] (ci-après les consorts [M]) sont propriétaires indivis d'un immeuble situé à [Localité 8] (64), [Adresse 1], composé de 12 appartements et de 12 garages donnés en location.
Suivant permis de construire accordé le 10 mai 2019, l'ASSOCIATION D'[12] a fait édifier une construction à usage de gymnase multisports sur la parcelle située en face de celle appartenant aux consorts [M].
Par acte d'huissier de justice du 3 juillet 2020, les consorts [M] ont fait assigner l'ASSOCIATION D'[12] devant le tribunal judiciaire de Pau aux fins d'indemnisation de leur préjudice sur le fondement de l'article 544 du code civil.
Suivant jugement contradictoire en date du 18 octobre 2022 (RG n° 20/01156), le juge de première instance a :
- déclaré l'ASSOCIATION D'[12] responsable du trouble anormal de voisinage subi par les consorts [M],
- condamné l'ASSOCIATION D'[12] au paiement de la somme de 50 000 € à titre de dommages et intérêts,
- débouté l'ASSOCIATION D'[12] de sa demande reconventionnelle,
- condamné la même à payer aux consorts [M] la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens.
Pour motiver sa décision, le juge a retenu :
- que les logements dépendants de l'immeuble des consorts [M] bénéficiaient, avant la construction du gymnase, d'un ensoleillement important et d'une vue sur une haie ou sur les Pyrénées pour les étages supérieurs,
- que le gymnase constitue un bloc de plusieurs dizaines de mètres de long sur plus de dix mètres de haut, ayant entraîné un bouleversement de la vue de chacun des appartements de l'immeuble, dégradant le cadre de vie des locataires, puisqu'ils ont désormais une vue immédiate sur un bloc gris,
- que l'indemnité accordée en réparation du préjudice doit être pondérée au regard du fait que la construction est réalisée en milieu urbain, rendant inéluctable la construction d'un ou plusieurs bâtiments,
- que la procédure initiée par les consorts [M] n'a aucun caractère abusif.
L'ASSOCIATION D'[12] a relevé appel par déclaration du 12 décembre 2022 (RG n° 22/03299), critiquant le jugement dans l'ensemble de ses dispositions.
Aux termes de ses dernières écritures en date du 15 mars 2024, l'ASSOCIATION D'[12], appelante, entend voir la cour infirmer le jugement en toutes ses dispositions et statuant à nouveau :
- déclarer recevables ses conclusions du 15 mars 2024 suite au rabat de l'OC au jour des plaidoiries,
- débouter les consorts [M] de leur demande de dommages et intérêts et de leur appel incident,
- les débouter de leurs demandes fondées sur les dépens et les frais irrépétibles,
- les condamner en tant que de besoin à lui restituer la somme de 53 000 €,
- déclarer recevable et bien-fondée sa demande de réparation,
- condamner in solidum les consorts [M] à lui payer une somme de 10 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice,
- les condamner in solidum à lui payer une somme de 6 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- les condamner in solidum aux dépens de première instance et d'appel, en ce compris le coût du procès-verbal de constat d'huissier du 31 août au 26 novembre 2020 pour la somme de 1 020,09 €,
- dire que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter de la date de notification des présentes.
Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir, au visa des articles 544 et 651 du code civil, et 32-1 du code de procédure civile et 1241 du code civil :
- que les consorts [M] ne rapportent pas la preuve de l'existence d'un trouble anormal de voisinage lié à la construction du gymnase par l'ASSOCIATION D'[12] ;
- qu'ils ne démontrent pas l'existence d'un préjudice économique ni au titre de l'ensoleillement, ni au titre de la prétendue vue sur les Pyrénées, ni en ce qui concerne une éventuelle moins-value ayant un impact, par ailleurs non démontré, sur la valeur vénale de l'immeuble, loués pour 5 lots à des professions paramédicales ;
- que les consorts [M] n'avaient pas de droit acquis sur la vue sur la haie, qui a été arrachée avant la construction du gymnase et montait à la même hauteur que le gymnase, empêchant toute vue sur les Pyrénées ;
- que le procès-verbal de constat d'huissier qu'elle produit atteste que l'immeuble des consorts [M] n'a jamais eu de vue sur les Pyrénées, alors même qu'il n'existe aucun privilège de bonne vue, ni en l'espèce de servitude de vue ou de droit particulier sur un panorama ou un site remarquable proche ;
- le rapport [C] produit par eux sur la perte d'ensoleillement et la perte de valeur de leur immeuble est en contradiction avec leurs conclusions et non probant en l'absence d'élément de comparaison et ne prend pas en compte l'avancée du toit et des balcons portant ombrage ;
- que le procès-verbal de constat d'huissier, établi après des constatations sur plusieurs mois et versée par l'association, démontre également que les consorts [M] ne subissent aucune perte d'ensoleillement du fait de la construction du gymnase, distant de plus de 15 mètres et n'a aucun impact sur sa valeur conformément au coefficient multiplicateur de la loi du 1er septembre 1948, de toutes façons non applicable à l'immeuble des [M] construit après cette date ;
- que dès lors que l'environnement de l'immeuble est urbanisé et très dense en matière de construction, comme l'a retenu le juge, la construction d'un immeuble à proximité de celui des consorts [M] ne peut entraîner aucun préjudice ;
- qu'elle a respecté les règles administratives en matière de construction et les préconisations de la mairie, que les voisins étaient informés du projet immobilier et n'ont pas agi à l'encontre du permis de construire, qui est devenu définitif ;
- que les consorts [M] ont commis une faute délictuelle en intentant une procédure judiciaire sans aucun élément, lui causant un préjudice d'atteinte à son image qu'elle s'est forgée de longue date par le sérieux de son enseignement et de ses activités, outre les dépenses et soucis générés par l'instance.
Par conclusions notifiées par RPVA le 12 février 2024, les consorts [M], intimés et appelants incident, demandent à la cour de confirmer le jugement, sauf en ce qu'il a limité à 50 000 € la somme que l'ASSOCIATION D'[12] a été condamnée à leur verser à titre de dommages et intérêts,
Et, statuant à nouveau,
- débouter l'ASSOCIATION D'[12] de l'ensemble de ses demandes,
- la condamner à leur verser la somme de 250 000 € à titre de dommages et intérêts,
- la condamner à leur verser la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- la condamner aux entiers dépens.
Au soutien de leurs demandes, ils font valoir, au visa de l'article 544 du code civil :
- que le caractère anormal du trouble du voisinage résultant de la construction du gymnase est établie par l'avis de valeur du 15 avril 2020 et le procès-verbal de constat d'huissier du 23 mars 2021, ainsi que par des attestations des locataires habitant l'immeuble, qui font toutes état d'une vue désormais obstruée et d'un ensoleillement très réduit,
- que le rapport établi par un expert foncier M. [C] atteste que la construction du gymnase entraîne une perte d'ensoleillement et de vues, et une perte d'avantage lié à l'emplacement, affectant la valeur vénale de leur bien pour 108 000 €.
L'ordonnance de clôture rendue le 14 février 2024, a été révoquée par ordonnance du 21 février 2024 et reportée au jour de l'audience des plaidoiries le 19 mars 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur'la demande d'indemnisation au titre du trouble anormal de voisinage :
Aux termes de l'article 544 du code civil : « la propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue pourvue qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois par les règlements ».
L'indemnisation de troubles anormaux du voisinage suppose l'existence d'un dommage personnel et direct causé par l'action d'un voisin dépassant les inconvénients normaux de voisinage et de nature à modifier gravement les conditions de vie de celui qui s'en plaint.
La bonne foi ou l'absence de faute ne sont pas de nature à empêcher la caractérisation d'un trouble anormal de voisinage qui s'apprécie concrètement selon la nature et le degré des nuisances alléguées.
La charge de la preuve en incombe à celui qui l'allègue, étant rappelé qu'il s'agit d'une responsabilité sans faute.
M. [M] et Mme [W] versent au débat :
- un constat de la commissaire de justice Mme [T] du 23 mars 2021 constatant, depuis la fenêtre de chaque appartement (séjour ou chambre) ou locaux professionnels de leur immeuble que la vue des fenêtres côté sud, jusqu'au 2ème étage donne sur le mur gris uniforme constituant la façade du gymnase qui occupe toute la vue.
- les attestations de 4 occupants de l'immeuble qui se plaignent de la perte d'ensoleillement et de la perte de la vue sur les Pyrénées, et que depuis la construction tout est gris, déprimant, que depuis le séjour ou la chambre ' on a l'impression d'être dans une prison', ' on se croit dans une cave', il y a beaucoup moins de soleil beaucoup plus de bruit et à des heures tardives.
- un rapport d'expertise de M. [C], expert foncier, établi le 21 novembre 2023 comprend des photos prises avant la construction du gymnase mais non datées qui montrent que l'immeuble [M] était face à un terrain herbeux sans aucune construction. Des photos plus anciennes versées par l'appelante datant de 2007 montrent que cet espace vert était alors clôturé par une haie de thuyas d'environ 5 m de hauteur.
Le rapport établit que le bâtiment construit se situe à 24,60 m de l'immeuble des [M], séparé par une large voie de circulation à double sens et M. [C] ne constate, à l'intérieur de l'immeuble, pièce par pièce, aucune perte d'éclairement, que la perte d'ensoleillement annuel en rez-de-chaussée est faible, et inexistante pour les étages selon ses calculs et projections. Mais en utilisant les correctifs définis par le décret n° 48- 1766 du 22 novembre 1948 modifié relatif à la détermination du prix de base au mètre carré des locaux d'habitation ou à usage d'habitation pour la détermination des loyers, en vigueur actuellement appliqués selon des coefficients d'éclairement, d'ensoleillement et de vue, M. [C] définit une perte de valeur théorique pour l'ensemble de l'immeuble de 45'760 €.
- Une attestation d'un cabinet immobilier COURREGES du 15 avril 2020 affirmant que par la construction du gymnase faisant perdre la vue sur les Pyrénées et de l'ensoleillement, l'immeuble a perdu 20 % de sa valeur, soit 250'000 €.
La cour observe cependant que le rapport de M. [C] fait des calculs théoriques sans avoir au préalable objectivé de perte d'ensoleillement effectif, de même que l'avis de valeur du cabinet immobilier ne donne aucun élément de comparaison, et donne pour acquis les pertes d'ensoleillement et de vue de l'immeuble. Aucune diminution des loyers consentis pour les appartements ou locaux de leur immeuble n'est démontrée par les intimés.
Ces constatations relèvent donc soit du ressenti subjectif des habitants de l'immeuble, soit d'analyses purement théoriques d'experts fonciers, et sont contredites par les pièces produites par l'Association ESIC, à savoir un procès-verbal des constats du commissaire de justice LARTIGAU effectués les 31 août, 14 septembre, 12 novembre, 25 novembre et 26 novembre 2020 à différentes heures de la journée montrant, par les photos prises depuis la [Adresse 14] séparant l'immeuble [M] du gymnase litigieux, que l'immeuble est ensoleillé et que l'ombre portée par le gymnase couvre essentiellement la rue, à l'exception du 25 novembre 2020 à 10 heures du matin où l'ombre projetée concerne uniquement la partie basse des fenêtres du rez-de-chaussée, ombre qui disparaît totalement à 12h30, et du 26 novembre à 9h25 où l'ombre projetée sur l'immeuble [M] provient cependant essentiellement de l'immeuble voisin et seulement pour faible part du gymnase au niveau du premier étage et du rez-de-chaussée.
Il ne peut donc en aucune manière être retenu que l'immeuble subit anormalement, ou de manière très importante, une perte d'ensoleillement.
Le commissaire de justice constate également depuis le toit du gymnase que la vue sur les Pyrénées est en fait masquée par l'ensemble des immeubles et la végétation de l'agglomération.
L'immeuble ne bénéficiait donc d'aucune vue sur les Pyrénées avant la construction gymnase incriminé.
Par ailleurs il ressort du PLU de l'agglomération de [Localité 13] - commune de [Localité 8] que l'immeuble [M] se situe en Zone UD zone d'extension-habitat dense.
En milieu urbain ou péri-urbain, tout propriétaire doit s'attendre à voir une évolution de l'habitat environnant, pour tenir compte de la vétusté des équipements et bâtiments et de l'adaptation aux nouveaux besoins de la population.
Le trouble anormal doit donc excéder les inconvénients, inévitables pour lui, liés à ces aménagements et transformations.
Il ressort de l'ensemble de ces constatations que la construction du gymnase par l'ASSOCIATION D'[12] n'a entraîné aucune perte d'ensoleillement constituant un trouble anormal de voisinage pour les occupants de l'immeuble des consorts [M] ; que si la vue sur un mur gris uniforme réduit incontestablement le charme et l'agrément des pièces de vie situées en face, la distance à 26 m de ce bâtiment, dans un quartier d'habitat dense destiné à évoluer et à s'adapter aux besoins de la vie moderne, prive cet inconvénient de voisinage de tout caractère anormal exigé par la jurisprudence pour donner droit à une indemnisation.
Quant à la perte de valeur affirmée sans aucune comparaison sur les loyers perçus avant ou après la construction du gymnase, ni référence à la valeur des immeubles voisins ou situés dans des situations similaires, elle ne peut être retenue, ne constituant pas un préjudice certain et actuel des consorts [M].
La cour écarte donc l'existence d'un trouble anormal de voisinage et infirme le jugement déféré qui a condamné l'ASSOCIATION D'[12].
Sur la demande de dommages-intérêts pour le préjudice d'image de l'appelante :
Même déboutés de leurs demandes, M. [M] et Mme [W] n'ont pas commis de faute en agissant contre l'ASSOCIATION D'[12] dans la mesure où ils subissent effectivement ainsi que les occupants de leur immeuble une modification péjorative de leur environnement quand bien même la cour ne déclare pas qu'elle constitue un trouble anormal du voisinage indemnisable, d'autant que l'appelante ne démontre aucun préjudice moral par l'atteinte à son image ou à sa réputation.
Sa demande de ce chef sera donc rejetée.
La cour réforme également les dispositions relatives aux mesures de fin du jugement.
Et statuant à nouveau :
M. [M] et Mme [W] devront payer à l'ASSOCIATION D'[12] une indemnité de 4 000 € au titre des frais irrépétibles et supporter les dépens de première instance et d'appel. Les frais de constat d'huissier établis par une partie pour se constituer une preuve ne font pas partie des dépens dont la liste de l'article 695 du code de procédure civile est limitative. Ces frais ne seront donc pas inclus dans les dépens.
La décision infirmant le jugement constitue le titre permettant d'obtenir le remboursement de la somme de 53'000 € versée par l'appelante aux intimés sans qu'il soit besoin de l'ordonner ni de prévoir les intérêts de droit sur la somme devant être restituée.
La cour déboute M. [M] et Mme [W] de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La Cour, après en avoir délibéré, statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort,
Infirme le jugement rendu le 18 octobre 2022 en toutes ses dispositions,
Statuant à nouveau et y ajoutant,
Déboute M. [S] [M] et Mme [N] [M] veuve [W] de toutes leurs demandes,
Rejette la demande de dommages intérêts présentée par l'ASSOCIATION D'[12],
Dit n'y avoir lieu à ordonner le remboursement par M. [S] [M] et Mme [N] [M] veuve [W] de la somme de 53 000 € à l'ASSOCIATION D'[12] versée par elle en exécution du jugement exécutoire déféré,
Condamne M. [S] [M] et Mme [N] [M] veuve [W] à payer à l'ASSOCIATION D'[12] la somme de 4 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Rejette la demande de l'ASSOCIATION D'[12] d'inclure dans les dépens les frais de constat d'huissier pour la somme de 1 020,09 €,
Condamne M. [S] [M] et Mme [N] [M] veuve [W] aux entiers dépens de première instance et d'appel.
Le présent arrêt a été signé par Mme FAURE, Présidente, et par Mme DEBON, faisant fonction de Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,
Carole DEBON Caroline FAURE