5ème Chambre
ARRÊT N°-240
N° RG 23/06464 - N° Portalis DBVL-V-B7H-UIDN
(Réf 1ère instance : 23/00774)
DCDE INVEST SAS
C/
Mme [D] [P] épouse [R]
M. [U] [P]
Mme [S] [P] épouse [P]
Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE RENNES
ARRÊT DU 12 JUIN 2024
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :
Président : Madame Virginie PARENT, Présidente de chambre,
Assesseur : Madame Pascale LE CHAMPION, Présidente,
Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller,
GREFFIER :
Madame Catherine VILLENEUVE, lors des débats et lors du prononcé
DÉBATS :
A l'audience publique du 10 Avril 2024
ARRÊT :
Contradictoire, prononcé publiquement le 12 Juin 2024 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats
APPELANTE :
DCDE INVEST SAS exerçant sous l'enseigne CASAPOLLO Prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 3]
[Localité 4]
Représentée par Me Christophe LHERMITTE de la SELEURL GAUVAIN, DEMIDOFF & LHERMITTE, Postulant, avocat au barreau de RENNES
Représentée par Me Véronique BAILLEUX, Plaidant, avocat au barreau de [Localité 9]
INTIMÉS :
Madame [D] [P] épouse [R]
née le 04 Mai 1970 à [Localité 10]
[Adresse 7]
[Localité 5]
Représentée par Me André RAIFFAUD de la SELARL OCTAAV, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de [Localité 9]
Monsieur [U] [P]
né le 07 Juin 1968 à [Localité 4]
[Adresse 6]
[Localité 2]
Représenté par Me André RAIFFAUD de la SELARL OCTAAV, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de [Localité 9]
Madame [S] [G] épouse [P]
née le 26 Juin 1945 à [Localité 8]
[Adresse 1]
[Localité 5]
Représentée par Me André RAIFFAUD de la SELARL OCTAAV, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de [Localité 9]
Par acte du 1er décembre 2017, Mme [D] [P], M. [U] [P] et Mme [S] [P] ont loué à la société Jargus un local à usage commercial leur appartenant situé [Adresse 3] à [Localité 9].
Par acte sous seing privé du 17 novembre 2020, la société Jargus a cédé son fonds de commerce à la société DCDE Invest.
La société DCDE Invest ne payant pas régulièrement les loyers échus, les demandeurs lui ont fait délivrer le 22 mars 2023 un commandement d'avoir à payer la somme de 6 015,19 euros.
Faisant valoir que le commandement est demeuré infructueux et invoquant les dispositions de la clause résolutoire insérée dans le bail, les bailleurs l'ont fait assigner par un acte du 13 juillet 2023, devant le juge des référés pour voir constater la résiliation dudit bail, pour voir ordonner l'expulsion et pour la voir condamner à leur payer à titre provisionnel sur le montant des loyers et des charges impayés, la somme de 9 269,15 euros, voir fixer, à titre provisionnel, l'indemnité d'occupation mensuelle jusqu'au départ définitif des lieux au montant du loyer courant ainsi que pour voir condamner la société défenderesse à payer la somme de 2 000 euros à titre d'indemnité pour les frais non compris dans les dépens.
Par ordonnance en date du 28 septembre 2023, le juge des référés de [Localité 9] a :
- constaté la résiliation du bail du 17 novembre 2020 avec toutes conséquences de droit et notamment ordonné l'expulsion de la société DCDE Invest et de tous occupants de son chef et sans délai, ce, au besoin avec l'assistance de la force publique,
- condamné la société DCDE Invest par provision à régler aux consorts [P] la somme de 9 296,15 euros au titre des loyers dus au 30 avril 2023 outre le règlement, à compter de ce jour et jusqu'à la parfaite libération des lieux, d'une indemnité d'occupation d'une somme mensuelle égale au montant du loyer,
- condamné la société DCDE Invest au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement du 22 mars 2023.
Les 14 et 15 novembre 2023, la société DCDE Invest a interjeté appel de cette décision ;
Les deux procédures ont été jointes le 16 novembre 2023.
Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 22 décembre 2023, la société DCDE Invest demande à la cour de :
- la déclarer recevable et bien fondée en son appel,
Y faisant droit,
- infirmer l'ordonnance du 28 septembre 2023 dont appel en l'ensemble de ses dispositions,
En conséquence,
- débouter les consorts [P] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,
Statuant à nouveau,
- lui octroyer des délais de paiement pour régler les loyers,
- octroyer un délai de grâce de douze mois pour quitter les lieux,
En tout état de cause,
- condamner les consorts [P] à lui verser la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles engagés pour la présente instance, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner les mêmes aux entiers dépens.
Par dernières conclusions notifiées le 19 janvier 2024, les consorts [P] demandent à la cour de :
- débouter la société DCDE Invest, de toutes ses demandes, fins et conclusions,
- confirmer dans toutes ces dispositions, l'ordonnance du 28 septembre 2023,
Y additant,
- fixer une indemnité d'occupation trimestrielle égale au loyer courant augmentée de 50 % comme le prévoit le contrat de bail (clause résolutoire) soit 5 535 euros (3 690 + 1845),
- ordonner l'expulsion de la société DCDE Invest et tous occupants de son chef, des locaux sis [Adresse 3] à [Localité 9], sous astreinte de 100 euros par jour de retard, comme le prévoit la clause résolutoire, jusqu'au départ effectif des lieux, toutes réserves étant d'ores et déjà faites sur l'état dans lequel les locaux seront restitués,
- condamner la société DCDE Invest à leur payer la somme de 4 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens d'appel.
L'ordonnance de clôture de bref délai a été rendue le 14 mars 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
La SAS DCDE Invest indique qu'elle exerce une activité de restauration rapide depuis la fin de l'année 2020 et qu'elle a connu des difficultés en raison de la crise sanitaire de Covid-19.
Elle fait état des salaires de son gérant qui a enchaîné des missions intérim de juillet 2022 à mars 2023 et signale avoir demandé la mise en place d'un prélèvement hebdomadaire qui a été refusé.
Elle entend se prévaloir de sa bonne foi et réclame un délai de paiement de deux années.
Elle explique qu'un prêt de 30 000 euros est à l'étude à la banque pour rembourser ses dettes.
Elle sollicite également un délai de grâce pour céder éventuellement son fonds de commerce.
En réponse, les consorts [P] expose que le représentant de la société était absent lors de la signification d'un commandement aux fins de saisie-vente, et d'un commandement de quitter les lieux.
Ils indiquent qu'entre le mois de décembre 2022 et le 2 janvier 2024, la locataire a versé diverses sommes qui ne couvrent pas le loyer courant.
Ils se demandent comment un salarié tel que le dirigeant de la société DCDE Invest, qui travaille 35 heures par semaine, peut assurer les horaires d'ouverture de son établissement de restauration rapide.
Ils considèrent que la demande en délais de l'appelant n'est pas sérieuse.
Aux termes des dispositions de l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Le contrat de bail conclu entre les parties comporte une clause résolutoire de plein droit un mois après la signification d'un commandement de payer les loyers demeurés sans effet.
La société DCDE Invest n'a pas réglé les causes du commandement qui mentionnait une somme de 6 015,19 euros dont 5 856,15 euros en principal au titre des loyers dus.
Au 30 avril 2023, la dette locative s'élève à la somme de 9 296,15 euros.
En application de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de 2 années, le paiement des sommes dues.
L'article L. 145-41 du code de commerce prévoit la suspension de la clause de résiliation si le juge accorde des délais de paiement.
La cour constate que la société DCDE Invest n'a déposé aucun dossier à l'audience.
La pièce n° 23 des intimés (décompte de la société Century 21) démontre que la dette de la société DCDE Invest a augmenté pour atteindre 15 740,66 euros au 4 janvier 2024 démontrant ainsi l'incapacité du preneur à régler les loyers.
Quant à la promesse d'un prêt pour régler les sommes dues, la cour note l'absence de toutes pièces justificatives de l'octroi d'un crédit.
Il n'est pas contesté que le dirigeant de la société DCDE Invest bénéficie d'une activité salariée. Il est ainsi possible de s'interroger sur la capacité de ce dirigeant à exploiter son fonds de restauration.
Tous ces éléments ne militent pas en faveur de l'octroi de délai pour le paiement des sommes dues (et donc la suspension des effets de la clause résolutoire) ou d'un délai de grâce pour quitter les lieux tels que sollicités par la société appelante.
En conséquence, il convient de :
- débouter la SAS DCDE Invest de ses demandes,
- constater la résiliation du bail du 17 novembre 2020 avec toutes conséquences de droit telles que prévu par l'ordonnance critiquée, sans qu'il ne soit besoin de prévoir une astreinte telle que réclamée par les bailleurs (qui n'en justifient pas la nécessité).
- condamné la SAS DCDE Invest à payer aux bailleurs la somme de
9 296,15 au titre des loyers dus au 30 avril 2023.
Le bail prévoit en page 20 au paragraphe relatif à la clause résolutoire : 'le preneur serait en outre débiteur d'une indemnité d'occupation établie forfaitairement sur la base du loyer global de la dernière année de location majoré de 50 %'.
La SAS DCDE Invest n'a formulé aucune critique sur cette demande.
Il convient de condamner la SAS DCDE Invest à payer aux bailleurs une indemnité d'occupation trimestrielle égale au loyer de la dernière année de location majoré de 50 %, soit 5 535 euros.
L'ordonnance critiquée est infirmée de ce chef.
Succombant en appel, la SAS DCDE Invest est déboutée de sa demande en frais irrépétibles, est condamnée à payer aux consorts [P] la somme de 2 000 euros ainsi qu'aux dépens, étant par ailleurs précisé que les dispositions de l'ordonnance du 28 septembre 2023 sont confirmées sur ce point.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Statuant publiquement, par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe :
Confirme l'ordonnance critiquée sauf en sa disposition relative au montant de l'indemnité d'occupation :
Statuant à nouveau,
Condamne la SAS DCDE Invest à payer à Mme [D] [P] épouse [R], M. [U] [P] et Mme [S] [G] épouse [P] une indemnité d'occupation trimestrielle égale au loyer courant augmenté de 50 % soit 5 535 euros ;
Y ajoutant,
Déboute la SAS DCDE Invest de ses demandes en délais de paiement et en délais pour quitter les lieux ;
Déboute Mme [D] [P] épouse [R], M. [U] [P] et Mme [S] [G] épouse [P] de leur demande au titre de l'astreinte;
Déboute la SAS DCDE Invest de sa demande en frais irrépétibles ;
Condamne la SAS DCDE Invest à payer à Mme [D] [P] épouse [R], M. [U] [P] et Mme [S] [G] épouse [P] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne la SAS DCDE Invest aux dépens.
Le greffier, La présidente,