COUR D'APPEL de CHAMBÉRY
2ème Chambre
Arrêt du Jeudi 13 Juin 2024
N° RG 22/00865 - N° Portalis DBVY-V-B7G-G7T4
Décision déférée à la Cour : Jugement du Juge des contentieux de la protection d'ANNEMASSE en date du 31 Mars 2022, RG 1121000786
Appelants
M. [S] [T], demeurant [Adresse 2]
Mme [R] [T], demeurant [Adresse 2]
Représentés par la SELAS AGIS, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS
Intimé
OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DE LA HAUTE-SAVOIE dont le siège social est sis [Adresse 3] prise en la personne de son représentant légal
Représentée par Me Sophie GIROD-ROUX, avocat au barreau d'ANNECY
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COMPOSITION DE LA COUR :
Lors de l'audience publique des débats, tenue le 26 mars 2024 avec l'assistance de Madame Sylvie DURAND, Greffière présente à l'appel des causes et dépôt des dossiers et de fixation de la date du délibéré ,
Et lors du délibéré, par :
- Madame Alyette FOUCHARD, Conseillère faisant fonction de Présidente, à ces fins désignée par ordonnance de Madame la Première Présidente
- Monsieur Edouard THEROLLE, Conseiller,
- Monsieur Fabrice GAUVIN, Conseiller,
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EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 14 février 2018, l'Office public de l'habitat de la Haute-Savoie (ci-après Haute-Savoie Habitat) a donné en location à M. [S] [T] et Mme [R] [T] un appartement de type 4 duplex, avec terrasse sis [Adresse 2] à [Localité 4], moyennant un loyer mensuel de 716,57 euros et une provision sur charges de 63,25 euros pour l'appartement, et un loyer de 14,12 euros pour la terrasse.
Par acte séparé à la même date, Haute-Savoie Habitat a donné en location aux époux [T] un carport à la même adresse, moyennant un loyer mensuel de 45 euros.
Par acte du 27 avril 2018, Haute-Savoie Habitat a donné en location aux époux [T] un garage fermé portant situé au [Adresse 1] à [Localité 4], moyennant un loyer mensuel de 34,73 euros hors charges.
Suite à des loyers impayé, le 7 avril 2021, Haute-Savoie Habitat a fait délivrer à ses locataires un commandement de payer la somme de 6 823,06 euros, outre frais d'acte.
Faute de régularisation, par acte délivré le 3 septembre 2021, Haute-Savoie Habitat a fait assigner M. et Mme [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d'Annemasse aux fins de voir constater notamment la résiliation des trois baux, ordonner l'expulsion des locataires, et prononcer leur condamnation au paiement des sommes dues.
M. et Mme [T] n'ont pas comparu.
Par jugement réputé contradictoire du 31 mars 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d'Annemasse a :
déclaré l'action de Haute-Savoie Habitat recevable,
constaté que le contrat de bail consenti aux époux [T] portant sur un appartement de type 4 duplex, n°8547.0B11 avec terrasse n°8547.7103 sis [Adresse 2] à [Localité 4], ainsi que le contrat de bail portant sur un carport et un garage, se trouvent résiliés par l'effet de la clause résolutoire depuis le 7 juin 2021,
déclaré M. et Mme [T] occupants sans droit ni titre du logement et des accessoires audit logement depuis cette date,
ordonné aux époux [T] de libérer les locaux d'habitation de leurs personnes, de leurs biens et de toute occupation de leur chef à compter de la signification de la décision,
ordonné qu'à défaut pour eux d'avoir libéré les lieux dans les conditions précitées, il soit procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec le concours e la force publique si besoin est, à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la signification d'un commandement d'avoir à quitter les lieux, en application des dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
condamné solidairement M. et Mme [T] à payer la somme de 10 853,86 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au 17 janvier 2022, mois de janvier 2022 non inclus, outre intérêts au taux légal à compter du 7 avril 2021 sur la somme de 6 823,06 euros et à compter du jugement sur le surplus,
condamné M. et Mme [T] à payer à Haute-Savoie Habitat une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal au loyer courant majoré des charges et taxes normalement exigibles du logement, du carport et du garage, outre révision, à compter du 7 juin 2021 et jusqu'à la libération effective des lieux caractérisés par la restitution des clés en mains propres au bailleur ou par l'expulsion,
dit que le jugement sera transmis par les soins du greffe au représentant de l'état dans le département,
condamné in solidum M. et Mme [T] à payer à Haute-Savoie Habitat la somme de 300 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
condamné in solidum M. et Mme [T] aux entiers dépens de l'instance, lesquels comprendront les coûts du commandement de payer du 7 avril 2021 (162,10 euros), d'assignation (52,62 euros) et de notification au préfet (71,50 euros), à l'exclusion de tous autres frais antérieurs au jugement,
rappelé que l'exécution provisoire est de droit.
Par déclaration du 16 mai 2022, M. et Mme [T] ont interjeté appel de ce jugement.
Ils ont saisi la première présidente de la cour d'appel de Chambéry aux fins de voir arrêter l'exécution provisoire du jugement déféré. Par ordonnance rendue le 4 octobre 2022, la première présidente a constaté que M. et Mme [T] n'ont pas soutenu leurs demandes et les en a déboutés, les condamnant en outre au paiement d'une indemnité de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Dans leurs conclusions notifiées par voie électronique le 10 août 2022, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, M. et Mme [T] demandent à la cour de :
Vu les dispositions de la loi du 6 juillet 1989,
réformer en toutes ses dispositions le jugement déféré.
Et statuant à nouveau,
juger que M. et Mme [T] pourront s'acquitter de leur dette locative en 36 mensualités,
juger que jusqu'à l'expiration de ce délai, les effets de la clause résolutoire insérée dans les deux contrats de bail en date du 14 février 2018, portant sur un appartement de type 4 duplex, n°8547.0B11 avec Terasse n°8547.7103 sis [Adresse 2] à [Localité 4] ainsi que le contrat de bail portant sur un carport et un garage, seront suspendus,
juger que si M. et Mme [T] se libèrent de leur dette locative en intégralité dans ce délai, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué,
condamner Haute-Savoie Habitat à la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
condamner Haute-Savoie Habitat aux entiers dépens de l'instance.
Dans ses conclusions adressées par voie électronique le 5 juin 2023, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, Haute-Savoie Habitat demande à la cour de :
Vu les dispositions de l'article 7c de la loi du 6 juillet 1989,
Vu les dispositions de l'article 566 du code de procédure civile,
confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
condamner solidairement M. et Mme [T] à payer à Haute-Savoie Habitat la somme de 2 231,17 euros au titre des réparations locatives,
débouter M. et Mme [T] de l'ensemble de leurs prétentions, fins et moyens,
condamner solidairement M. et Mme [T] à payer à Haute-Savoie Habitat la somme de 1 200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
condamner solidairement M. et Mme [T] en tous les dépens de l'instance.
L'affaire a été clôturée à la date du 29 janvier 2024 et renvoyée à l'audience du 26 mars 2024, à laquelle elle a été retenue et mise en délibéré à la date du 13 juin 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur l'acquisition de la clause résolutoire et l'expulsion
M. et Mme [T] ne contestent pas n'avoir pas régularisé l'arriéré de loyers dûs dans le délai de deux mois du commandement de payer du 7 avril 2021, et leur appel vise en réalité uniquement à obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.
Or en cours d'instance, Haute-Savoie Habitat a engagé la procédure d'expulsion et a fait signifier à ses locataires un commandement d'avoir à quitter les lieux le 20 avril 2022. M. et Mme [T] ont quitté les lieux et restitué les clés du logement le 14 septembre 2022, et le 28 septembre 2022 pour le garage.
M. et Mme [T] n'ont pas conclu à nouveau après avoir libéré les lieux et ne contestent pas les éléments produits à ce titre par le bailleur.
Aussi, la décision déférée ne peut qu'être confirmée en ce qu'elle a constaté la résiliation des baux, non contestée, et ordonné l'expulsion des locataires.
Sur les sommes dues et les délais de paiement
Les appelants ne contestent pas le montant des loyers dûs auquel ils ont été condamnés par le premier juge, ni l'indemnité d'occupation, de sorte que la décision sera confirmée de ces chefs.
Haute-Savoie Habitat forme une demande additionnelle en paiement de la somme de 2 231,17 euros au titre des réparations locatives. M. et Mme [T] n'ont pas répondu et ne contestent pas cette demande.
Il résulte de l'état des lieux de sortie contradictoire établi le 14 septembre 2022 (pièce n° 8 de l'intimé) que des dégradations excédant celles résultant d'un usage normal ont été contradictoirement constatées dans le logement, et les travaux de reprise ont également été évalués avec une prise en charge partielle de certains postes par le bailleur en fonction de la vétusté (cinq ans d'occupation).
La somme réclamée aux locataires est donc justifiée et M. et Mme [T] seront solidairement condamnés au paiement de cette somme.
M. et Mme [T] sollicitent des délais de paiement en fonction de leur situation et pour une durée de 36 mois.
Toutefois, outre qu'il ne peuvent plus prétendre au bénéfice des dispositions de l'article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, puisqu'ils ont quitté les lieux, il y a lieu de souligner que les appelants sont désormais redevables à leur bailleur d'une somme supérieure à 20 000 euros, l'arriéré de loyers s'étant aggravé depuis le jugement déféré, sans compter les réparations locatives.
Or les justificatifs produits aux débats révèlent qu'en 2020 le couple a perçu 34 812 euros de revenus, soit avant l'apparition des impayés, mais qu'en 2022 M. [T] était au chômage, sans que le montant de ses ressources soit précisé. Les appelants expliquent que M. [T] cherche à créer une entreprise, mais il n'est justifié d'aucune activité ni de revenus.
Au demeurant ils n'expliquent pas comment ils envisagent de régler leur dette.
La demande de délais de paiement sera donc rejetée.
Sur les demandes accessoires
M. et Mme [T], qui succombent en leur appel, en supporteront les entiers dépens.
Il serait inéquitable de laisser à la charge de Haute-Savoie Habitat la totalité des frais exposés en appel, et non compris dans les dépens. Il convient en conséquence de lui allouer la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel.
PAR CES MOTIFS
La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par arrêt contradictoire,
Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d'Annemasse le 31 mars 2022,
Y ajoutant,
Condamne solidairement M. [S] [T] et Mme [R] [T] à payer à l'Office public de l'habitat de la Haute-Savoie la somme de 2 231,17 euros au titre des réparations locatives,
Condamne solidairement M. [S] [T] et Mme [R] [T] à payer les entiers dépens de l'appel,
Condamne solidairement M. [S] [T] et Mme [R] [T] à payer à l'Office public de l'habitat de la Haute-Savoie la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Ainsi prononcé publiquement le 13 juin 2024 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile, et signé par Madame Alyette FOUCHARD, Conseillère faisant fonction de Présidente et Madame Sylvie DURAND, Greffière.
La Greffière La Présidente