ARRET
N°
[U] [V]
C/
[X]
[L] épouse [X]
DB/SGS/DPC/VB
COUR D'APPEL D'AMIENS
1ERE CHAMBRE CIVILE
ARRET DU TREIZE JUIN
DEUX MILLE VINGT QUATRE
Numéro d'inscription de l'affaire au répertoire général de la cour : N° RG 23/04538 - N° Portalis DBV4-V-B7H-I5DW
Décision déférée à la cour : ORDONNANCE DU JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SOISSONS DU VINGT DEUX SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT TROIS
PARTIES EN CAUSE :
Monsieur [E] [U] [V]
né le 19 Août 1970
[Adresse 2]
[Localité 1]
Représenté par Me Mélodie PORTE, avocat au barreau d'AMIENS, substituant Me Damien DELAVENNE de la SCP EMERGENCE AVOCATS, avocat au barreau de LAON
APPELANT
ET
Monsieur [K] [X]
de nationalité Française
[Adresse 3]
[Localité 1]
Madame [B] [L] épouse [X]
de nationalité Française
[Adresse 3]
[Localité 1]
Représentés par Me Aurélie GUYOT, avocat au barreau d'AMIENS
INTIMES
DEBATS :
A l'audience publique du 28 mars 2024, l'affaire est venue devant M. Douglas BERTHE, magistrat chargé du rapport siégeant sans opposition des avocats en vertu de l'article 805 du Code de procédure civile. Ce magistrat a avisé les parties à l'issue des débats que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 13 juin 2024.
La Cour était assistée lors des débats de Mme Sylvie GOMBAUD-SAINTONGE, greffière.
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :
Le magistrat chargé du rapport en a rendu compte à la Cour composée de M. Douglas BERTHE, Président de chambre, Président, Mme Graziella HAUDUIN, Présidente de chambre et Mme Clémence JACQUELINE, Conseillère, qui en ont délibéré conformément à la Loi.
PRONONCE DE L'ARRET :
Le 13 juin 2024, l'arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par M. Douglas BERTHE, Président de chambre et Mme Sylvie GOMBAUD-SAINTONGE, greffière.
*
DECISION :
Par contrat de location en date du 7 août 2017, Mme [B] [L] épouse [X] et M. [K] [X] (les époux [X]) ont donné en location à M. [E] [D] [U] [V] une maison individuelle à usage d'habitation sise [Adresse 2] à [Localité 1], moyennant un loyer mensuel principal indexé de 1 100 euros outre 20 euros de charges récupérables pour le contrat d'entretien de la chaudière (taxe d'ordure ménagère en sus).
Les loyers ont cessé d'être régulièrement payés à compter de mars 2022 et un arriéré de 5 220 euros existait au 6 février 2023.
Par acte de commissaire de justice en date du 6 février 2023, les bailleurs ont fait délivrer à l'encontre du locataire défaillant un commandement d'avoir à payer la somme de 5 220 euros.
Ce commandement de payer reproduit la clause résolutoire insérée au bail ainsi que les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée.
Il a été transmis en copie par le commissaire de justice, par voie électronique, à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives de l'Aisne le 7 février 2023.
Ce commandement est demeuré sans effet.
Par acte du 20 avril 2023, les époux [X] ont fait assigner en référé M. [E] [U] [V] à l'effet de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire, d'obtenir 1'expulsion du locataire, de le voir condamner à leur payer la somme de 7 460 euros au titre des arriérés de loyers et charges, à une indemnité mensuelle d'occupation égale au dernier loyer, de condamner le défendeur au paiement de la somme de 1 200 euros en vertu de l'article 700 du code de procédure civile et ordonner l'exécution provisoire.
M. [E] [U] [V], bien que régulièrement assigné à sa personne, n'a pas comparu en première instance.
Par ordonnance de référé du 22 septembre 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Soissons a :
Constaté que le bail se trouve résilié par l'effet du jeu de la clause résolutoire depuis le 6 avril 2023,
Dit qu'à défaut par M. [E] [U] [V] d'avoir libéré les lieux situés à [Adresse 2] de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, quinze jours après la signification de l'ordonnance, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique si besoin est et au transport des meubles laissés dans les lieux dans tel local qu'il plaira aux demandeurs, aux frais et risques des expulsés,
Condamné à titre provisionnel M. [E] [U] [V] à payer à M. [K] [X] et Mme [B] [X] née [L] la somme de 7 460 euros au titre des arriérés de loyers et charges arrêtés au 3 juillet 2023,
Fixé et en tant que besoin condamné à titre provisionnel M. [E] [U] [V] à payer à M. [K] [X] et Mme [B] [X] née [L] une indemnité d'occupation de 1 120 euros par mois, à compter du 1er août 2023,
Rappelés que son ordonnance est exécutoire de droit à titre provisionnel,
Condamné M. [E] [U] [V] à verser à M. [K] [X] et Mme [B] [X] née [L] la somme de 400 euros en vertu de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamné le défendeur aux dépens.
Par déclaration du 6 novembre 2023, M. [E] [U] [V] a interjeté appel de cette décision.
L'affaire a été fixée à bref délai par ordonnance du 8 décembre 2023 de la présidente de la 1ère chambre civile.
Vu les conclusions récapitulatives déposées le 8 janvier 2024 par lesquelles M. [E] [U] [V] demande à la cour de :
Infirmer l'ordonnance de référé rendue le 22 septembre 2023 ;
et statuant de nouveau :
Lui accorder des délais de paiements ;
Condamner Mme [B] [X] et M. [K] [X] à payer la somme de 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamner Mme [B] [X] et M. [K] [X] aux entiers dépens.
Vu les conclusions récapitulatives déposées le 7 mars 2024 par lesquelles les époux [X] demandent à la cour de :
Débouter M. [U] [V] de son appel, de toutes ses demandes, fins, moyens et conclusions,
Confirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions sauf du chef de la demande de capitalisation des intérêts et de voir réactualiser la créance si nécessaire,
Infirmer la décision entreprise du chef de la demande de capitalisation des intérêts,
Statuant à nouveau :
Condamner à titre provisionnel l'appelant à verser aux concluants la somme de 9 700 euros arrêtée au 7 mars 2024 au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 6 février 2023 sur la somme de 5 220 euros et à compter de la citation valant mise en demeure sur le solde, et avec actualisation de la somme due à la date de l'audience,
Juger que les intérêts des sommes dues pour une période de plus d'un an à compter de la demande sont capitalisés conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil,
Condamner l'appelant à payer aux concluants la somme de 1 800 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamner l'appelant aux entiers dépens de première instance et d'appel qui comprendront notamment le coût de la citation et du commandement de payer du 6 février 2023 et de sa dénonciation à la CCAPEX.
En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.
La clôture a été prononcée le 14 mars 2024 et l'affaire a été renvoyée pour être plaidée à l'audience du 28 mars 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur l'acquisition de la clause résolutoire :
Il résulte de l'article 24 § I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable au litige que le contrat de bail d'habitation est résilié de plein droit pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus deux mois après la délivrance d'un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, le bail conclu le 8 août 2017 entre les parties stipule en son l'article XI que le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.
Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié au locataire le 6 février 2023, pour la somme en principal de 5 220 euros.
Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au bail ainsi que les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 Juillet 1989.
Il reproduit un décompte détaillé des sommes dues.
Il a été transmis en copie par le commissaire de justice, par voie électronique, à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives de l'Aisne le 7 février 2023 et la copie de l'assignation aux fins de résiliation de bail a été notifiée le 21 avril 2023 à la préfecture de l'Aisne.
Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d`acquisition de la clause résolutoire prévues au bail étaient réunies à la date du 6 avril 2023 et la décision entreprise sera confirmée sur ce point.
Sur l'arriéré locatif :
Il résulte de l'article 1353 du code civil que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
En l'espèce, les époux [X] font état d'un arriéré au titre des loyers et charges non perçus jusqu'à l'acquisition des effets la clause résolutoire de 7 460 euros, soit les causes du commandement pour 5 220 euros et le non règlement des deux dernières échéances de loyers de mars et avril 2023 à hauteur de 2 240 euros.
M. [U] [V] ne conteste pas rester débiteur de ces sommes.
Il sera donc condamné au paiement de cet arriéré et la décision entreprise sera confirmée sur ce point.
Cette condamnation sera assortie de l'intérêt au taux légal à compter de la date du commandement de payer sur la somme de 5 500 euros et à compter du 20 avril 2023 (date de la citation en première instance) pour la somme de 2 240 euros.
En outre, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront intérêt par application de l'article 1343-2 du code civil.
Il sera donc ajouté à la décision de première instance en ce qui concerne les intérêts légaux et l'anatocisme.
Sur les effets de l'acquisition de la clause résolutoire :
L'occupation sans droit ni titre des lieux par M. [U] [V] cause un préjudice aux bailleurs qui doit être réparé par l'allocation d'une indemnité provisionnelle d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et de l'avance sur charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, jusqu'à libération effective des locaux et remise des clés et la décision entreprise sera confirmée sur ce point ainsi que sur l'expulsion et le sort des meubles.
À hauteur d'appel, les époux [X], qui demandent la confirmation de la décision de première instance sur la condamnation à l'indemnité provisionnelle d'occupation, font valoir un défaut de paiement de cette indemnité au titre des mois de février et mars 2024.
Cependant, la juridiction du premier degré a certes fixé l'indemnité d'occupation mais « en tant que besoin » et dors et déjà « condamné » M. [U] [V] au paiement de ces sommes réclamées. Dans la mesure où cette condamnation est sollicité et confirmée, il n'y a donc pas lieu de condamner de nouveau M. [U] [V] au paiement des indemnités provisionnelles d'occupation pour les mois de février et mars 2024.
Sur la demande de délai de paiement :
À hauteur d'appel, M. [U] [V] ne demande pas la suspension des effets de la clause résolutoire mais des délais de paiement en invoquant sa situation précaire et ses très modestes moyens, sans toutefois préciser le fondement de cette demande.
Les effets de la clause résolutoire étant acquis, M. [U] [V] ne peut se prévaloir de l'article 24 § V de la loi n° 89-462 du 6 juillet la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 permettant qu'il soit accordé des délais de paiement au seul locataire.
Dès lors, la demande de M. [U] [V] ne peut se fonder que sur l'article 1343-5 du code civil qui dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
En l'espèce, il n'est pas contesté que les loyers ont cessé d'être régulièrement payés à compter de mars 2022, cet état de fait persistant depuis plus 27 mois s'avérant extrêmement préjudiciable aux époux [X].
Au regard de cette situation d'impayés, M. [U] [V] ne produit aucune pièce à hauteur d'appel et notamment au soutien de sa demande.
Dans ces conditions la demande de délai de paiement formée par M. [U] [V] sera rejetée et il sera ajouté à la décision de première instance sur ce chef .
Sur les frais irrépétibles et les dépens :
M. [E] [D] [U] [V] qui succombe sera condamné aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 6 février 2023 et de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives de l'Aisne et il sera ajouté à la décision entreprise sur ce point.
L'équité commande de condamner M. [E] [D] [U] [V] à payer à Mme [B] [L] épouse [X] et à M. [K] [X] la somme de 1 500 euros au titre des dispositions prévues par l'article 700 du code de procédure civile. La décision de première instance sera confirmée en ses dispositions afférentes aux frais irrépétibles.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort, mis à disposition au greffe,
Confirme en toutes ses dispositions la décision entreprise,
Y ajoutant,
Dit que la condamnation de 7460 euros prononcée en première instance au titre de l'arriéré locatif, sera assortie de l'intérêt au taux légal soit à compter du 6 février 2023 sur le montant de 5 500 euros et à compter du 20 avril 2023 sur le montant de 2 240 euros,
Dit que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront intérêt,
Dit n'y avoir lieu à condamner de nouveau M. [E] [D] [U] [V] au paiement de l'indemnité provisionnelle d'occupation,
Condamne M. [E] [D] [U] [V] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 6 février 2023 et de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives de l'Aisne,
Condamne M. [E] [D] [U] [V] à payer à Mme [B] [L] épouse [X] et à M. [K] [X] la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles que ces derniers ont exposés à hauteur d'appel.
LA GREFFIERE LE PRESIDENT