COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-3
ARRÊT
DU 15 FEVRIER 2024
N° 2024/41
Rôle N° RG 23/07133 - N° Portalis DBVB-V-B7H-BLLFU
S.A. GENERALI IARD
C/
S.A.R.L. CABINET GEORGES COUDRE
S.A. UES HABITAT PACT MEDITERRANEE
Syndic. de copro. SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES 1 MARSEILLE
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Emmanuelle DURAND
Me Nicolas AUTRAN
Me Dominique DI COSTANZO
Décision déférée à la Cour :
Ordonnance du Juge de la mise en état de MARSEILLE en date du 27 octobre 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 20/09262.
APPELANTE
S.A. GENERALI IARD
dont le siège social est [Adresse 1]
représentée par Me Emmanuelle DURAND de la SARL ATORI AVOCATS, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par Me Vanessa XAVIER, avocat au barreau de MARSEILLE
INTIMEES
S.A.R.L. CABINET GEORGES COUDRE SARL
sise [Adresse 3]
représentée par Me Nicolas AUTRAN, avocat au barreau de MARSEILLE
S.A. UES HABITAT PACT MEDITERRANEE,
sise [Adresse 4]
représentée par Me Dominique DI COSTANZO, avocat au barreau de MARSEILLE
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES du [Adresse 2] représenté par son Syndic en exercice, le CABINET GEORGES COUDRÉ, SARL dont le siège est [Adresse 3],
représentée par Me Nicolas AUTRAN, avocat au barreau de MARSEILLE
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COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 15 décembre 2023 en audience publique devant la cour composée de :
Madame Cathy CESARO-PAUTROT, Présidente
Madame Béatrice MARS, Conseillère rapporteure
Madame Florence TANGUY, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Caroline VAN-HULST.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 15 février 2024.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 15 février 2024,
Signé par Madame Cathy CESARO-PAUTROT, Présidente et Monsieur Olivier ALIDAL directeur des services de greffe judiciaires auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
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Suivant acte authentique du 15 juin 2016, rectifié le 8 juillet 2016, la SA Sud Habitat a consenti à la SA UES Pact Habitat Méditerranée un bail à réhabilitation portant sur deux appartements situés au 2ème et 4ème étages de l'immeuble du [Adresse 2] à [Localité 5].
Ces deux appartements correspondant aux lots 5 et 12 de la copropriété sont loués à l'association Habitat Alternatif Social (HAS).
L'immeuble, administré par la SARL Cabinet Georges Coudré, a été assuré auprès de la SA Generali Iard jusqu'au 1er janvier 2013.
Le 15 novembre 2011, un incendie s'est déclaré dans l'appartement du 2ème étage (lot 5) et a provoqué le décès de son occupant, sous-locataire de l'association HAS.
L'association HAS a déclaré le sinistre à son assureur, la MAIF, laquelle a missionné le cabinet AGU aux fins d'expertise amiable.
De son côté, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] a régularisé une déclaration de sinistre, au titre des désordres causés aux parties communes, auprès de la SA Generali Iard, laquelle a missionné le cabinet Texa à cette même fin.
Le 4 septembre 2017, le cabinet Texa a établi un rapport relatifs aux dommages concernant les parties privatives, évalués contradictoirement à la somme de 23 414,05 euros.
Par lettre du 11 mai 2020, la société UES Pact Habitat Méditerranée a sollicité, en vain, le règlement de la somme de 23 414,05 euros auprès de la SA Generali Iard, à la suite d'un accord conclu le 23 mai 2018 entre les deux parties.
C'est dans ce contexte que, par acte du 11 août 2020, la société UES Pact Habitat Méditerranée a assigné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], la SA Generali Iard, ainsi que la SARL Cabinet Georges Coudré devant le tribunal judiciaire de Marseille à l'effet d'obtenir, à titre principal, la condamnation de la SA Generali Iard au paiement des sommes de 23 414,05 euros au titre d'une indemnité proposée le 4 septembre 2017 et 4 795,25 euros au titre de l'indemnisation de perte de revenus locatifs selon arrêté du 1er juin 2020 ; à titre subsidiaire, la condamnation in solidum du syndicat des copropriétaires, de son syndic le cabinet Georges Coudré à lui payer les mêmes sommes.
Par conclusions d'incident la SA Generali Iard a demandé au juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Marseille de juger irrecevables comme prescrites les demandes formées par la société UES Pact Habitat Méditerranée à son encontre et condamner la société UES Pact Habitat Méditerranée à lui payer la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Par ordonnance en date du du 27 octobre 2022, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Marseille a :
-déclaré recevable l'action de la SA UES Habitat Pact Méditerranée, comme non prescrite,
-renvoyé à l'audience de mise en état,
-condamné la SA Generali Iard à payer la somme de 1 500 euros à la SA UES Pact Habitat Méditerranée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
-condamné la SA Generali Iard aux dépens,
-rejeté le surplus des demandes.
La SA Generali Iard a relevé appel de cette décision le 26 mai 2023.
Vu les dernières conclusions de la SA Generali Iard, notifiées par voie électronique le 10 juillet 2023, au terme desquelles il est demandé à la cour de :
Vu l'article 2224 du code civil ;
Vu l'article 2241 du code civil ;
Vu l'article 122 du code de procédure civile ;
Vu les pièces versées aux débats ;
-réformer l'ordonnance du 27 octobre 2022 en toutes ses dispositions,
Statuant à nouveau,
-juger irrecevables les demandes formées par la société UES Pact Habitat Méditerranée comme étant prescrites,
-juger que la société UES Pact Habitat Méditerranée est dépourvue de toute qualité et d'intérêt à agir à l'encontre de la compagnie Generali Iard,
-condamner la société UES Pact Habitat Méditerranée à payer à la compagnie Generali Iard la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
-la condamner aux entiers dépens dont distraction au profit de Me Emmanuelle Durand ;
Vu les dernières conclusions de la SA UES Pact Habitat Méditerranée, notifiées par voie électronique le 24 juillet 2023, au terme desquelles il est demandé à la cour de :
Vu les articles 1240 et suivants du code civil ;
Vu la loi du 10 juillet 1965 ;
Vu les articles 2224 du code civil ;
Vu les articles 1354 et suivants du code civil ;
Vu les pièces produites aux débats ;
-confirmer dans toutes ses dispositions l'ordonnance du 27/10/2022,
Statuant à nouveau :
-débouter la société Generali de toutes ses demandes, fins et conclusions,
-déclarer l'action engagée par la société UES Pact Habitat Méditerranée recevable et non prescrite,
-condamner tout succombant à payer aux requérants la somme de 3 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens ;
Vu les dernières conclusions du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] et de la SARL Cabinet Georges Coudré, notifiées par voie électronique le 9 août 2023, au terme desquelles il est demandé à la cour de :
Vu les articles 122 et 789 du code de procédure civile ;
Vu l'article 2224 du code civil ;
Vu l'article 2241 du code civil ;
Vu l'article 1240 du code civil ;
Vu l'ordonnance d'incident du 27 octobre 2022 ;
-faire droit à l'appel incident du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 5] par son syndic en exercice et de la SARL Cabinet Georges Coudré, syndic de la copropriété, le déclarer recevable et bien fondé,
-infirmer l'ordonnance d'incident du juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Marseille en date du 27 octobre 2022 en toutes ses dispositions,
Et, statuant à nouveau :
-juger irrecevables, comme prescrites, l'action, ainsi que l'ensemble des demandes, fins et conclusions, de la société UES Pact Habitat Méditerranée à l'encontre du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 5], de la SARL Cabinet Georges Coudré, et de la société Generali, assureur du syndicat des copropriétaires,
-juger irrecevables, pour défaut de qualité et d'intérêt à agir, l'action, ainsi que l'ensemble des demandes, fins et conclusions, de la société UES Pact Habitat Méditerranée à l'encontre du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 5], de la SARL Cabinet Georges Coudré, et de la société Generali, assureur du syndicat des copropriétaires,
-condamner la société UES Pact Habitat Méditerranée à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 5] par son syndic en exercice et à la SARL Cabinet Georges Coudré, syndic, la somme de 2 000 euros chacun, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
-condamner la société UES Pact Habitat Méditerranée aux entiers dépens, dont distraction au profit de Me Nicolas Autran ;
L'ordonnance de clôture est en date du 24 novembre 2023.
MOTIFS DE LA DECISION :
- Sur la prescription :
La SA Generali Iard, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] et la SARL Cabinet Georges Coudré soulèvent la prescription de l'action intentée par la SA UES Pact Habitat Méditerranée. Elle fait valoir que cette société poursuit la réparation des préjudices subis à la suite de l'incendie survenu le 15 novembre 2011 qui constitue le point de départ de la prescription quinquennale prévue à l'article 2224 du code civil.
La SA UES Pact Habitat Méditerranée soutient que la prescription a commencé à courir à compter au plus tôt de la signature du bail et que dès lors son action engagée par assignation du 11 août 2020 est recevable.
En application de l'article 2224 du code civil, le point de départ de la prescription quinquennale des actions personnelles ou mobilières se situe au jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.
L'acte notarié du 15 juin 2016, qui confère ses droits à la SA UES Pact Habitat Méditerranée, mentionne que le preneur prendra l'immeuble dans son état actuel, qu'il déclare parfaitement connaître. C'est donc à compter de cette date que la SA UES Pact Habitat Méditerranée a attesté être informée de l'état dans lequel se trouve les lots pris à bail et notamment celui n°5 dans lequel a eu lieu un incendie et que la prescription quinquennale a commencé à courir. En conséquence, la décision du premier juge qui a déclaré recevable l'action de la SA UES Pact Habitat Méditerranée introduite par acte du 11 août 2020 sera confirmée.
La SA Generali Iard, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] et la SARL Cabinet Georges Coudré soulèvent également l'absence de qualité et d'intérêt à agir de la SA UES Pact Habitat Méditerranée, sur lequel le premier juge a omis de se prononcer. Elle soutient que seule la SA Sud Habitat est fondée à réclamer réparation des dommages ayant affecté le bien dont elle est propriétaire.
La SA UES Pact Habitat Méditerranée rétorque que le bail à réhabilitation signé lui confère un
droit réel immobilier qui rend recevables ses demandes.
L'acte notarié du 15 juin 2016 mentionne : le preneur est, conformément aux dispositions du premier alinéa de l'article L 252.2 du code de la construction et de l'habitation, titulaire d'un droit réel immobilier qui peut être hypothéqué et saisi.
De ce fait, SA UES Pact Habitat Méditerranée dispose d'un droit à agir aux fins d'obtenir réparation des conséquence du sinistre du 15 novembre 2011. Le fait, comme il est soutenu, que la SA Sud Habitat ou la SA UES Pact Habitat Méditerranée « n'aient pas déclaré le sinistre auprès de l'assureur propriétaire non occupant », ce qui n'est pas établi, est indifférent dans le cadre de la présente instance.
- Sur l'article 700 du code de procédure civile :
Aucune considération d'équité ne justifie en la cause de laisser à la charge de la SA UES Pact Habitat Méditerranée les frais irrépétibles engagés dans la présente instance. La SA Generali Iard, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] et la SARL Cabinet Georges Coudré seront condamnés à lui payer, à ce titre, une somme de 3 000 euros.
PAR CES MOTIFS :
La cour, statuant publiquement, par décision contradictoire ;
Confirme l'ordonnance du juge de la mise en état du 27 octobre 2022 ;
Y ajoutant ;
Déboute la SA Generali Iard, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] et la SARL Cabinet Georges Coudré de leur demande tendant à voir déclarer la SA UES Pact Habitat Méditerranée irrecevable pour défaut de qualité et d'intérêt à agir ;
Condamne in solidum la SA Generali Iard, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] et la SARL Cabinet Georges Coudré à payer à la SA UES Pact Habitat Méditerranée une somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne in solidum la SA Generali Iard, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] et la SARL Cabinet Georges Coudré aux dépens de la présente instance.
Le directeur des services de greffe judiciaires La présidente