COUR D'APPEL de CHAMBÉRY
Chambre civile - Première section
Arrêt du Mardi 15 Novembre 2022
N° RG 20/00790 - N° Portalis DBVY-V-B7E-GPMJ
Décision attaquée : Jugement du Tribunal de Commerce de CHAMBERY en date du 05 Février 2020
Appelante
S.A.R.L. MITRY MAURIENNE, dont le siège social est situé [Adresse 1]
Représentée par la SELARL EME & CUTTAZ AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de CHAMBERY
Intimée
S.C.I. LES MELEZES dont le siège social est situé [Adresse 2]
Représentée par Me Guillaume PUIG, avocat postulant au barreau de CHAMBERY
Représentée par Me Pierric MATHIEU, avocat plaidant au barreau de TOULON
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Date de l'ordonnance de clôture : 20 Juin 2022
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 13 septembre 2022
Date de mise à disposition : 15 novembre 2022
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Composition de la cour lors des débats et du délibéré :
- Mme Hélène PIRAT, Présidente,
- Mme Inès REAL DEL SARTE, Conseiller,
- Mme Claire STEYER, Vice-présidente placée,
avec l'assistance lors des débats de Mme Sylvie LAVAL, Greffier,
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La SARL Mitry Maurienne (société Mitry) a contracté un bail commercial auprès de la société Les mélèzes (SCI) suivant contrat en date du 13 décembre 2006, portant sur un local commercial de 120 m2 sis [Adresse 2] qu'elle a exploité en restaurant avec un loyer mensuel de 2 000 euros.
Le 15 mai 2018, elle a délivré congé à la bailleresse pour le 30 novembre 2018, date à laquelle la remise des clés a eu lieu. M. [V] gérant de la société Mitry a remis les clés à M. [B] représentant de M. [D], gérant de la SCI.
Aucun état des lieux détaillé n'a été établi mais un document produit par M. [V], a été signé entre les parties, confirmant la remise des clés et mentionnant que le local a été « restitué en bon état ».
Le 5 février 2019, la SCI Mélèzes a mandaté un huissier de justice afin de constater l'état des locaux.
Considérant que les locaux avaient été endommagés par sa locataire, la société Les mélèzes a transmis un courrier recommandé avec accusé de réception le 4 février au gérant de la société Mitry, le sollicitant pour le règlement du montant des travaux de remise en état du local suivant constat d'huissier et devis fournis
M [V] a répondu, par l'intermédiaire de son conseil, qu'il considérait les demandes de la bailleresse irrecevables du fait de l'existence du procès-verbal de restitution des clés d'un local « en bon état » en date du 30 novembre 2018.
Il a sollicité le remboursement de son dépôt de garantie à hauteur de 4 000 euros.
Par acte en date du 23 mai 2019, la société Les Mélèzes a fait assigner la société Mitry devant le tribunal de commerce de Chambéry en paiement d'une somme de 35 016 euros, tous postes de préjudices confondus, déduction faite du dépôt de garantie conservé par le bailleur.
Par jugement en date du 5 février 2020, assorti de l'exécution provisoire, le tribunal de commerce de Chambéry a :
Déclaré régulières, recevables et bien fondées les demandes de la SCI Les mélèzes à concurrence des montants ci-après,
Constaté que la SCI Les mélèzes et la SARL Mitry Maurienne sont réciproquement et respectivement créancières des montants de 35 016 euros (30 058,61 + 192,04 +2 000 + 2 765,35) et 4 000 euros,
Ordonné la compensation judiciaire entre ces montants,
En conséquence,
Condamné la société Mitry Maurienne à payer, en deniers ou quittances valables à la SCI les mélèzes
- la somme de 31 016 euros,
- la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- les dépens
Dit qu'en cas d'exécution forcée la société Mitry supportera le montant des sommes retenues par l'huissier de justice en application de l'article 10 du décret du 8 mars 2001
La société Mitry Maurienne a interjeté appel de cette décision
Prétentions des parties
Aux termes de ses dernières conclusions régulièrement notifiées par la voie électronique le 5 mai 2021, et auxquelles il est expressément renvoyé pour l'exposé des moyens, la société Mitry demande à la cour de :
Vu le jugement rendu par le tribunal de commerce de Chambéry en date du 7 février 2020,
Vu les motifs exposés,
' Déclarer recevable et bien fondée la demande de la société Mitry,
A titre principal,
' Infirmer totalement le jugement déféré, puisque la société Mity n'est pas responsable des travaux réalisés postérieurement à la restitution des clés du local,
A titre subsidiaire,
' Constater, que les travaux mis en 'uvre pour la réfection du local s'élèvent à 14.604,69 € et qu'en conséquence, il conviendra de déduire de 20.411,31 € au montant de la condamnation prononcée par le tribunal de commerce,
' Condamner la société Les Mélèzes à la restitution du dépôt de garantie de 4.000 € versé par la société Mitry à la conclusion du bail,
' Condamner la SCI Les Mélèzes à verser à la société Mitry la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 ainsi qu'aux entiers dépens.
Aux termes de ses dernières conclusions régulièrement notifiées par voie électronique le 12 janvier 2021, et auxquelles il est expressément renvoyé pour l'exposé des moyens, la SCI les mélèzes demande à la cour de :
Vu le bail commercial conclu entre la SCI Les mélèzes et la société Mitry en date du 13 décembre 2006,
Vu les articles 1731 et 1732 du code civil,
Vu le constat d'huissier en date du 05 février 2019,
' Confirmer le jugement déféré en ce qu'il a déclaré la SCI Les mélèzes fondée en ses demandes,
' Réformer le jugement sur le quantum des sommes allouées,
En conséquence,
' Condamner la société Mitry à verser à la SCI Les mélèzes la somme 35 016 € tous postes de préjudices confondus déduction faite du dépôt de garantie qui sera conservé par le bailleur,
' Condamner la société Mitry à verser à la SCI Les mélèzes une indemnité de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de l'instance dont distraction, pour ces derniers, au profit de Me Puig, en application de l'article 699 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture est en date du 22 juin 2022.
MOTIFS ET DECISION
Sur le principe de la prise en charge des travaux de réfection
Selon l'article 1730 du code civil, « S'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparation locatives, et doit les rendre tels sauf la preuve contraire. »
L'article 1732 du même code énonce : « Il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute. »
Ainsi que l'ont relevé à bon droit les premiers juges, la restitution dans l'état initial est subordonnée à un état des lieux, bien que celui-ci ne soit pour autant pas imposé par le code civil.
En l'espèce, aucun état des lieux d'entrée ou de sortie n'a été réalisé lors de la remise des clés.
Le 30 novembre 2018, date d'expiration du bail, a été établi un document intitulé « remise des clés en fin de bail » rédigé par M. [V] gérant de la société Mitry Maurienne, signé par un certain M. [K] [B] qui aurait, selon les termes du document, agi en qualité de mandataire de la société bailleresse sans que ce mandat ne soit établi.
Ce document ne constitue en aucun cas un état des lieux au sens de l'article 1730 du code civil, et la société Mitry ne saurait s'en prévaloir.
Par ailleurs, c'est en vain que, pour s'opposer au principe de la prise en charge des réparations, cette dernière fait valoir qu'un accord serait intervenu avec une certaine Mme [X], décédée entre-temps, qui devait reprendre l'exploitation du commerce, et avait accepté de reprendre le local en l'état.
En effet, s'il est produit trois attestations d'habitants de [Localité 4] faisant part de leur connaissance du projet de Mme [X] de reprendre l'exploitation du restaurant exploité par la société Mitry, force est de constater que ce projet est manifestement resté en l'état et que les accords qui ont pu être passés entre Mme [X] et la société Mitry sont totalement inopposables à la bailleresse, étant précisé au surplus qu'il n'est pas justifié de la signature d'un bail au profit de Mme [X].
Sur le montant des travaux de réparation
Il est produit un procès-verbal de constat, en date du 5 février 2019, établi par Me [O], huissier de justice à [Localité 3], à l'initiative de la SCI Les mélèzes, réalisé en présence de M. [V], gérant de la société Mitry.
Les constatations de l'huissier ont été les suivantes :
Dans la salle du restaurant et bar :
- Absence de revêtement de sol sur une partie de la salle,
- Habillages en bois du plafond grossièrement démontés et évacués,
- Bar démonté et évacué, les connexions de ce dernier traînant sur le sol,
- Tableau électrique entièrement dégradé, toutes les connexions électriques ayant été grossièrement coupées et tous les fusibles étant déposés dans un sac au sol,
- Système électrique totalement inutilisable et tableau électrique entièrement à reprendre,
- Appliques et point lumineux coupés ou arrachés,
- Des fils électriques sont posés au sol non connectés.
Cuisine et réserve :
- Des fils électriques pendent,
- Les hottes ont été démontées et évacuées,
- La machinerie principale de la VMC manque, mais le moteur est toujours présent.
- La cuisine très sale ne contient plus d'aménagement.
Sanitaires :
- Très sales et en mauvais état général.
- La porte fermant un WC est entièrement découpée en partie haute, la découpe étant grossièrement scotchée afin de maintenir l'élément.
Les déclarations de M. [V] à l'huissier de justice, retranscrites par ce dernier dans son procès-verbal, ont été les suivantes :
- M. [V] a confirmé avoir restitué le local dans l'état observé ce jour.
- Selon lui, Mme [X] devait reprendre le local dans cet état, en accord entre le locataire sortant et la nouvelle titulaire du bail.
- Les clés ont été restituées fin novembre 2018 au fils de Mme [X], M. [B].
- M [V] a vendu le mobilier restant et les aménagements restants à Mme [X] pour une somme de 7 500 euros par chèque qui a été encaissé par la société Mitry
- Il pense que le bail entre la société Les mélèzes et Mme [X] a été résilié suite au décès de cette dernière courant janvier 2019.
A l'issue du constat, il précise que les habillages en bois et les connexions électriques du tableau ont été démontés par lui en raison du fait qu'ils avaient été installés et payés par lui-même et qu'ils étaient nécessaires à l'aménagement du nouveau restaurant qu'ils a ouvert dans la station.
Ainsi que l'ont retenu à bon droit les premiers juges :
' Ce constat qui fait état de locaux très sales et en très mauvais état général est opposable à la société Mitry,
' L'état des locaux décrit dans le constat correspond à l'état des locaux tel qu'il existait lors de la restitution des clés,
' En application des articles 1731 et 1732 du code civil, la société Mitry doit prendre en charge les travaux de réfection.
' Les travaux décrits dans les divers devis, produits par le bailleur, correspondent à des remises en état ainsi qu'à la description des désordres constatés par l'huissier.
Devant la cour, la SCI Les mélèzes produit les factures correspondant aux travaux qui ont été effectués soit :
- Deux factures de plomberie en date des 24 mai 17 juin 2019 d'un montant total de 995,49 euros TTC,
- Une facture de la S.N. Cachard électricité du 23 avril 2019 d'un montant de 5 500 euros TTC,
- Une facture de l'entreprise Cavazzana Rénovation du 24 juin 2019 d'un montant de 8 109,20 euros TTC,
La SCI Les mélèzes fait valoir, en outre, qu'elle a effectué certains travaux elle-même dont elle ne donne pas le détail et dont elle ne justifie pas, ne serait-ce que par la production des factures d'achat de matériaux.
Il y a donc lieu de retenir le montant des travaux facturés représentant une somme totale de 14 604,69 euros TTC, dont la SCI Les mélèzes est fondée à obtenir la prise en charge par la société Mitry, et le jugement déféré sera infirmé en ce sens.
Sur les autres sommes dues
Ainsi que l'ont retenu à bon droit les premiers juges, par une motivation pertinente que la cour adopte expressément il y a lieu de prendre en compte :
Le coût du constat d'huissier dont la charge incombe au preneur à hauteur de moitié soit la somme de 192,04 euros (384,09/2).
Les charges locatives de la période allant du 1er octobre 2014 au 30 septembre 2018 représentant suivant relevés de charges établi par le syndic de l'immeuble, la somme de 2 765,35 euros.
Sur le dépôt de garantie et le décompte des sommes dues
Il n'est pas contesté que la société Mitry, lors de la prise à bail, a versé une somme de 4 000 euros au titre du dépôt de garantie, prévue par le contrat, et dont l'objet est précisément de garantir les sommes pouvant être dues par le preneur au bailleur, somme qu'il convient donc de déduire, comme l'ont fait les premiers juges, de celles dues par la société Mitry.
Le décompte s'établit ainsi :
Travaux de réparation 14 604,69 euros
Constat d'huissier 192,04 euros
Charges locatives 2 765,35 euros
Soit une somme totale de 17 562,08 euros et après déduction du dépôt de garantie une somme de 13 562,08 euros.
Le jugement sera infirmé en ce sens.
Sur le préjudice de jouissance
La société Les mélèzes sollicite une indemnisation à hauteur de trois mois de loyers soit 6 000 euros, au titre de son préjudice de jouissance résultant de l'immobilisation du local du fait des travaux de réfection.
Ainsi que l'ont relevé à juste titre les premiers juges, la bailleresse a participé à la création de son propre préjudice, d'une part en ne prenant pas les mesures nécessaires pour déterminer l'état du local lors de la remise des clés le 30 novembre 2018, d'autre part en attendant deux mois avant de faire intervenir contradictoirement un huissier après la restitution du local.
Dès lors, le jugement, qui a limité à la somme de 2 000 euros l'indemnisation de son préjudice de jouissance sera confirmé.
Sur les demandes accessoires
L'équité commande de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit de la SCI Les mélèzes.
La société Mitry qui échoue dans en son appel est tenue aux dépens exposés devant la cour.
PAR CES MOTIFS
La cour statuant publiquement et contradictoirement,
Confirme le jugement déféré sauf en ses dispositions concernant le montant du principal dû par la société Mitry maurienne à la SCI Les mélèzes,
L'infirme de ce chef et statuant à nouveau sur ce seul point,
Fixe à la somme de 17 562,08 euros le montant des sommes dues par la société Mitry Maurienne à la SCI Les mélèzes, au titre des travaux de réparation, des charges locatives et du constat d'huissier du 5 février 2019,
Après déduction du dépôt de garantie d'un montant de 4 000 euros, condamne la société Mitry Maurienne à payer à la SCI Les mélèzes la somme de 13 562,08 euros.
Condamne la société Mitry Maurienne à verser à la SCI Les mélèzes la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne la société Mitry Maurienne aux dépens exposés en appel avec distraction de ces derniers au profit de Me Puig.
Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,
et signé par Hélène PIRAT, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier.
Le Greffier, La Présidente,
Copie délivrée le
à
- la SELARL EME & CUTTAZ AVOCATS ASSOCIES
- Me Guillaume PUIG
Copie exécutoire délivrée le
à
- Me Guillaume PUIG