BR/CD
Numéro 22/03980
COUR D'APPEL DE PAU
1ère Chambre
ARRÊT DU 15/11/2022
Dossier : N° RG 20/02431 - N° Portalis DBVV-V-B7E-
HVHK
Nature affaire :
Demande relative à une servitude de distance pour les plantations et constructions
Affaire :
[U] [J] [N],
[E] [I] [B] [A] épouse [N]
C/
[S] [C]
Grosse délivrée le :
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
A R R Ê T
prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 15 Novembre 2022, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
APRES DÉBATS
à l'audience publique tenue le 13 Septembre 2022, devant :
Madame DUCHAC, Présidente
Madame ROSA-SCHALL, Conseillère
Madame REHM, Magistrate honoraire chargée du rapport conformément à l'article 785 du code de procédure civile
assistées de Madame HAUGUEL, Greffière, présente à l'appel des causes.
Les magistrates du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi.
dans l'affaire opposant :
APPELANTS :
Monsieur [U] [J] [N]
né le 16 janvier 1962 à [Localité 5]
de nationalité Française
[Adresse 3]
[Adresse 3]
Madame [E] [I] [B] [A] épouse [N]
née le 17 juillet 1965 à [Localité 4]
de nationalité Française
[Adresse 3]
[Adresse 3]
Représentés et assistés de Maître [F], avocat au barreau de DAX
INTIMEE :
Madame [S] [C]
née le 12 mai 1945 à [Localité 9]
de nationalité Française
[Adresse 3]
[Adresse 3]
Représentée et assistée de Maître CAMBOT de la SELARL CABINET CAMBOT, avocat au barreau de PAU
sur appel de la décision
en date du 30 SEPTEMBRE 2020
rendue par le PRESIDENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DAX
RG numéro : 18/00673
EXPOSE DU LITIGE
Par acte reçu le 09 mai 1989 par Maître [V] [M], notaire à [Localité 10] (40), Monsieur [U] [Y] et son épouse Madame [D] [T] ont vendu à Monsieur [H] [C] et Madame [S] [G] épouse [C] une villa située sur la commune de [Localité 11], [Adresse 3], constituant le lot n° 54 du lotissement dénommé «'[Adresse 7]».
Par acte en date du 06 mars 1998 également reçu par Maître [V] [M], Madame [R] [W] veuve [K] a vendu à Monsieur [U] [N] et son épouse Madame [E] [A], une villa à usage d'habitation située [Adresse 3] (40) constituant le lot n° 55 du même lotissement «'[Adresse 7]'».
Ces deux propriétés sont voisines et situées, pour le fonds appartenant à Madame [S] [C] sur la parcelle cadastrée section AD n° [Cadastre 2] [Localité 8] et pour le fonds appartenant aux époux [N] sur la parcelle cadastrée section AD n° [Cadastre 1] [Localité 8].
Le lotissement «'[Adresse 7]'» a été approuvé selon arrêté préfectoral du 21 avril 1969 dont les pièces constitutives ont été déposées au rang des minutes de Maître [L], notaire à [Localité 10], par acte à son rapport du 07 mars 1970, publié au Bureau des Hypothèques de [Localité 6] le 25 mars 1970 Vol. 2343 n° 5.
Il est indiqué dans chacun des actes susvisés que la vente a lieu sous les clauses, charges et conditions résultant du cahier des charges du lotissement dont l'acquéreur déclare avoir une parfaite connaissance et dont un exemplaire lui a été remis.
Les époux [N] ont entrepris des travaux d'agrandissement sur le fondement de deux autorisations d'urbanisme distinctes :
- un permis de construire n° PC4032899J1031 en date du 27 décembre 1999 en vue de l'extension de la maison d'habitation';
- la non-opposition tacite en date du 27 novembre 2005 à la déclaration de travaux déposée le 27 septembre 2005 portant sur une extension du garage de cette maison.
Le maire de [Localité 11] a implicitement rejeté la demande présentée le 06 février 2006 par Madame [S] [C] tendant au retrait de l'arrêté du 27 décembre 1999.
Estimant que ces constructions avaient été édifiées en violation des règles d'urbanisme, Madame [S] [C] a saisi le tribunal administratif de Pau, par requête en date du 26 janvier 2006, de divers recours en annulation contre :
- le permis de construire n° PC4032899J1031 en date du 27 décembre 1999,
- la non-opposition tacite en date du 27 novembre 2005 à la déclaration de travaux déposée le 27 septembre 2005,
- le refus de l'autorité communale de retirer le permis de construire n° PC4032899J1031.
Par un jugement en date du 1er juillet 2008, le tribunal administratif de PAU a fait droit aux demandes formulées par Madame [S] [C] en annulant l'ensemble des décisions contestées.
Par requête enregistrée le 3 septembre 2008, les époux [N] ont interjeté appel de cette décision et, par un arrêt rendu le 10 novembre 2009, la cour d'appel administrative de Bordeaux a confirmé le jugement de première instance.
Par ailleurs, en 2002, les époux [N] ont fait construire une piscine sans avoir procédé à une déclaration de travaux, situation qu'ils ont vainement tenté de régulariser auprès de la Mairie de [Localité 11] en déposant une déclaration de travaux le 05 juin 2002 qui a fait l'objet d'un refus d'autorisation en date du 20 juillet 2002.
De son côté, Madame [S] [C] a également fait procéder à des travaux sur sa propriété': c'est ainsi qu'elle a sollicité et obtenu, en 1991, un permis de construire pour réaliser un espace couvert, un garage et un cellier dont une partie est aménagée en limite séparative de propriété'; elle a également édifié un mur de clôture'; enfin, en 1997 elle a fait clore deux terrasses aménagées en façade Nord-Ouest et Nord-Est de sa maison d'habitation.
Par exploit du 10 mai 2011, Madame [S] [C] a fait assigner Monsieur [U] [N] et Madame [E] [A] épouse [N] devant le tribunal de grande instance de Dax, devenu depuis le 1er janvier 2020, le tribunal judiciaire de Dax, afin des les voir condamner à démolir, sous astreinte, 1'ensemble des constructions ainsi édifiées (piscine et extensions).
En réponse à l'assignation qui leur a été délivrée, les époux [N] ont à leur tour assigné Madame [S] [C] devant le tribunal de grande instance de Dax suivant exploit d'huissier en date du 22 décembre 2011, sur le fondement de l'article 1147 du code civil et des dispositions du cahier des charges du lotissement « [Adresse 7] », afin que soit ordonnée sous le bénéfice de l'exécution provisoire et sous astreinte, la démolition des diverses constructions qu'elle a faites édifier sur sa parcelle, en faisant valoir que les travaux entrepris par Madame [S] [C] étaient contraires aux dispositions du cahier des charges du lotissement.
Ces deux instances ont été jointes par ordonnance en date du 12 janvier 2012.
L'affaire a été radiée par ordonnance en date du 5 décembre 2014 sur le fondement des articles 381 et suivants du code de procédure civile puis réinscrite au rôle à la demande de Madame [S] [C] le 29 mars 2016.
Par jugement contradictoire rendu le 6 septembre 2017, le tribunal de grande instance de Dax a :
- ordonné la disjonction des instances enrôlées sous les numéros RG 16/446 et 16/550,
- constaté la péremption de l'instance engagée par Madame [C] contre les époux [N] enrôlée sous le n° 16/446 et déclaré en conséquence irrecevables les demandes de Madame [C],
- dit que Madame [C] doit faire procéder à la démolition de l'extension objet du permis de construire de 1991 et de la fermeture des terrasses Nord Ouest et Nord Est ainsi qu'à la mise en conformité de la clôture séparative,
- dit que, passé le délai de six mois à compter de la date de la signification de la présente décision, Madame [C] sera tenue pendant trois mois au paiement d'une astreinte de 30 euros par jour de retard,
- condamné Madame [C] à payer aux époux [N] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l'instance.
Par déclaration en date du 5 octobre 2017 Madame [C] a interjeté appel de cette décision en ce qu'elle a :
- dit qu'elle devait faire procéder à la démolition de l'extension objet du permis de construire de 1991 et de la fermeture des terrasses Nord Ouest et Nord Est et à la mise en conformité de la clôture séparative,
- dit que, passé le délai de six mois à compter de la date de la signification de la présente décision, elle sera tenue pendant trois mois au paiement d'une astreinte de 30 euros par jour de retard,
- condamnée à payer aux époux [N] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l'instance.
Par arrêt du 18 février 2020, la cour d'appel de Pau a':
- infirmé le jugement dont appel sauf en ce qu'il a ordonné sous astreinte à Madame [S] [C] de mettre en conformité avec les clauses du cahier des charges du lotissement la clôture séparative, condamné Madame [S] [C] aux dépens et fixé à sa charge une indemnité de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Statuant à nouveau sur le chef infirmé et y ajoutant,
- débouté les époux [U] et [E] [N] de leurs demandes de démolitions,
- débouté les époux [U] et [E] [N] de leur demande de dommages et intérêts,
- condamné Madame [S] [C] à payer aux époux [U] et [E] [N] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné Madame [S] [C] aux dépens.
La cour d'appel a considéré que si les manquements à l'application du cahier des charges du lotissement par Madame [S] [C] étaient établies, en l'absence de préjudice résultant des constructions réalisées par cette dernière subie par les époux [N], la démolition de ces constructions apparaissait disproportionnée au regard de l'intérêt poursuivi par les époux [N].
Par exploit du 14 mai 2018, Madame [S] [C] a fait assigner Monsieur [U] [N] et Madame [E] [A] épouse [N] devant le tribunal de grande instance de'Dax devenu le tribunal judiciaire de Dax, sur le fondement des articles'653, 1143 et 1240 du code civil, aux fins de':
A titre principal':
- les voir condamner sur le fondement de l'article 1143 du code civil, à démolir à leurs frais la piscine et l'extension qu'ils ont irrégulièrement édifiées et ce sous astreinte de 200 euros par jour de retard au-delà d'un délai de 3 mois à compter de la signification de la décision à intervenir,
A titre subsidiaire':
- les voir condamner sur le fondement de l'article 1240 du code civil, à lui verser la somme de 57 000 euros en réparation du préjudice subi à raison des constructions irrégulières,
Dans tous les cas':
- les voir condamner à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens,
- ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir.
Par jugement contradictoire en date du 30 septembre 2020, le tribunal judiciaire de Dax a :
- dit que les époux [N] doivent faire procéder à la démolition de l'extension réalisée en vertu du permis de construire délivré le 27 décembre 1999 annulé par la juridiction administrative et de la déclaration de travaux en date du 27 septembre 2005,
- dit que passé le délai de 6 mois à compter de la date de la signification du présent, les époux [N] seront tenus pendant trois mois au paiement d'une astreinte d'un montant de 30 euros par jour de retard,
- ordonné l'exécution provisoire,
- condamné les époux [N] à payer à Madame [C] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- débouté Madame [C] du surplus de ses demandes et les époux [N] de l'ensemble de leurs demandes,
- condamné les époux [N] aux dépens.
Devant le premier juge les époux [N] avaient conclu à l'irrecevabilité des demandes de Madame [S] [C], en soulevant deux moyens': la fin de non-recevoir tirée de l'autorité de la chose jugée et celle tirée de la prescription'; le premier juge a rejeté ces deux moyens':
- au motif s'agissant de l'autorité de la chose jugée, que le jugement du 06 septembre 2017 avait seulement constaté la péremption d'instance mais n'avait pas tranché le litige entre les parties, de sorte que Madame [S] [C] ne se trouvait pas privée de son droit d'agir';
- au motif s'agissant de la prescription, que l'action engagée par Madame [S] [C] était une action personnelle puisque fondée sur la violation du cahier des charges du lotissement soumise comme telle à la prescription quinquennale de l'article 2224 du code civil qui court à compter du jour où la demanderesse a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'engager l'action en vue de faire valoir ses droits'; le premier juge a considéré que, s'agissant des travaux d'agrandissement, ce n'est qu'à compter de l'arrêt rendu le 10 novembre 2009 par la cour administrative de Bordeaux que Madame [S] [C] avait pu connaître les éléments lui permettant de faire valoir ses droits, de sorte qu'au moment de l'assignation, l'action n'était pas prescrite'; en revanche en ce qui concerne la piscine, le tribunal a déclaré son action irrecevable pour être prescrite au moment de la délivrance de l'assignation, en considérant que le point de départ de la prescription quinquennale devait être fixé au 20 juillet 2002, date du rejet de la déclaration de travaux déposée par les époux [N].
Le juge de première instance a rappelé qu'entre les colotis, le cahier des charges du lotissement avait une valeur contractuelle dès lors qu'il avait été publié à la conservation des hypothèques'; après avoir constaté que les extensions édifiées par les époux [N] se trouvaient à moins de 4 mètres de la limite séparative de la propriété de Madame [S] [C], il a jugé que ces travaux avaient été réalisés en violation des stipulations du cahier des charges prévues à l'article 16', interdisant la construction dans la bande de 4 m bordant les limites séparatives'; estimant que ces constructions étaient à l'origine de sérieuses nuisances (perte d'ensoleillement, dégradation du cadre de vie), il a condamné les époux [N] à procéder à leur démolition.
Monsieur [U] [N] et Madame [E] [A] épouse [N] ont relevé appel par déclaration du'21 octobre 2020, critiquant le jugement'dans l'ensemble de ses dispositions.
Aux termes de leurs dernières écritures en date du 6 avril 2022, les époux [N], appelants, demandent à la cour'de :
- voir débouter Madame [C] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
- voir infirmer le jugement rendu le 30 septembre 2020 par le tribunal judiciaire de Dax en ce qu'il a':
dit que les époux [N] devaient faire procéder à la démolition de l'extension réalisée en vertu du permis de construire délivré le 27 décembre 1999 annulé par la juridiction administrative et de la déclaration de travaux en date du 27 septembre 2005,
dit que passé le délai de 6 mois à compter de la date de la signification du jugement, les époux [N] seront tenus pendant 3 mois au paiement d'une astreinte d'un montant de 30 euros par jour,
ordonné l'exécution provisoire,
condamné les époux [N] à payer à Madame [S] [C] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
condamné les époux [N] aux dépens de 1ère instance,
- voir confirmer le jugement rendu le 30 septembre 2020 par le tribunal judiciaire de Dax en ce qu'il a dit et jugé que l'action en démolition de la piscine, initiée au visa des dispositions du cahier des charges du lotissement communal «'[Adresse 7]'» est intervenue tardivement en application de l'article 2270-1 ancien du code civil,
Statuant à nouveau':
- voir dire et juger que l'action en démolition des deux extensions est irrecevable au visa des dispositions de l'article L.480-13 du code de l'urbanisme, en ce que les constructions litigieuses ne se trouvent pas implantées dans l'une des zones protégées énumérées par ledit article,
- voir dire et juger que l'action initiée au visa de l'absence de permis de construire est irrecevable, faute d'avoir été initiée dans le délai de 5 ans dont disposait l'article L.480-13 applicable du code de l'urbanisme,
- voir dire et juger que l'action afin de démolition à l'encontre des deux extensions, au visa des dispositions du cahier des charges du lotissement communal «'[Adresse 7]'» est intervenue tardivement en application de l'article 2224 ou 2270-1 ancien du code civil,
Subsidiairement':
- voir rejeter la demande de démolition des deux extensions et de la piscine, cette demande étant disproportionnée au regard de l'intérêt poursuivi par Madame [C],
- débouter Madame [C] de sa demande en dommages-intérêts formée au visa du trouble anormal de voisinage, celle-ci ne justifiant d'aucun préjudice,
Y ajoutant':
- voir condamner Madame [C] à payer aux époux [N], la somme de 10'000 euros, en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel,
- autoriser Me [F] à recouvrer ceux d'appel, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Au soutien de leurs demandes, les époux [N] font valoir que':
- l'action engagée par Madame [S] [C] est régie par les dispositions de l'article L480-13 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction à la date du jugement, qui prévoyait l'irrecevabilité des demandes en démolition, sauf si la construction se trouvait implantée dans certaines zones protégées ou sensibles, ce qui n'est pas le cas en l'espèce';
- le même article prévoyait un délai de prescription de cinq ans après l'achèvement des travaux pour engager une action en responsabilité', laquelle prescription n'a pu être interrompue, contrairement a ce qu'a estimé le premier juge, par l'assignation du 10 mai 2011 qui ne peut avoir eu un effet interruptif, puisqu'il a été constaté la péremption de l'instance engagée par Madame [C] de sorte que l'action était prescrite au moment de la délivrance de l'assignation du 14 mai 2018';
- le point de départ de la prescription doit être fixé à la date de la fin des travaux, soit 2000 et 2005, date à laquelle Madame [C] a pu avoir connaissance du non-respect de la règle des 4 mètres imposée par le cahier des charges et non pas comme l'a considéré le premier juge à partir de l'arrêt rendu le 10 novembre 2009 par la cour d'appel de Pau, les actions devant le juge administratif étant indépendantes de l'action judiciaire, l'action devant la juridiction administrative ne pouvait avoir suspendu ou interrompu le délai de prescription de l'action engagée devant la juridiction civile';
- l'action engagée par Madame [C] est également prescrite sur le fondement de la violation du cahier des charges du lotissement, s'agissant d'une action personnelle tendant à rechercher leur responsabilité contractuelle du fait du non-respect du cahier des charges et qui se prescrit par 5 ans conformément aux dispositions de l'article 2224 du code civil tel que résultant de la loi du 17 juin 2008 et de ses dispositions transitoires en vertu desquelles l'action était prescrite le 17 juin 2013';
- s'agissant de l'action en démolition de la piscine, les époux [N] sollicitent la confirmation de la décision déférée ayant déclaré prescrite l'action engagée par Madame [S] [C], s'agissant d'une action personnelle se prescrivant par 5 ans';
- les époux [N] soutiennent enfin que la demande de démolition des constructions est disproportionnée au regard de l'intérêt poursuivi par Madame [C].
Par conclusions déposées le 25 février 2021, Madame [S] [C], sur le fondement des dispositions des articles 653, 1143 (ancien), 1240 (nouveau) et 2224 du code civil, demande à la cour de':
Sur l'appel principal des époux [N]':
- rejeter la requête des époux [N] et confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné les appelants à démolir leur extension,
- le cas échéant, si la démolition n'était pas confirmée, les condamner à verser à Madame [C] la somme de 57 000 euros en réparation du préjudice subi à raison de l'extension irrégulière,
Sur l'appel incident de Madame [C]':
- réformer le jugement du tribunal judiciaire de Dax en ce qu'il a considéré comme prescrite l'action de Madame [C] en démolition de la piscine des époux [N],
- condamner les époux [N] à démolir leur piscine dans le délai d'un mois suivant la signification de l'arrêt à intervenir et au paiement d'une astreinte de 500 euros par jour de retard en cas d'inexécution de cette condamnation,
- les condamner à verser à Madame [C] la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.
Au soutien de ses demandes, Madame [S] [C] indique que son action en démolition des extensions réalisées par les époux [N] n'est pas prescrite au motif qu'elle fonde son action sur la violation contractuelle du cahier des charges et non pas sur l'article L.480-13 du code de l'urbanisme et que l'action d'un coloti fondée sur la violation d'un cahier des charges tendant à la mise en conformité d'un ouvrage est une action réelle immobilière se prescrivant par 30 ans'; elle soutient qu'aucune attestation d'achèvement des travaux n'étant produite, le délai de prescription n'a pas commencé à courir'; s'agissant de sa demande de démolition de la piscine, elle déclare former un appel incident et solliciter l'infirmation de la décision déférée qui a jugé que son action était prescrite, sa demande étant également fondée sur la violation de l'article 16 du cahier des charges et étant de ce fait, soumise à une prescription trentenaire.
Elle fait valoir que le préjudice subi par la présence de ces constructions est considérable, le mur situé en limite Sud de sa propriété diminuant l'ensoleillement de sa propriété et générant un préjudice esthétique majeur et elle affirme subir des nuisances sonores du fait de la proximité de la piscine.
A titre subsidiaire, si la démolition ne devait pas être ordonnée, elle sollicite la somme de 57 000 euros représentant la perte de la valeur vénale de sa propriété du fait des constructions réalisées par ses voisins, sur la base d'un rapport établi par le Cabinet CAUBERE, expert immobilier.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 10 août 2022.
MOTIFS DE LA DÉCISION
1°) Sur la recevabilité de l'action engagée par Madame [S] [C]
A titre liminaire, la cour observe que le premier juge était saisi de deux fins de non-recevoir':
- une fin de non-recevoir tirée de l'autorité de la chose jugée attachée au jugement du tribunal de grande instance de DAX du 06 septembre 2017 qui l'a déboutée de ses demandes, moyen qui n'a pas été repris devant la cour';
- une fin de non-recevoir tirée de la prescription de son action relative à ses demandes de démolition des extensions et de la piscine.
Si le premier juge a statué dans les motifs sur ces deux fins de non-recevoir, ces demandes n'ont pas été reprises dans le dispositif et il existe donc une omission matérielle qu'il convient de rectifier conformément aux dispositions de l'article 462 du code de procédure civile.
Contrairement à ce que soutiennent les époux [N], c'est à juste titre que Madame [S] [C] fait observer que son action est fondée sur la violation du cahier des charges du lotissement «'[Adresse 7]'», de sorte que les dispositions de l'article L.480-13 du code de l'urbanisme ne sont pas applicables au cas d'espèce.
L'action engagée par Madame [S] [C] est fondée sur la violation de l'article 16 du cahier des charges du lotissement «'[Adresse 7]'» prévoyant que la distance entre le bâtiment et les limites séparatives sera au moins égale à 4 mètres alors que Madame [C] soutient que les extensions sont situées à moins de 4 mètres de la limite séparative et la piscine à deux mètres de sa propriété'; son action est donc fondée sur la violation du cahier des charges du lotissement tant pour les extensions que pour la piscine.
Les stipulations du cahier des charges et les restrictions au droit de propriété grevant l'ensemble des lots ont un caractère réel et non personnel. En effet, l'action en démolition dont dispose un propriétaire coloti a pour finalité de faire respecter les restrictions et servitudes civiles posées par ces clauses. Elle relève donc d'une action réelle immobilière pour faire cesser une atteinte au droit de propriété et non d'une action en responsabilité contractuelle. Le délai de prescription qui lui est applicable est par suite le délai trentenaire prévu par l'article 2262 du code civil avant la loi du 17 juin 2008, et désormais par l'article 2227 du code civil qui dispose que «'Le droit de propriété est imprescriptible. Sous cette réserve, les actions réelles immobilières se prescrivent par trente ans, à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer'».
Au regard des dates respectives des constructions des deux extensions soit 1999 et 2005 la demande de Madame [S] [C] présentée par exploit du 14 mai 2018 n'est pas prescrite et est donc recevable.
Le jugement mérite donc confirmation par substitution de motifs, le tribunal ayant retenu que l'action en démolition engagée par Madame [C] pour violation du cahier des charges était une action personnelle.
Par ailleurs, la piscine ayant été réalisée en 2002, la demande de Madame [S] [C] présentée par exploit du 14 mai 2018 n'est pas prescrite et est donc recevable.
Le jugement doit donc être infirmé sur ce point.
2°) Sur la conformité à l'article 16 du cahier des charges
L'article 16 du cahier des charges du lotissement «'[Adresse 7]'», stipule que':
«'Les constructions seront édifiées conformément au plan de masse visé à l'article 1 avec le recul indiqué sur le plan.
Constructions isolées': la distance entre le bâtiment et les limites séparatives sera au moins égale à 4m00.
Constructions sur limite de propriété': la règle formulée pour les constructions isolées reste valable sauf en ce qui concerne la limite latérale intéressée. Le bâtiment devra jouxter la limite parcellaire par un mur aveugle. Le lot riverain supportera une servitude d'égout des toits établie lors de la vente par acte notarié.
Toute dérogation ne pourra être exceptionnellement accordée qu'après justification et sans que la construction soit à moins de 3m00 des limites séparatives.'»
Le cahier des charges d'un lotissement constitue un document contractuel dont les clauses engagent les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues'; ce cahier des charges est mentionné dans l'acte de vente du bien immobilier des époux [N] du 06 mars 1998 et leur est donc opposable.
En l'espèce, il résulte d'un constat d'huissier en date du 14 décembre 2006 que les époux [N] ont édifié une construction en briques implantée à 1 cm du mur de clôture de Madame [S] [C] côté Sud et que la construction voisine touche le mur de Madame [C] à ses extrémités'; s'agissant de la piscine, il est établi par le même constat d'huissier qu'elle est implantée à moins de 3 mètres du mur du garage de Madame [C].
Les époux [N] ne contestent d'ailleurs pas cette situation.
Il s'ensuit que tant les extensions réalisées par les époux [N] que la construction de la piscine constituent des violations de l'article 16 du cahier des charges du lotissement.
3°) Sur la demande de démolition
Madame [S] sollicite la démolition de l'ensemble des constructions réalisées par les époux [N] (extensions et piscine) en expliquant que ces constructions lui causent un préjudice, le mur situé en limite Sud de sa propriété diminuant l'ensoleillement de sa propriété et générant un préjudice esthétique et la proximité de la piscine lui faisant subir des nuisances sonores.
Les époux [N] font valoir que la sanction de la démolition prononcée par le premier juge et réclamée par Madame [S] [C] présente un caractère disproportionné au regard de l'intérêt poursuivi par cette dernière.
La réponse judiciaire a pour objet de réparer un préjudice ou de mettre fin à un trouble de voisinage.
Force est de constater que Madame [S] [C] se contente de procéder par affirmation concernant son préjudice et ne verse aucune pièce probante à l'appui de ses dires'; en effet, le constat d'huissier en date du 14 décembre 2006 ne met nullement en évidence une quelconque perte d'ensoleillement qui n'est d'ailleurs même pas évoquée dans le cadre de ce constat, pas plus que des nuisances sonores en lien avec l'utilisation de la piscine qui ne sont pas non plus évoquées lors de l'établissement du constat et qui, à supposer qu'elles existent sont limitées à une coure durée correspondant à la période estivale.
Quant au rapport établi par le Cabinet AUBERE EXPERTS produit par Madame [C], il se contente d'évoquer «'une gêne d'ensoleillement'» sans autre précision ou argumentation.
En l'absence d'éléments probants de son préjudice versés aux débats, la cour considère que la démolition des extensions réalisées par les époux [N] apparaît comme disporportionnée au regard de l'intérêt poursuivi par Madame [S] [C] qui ne rapporte pas la preuve d'un quelconque préjudice causé par ces constructions.
Le jugement sera par conséquent infirmé sur ce point.
Pour les mêmes motifs, la demande de Madame [S] [C] tendant à la démolition de la piscine sera rejetée.
4°) Sur la demande de dommages et intérêts
Madame [S] [C] sollicite la somme de 57 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait de la perte de valeur de sa propriété résultant des constructions réalisées par les époux [N], estimée à 18 % de sa valeur totale chiffrée à 315 000 euros dans un rapport établi par le Cabinet AUBERE EXPERTS.
Ce rapport, outre qu'il n'a pas été établi au contradictoire des époux [N], est dépourvu de toute valeur probante, puisqu'il ne contient aucune argumentation, se contentant de décrire le bien immobilier concerné dans sa consistance et sa superficie, d'en chiffrer sa valeur sans aucun élément de comparaison, et d'affirmer sans autre précision, l'existence d'une dépréciation pour nuisance fixée de manière arbitraire à 18 % « du fait de construction voisine provoquant une gêne d'ensoleillement'».
Madame [S] [C] qui ne rapporte pas la preuve d'une quelconque perte de valeur de son immeuble, sera déboutée de sa demande.
Sur les demandes annexes
La cour infirme le jugement dont appel en ce qu'il a condamné les époux [N] à payer à Madame [S] [C] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et statuant à nouveau sur les mesures accessoires, condamne Madame [S] [C] à payer aux époux [N] ensemble la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et la déboute de sa demande à ce titre.
Madame [S] [C] sera également condamnée aux dépens de 1ère instance et d'appel avec distraction dans les conditions prévues par l'article 699 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement par arrêt contradictoire et en dernier ressort,
Statuant sur les chefs omis par le jugement du 30 septembre 2020,
Déclare recevable comme non prescrite l'action engagée par Madame [S] [C] en démolition des extensions réalisées par Monsieur [U] [N] et Madame [E] [A] épouse [N] ;
Déclare recevable pour être non prescrite l'action engagée par Madame [S] [C] en démolition de la piscine réalisée par Monsieur [U] [N] et Madame [E] [A] épouse [N] ;
Infirme le jugement pour le surplus y compris pour la condamnation des époux [N] au titre des frais irrépétibles ;
Statuant à nouveau,
Déboute Madame [S] [C] de sa demande de démolition des extensions et de la piscine réalisées par Monsieur [U] [N] et Madame [E] [A] épouse [N] ;
Déboute Madame [S] [C] de sa demande de dommages et intérêts ;
Condamne Madame [S] [C] à payer à Monsieur [U] [N] et Madame [E] [A] épouse [N], ensemble la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Déboute Madame [S] [C] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne Madame [S] [C] aux dépens de 1ère instance et d'appel avec distraction dans les conditions prévues par l'article 699 du code de procédure civile.
Le présent arrêt a été signé par Mme DUCHAC, Présidente, et par Mme DEBON, faisant fonction de Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,
Carole DEBON Caroline DUCHAC