N° RG 20/04230 - N° Portalis DBVM-V-B7E-KVRY
N° Minute :
C1
Copie exécutoire délivrée
le :
à
la SELARL AABM
la SCP PYRAMIDE AVOCATS
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE GRENOBLE
2ÈME CHAMBRE CIVILE
ARRÊT DU MARDI 15 NOVEMBRE 2022
Appel d'un Jugement (N° R.G. 19-001169) rendu par le Juge des contentieux de la protection de VIENNE en date du 27 novembre 2020, suivant déclaration d'appel du 28 Décembre 2020
APPELANTS :
M. [V] [F]
né le 15 Juillet 1951 à [Localité 5]
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 3]
Mme [Y] [D] épouse [F]
née le 11 Octobre 1955 à [Localité 4]
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentés par Me Simon BERGERAS de la SELARL AABM, avocat au barreau de GRENOBLE, substitué par Me THOMAS Lucie, avocate au barreau de GRENOBLE
INTIMÉ :
M. [M] [P]
né le 07 Mai 1955 à [Localité 4]
de nationalité Française
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représenté par Me Noëlle GILLE de la SCP PYRAMIDE AVOCATS, avocat au barreau de [Localité 4]
COMPOSITION DE LA COUR : LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Mme Emmanuèle Cardona, présidente,
M. Laurent Grava, conseiller,
Mme Anne-Laure Pliskine, conseillère
DÉBATS :
A l'audience publique du 13 Septembre 2022, M. Laurent Grava, conseiller, qui a fait son rapport, assisté de M. Frédéric Sticker, Greffier, en présence de Céline Richard, greffière stagiaire en pré-affectation, a entendu seul les avocats en leurs conclusions, les parties ne s'y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile.
Il en a rendu compte à la Cour dans son délibéré et l'arrêt a été rendu à l'audience de ce jour.
EXPOSÉ DU LITIGE :
Suivant contrat de bail en date du 24 avril 2007 M. [P] [M] a donné en location à M. et Mme [F] un bien a usage d'habitation situé [Adresse 1].
Par acte en date du 24 juillet 2018, M. [P] [M] a délivré congé valant offre de vente à ses locataires pour le 15 mai 2019.
Par assignation délivrée à M. et Mme [F], le 17 octobre 2019, M. [P] [M] sollicite que soit constatée la résiliation du bail précédemment conclu entre les parties et que soit ordonnée l'expulsion des locataires ; M. [P] [M] réclame, en outre la condamnation solidaire des locataires au paiement d'une indemnité d'occupation équivalente au montant mensuel du loyer et des charges locatives à compter du 15 mai 2019 et le paiement de la somme de 300 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Par acte en date du 30 octobre 2019, M. et Mme [F] ont assigné M. [P] [M] devant le tribunal d'instance de Vienne et sollicité du tribunal qu'il prononce la nullité du congé pour vente délivré le 24 juillet 2018 ; qu'il condamne M. [P] [M] à leur verser la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens.
Par mention au dossier en date du 17 janvier 2020, les deux procédures ont été jointes.
Par jugement contradictoire en date du 27 novembre 2020, le tribunal judiciaire de Vienne a :
- validé le congé délivré par M. [P] [M] le 24 juillet 2018 pour la date d'échéance du 15 mai 2019 à minuit ;
- dit qu'a compter du 15 mai 2019, les locataires sont déchus de tout titre d'occupation ;
- ordonné, à défaut de départ amiable, à M. [F] [V] et Mme [F] [Y] de quitter les lieux occupés indûment avec toutes les personnes s'y trouvant de leur chef, et en satisfaisant aux obligations du locataire sortant ;
- accordé à M. [F] [V] et Mme [F] [Y] un délai de 12 mois à compter du présent jugement pour quitter volontairement les lieux, faute de quoi il pourra être procédé à leur expulsion, au besoin avec l'aide de la force publique et d'un serrurier ;
- condamné solidairement M. [F] [V] et Mme [F] [Y] à payer à M. [P] [M] une indemnité d'occupation équivalente au loyer et charges courants, à compter de la date de prise d'effet du congé, soit le 15 mai 2019, et jusqu'a libération effective des lieux loués ;
- dit qu'il appartiendra à M. [P] [M] de déduire des sommes dues au titre de l'indemnité d'occupation les sommes perçues des locataires à partir de cette date ;
- débouté M. [P] [M] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- rejeté toutes autres demandes ;
- condamné in solidum M. [F] [V] et Mme [F] [Y] aux entiers dépens de la présente procédure.
Par déclaration en date du 28 décembre 2020, M. [V] [F] et Mme [Y] [F] ont interjeté appel de la décision.
MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :
Par conclusions notifiées par voie électronique le 26 mars 2021, M. [V] [F] et Mme [Y] [F] demandent à la cour de :
- infirmer le jugement ayant validé le congé délivré le 24 juillet 2018 et ordonné aux époux [F] de quitter les lieux ;
- dire et juger que le prix pour lequel le congé est donné est excessif et masque la réelle volonté du bailleur qui est de mettre fin au bail dans des conditions irrégulières ;
- dire et juger que les mentions relatives au prix et aux conditions de la vente projetée sont imprécises, causant nécessairement un grief aux époux [F] ;
- dire et juger que le congé ne décrit pas avec exactitude les locaux et les dépendances éventuelles ;
En conséquence,
- annuler le congé pour vente délivré aux époux [F] le 24 juillet 2018 ;
A titre subsidiaire,
Vu les articles L. 412-3 et L. 412-4 du code des procédures civiles d'exécution ;
- accorder des délais aux époux [F] pour quitter les lieux d'une durée de 24 mois ;
En tout état de cause,
- condamner M. [P] au paiement de la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- le condamner aux entiers dépens de l'instance.
Ils exposent les éléments principaux suivants au soutien de leurs écritures :
- ils rappellent les faits et la procédure ;
- ils contestent le congé pour vendre en ce que le prix est excessif (290 000 €) ;
- les époux [F] n'ont d'ailleurs jamais reçu la visite d'un éventuel acheteur depuis que le congé leur a été délivré, le 24 juillet 2018 ;
- de plus, l'objet de la vente n'était pas clairement déterminé ;
- en l'espèce, le congé ne précise pas la consistance du bien, mais indique seulement qu'il s'agit des biens et droits immobiliers ainsi décrits :
« En vertu d'un acte sous seing privé signé entre les parties en date du 24 avril 2007 la partie requérante a donné à bail à la partie signifiée divers biens et droits immobiliers à usage d'habitation lui appartenant et dépendant d'un immeuble sis à [Adresse 1] » ;
- ils soulèvent également l'absence d'indication du prix et des conditions de la vente projetée qui faisait encourir la nullité au congé ;
- l'imprécision sur les frais de vente ne permet pas aux époux [F] de connaître avec certitude les conditions exactes de la vente et le montant total des sommes qu'ils auraient à exposer pour acquérir le bien ;
- dès lors, cela leur cause nécessairement un grief ;
- la notice d'information, pourtant obligatoirement annexée à l'acte, ne leur a pas été délivrée ;
- l'expulsion ne peut pas être prononcée, le congé étant nul ;
- ils sollicitent subsidiairement 24 mois supplémentaires pour quitter les lieux.
Par conclusions notifiées par voie électronique le 14 juin 2021, M. [M] [P] demande à la cour de :
- déclarer l'appel interjeté par M. et Mme [F] recevable mais infondé ;
Par conséquent,
- débouter M. et Mme [F] de l'intégralité de leurs prétentions ;
- confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris ;
Y ajoutant,
- condamner in solidum M. [V] [F] et Mme [Y] [D] épouse [F] à payer à M. [M] [P] la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens d'appel.
Il expose les éléments principaux suivants au soutien de ses écritures :
- il précise les faits et la procédure ;
- le prix de vente n'est pas excessif (290 000 euros) ;
- la situation personnelle de M. [P] n'a aucune incidence sur la validité du congé ;
- des maisons se sont vendues alentour pour 250 000, 270 000, ou 264 500 euros ;
- les époux [F] ne produisent aucune estimation faite par des agents immobiliers ;
- le congé fait expressément référence au contrat de location ;
- il n'y a aucun doute sur la consistance du bien proposé à la vente ;
- les époux [F] occupent cette maison entièrement clôturée depuis le 16 mai 2007 et il n'y avait aucune équivoque possible sur ce bien vendu qui constitue un tout indivisible ;
- la notice d'information a été remise ;
- le prix est clairement stipulé tout comme les conditions de payement : « 290 000 euros payable comptant le jour de la signature de l'acte authentique, le transfert de propriété n'intervenant qu'après le payement effectif du prix (et sous réserve de l'exercice d'un éventuel droit de préemption urbain) » ;
- quant aux conditions de vente, le congé précise également, sans aucune équivoque : « l'acquéreur payera tous les frais et droits de l'acte de vente » ;
- les délais demandés sont abusifs.
La clôture de l'instruction est intervenue le 9 février 2022.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
À titre liminaire :
Il convient de rappeler qu'en application de l'article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières conclusions des parties.
Par prétention, il faut entendre une demande en justice tendant à ce qu'il soit tranché un point litigieux.
Par voie de conséquence, les expressions telles que « juger » « dire et juger », « déclarer », « dégager » ou « constater » ne constituent pas de véritables prétentions, mais en réalité des moyens qui ont leur place dans le corps des écritures, plus précisément dans la partie consacrée à l'examen des griefs formulés contre la décision entreprise et dans la discussion des prétentions et moyens, mais pas dans le dispositif même des conclusions.
En conséquence, il n'y a pas lieu de statuer sur celles-ci.
Sur la validité du congé :
Aux termes de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur au jour du congé, le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par huissier ou remis en main propre.
À l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués.
L'article 15 II dispose que, lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée.
Depuis le 1er janvier 2013, les bailleurs notifiant un congé pour vendre ou pour habiter doivent joindre à ce congé une notice d'information dont le contenu a été précisé par un arrêté du 13 décembre 2017.
En l'espèce, M. [P] [M] par acte d'huissier en date du 24 juillet 2018, a délivré à M. et Mme [F] un congé valant offre de vente pour le 15 mai 2019.
1) Le caractère excessif du prix :
Les époux [F] contestent la validité du congé en ce que le prix proposé est excessif, que l'offre de vente n'est pas précise, et que la notice exigée par l'arrêté de 2017 est manquante.
Or, s'agissant du prix proposé, les époux [F] ne versent au dossier aucun élément non ambigu et non équivoque qui permettrait d'apprécier le caractère éventuellement excessif du prix.
Au contraire, les prix pratiqués dans le voisinage concernant des biens de consistance proche (mais pas identique) se situent dans une fourchette très proche du prix affiché, démontrant ainsi l'absence de caractère excessif.
2) La détermination de l'objet de la vente :
S`agissant de la détermination de l'objet de la vente, il doit être déterminé et correspondre en tout point à ce qui a été donné à bail. En l'espèce, le fait que le congé avec offre de vente ne mentionne pas expressément une description complète du bien proposé à la vente ne saurait invalider ce congé dans la mesure ou les locataires qui occupent de longue date les lieux ne pouvaient se tromper sur la consistance des biens vendus puisque l'offre fait expressément mention de l'adresse du bien, et que le bien proposé ne fait pas partie d'une copropriété composée d'appartement (ce qui pourrait à défaut créer un risque de confusion).
L'offre énonce par ailleurs clairement que le congé comporte offre de vente des locaux objets de la location « ayant commencé à courir à compter de la date du 16 mai 2007 », et ces locaux sont décrits de façon précise dans le bail signé entre les parties auquel il est référé.
3) La remise d'une notice d'information :
S'agissant de la notice d"information, sa délivrance aux locataires est établie, l'acte d'huissier valant congé mentionnant expressément que la notice se trouve en pièce jointe.
4) Les frais notariés :
Enfin s'agissant des frais notariés, c'est à juste titre que M. [P] [M] fait valoir que le frais notariés sont tarifés et donc déterminables, de sorte que le prix ne peut être regardé comme non déterminé du fait de l'absence de précision quant au coût des frais notariés et à une absence de mention arithmétique de ces frais.
Dans ces conditions, il y a lieu de valider le congé délivré le 24 juillet 2018.
5) Les conséquence du maintien dans les lieux :
M. et Mme [F] n'ont pas libéré les lieux ni rendu les clefs.
Dès lors, depuis le 15 mai 2019, M. et Mme [F] sont occupants sans droit ni titre du logement. En conséquence, il convient d'ordonner leur expulsion, à défaut de départ amiable.
Il y a lieu de fixer à une somme équivalente au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s'était poursuivi, le montant de l'indemnité d'occupation qui est due mensuellement a compter du jour où les locataires sont sans droit ni titre, soit le 15 mai 2019. Il appartiendra au bailleur de déduire des sommes dues au titre de l'indemnité d'occupation les sommes éventuellement perçues des locataires depuis cette date.
M. et Mme [F] seront condamnés solidairement au paiement des indemnités d'occupation.
Le jugement entrepris sera confirmé de l'ensemble de ces chefs.
Sur la situation particulière des époux [F] :
En application de l'article L. 412-3 du code des procédures civiles d'exécution, le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d'un titre à'origine de l'occupation.
L'article L. 412-4 du même code dispose « La durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441 -2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés ».
En l'espèce, M. et Mme [F] font état d'une situation financière dégradée ne leur permettant pas de trouver facilement un autre logement, et ce, d'autant qu'ils hébergent plusieurs membres de leur famille, dont leur fils qui ne parvient pas à retrouver un emploi. Néanmoins, ils ne justifient d'aucune démarche active en vue de leur relogement, alors qu'ils ont été avertis depuis le 24 juillet 2018 du projet de vente de leur bailleur.
Leurs difficultés ne sauraient à elles seules suffire à justifier l'octroi d'un délai de 24 mois pour quitter les lieux, étant rappelé que la longueur de la procédure judiciaire les a déjà fait bénéficier de facto de longs délais.
De plus, M. [P] [M] avait accepté en première instance de leur accorder un délai de 12 mois pour quitter les lieux à compter du jugement, délai qu'ils n'ont pas mis à profit.
Un nouveau délai ne se justifie donc pas.
Sur les dépens et les frais irrépétibles :
M. [V] [F] et Mme [Y] [F], dont l'appel est rejeté, supporteront in solidum les dépens d'appel, ceux de première instance étant confirmés.
Pour la même raison, il ne sera pas fait droit à leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Il serait inéquitable de laisser à la charge de M. [M] [P] les frais engagés pour la défense de ses intérêts en cause d'appel. M. [V] [F] et Mme [Y] [F] seront condamnés in solidum à lui payer la somme de 2 000 euros (deux mille euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
PAR CES MOTIFS :
La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et après en avoir délibéré conformément à la loi :
Confirme en toutes ses dispositions le jugement entrepris ;
Y ajoutant,
Déboute M. [V] [F] et Mme [Y] [F] de leur demande de délai ;
Condamne in solidum M. [V] [F] et Mme [Y] [F] à payer à M. [M] [P] la somme de 2 000 euros (deux mille euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;
Condamne in solidum M. [V] [F] et Mme [Y] [F] aux dépens.
Prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Arrêt signé par Mme Emmanuèle Cardona, Présidente de la deuxième chambre civile et par la Greffière Caroline Bertolo, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,