N° RG 21/00208 - N° Portalis DBVM-V-B7F-KWIQ
N° Minute :
C1
Copie exécutoire délivrée
le :
à
la SELARL DAUPHIN ET MIHAJLOVIC
la SELARL CHASTEAU AVOCATS & ASSOCIES
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE GRENOBLE
2ÈME CHAMBRE CIVILE
ARRÊT DU MARDI 15 NOVEMBRE 2022
Appel d'un Jugement (N° R.G. 20/00225) rendu par le tribunal judiciaire de VIENNE en date du 26 novembre 2020, suivant déclaration d'appel du 07 Janvier 2021
APPELANTE :
S.A.R.L. MJ, Prise en la personne de son représentant légal en exercice,
domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentée par Me Dejan MIHAJLOVIC de la SELARL DAUPHIN ET MIHAJLOVIC, avocat au barreau de GRENOBLE
INTIMÉE :
S.A.S.U. TENDANCE COIF Prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentée par Me Philippe CHASTEAU de la SELARL CHASTEAU AVOCATS & ASSOCIES, avocat au barreau de BOURGOIN-JALLIEU
COMPOSITION DE LA COUR : LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Mme Emmanuèle Cardona, présidente,
M. Laurent Grava, conseiller,
Mme Anne-Laure Pliskine, conseillère
DÉBATS :
A l'audience publique du 13 Septembre 2022, M. Laurent Grava, conseiller, qui a fait son rapport, assisté de M. Frédéric Sticker, Greffier, en présence de Céline Richard, greffière stagiaire en pré-affectation, a entendu seul les avocats en leurs conclusions, les parties ne s'y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile.
Il en a rendu compte à la Cour dans son délibéré et l'arrêt a été rendu à l'audience de ce jour.
EXPOSÉ DU LITIGE :
Selon acte sous seing privé en date du 15 mars 2016, la SARL MJ a conclu avec la SASU Tendance Coif un bail précaire de sous-location portant sur un local de 35 m² situé [Adresse 1] (38).
Ce bail était conclu à compter du 15 mars 2016 pour se terminer le 31 août 2020, pour l'exercice d'une activité de coiffure.
Le loyer annuel était fixé à la somme de 4 800 euros, outre une somme mensuelle de 350 euros pour les charges.
Il était indiqué à l'article 6 du contrat de bail (page 9) qu'une régularisation des charges serait effectuée en fin d'année et qu'un compteur d'électricité serait installé au profit du sous-locataire.
Par acte en date du 23 octobre 2019, la SASU Tendance Coif a assigné la SARL MJ aux fins notamment de condamner à titre provisionnel la SARL MJ au paiement d'une somme de 4 420,77 euros au titre du trop-perçu des charges locatives.
Par ordonnance de référé en date du 27 décembre 2019, le tribunal de grande instance de Vienne a débouté la SASU Tendance Coif de l'ensemble de ses demandes.
Par acte en date du 12 mars 2020, la SASU Tendance Coif a demandé au tribunal judiciaire de Vienne, statuant au fond, la condamnation de son ancien bailleur, la SARL MJ, à lui payer la somme de 7 700 euros au titre des charges indûment réglées, subsidiairement 6 545 euros si l'on retient une consommation électrique totale à 15 % de la consommation totale.
La SARL MJ n'a pas constituée avocat devant le premier juge.
Par jugement réputé contradictoire en date du 26 novembre 2020, le tribunal judiciaire de Vienne a :
- condamné la SARL MJ à payer à la SASU Tendance Coif la somme de 7 700 euros correspondant à des charges non justifiées ;
- rejeté le surplus de la demande ;
- condamné également la SARL MJ à payer à la SASU Tendance Coif 1 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- laissé les dépens de l'instance à la charge de la défenderesse.
Par déclaration en date du 7 janvier 2021, la SARL MJ a interjeté appel de la décision.
MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :
Par conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 25 juin 2021, la SARL MJ demande à la cour de :
- réformer le jugement entrepris ;
Et statuant de nouveau,
- débouter la SASU Tendance Coif de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
- constater que la régularisation de charges ne saurait excéder la somme de 1 761,63 euros ;
En toute hypothèse,
- condamner la SASU Tendance Coif à payer à la SARL MJ la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner la même aux entiers dépens d'appel.
Elle expose les éléments principaux suivants au soutien de ses écritures :
- elle rappelle les faits et la procédure ;
- la somme de 7 700 euros correspond au remboursement total des provisions sur charges appelées pendant toute la durée du bail, ce qui apparaît totalement injustifié, dès lors que la SASU a bel et bien occupé les locaux et engendré des charges ;
- les charges et provisions ont été fixées d'un commun accord entre les parties ;
- un sous-compteur équipe bien le local et concerne la rampe des spots de lumière et des quatre prises électriques qui ont été rajoutées à l'entrée de la locataire ;
- ce « sous-compteur » a été installé par la société JL ELEC, à la demande de la société Tendance Coif elle-même ;
- l'institut de beauté, exploité par la société MJ, est équipé d'un hammam, d'un jacuzzi et d'une salle UV ;
- la société Tendance Coif exploite un salon de coiffure, activité pour laquelle les charges en eau et électricité sont importantes, le volume de la surface exploitée par le sous-locataire étant totalement indifférent, contrairement à ce qu'a estimé le tribunal ;
- il est tenu compte de l'augmentation des prélèvements depuis l'arrivée de Tendance Coif pour apprécier sa consommation ;
- le bail prévoyait expressément que les taxes foncières seraient à la charge du locataire ;
- dès lors, le paiement est dû à ce titre par Tendance Coif, sa qualité de commerçante sous-locataire ne l'exonérant pas pour autant ;
- elle établit un compte entre les parties ;
- le total final dû à la société Tendance Coif s'élève à une somme de 4 291,31 euros (5 389,35 - 1 098,04) ;
- de plus, la société Tendance Coif doit à la SARL MJ les sommes suivantes :
au titre des travaux de peinture : 1 309,88 euros TTC,
au titre des travaux d'électricité et de plomberie : 516 euros TTC,
au titre du nettoyage : 264 euros TTC,
au titre du bip alarme : 90 euros TTC,
* au titre du solde du dépôt de garantie : 350 euros TTC,
soit un total dû par Tendance Coif de 2 529,88 euros ;
- le solde en faveur de la société Tendance Coif est de 1 761,43 euros.
Par conclusions notifiées par voie électronique le 5 mai 2021, la SASU Tendance Coif demande à la cour de :
- constater que les dispositions contractuelles obligent la société MJ, en tant que bailleur, à procéder à la restitution des sommes trop versées au titre des charges ;
- constater que la société MJ ne justifie pas avoir procédé à la régularisation du montant des charges correspondant réellement aux consommations de son locataire ;
En conséquence,
A titre principal,
- condamner la société MJ à verser à la SASU Tendance Coif la somme de 7 700 euros au titre des charges indûment réglées ;
- rejeter toute demande, moyen ou fin contraire ;
A titre subsidiaire,
- condamner la société MJ à verser à la SASU Tendance Coif la somme de 6 545 euros au titre des charges indûment réglées ;
- rejeter toute demande, moyen ou fin contraire ;
En tout état de cause,
- condamner la société MJ à verser à la SASU Tendance Coif la somme de 3 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner la même aux entiers dépens de première instance, de la présente instance, ainsi que de l'ordonnance de référé rendue le 27 décembre 2019.
Il expose les éléments principaux suivants au soutien de ses écritures :
- il appartient au bailleur de restituer au locataire le trop versé qui correspond à la différence entre les versements mensuels de 350 euros et sa consommation électrique réelle ;
- l'article 6 du contrat de bail stipule notamment que « Le montant des charges mensuelles est fixé à la somme de 350 Euros, une régularisation sera effectuée en fin d'année. Un compteur d'électricité sera installé au profit du sous locataire » ;
- la société MJ se livre à un calcul approximatif des consommations de son locataire ;
- Tendance Coif' n'occupe que 35 m² sur les 200 m² de surface totale du local, soit une occupation de 17 % de l'espace total ;
- si l'on prend une surface utile de 150 m², le pourcentage est alors de 23 % ;
- l'activité de Tendance Coif' génère infiniment moins de consommation électrique que l'institut de beauté Tendance Mar'in ;
- en effet, la consommation électrique du salon de coiffure résulte de l'utilisation de deux sèche-cheveux, des luminaires, de l'eau chauffée pour les shampoings ainsi que de la climatisation réversible pour les 35 m² ;
- la consommation électrique de l'institut de beauté est toute autre puisqu'il dispose des éléments suivants : hammam, jacuzzi, machine à UV, douche, réfrigérateur, machine à laver et sèche-linge ;
- les charges de copropriété ne sont pas détaillées ;
- la consommation d'eau n'est pas précise ;
- Tendance Coif' a occupé le local pendant 22 mois ;
- subsidiairement, elle n'occupe que 23 % de l'espace total de sorte que sa consommation de chauffage et de climatisation correspond à ce pourcentage ;
- elle propose de ne retenir que 15 % de la consommation totale ;
- MJ ne produit aucun état des lieux d'entrée ;
- la preuve de dégradations n'est pas rapportée.
La clôture de l'instruction est intervenue le 9 février 2022.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
Sur la somme due au titre des charges :
1) Le principe :
L'existence de charges dues par le locataire ne peut pas être contestée sur le principe en ce que le salon de coiffure a fonctionné pendant 22 mois.
Pour tenter d'approcher le montant réel des charges dues, il convient de recourir à un prorata établi en fonction des surfaces occupées.
La SASU Tendance Coif reconnaît dans ses écritures qu'elle occupait 23 % de la surface totale du local en cause, la société Tendance Mar'in en occupant donc 77 % pour sa part.
Il sera donc retenu une proportion de 23 % concernant la SASU Tendance Coif.
2) L'électricité :
S'agissant du sous-compteur, il a été posé en mai 2016 et ne concerne que la rampe des spots de lumière et des quatre prises électriques installée à l'entrée de la locataire (Cf constat d'huissier du 11 avril 2019).
La consommation de la SASU Tendance Coif, salon de coiffure, ne saurait donc se limiter à cette seule consommation électrique.
Pour l'année 2016
Les consommations pour l'occupation totale des locaux sont de 1 514,61 euros (168,29 x 9 mois).
L'application du prorata conduit à retenir 23 % de 1 514,61 euros, soit 348 euros.
Pour l'année 2017
Les consommations sur 12 mois pour l'occupation totale des locaux sont de 3 596 euros.
L'application du prorata conduit à retenir 23 % de 3 596 euros, soit 827 euros.
Pour l'année 2018
Les consommations sur 12 mois pour l'occupation totale des locaux sont de 2 511,27 euros.
L'application du prorata conduit à retenir 23 % de 1 511,27 euros, soit 578 euros.
Pour l'année 2019
Pour 2 mois d'occupation, il sera retenu une somme sur la base du plus faible montant annuel, soit 23 % de 2 511,27 x 2/12, soit 96 euros.
Ainsi, la somme due par la locataire au titre de la consommation électrique est de 1 849 euros.
3) La taxe foncière :
Le montant de la taxe foncière s'est élevé aux sommes suivantes :
- 1 257 euros en 2016, soit 995 euros sur 9 mois et demi d'occupation,
- 1 228 euros en 2017,
- 1 211 euros en 2018,
soit un total 3 434 euros .
Le bail prévoyait expressément que la taxe foncière serait à la charge du locataire.
L'application du prorata et de la règle de trois conduit à retenir 23 % de 3 434 euros, soit 790 euros.
4) Les autres sommes réclamées la le bailleur :
Il convient de rappeler qu'il n'existe pas d'état des lieux d'entrée établi enter les parties ou l'une d'entre elle de façon indiscutable (constat d'huissier par exemple).
En conséquence, les sommes réclamées au titre des travaux de remise en état du mur, au titre des travaux d'électricité et de plomberie, au titre du nettoyage des locaux et au titre du Bip Alarme ne sont pas dues.
5) Le compte entre les parties :
La SASU Tendance Coif doit payer la somme totale de 2 639 euros (1 849 + 790), correspondant au prorata des consommation électriques et de la taxe foncière.
Il conviendra de prendre an compte le versement partie du dépôt de garantie, soit 650 euros en possession du bailleur.
La SASU Tendance Coif a déjà versé à son bailleur la somme de 7 700 euros (soit 22 mois à 350 euros).
Ainsi, la balance définitive en faveur d'un top-versé par la locataire (soit un trop-perçu par le bailleur) est de :
7 700 + 650 - 2 639 = 5 711 euros.
Cette somme devra être restituée par le bailleur.
Le jugement entrepris sera infirmé s'agissant du quantum de charges non justifiées.
Sur les dépens et les frais irrépétibles :
La SARL MJ, défaillante en première instance et qui reste redevable de sommes au titre d'un trop-perçu, supportera les dépens d'appel, ceux de première instance étant confirmés.
Pour la même raison, il ne sera pas fait droit à sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Il n'est pas inéquitable de laisser à la charge de la SASU Tendance Coif les frais engagés pour la défense de ses intérêts en cause d'appel. Aucune condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile ne sera prononcée à son profit en cause d'appel.
PAR CES MOTIFS :
La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et après en avoir délibéré conformément à la loi :
Infirme le jugement entrepris s'agissant du quantum de charges non justifiées ;
Confirme le jugement entrepris pour le surplus ;
Statuant à nouveau du chef infirmé et y ajoutant,
Condamne la SARL MJ à payer à la SASU Tendance Coif la somme de 5 711 euros (cinq mille sept cent onze euros) correspondant à des charges non justifiées ;
Dit n'y avoir lieu à condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;
Condamne la SARL MJ aux dépens.
Prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Arrêt signé par Mme Emmanuèle Cardona, Présidente de la deuxième chambre civile et par la Greffière Caroline Bertolo, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,