15/11/2022
ARRÊT N° 683/2022
N° RG 21/04764 - N° Portalis DBVI-V-B7F-OP3H
EV/IA
Décision déférée du 08 Novembre 2021 - Juge des contentieux de la protection d'ALBI ( 21/00250)
M.GUINARD
[H] [O]
[T] [S]
C/
[N] [K] EPOUSE [F] épouse [F]
CONFIRMATION
Grosse délivrée
le
à
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE TOULOUSE
3ème chambre
ARRÊT DU QUINZE NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT DEUX
**
APPELANTS
Monsieur [H] [O]
[Adresse 3]
[Localité 4]
Représenté par Me Emmanuelle DESSART de la SCP DESSART-DEVIERS, avocat au barreau de TOULOUSE
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 31555.2021.027270 du 10/01/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de TOULOUSE)
Madame [T] [S]
[Adresse 3]
[Localité 4]
Représentée par Me Emmanuelle DESSART de la SCP DESSART-DEVIERS, avocat au barreau de TOULOUSE
INTIMÉE
Madame [N] [K] épouse [F]
[Adresse 2]
[Localité 1]
Représentée par Me Nabil KESSEIRI, avocat au barreau de TOULOUSE
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 19 Septembre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant E.VET, Conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
C. BENEIX-BACHER, président
E.VET, conseiller
A. MAFFRE, conseiller
Greffier, lors des débats : M. BUTEL
ARRET :
- CONTRADICTOIRE
- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties
- signé par C. BENEIX-BACHER, président, et par M. BUTEL, greffier de chambre
Par acte du 1er août 2014, Mme [N] [K] épouse [F] a donné à bail à Mme [T] [S] et à M. [H] [O] un logement situé à [Localité 5] moyennant un loyer de 700 €.
Le 31 mars 2021, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement visant la clause résolutoire d'avoir à payer la somme de 3702,60 € au titre de l'arriéré locatif, en ce compris le coût du commandement.
La CCAPEX était avisée le 1er avril 2021.
Par acte du 23 juin 2021, Mme [F] a fait assigner Mme [S] et M. [O] devant le juge du contentieux de la protection d'Albi aux fins d'obtenir le constat du jeu de la clause résolutoire, que soit ordonnée leur expulsion et leur condamnation en paiement de sommes.
Par jugement du 8 novembre 2021, le juge du contentieux de la protection d'Albi a :
' constaté l'acquisition au 1er juin 2021 des effets de la clause résolutoire et donc la résiliation du bail,
' ordonné qu'à défaut pour les locataires d'avoir libéré les lieux de tous occupants et tout bien qui s'y trouvent dès la signification de la décision il sera procédé à leur expulsion, au besoin avec l'assistance de la force publique, au transport des meubles laissés dans les lieux dans tel garde-meuble qu'il plaira à la requérante à leurs frais,
' condamné in solidum Mme [U] [S] et M. [H] [O] à payer à Mme [N] [F] :
une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer majoré des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail depuis la date de résiliation jusqu'à la libération effective des lieux et la remise des clés,
4832 € à titre de provision correspondant à l'arriéré des loyers, charges et indemnités d'occupation dus au jour des débats outre intérêts au taux légal à compter de la décision,
' condamné in solidum Mme [T] [S] et M. [H] [O] aux dépens en ce compris les frais du commandement et des dénonces à la CCAPEX et au préfet,
' rejeté la demande de Mme [F] au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
' dit que le jugement est assorti de l'exécution provisoire.
Par déclaration du 1er décembre 2021, M. [O] et Mme [S] ont formé appel de la décision en ce qu'elle : «Constaté à la date du 1er juin 2021 les effets de la clause résolutoire et donc de la résiliation du bail locatif concernant le logement d'habitation donné à bail par Mme [N] [F]-[K] à Mme [T] [S] et M. [H] [O], ledit logement d'habitation étant situé à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel de 700 € HT,-Ordonné qu'à défaut pour Mme [T] [S] et M. [H] [O] d'avoir libéré les lieux loués de tous occupants et de tous biens qui s'y trouvent dès la signification de la présente décision,il sera procédé à leur expulsion,au besoin avec l'assistance de la force publique et au transport des meubles laissés dans les lieux dans tel garde-meuble qu'il plaira à la requérante aux frais des expulsés,- Condamné in solidum Mme [T] [S] et M. [H][O] à payer à Mme [N] [F]-[K] les sommes suivantes :Une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer majoré et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail depuis la date de résiliation du bail jusqu'à la libération effective des lieux et la remise des clés, *4832 € à titre de provision correspondant à l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation dus au jour des débats, somme à parfaire, augmentés des intérêts au taux légal à compter de la présente décision, - Condamné in solidum Mme [T] [S] et M. [H] [O] au paiement des entiers dépens de l'instance y compris les frais de commandement, de la dénonce à la CCAPEX et au Préfet du département.».
Par dernières conclusions du 21 mars 2022, M. [O] et Mme [S] demandent à la cour de :
'' confirmer le jugement du Juge du Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d'Albi du 8 Novembre 2021 en ce qu'il a débouté Mme [N] [K], épouse [F] de sa demande au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
Pour le surplus
' réformer sur tous les autres chefs de dispositifs le jugement entrepris,
Statuant à nouveau
' suspendre les effets de la clause résolutoire insérée au bail du 1er août 2014 ;
' accorder les plus larges délais de paiement à Mme [T] [S] et M.[H] [O] en les autorisant à s'acquitter de la dette locative a raison d'un paiement de la somme de 82,00 € par mois sur 35 mois et le solde le 36e mois ;
En toute hypothèse
' débouter Mme [N] [K] épouse [F] de ses plus amples demandes ou demandes contraires ;
' condamner Mme [N] [K] épouse [F] au paiement des dépens exposés en cause d'appel.
Par dernières conclusions du 29 août 2022, Mme [N] [F] demande à la cour de :
' confirmer le jugement du juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Albi du 8 novembre 2021 dans toutes ses dispositions à l'exception du rejet de la demande formulée par la bailleresse sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile et laissé en conséquence les frais irrépétibles à sa charge
Sur ce seul point, statuant en nouveau :
' condamner solidairement Mme [T] [S] et M. [H] [O] à verser à Mme [N] [K] épouse [F] la somme de 1.500 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
' débouter Mme [T] [S] et M. [H] [O] de leurs demandes, fins et prétentions,
' condamner solidairement Mme [T] [S] et M. [H] [O] à verser à Mme [N] [K] épouse [F] la somme de 1.000 € à titre de dommages-intérêts,
' condamner solidairement Mme [T] [S] et M. [H] [O] à verser à Mme [N] [K] épouse [F] la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, ,
' condamner solidairement Mme [T] [S] et M. [H] [O] aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Nabil Kesseiri, Avocat, sur son affirmation de droit.
La clôture de l'instruction est intervenue le 5 septembre 2022.
La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fera expressément référence au jugement entrepris ainsi qu'aux dernières conclusions déposées.
MOTIFS
Sur la demande de suspension de la clause résolutoire :
Les locataires rappellent les relations amicales qui les ont liés à la bailleresse, avoir réalisé d'importants travaux dans les lieux et soulignent avoir parfaitement exécuté les termes du bail jusqu'à l'apparition de la crise sanitaire, M. [O] qui est commerçant itinérant spécialisé dans la vente de plats lors d'événements festifs ayant vu ses ressources fortement diminuer. Ils font valoir qu'ils ont entamé des démarches aux fins d'obtention d'une aide auprès du FSL et qu'ils sont parvenus non seulement à reprendre le paiement des échéances courantes mais à apurer une partie de l'arriéré par le versements de 110 € par mois. Ils déplorent que Mme [F] fasse obstacle à la prise en charge de la dette locative par le FSL et qu'elle refuse de signer le plan d'apurement proposé par la CAF et de délivrer les quittances nécessaires au maintien de l'APL.
Ils considèrent que les conditions de la domiciliation de l'entreprise de M. [O] et celle du stockage prétendument dangereux de bouteilles de gaz excède les compétences de la cour et qu'il s'agit de moyens nouveaux, qu'en tout état de cause Mme [F] a consenti l'autorisation de cette domiciliation professionnelle.
Mme [F] oppose que les effets de la clause résolutoire sont acquis depuis mai 2021 et qu'aux termes d'un décompte actualisé les locataires restent de redevables d'une somme de 6350 €. Elle souligne que depuis février 2020 ils n'ont jamais proposé d'échelonner leurs dettes et se sont déjà octroyé de larges délais de paiement. De plus, elle relève que ce n'est qu'en cause d'appel qu'ils ont sollicité la signature d'un plan d'apurement alors que cette signature qui n'est pas obligatoire, mettrait fin à toute procédure alors qu'elle a engagé de nombreux frais. Elle relève qu'en tout état de cause des délais de grâce ne peuvent porter que sur l'étalement de l'arriéré et que les appelants ne sont pas à jour des mensualités actuelles. Enfin, elle considère qu'ils ne justifient pas de garanties de solvabilité et font preuve de mauvaise foi alors que leurs impayés sont anciens et antérieurs au confinement.
Enfin, elle fait valoir que les locataires n'ont justifié d'une assurance locative qu'à compter du 21 janvier 2022, fixé le siège de leur société dans les lieux loués sans son autorisation et n'ont pas déféré à sa demande de mettre fin au stockage de bouteilles de gaz dans ces mêmes lieux.
La cour rappelle que l'objet du litige est exclusivement la demande de suspension de clause résolutoire des locataires.
Conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, le bail liant les parties présente une clause résolutoire.
De plus, un commandement de payer la somme de 3550 € en principal dans le délai de deux mois a été adressé aux locataires le 31 mars 2021.
Enfin, il résulte de l'historique de compte que Mme [F] n'a pas régularisé les causes du commandement dans le délai légal.
En conséquence, la résiliation du bail était acquise le 1er juin 2021.
L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années par dérogation au premier alinéa de l'article 1343-5 du Code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Mme [F] n'a pas cru devoir produire un décompte chronologique actualisé et clair mentionnant le montant mensuel total dû par les locataires, les virements de la CAF et les règlements des locataires.
Il résulte du décompte établi par l'huissier en charge de recouvrement de la dette que si lors du commandement de payer délivré le 31 mars 2021 les locataires étaient redevables à hauteur de 3550 € en principal, ils étaient débiteurs de 2969,30 € au titre des loyers, déduction faite des frais de procédure le 24 février 2022.
Le décompte figurant aux conclusions de la bailleresse mentionne pour seuls versements pour l'année 2021 une somme de 291 € en novembre et en décembre. Or, le décompte établi par huissier le 24 février 2022 indique des règlements de 291 € en mars et juillet, deux versement de ce montant en septembre, un autre en octobre, un versement de 1455 € le 22 octobre 2021 et deux versements de 289 € en novembre et décembre.
Il apparaît ainsi que le décompte figurant aux conclusions de la bailleresse ne mentionne pas la totalité des versements effectués par les appelants . En conséquence, le solde restant dû indiqué comme étant de 6350 € au mois de juillet 2022, ne peut correspondre à la réalité.
De plus, la dernière mise en demeure pour non-paiement de loyer adressée par la propriétaire au locataire le 11 juin 2012 porte sur un principal de 1660,78 €, montant ne correspondant pas au solde figurant au décompte de ses conclusions.
Il convient de rappeler que par décision du 12 août 2022, le juge de l'exécution d'Albi a accordé aux locataires un délai de trois mois soit jusqu'au 12 novembre 2022 inclus pour libérer les lieux.
Pour se déterminer, le juge de l'exécution a relevé que les locataires avaient présenté une demande de logement social et justifié de recherches d'une nouvelle location par leurs propres moyens, qu'au surplus ils avaient effectué plusieurs versements pour apurer leur passif.
Ainsi, s'il résulte de l'ensemble de ces éléments qu'entre le commandement de payer et le dernier décompte incontestable établi par huissier le 24 février 2022 la dette des locataires a légèrement diminué.
Mme [S] ne travaille pas, le couple perçoit des prestations sociales d'un montant variable, de 1394,41 € en novembre 2021, M. [O], entrepreneur individuel dans le secteur du commerce de détail alimentaire a déclaré un chiffre d'affaires de 4225 € pour le quatrième trimestre 2021. Le couple a trois enfants nés en 2000, 2006 et 2007.
Force est de constater que les locataires ne justifient pas de la persistance de versements en plus du loyer courant depuis octobre 2021 où ils ont effectué un versement important correspondant à un rappel d'aides sociales alors que cette preuve leur appartient puisqu'ils sollicitent des délais de paiement.
En conséquence, ils ne démontrent pas qu'ils pourraient assumer la charge financière d'un versement supplémentaire en plus du loyer courant.
Il convient dès lors de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a rejeté leur demande de délai de paiement avec suspension de la clause résolutoire.
Sur les demandes annexes:
L'engagement d'une action en justice ou sa poursuite en appel constituent un droit dont l'exercice ne dégénère en abus qu'en cas de démonstration d'une faute non caractérisée en l'espèce.
La demande de dommages-intérêts pour procédure abusive présentée Mme [F] doit en conséquence être rejetée.
L'équité commande de rejeter les demandes présentées par Mme [F] au titre de l'article 700 du code de procédure civile en première instance par confirmation de jugement déféré et en appel.
Les appelants qui succombent garderont à la charge des dépens de première instance par confirmation du jugement déféré et d'appel.
PAR CES MOTIFS:
La cour,
Statuant dans les limites de sa saisine :
Confirme le jugement déféré,
Y ajoutant :
Rejette la demande de Mme [N] [K] épouse [F] au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne in solidum Mme [T] [S] et M. [H] [O] aux dépens avec distraction au profit de Maître Nabil Kesseiri.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
M. BUTEL E. VET