COUR D'APPEL de CHAMBÉRY
Chambre civile - Première section
Arrêt du Mardi 15 Novembre 2022
N° RG 22/00361 - N° Portalis DBVY-V-B7G-G5VL
Décision attaquée : Ordonnance du Président du TJ d'ALBERTVILLE en date du 08 Février 2022
Appelante
S.A.S. ODALYS RESIDENCES, dont le siège social est situé [Adresse 112]
Représentée par la SELARL VIARD-HERISSON GARIN, avocats postulants au barreau de CHAMBERY
Représentée par la SCP BLATTER SEYNAEVE ET ASSOCIES, avocats plaidants au barreau de PARIS
Intimés
Mme [TY] [H]
née le 30 Janvier 1948 à [Localité 113], demeurant [Adresse 10]
M. [KG] [H]
né le 12 Mars 1949 à [Localité 109], demeurant [Adresse 10]
Mme [GJ] [M], demeurant [Adresse 21]
M. [SF] [M], demeurant [Adresse 21]
M. [MB] [K], demeurant [Adresse 38]
M. [RX] [B], demeurant [Adresse 86]
Mme [VL] [B], demeurant [Adresse 86]
Mme [F] [A], demeurant [Adresse 45]
M. [JE] [A], demeurant [Adresse 45]
M. [RX] [C], demeurant [Adresse 34]
Mme [ME] [V], demeurant [Adresse 28]
M. [SF] [V], demeurant [Adresse 28]
M. [GO] [E], demeurant [Adresse 71]
Mme [ME] [I], demeurant [Adresse 63]
M. [KA] [I], demeurant [Adresse 62]
M. [BH] [J], demeurant [Adresse 96]
M. [LF] [U], demeurant [Adresse 65]
Mme [XO] [U], demeurant [Adresse 65]
Mme [BZ] [R], demeurant [Adresse 97]
M. [SW] [R], demeurant [Adresse 97]
Mme [XE] [XB], demeurant [Adresse 64]
M. [IP] [XB], demeurant [Adresse 64]
Mme [ME] [NX], demeurant [Adresse 57]
M. [ZW] [NX], demeurant [Adresse 57]
M. [SA] [TH], demeurant [Adresse 19]
M. [KR] [EA], demeurant [Adresse 55]
M. [YZ] [VA], demeurant [Adresse 77]
Mme [SR] [BV], demeurant [Adresse 25]
M. [DI] [BV], demeurant [Adresse 25]
Mme [TM] [OF], demeurant [Adresse 80]
Mme [ER] [FT], demeurant [Adresse 23]
M. [VR] [ZK], demeurant [Adresse 29]
M. [ZW] [DS], demeurant [Adresse 100]
M. [G] [HU], demeurant [Adresse 93]
Mme [TK] [HU], demeurant [Adresse 93]
M. [PT] [ZC], demeurant [Adresse 103]
M. [VR] [ZT], demeurant [Adresse 39]
Mme [TC] [ZT], demeurant [Adresse 39]
M. [AG] [HL], demeurant [Adresse 20]
Mme [VW] [HL], demeurant [Adresse 20]
M. [AS] [LN], demeurant [Adresse 7]
Mme [TY] [YA], demeurant [Adresse 115]
M. [BG] [YA], demeurant [Adresse 116]
Mme [RG] [JM], demeurant [Adresse 6]
M. [XG] [JM], demeurant [Adresse 6]
M. [IT] [WT], demeurant [Adresse 74]
Mme [GV] [WT], demeurant [Adresse 74]
M. [OZ] [CP], demeurant [Adresse 104]
Mme [YO] [YL], demeurant [Adresse 90]
Mme [VD] [GS], demeurant [Adresse 14]
M. [EN] [GS], demeurant [Adresse 14]
M. [EU] [NG], demeurant [Adresse 51]
M. [LC] [WK], demeurant [Adresse 66]
M. [ZH] [JB], demeurant [Adresse 72]
M. [SZ] [XS], demeurant [Adresse 59]
Mme [PV] [XS], demeurant [Adresse 60]
Mme [MM] [VZ], demeurant [Adresse 22]
M. [TP] [VZ], demeurant [Adresse 22]
M. [KG] [BE], demeurant [Adresse 30]
Mme [TC] [BE], demeurant [Adresse 30]
M. [NU] [MV], demeurant [Adresse 50]
Mme [PP] [FC], demeurant [Adresse 91]
M. [SF] [HD], demeurant [Adresse 67]
M. [JJ] [HD], demeurant [Adresse 88]
Mme [VD] [HD], demeurant [Adresse 67]
Mme [ME] [UJ], demeurant [Adresse 118]
M. [AT] [UJ], demeurant [Adresse 117]
M. [AG] [EZ], demeurant [Adresse 24]
Mme [CU] [EZ], demeurant [Adresse 24]
M. [GO] [CY], demeurant [Adresse 76]
M. [OI] [MY], demeurant [Adresse 56]
Mme [BB] [WC], demeurant [Adresse 2]
M. [SU] [WC], demeurant [Adresse 2]
M. [HA] [OW], demeurant [Adresse 47]
Mme [JV] [BA], demeurant [Adresse 100]
Mme [L] [DB], demeurant [Adresse 46]
M. [YU] [WH], demeurant [Adresse 40]
Mme [OA] [WH], demeurant [Adresse 40]
Mme [VI] [SI], demeurant [Adresse 102]
M. [ZF] [SI], demeurant [Adresse 102]
M. [DO] [UB], demeurant [Adresse 3]
M. [KA] [BD], demeurant [Adresse 85]
M. [KA] [PM], demeurant [Adresse 27]
Mme [FY] [PM], demeurant [Adresse 27]
Mme [T] [HI], demeurant [Adresse 68]
M. [BH] [HI], demeurant [Adresse 69]
Mme [IC] [FH], demeurant [Adresse 96]
Mme [MH] [YD] [UG], demeurant [Adresse 5]
M. [ZF] [UG], demeurant [Adresse 5]
M. [ZW] [IW], demeurant [Adresse 31]
Mme [KU] [KO], demeurant [Adresse 11]
M. [BH] [KO], demeurant [Adresse 11]
M. [ZH] [OR], demeurant [Adresse 110]
Mme [O] [XV], demeurant [Adresse 83]
M. [YU] [XV], demeurant [Adresse 83]
M. [PE] [RJ], demeurant [Adresse 8]
Mme [KX] [RJ], demeurant [Adresse 8]
M. [EN] [ZN], demeurant [Adresse 114]
M. [N] [UO], demeurant [Adresse 16]
Mme [HO] [UO], demeurant [Adresse 16]
Mme [D] [EL], demeurant [Adresse 82]
M. [KG] [EL], demeurant [Adresse 82]
M. [TP] [GM], demeurant [Adresse 106]
M. [TV] [IN], demeurant [Adresse 121]
Mme [LI] [IN], demeurant [Adresse 120]
Mme [IK] [MP], demeurant [Adresse 98]
M. [TP] [MP], demeurant [Adresse 98]
M. [FK] [VU], demeurant [Adresse 90]
M. [NO] [JS], demeurant [Adresse 105]
Mme [O] [FP], demeurant [Adresse 41]
M. [YU] [FP], demeurant [Adresse 41]
M. [TP] [WP], demeurant [Adresse 4]
Mme [IC] [UX], demeurant [Adresse 33]
M. [KL] [UX], demeurant [Adresse 33]
Mme [S] [LT], demeurant [Adresse 17]
M. [KG] [WY], demeurant [Adresse 15]
Mme [VD] [WY], demeurant [Adresse 15]
M. [SZ] [CG], demeurant [Adresse 94]
Mme [AP] [CG], demeurant [Adresse 94]
M. [ZP] [ED], demeurant [Adresse 26]
M. [G] [GE], demeurant [Adresse 58]
Mme [SN] [HZ], demeurant [Adresse 4]
Mme [BW] [DX], demeurant [Adresse 87]
M. [IP] [DX], demeurant [Adresse 87]
M. [W] [CC], demeurant [Adresse 9]
M. [RO] [IF], demeurant [Adresse 42]
M. [Z] [OC], demeurant [Adresse 107]
Mme [F] [OC], demeurant [Adresse 107]
M. [SF] [UV], demeurant [Adresse 13]
Mme [NL] [RD], demeurant [Adresse 12]
M. [VN] [RD], demeurant [Adresse 12]
Mme [FN] [HX], demeurant [Adresse 70]
Mme [BB] [LZ], demeurant [Adresse 101]
M. [XG] [LZ], demeurant [Adresse 101]
M. [ON] [KI], demeurant [Adresse 53]
Mme [KX] [KI], demeurant [Adresse 53]
Mme [PH] [EF], demeurant [Adresse 78]
M. [JJ] [EF], demeurant [Adresse 78]
Mme [ME] [CE], demeurant [Adresse 32]
M. [LK] [CE], demeurant [Adresse 32]
M. [G] [AD], demeurant [Adresse 35]
M. [XM] [TE], demeurant [Adresse 81]
Mme [KD] [DV], demeurant [Adresse 75]
M. [GG] [DV], demeurant [Adresse 75]
Mme [P] [FW], demeurant [Adresse 37]
M. [ZF] [FW], demeurant [Adresse 37]
Mme [F] [JY], demeurant [Adresse 99]
M. [HR] [JY], demeurant [Adresse 99]
M. [OI] [RL], demeurant [Adresse 1]
M. [AS] [MJ], demeurant [Adresse 111]
M. [SZ] [IH], demeurant [Adresse 108]
Mme [YR] [IH], demeurant [Adresse 108]
M. [AG] [LR], demeurant [Adresse 36]
Mme [XO] [VF], demeurant [Adresse 108]
M. [Y] [JP], demeurant [Adresse 18]
M. [ND] [NS], demeurant [Adresse 23]
M. [PY] [WW], demeurant [Adresse 48]
Mme [RS] [NJ], demeurant [Adresse 26]
Mme [FY] [AO], demeurant [Adresse 49]
Mme [YI] [OK], demeurant [Adresse 84]
M. [CX] [OK], demeurant [Adresse 84]
M. [GG] [DM], demeurant [Adresse 61]
M. [TT] [MS], demeurant [Adresse 73]
Mme [BJ] [BJ] [MS], demeurant [Adresse 73]
M. [RO] [CR], demeurant [Adresse 79]
Mme [LW] [UM], demeurant [Adresse 29]
M. [GB] [WF], demeurant [Adresse 89]
Mme [RG] [WF], demeurant [Adresse 54]
Mme [SR] [OT], demeurant [Adresse 43]
SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE COTTERLI [VR] L'OREE DES PISTES dont le siège social est situé [Adresse 92]
SARL FONDRONNIER dont le siège social est situé [Adresse 95]
SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE [YL] DU SAINT EYMARD dont le siège social est situé [Adresse 44]
SARL INGONYAMA dont le siège social est situé [Adresse 52]
Représentés par la SELARL BOLLONJEON, avocats postulants au barreau de CHAMBERY
Représentés par la SELARL GOETH E AVOCATS, avocats plaidants au barreau de PARIS
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Date de l'ordonnance de clôture : 20 Juin 2022
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 13 septembre 2022
Date de mise à disposition : 15 novembre 2022
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Composition de la cour lors des débats et du délibéré :
- Mme Hélène PIRAT, Présidente,
- Mme Inès REAL DEL SARTE, Conseiller,
- Mme [US] STEYER, Vice-présidente placée,
avec l'assistance lors des débats de Mme Sylvie LAVAL, Greffier,
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Faits et Procédure :
De nombreux appartements composant l'immeuble dénommé 'Résidence prestige l'Orée des pistes' sis à [Localité 119] (73) étaient donnés à bail commercial courant 2017 par leurs propriétaires à la société Odalys Résidences dans le cadre d'une opération d'investissement et d'obtention d'un régime fiscal favorable.
Les loyers, payables à trimestre civil à échoir, cessaient d'être réglés par la preneuse pour la période entre le 14 mars et le 20 juin 2020, la société Odalys Résidences excipant de difficultés financières et proposant le 12 juin 2020 un accord transactionnel qui n'était pas signé par l'ensemble des bailleurs mais qu'elle appliquait à tous les biens loués prévoyant une franchise de 14 % du montant des loyers pour les loyers 2020. Ultérieurement, elle ne réglait les loyers jusqu'au 3ème trimestre 2021 inclus que partiellement en appliquant de nouvelles franchises.
Par exploit d'huissier en date du 23 septembre 2021, cent-soixante-seize particuliers représentant cent-dix copropriétaires bailleurs assignaient en référé devant la présidente du tribunal judiciaire d'Albertville la société Odalys Résidences notamment en paiement de provisions correspondant aux loyers impayés.
Par ordonnance en date du 8 février 2022, la présidente du tribunal judiciaire, statuant en référé :
' disait n'y avoir lieu à référé pour les baux liant la société Odalys Résidences avec les époux [XJ] et M. [EI] ;
' retenait l'opposabilité de la baisse de 14% du loyer annuel de 2020 pour l'ensemble des demandeurs, à l'exception de M et Mme [A], M. [E] et Mme [HX], M. [DS] et Mme [BA], M. [NG], M. [WK], M. [JJ] [HD], M et Mme [UJ], M. [UB], M et Mme [EL], M. [GE], M. [CC], M. [TE], la SCI Sant Sorlin d'Arves, M. [NS] et Mme [FT] et M. [CR] , au vu des accords signés ;
' condamnait en conséquence la société Odalys Résidences à payer à chacun des demandeurs visés ci-dessous les sommes listées à titre de provision sur les arriérés locatifs :
- 3 234,53 euros à Mme [TY] [H] et M. [KG] [H]
- 2 51 1,73 euros à M. et Mme [SF] et [GJ] [M]
- 2 414,20 euros à M. [MB] [K]
- 3 234,53 euros à M. [RX] [B] et Mme [VL] [B]
- 4 139,83 euros à M. [JE] [A] et Mme [F] [A]
- 2 617,28 euros à M. [RX] [C]
- 4 065,22 euros à M. et Mme [SF] et [ME] [V]
- 3 929,00 euros à M. [GO] [E] et Mme [FN] [HX]
- 3 107,49 euros à M. et Mme [KA] et [ME] [I]
- 3 203,1 1 euros à M. [BH] [J] et Mme [IC] [FH]
- 4 065,22 euros M. et Mme [LF] et [XO] [U]
- 3 234,53 euros à M. [SW] [R] et Mme [BZ] [R]
- 3 614,19 euros à M. et Mme [IP] et [XE] [XB]
- 2 449,61 euros à M. [ZW] [NX]
- 3 107,49 euros à M. [SA] [TH]
- 2 553,58 euros à M. [KR] [EA]
- 2 414,20 euros à M. [YZ] [VA]
- 3 107,49 euros à M. et Mme [DI] et [SR] [BV]
- 2 393,05 euros à Mme [TM] [OF]
- 2 688,90 euros à M. [VR] [ZK] et Mme [LW] [UM]
- 3 902,07 euros à M. [ZW] [DS] et Mme [JV] [BA]
- 4 065,22 euros à M. [G] [HU] et Mme [TK] [HU]
- 5 956,09 euros à M. [PT] [ZC]
- 2 142,06 euros à M. et Mme [VR] et [TC] [ZT]
- 2 511,73 euros à M. et Mme [AG] et [VW] [HL]
- 3 964,63 euros à M. [AS] [LN]
- 3 234,53 euros à M. et Mme [BG] et [TY] [YA]
- 5 765,75 euros à M. et Mme [XG] et [RG] [JM]
- 3 234,53 euros à M. et Mme [IT] et [GV] [WT]
- 3 107,49 euros à M. [OZ] [CP]
- 2 634,46 euros à la société Fondronnier
- 2 917,96 -euros à Mme [YO] [YL] et M. [FK] [VU]
- 2 683,51 euros à M. et Mme [EN] et [VD] [GS]
- 4 683,61 euros à M. [EU] [NG]
- 3 254,94 euros à M. [LC] [WK]
- 2 449,61 euros à M. [ZH] [JB]
- 3 154,44 euros à M. et Mme [SZ] et [PV] [XS]
- 4 025,15 euros à M. et Mme [TP] et [MM] [VZ]
- 2 744,26 euros à M. et Mme [KG] et [TC] [BE]
- 2 414,20 euros à M. [NU] [MV]
- 3 234,53 e à Mme [PP] [FC]
- 2 511,73 euros à M. et Mme [SF] et [VD] [HD]
- 3 960,62 euros à M. [JJ] [HD]
- 3 685,71 euros à M. et Mme [AT] et [ME] [UJ]
- 2 563.13 euros à M. [AG] [EZ] et Mme [CU] [EZ]
- 2 947,03 euros à M. [GO] [CY]
- 3 234,53 euros à M. [OI] [MY]
- 2 744,26 euros à M. et Mme [SU] et [BB] [WC]
- 3 234,53 euros à M. [HA] [OW]
- 3 154,44 euros à Mme [L] [DB]
- 3 002,76 euros à M. et Mme [YU] et [OA] [WH]
- 2 989,27 euros à M. [RB] [SI]' et Mme [VI] [SI]'
- 4 026,98 euros à M. [DO] [UB]
- 2 774,44 euros à la société Ingonyama
- 2 393,05 euros à M. [KA] [BD]
- 4 025,21 euros à M. [KA] [PM] et Mme [FY] [PM]
- 3 998,21 euros à M. [BH] [HI] et Mme [T] [HI]
- 3 017,29 euros à M. et Mme [ZF] et [MH] [UG]
- 3 146,28 euros à la SCI la [YL] du Saint Eymard
- 4 065,22 euros à M. [ZW] [IW]
- 3 234,53 euros à M. [BH] et [KU] [KO]
- 3 074,68 euros à M. [ZH] [OR]
- 3 234,53 euros à M. et Mme [YU] et [O] [XV]
- 3 234,53 euros à M. et Mme [PE] et [KX] [RJ]
- 3 154,44 euros à M. [EN] [ZN]
- 3 614,19 euros à M. et Mme [X] et [HO] [UO]
- 4 191,58 euros à Mme [D] [EL] et M. [KG] [EL]
- 2 546,83 euros à M. [TP] [GM]
- 3 234,53 euros à M. et Mme [TV] et [LI] [IN]
- 2 960,33 euros à M. et Mme [TP] et [IK] [MP]
- 3 234,53 euros à M. [NO] [JS]
- 3 107,49 euros à Mme [O] [FP] et M. [YU] [FP]
- 3 234,53 euros à M. [TP] [WP] et Mme [SN] [HZ]
- 3 234,53 euros à M. [KL] [UX] et Mme [IC] [UX]
- 2 333,80 euros à M. et Mme [KG] et [VD] [WY]
- 3 234,53 euros à M. et Mme [SZ] et [AP] [CG]
- 2 511,73 euros à M. [ZP] [ED] et Mme [RS] [NJ]
- 4 191,60 euros à M. [G] [GE]
- 3 030,53 euros à M. et Mme [IP] et [BW] [DX]
- 3 174,44 euros à M. [W] [CC]
- 3 471,88 euros à M. [RO] [IF]
- 4 065,22 euros à M. et Mme [Z] et [F] [OC]
- 3 525,07 euros à M. [SF] [UV] et Mme [S] [LT]
- 2 844,14 euros à M. et Mme [VN] [NL] [RD]
- 4 065,22 euros à M. et Mme [XG] et [BB] [LZ]
- 3 056,28 euros à M. et Mme [ON] et [KX] [KI]
- 3 226,05 euros à M. et Mme [JJ] et [PH] [EF]
- 3 234,53 euros à M. et Mme [LK] et [ME] [CE]
- 3 031,88 euros à M. [G] [AD]
- 3 426,91 euros à M. [XM] [TE]
- 2 511,73 euros à M. et Mme [GG] et [KD] [DV]
- 2 445,22 euros à M. et Mme [ZF] et [P] [FW]
- 2 896,31 euros à M. et Mme [HR] et [F] [JY]
- 2 414,20 euros à M. [OI] [RL]
- 4 065,22 6 à M. [AS] [MJ]
- 2 844,14 euros à M. et Mme [SZ] et [YR] [IH]
- 3 154,44 euros à M. et Mme [AG] et [XO] [VF]
- 3 688,60 euros à M. [Y] [JP]
- 4 026,98 euros à la SCI [Localité 119]
- 4 191,60 euros à M. [ND] [NS] et Mme [ER] [FT]
- 2 541,67 euros à M. [PY] [WW]
- 3 604,21 euros à Mme [FY] [AO]
- 4 025,21 euros à M. et Mme [CX] et [YI] [OK]
- 2 511,73 euros à M. [GG] [DM]
- 3 234,53 euros à M. et Mme [TT] et [BJ] [MS]
- 3 686,44 euros à M. [RO] [CR]
- 4 065,22 euros à M. et Mme [GB] et [RG] [WF]
- 2 470,45 euros à Mme [SR] [OT] ;
' enjoignait à la société Odalys Résidences de communiquer aux bailleurs demandeurs :
- les comptes d'exploitation de la résidence objet des rapports locatifs dont il est question
de 2015 à 2020 compris ;
- les bilans de la résidence, précisant les taux de remplissage obtenus, les événements significatifs des cinq dernières années (de 2015 à 2020 compris) ainsi que le montant et l'évolution des principaux postes de dépenses et de recettes de la résidence ;
' disait que cette injonction était assortie, au terme d'un délai d'un mois, d'une astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard, la présente juridiction se réservant le contentieux de la liquidation de l'astreinte ;
' condamnait la société Odalys Résidences à verser aux demandeurs la somme globale et indivise de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
' rejetait le surplus des demandes ;
' condamnait la société Odalys Résidences aux dépens.
Par déclaration au Greffe en date du 1er mars 2022, la société Odalys Résidences interjetait appel de cette décision en toutes ses dispositions.
Prétentions des parties :
Par dernières écritures en date du 10 juin 2022, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la société Odalys Résidences sollicitait la confirmation de l'ordonnance déférée en ce qu'elle avait dit n'y avoir lieu à référé pour les baux liant la société Odalys Résidences avec les époux [XJ] et M. [EI] et en ce qu'elle avait retenu l'opposabilité de la baisse de 14% du loyer annuel de 2020 pour l'ensemble des demandeurs, à l'exception de M et Mme [A], M. [E] et Mme [HX], M. [DS] et Mme [BA], M. [NG], M. [WK], M. [JJ] [HD], M et Mme [UJ], M. [UB], M et Mme [EL], M. [GE], M. [CC], M. [TE], la SCI Sant Sorlin d'Arves, M. [NS] et Mme [FT] et M. [CR] , au vu des accords signés. la société Odalys Résidences sollicitait l'infirmation de l'ordonnance des autres chefs et demandait à la cour de :
- juger que l'existence des créances de loyer alléguées par l'ensemble des intimés était sérieusement contestable au regard des moyens opposés par la société Odalys Résidences tirés de la perte partielle de la chose louée, de l'exception d'inexécution en raison du manquement des intimés à leurs obligations de délivrance et d'assurer la jouissance paisible des locaux loués et du manquement des intimés à leur obligation de bonne foi contractuelle ;
- juger que la demande de communication de pièces sous astreinte de 500 euros par document et par jour de retard des intimés est sans objet compte tenu de la communication par l'appelante des documents réclamés en exécution de l'ordonnance de référé,
- condamner les intimés aux dépens de première instance et à lui payer, chacun, au titre des frais irrépétibles relatifs à la première instance, la somme de 50 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- en toute hypothèse , dire n'y avoir lieu à référé sur les demandes des intimés,
- en toute hypothèse, condamner les intimés aux dépens d'appel et à lui payer, chacun, au titre des frais irrépétibles relatifs à l'instance en appel, la somme de 50 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Au soutien de ses prétentions, la société Odalys Résidences exposait essentiellement que :
' elle s'était trouvée dans l'impossibilité d'exploiter les locaux conformément à leur destination contractuelle résultant des mesures gouvernementales prises pour lutter contre la propagation du virus covid-19 dès lors que la résidence l'Orée des pistes, qui n'avait pas de locaux commerciaux ni de domicile régulier pour la clientèle, avait dû fermer le 14 mars 2020 et n'avait pu réouvrir qu'à partir du 2 juin 2020, puis avait fermé de nouveau le 29 octobre 2020 en raison du second confinement jusqu'au 15 décembre 2020, avec des restrictions de déplacement qui n'avaient cessé que le 20 juin 2021 ;
' elle avait depuis la première instance communiqué les documents visés dans l'ordonnance ;
' il existait une contestation sérieuse sur l'existence de l'obligation de payer le solde des loyers impayés :
- en raison de la perte partielle des lots loués au sens de l'article 1722 du code civil suite aux dispositions réglementaires liées à la lutte contre le covid-19, l'article 1722 du code civil prévoyant qu'en cas de perte partielle, le preneur avait droit à une diminution du loyer proportionnelle à cette perte partielle ;
- en raison de l'inexécution des bailleurs de leurs obligations de délivrance et de jouissance paisible, la société Odalys Résidences étant en droit de se prévaloir de l'exception d'inexécution pour ne pas payer les loyers afférents aux périodes litigieuses, cette exception n'étant pas exclue en cas de force majeure ;
- en raison du manquement des bailleurs à l'exigence de bonne foi contractuelle, cette exigence imposant aux parties, en cas de circonstances exceptionnelles, de vérifier si ces circonstances ne rendaient pas nécessaire une adaptation des modalités d'exécution de leurs obligations respectives alors qu'elle avait maintenu une relation de communication avec ses bailleurs ;
' ceux des intimés ayant signé le coupon réponse sur la demande de franchise étaient mal fondés en leur appel incident et à réclamer le paiement de l'intégralité du solde des loyers non perçus, alors même qu'ils avaient accepté d'accorder à leur preneur une franchise minimale de 14 %.
Par dernières écritures en date du 12 mai 2022, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, les intimés formaient un appel incident et sollicitaient de la cour de :
' confirmer l'ordonnance déférée en ce qu'elle avait condamné la société Odalys Résidences à verser l'intégralité des loyers impayés à l'égard de M et Mme [A], M. [E] et Mme [HX], M. [DS] et Mme [BA], M. [NG], M. [WK], M. [JJ] [HD], M. et Mme [UJ], M. [UB], M et Mme [EL], M. [GE], M. [CC], M. [TE], la Sci [Localité 119], M. [NS] et Mme [FT] et M. [CR] ; en ce qu'elle avait condamné la société Odalys Résidences à verser 86% des loyers impayés en 2020 pour les personnes ayant signé le coupon-réponse ; en ce qu'elle avait ordonné à la société Odalys Résidences de leur communiquer les documents comptables (comptes d'exploitation et bilans) de 2015 à 2020, et en ce qu'elle avait condamné la société Odalys Résidences aux entiers dépens,
' infirmer l'ordonnance déféré pour le surplus et :
' condamner la société Odalys Résidences à payer les sommes suivantes au titre des loyers impayés relatifs à la franchise de loyer de 14% pour l'année 2020 à l'égard des demandeurs suivants (voir énumération dans écritures)
' condamner la société Odalys Résidences à leur communiquer dans un délai de 8 jours suivant l'ordonnance à intervenir les comptes d'exploitation de la résidence objet des rapports locatifs dont il est question de l'année 2021 et les bilans de la résidence, précisant les taux de remplissage obtenus, les événements significatifs de l'année 2021 ainsi que le montant et l'évolution des principaux postes de dépenses et de recettes de la résidence, ceci sous astreinte de 1 000 euros TTC par document et par jour de retard, étant précisé que les obligations de communication devront être satisfaites pour que l'astreinte prenne fin et se réserver la liquidation de cette astreinte ;
' condamner la société Odalys Résidences à verser la somme de 500 euros à chacun des intimés et appelants incidents sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile relativement à la premier instance et de même pour la présente procédure d'appel ;
' condamner la société Odalys Résidences aux entiers dépens de la procédure d'appel avec application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile au profit de la Selurl Bollonjeon, avocat associé.
Au soutien de leurs prétentions, les intimés faisaient valoir notamment que :
- la société Odalys Résidences avait toujours eu accès aux locaux et l'impossibilité d'exploiter du fait de la crise sanitaire n'avait pas d'impact sur la chose louée en elle-même. ;
- les difficultés rencontrées par la locataire en raison de l'épidémie de Covid-19 ne trouvaient pas leur cause dans l'inexécution de l'obligation de délivrance du bailleur et le bail commercial type en l'espèce ne subordonnait pas davantage le paiement des loyers à un certain taux d'occupation
- la société Odalys Résidences avait manqué totalement de transparence quant à l'activité de chacune de ses résidences, ses franchises décidées unilatéralement et imposées aux propriétaires bailleurs en 2020 et en 2021, son refus d'entamer des négociations constructives avec l'ensemble des propriétaires en demande, alors même que ceux-ci avaient démontré leur bonne foi lorsque le groupe leur avait laissé le choix en juin 2020, rendaient impossible le recours de la part de la société Odalys Résidences au moyen tiré de l'obligation d'exécuter de bonne foi les contrats afin de démontrer l'existence d'une contestation sérieuse.
Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l'audience ainsi qu'à la décision entreprise.
Une ordonnance en date du 20 juin 2021 clôturait l'instruction de la procédure.
MOTIFS ET DÉCISION :
L'appel de la société Odalys Résidences est un appel limité ne concernant pas les bailleurs [XJ] et [EI], lesquels n'ont pas interjeté appel de la décision entreprise.
Comme l'a rappelé le premier juge, l'article 815 du code de procédure civile permet au président du tribunal judiciaire d'accorder une provision au créancier, ou d'ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire, dès lors que l'obligation n'est pas sérieusement contestable.
I - Sur la demande de provision :
Cent-huit copropriétaires de l'immeuble 'l'Orée des pistes' sis à [Localité 119] (73) (hormis les bailleurs [XJ] et [EI]) sollicitaient en référé le paiement par leur preneuse à laquelle chacun avait consenti un bail commercial des provisions correspondant aux loyers impayés en 2020-2021. La société Odalys Résidences s'y opposait en faisant valoir l'existence de plusieurs contestations sérieuses.
Sur la perte partielle de la chose louée et le manquement des bailleurs à leur obligation de délivrance et de jouissance paisible :
La société Odalys Résidences estimait que l'impropriété de l'exploitation prévue par le bail en raison des dispositions réglementaires liées à l'état d'urgence sanitaire s'analysait en une perte partielle de la chose louée au sens de l'article 1722 du code civil et que pendant les périodes concernées par les mesures exceptionnelles, les bailleurs s'étaient trouvés dans l'impossibilité objective d'assurer leurs obligations de délivrance et de jouissance paisible prévues par l'article 1719 du code civil (1° et 3°).
Les copropriétaires intimés faisaient valoir que la société Odalys Résidences avait toujours eu accès aux locaux et que ceux-ci ne lui avaient pas été interdits à compter du 14 mars 2020 et ils soutenaient que les difficultés rencontrées par la locataire en raison de l'épidémie de Covid-19 ne trouvaient pas leur cause dans l'inexécution de leur obligation de délivrance.
Sur ce,
Aux termes de l'article 1719 1° et 3° du code civil, ' Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
Aux termes de l'article 1722 du code précité, 'Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n'est détruite qu'en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l'un et l'autre cas, il n'y a lieu à aucun dédommagement'.
S'il est certain que l'épidémie mondiale de Covid a conduit le pouvoir réglementaire français à prendre des mesures de confinement de la population qui ont notamment interdit les résidences de tourisme d'accueillir du public entre le 14 mars 2020 et le 2 juin 2020 puis du 29 octobre 2020 au 15 décembre 2020, puis des mesures de restriction de la circulation de la population entre le 16 décembre 2020 et le 20 juin 2021, les locaux donnés à bail n'ont subi aucune perte, même partielle. Par ailleurs, les bailleurs n'ont pas méconnu leurs obligations de délivrance et de jouissance paisible puisque les lieux loués ont toujours été affectés et disponibles pour leur destination convenue pendant toute la durée du bail. En effet, seule la modification de la jouissance des lieux par la preneuse par l'effet des mesures gouvernementales a été modifiée, alors même que le comportement actif ou passif des bailleurs n'a interféré d'aucune manière dans la situation créée par ces mesures.
Ainsi, conformément à la jurisprudence de la cour de cassation, dans ses trois arrêts rendus le 30 juin 2022 (3ème chambre civile), l'effet de ces mesures générales et temporaires, sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, ne peut être, d'une part, imputable aux bailleurs, de sorte qu'il ne peut être reproché à ces derniers un manquement à leur obligation de délivrance et de jouissance paisible, d'autre part assimilé à la perte partielle de la chose louée au sens de l'article 1722 du code civil. Par ailleurs, en application de l'article 1728 du code précité, la société Odalys Résidences qui n'a pas pu profiter intégralement de la contrepartie à laquelle elle avait droit ne peut obtenir la suspension de son obligation de payer les loyers en invoquant la force majeure, étant en outre précisé qu'aucun des textes lié à la pandémie de Covid-19 n'a prévu une dispense du réglement des loyers par les locataires.
Sur le manquement à l'exigence de bonne foi contractuelle :
La société Odalys Résidences soutenait que l'exigence de bonne foi contractuelle imposait aux parties en cas de circonstances exceptionnelle de vérifier si une adaptation des modalités d'exécution de leurs obligations respectives n'était pas nécessaire. Elle disait avoir fait des propositions équilibrées et soulignait que les aides de l'Etat avaient été limitées. Elle précisait avoir rencontré des difficultés de trésorerie pendant cette période, mais n'avoir pas suspendu tout règlement de loyer comme d'autres sociétés ayant le même type d'activité avaient pu le faire.
Les copropriétaires intimés estimaient ne pas avoir manqué à cette obligation, alors même que la société Odalys Résidences leur avait imposé des décisions unilatérales.
Sur ce,
L'examen des échanges entre les parties pendant la période considérée met notamment en évidence le fait que la société Odalys Résidences a, dans un premier temps, par courrier du 26 mars 2020 et sans concertation, décidé de suspendre le paiement des loyers puis qu'elle a ensuite sollicité une franchise de 17 % ramenée à 14 %, avant d'appliquer sans accord de nouvelles franchises pour la fin 2020 et pour 2021. De nombreux bailleurs ont accepté la franchise de 14 % en retournant le coupon réponse qui leur avait été adressé en juin 2020. Ils ont également proposé par courrier de leur avocat en date du 20 avril 2021 d'entamer des discussions, proposition qui n'a pas été saisie par la société Odalys Résidences, laquelle n'a pas communiqué de documents attestant de ses difficultés financières ni de garanties pour les copropriétaires souvent dans l'obligation de faire face aux crédits contractés pour l'acquisition des biens loués. C'est donc très justement que le premier juge a souligné le fait que l'exécution de bonne foi s'imposait de fait à toutes les parties et n'a pas retenu de contestation sérieuse en lien avec un manquement à cette obligation de la part des bailleurs.
Ainsi, c'est à bon droit que le juge des référés a constaté qu'il n'était pas sérieusement contestable que la société Odalys Résidences avait méconnu son obligation de paiement de l'intégralité des loyers et des accessoires.
Sur l'opposabilité de la franchise de 14 % aux copropriétaires ayant signé le coupon réponse adressé le 24 juin 2022 :
Les copropriétaires concernés estimaient que cette franchise ne pouvait recevoir application dès lors que la société Odalys Résidences ne l'avait pas appliquée sur des loyers ultérieurs en imposant une franchise supérieure au taux de 14 %.
La société Odalys Résidences soutenait que les copropriétaires ayant signé le coupon réponse étaient au contraire mal fondés en leur appel incident alors qu'ils avait accepté d'accorder une franchise minimal de 14 %.
Sur ce,
Par coupon réponse, faisant suite à deux courriers de la société Odalys Résidences des 12 et 24 juin 2020, il était demandé aux bailleurs, pour les loyers de l'année 2020 d'accepter 'la proposition formulée par Odalys, mon locataire, adaptant temporairement mon bail aux conditions d'un loyer réduit de manière forfaitaire pour tenir compte de la crise du Covid-19 (réduction exceptionnelle de 14 %).'
Ce coupon réponse avec la mention 'bon pour accord' a été signé par tous les intimés faisant appel incident sur l'opposabilité de cette franchise. Par ailleurs, comme l'a souligné le premier juge, la lecture du courrier en date du 12 juin 2020 adressé par la société Odalys Résidences aux copropriétaires impliquait l'application de la franchise sur le loyer annuel en compensation de la crise du covid jusqu'à l'été 2020 inclus.
En conséquence, c'est à bon droit que le premier juge a retenu uniquement l'existence d'une contestation sérieuse liée à l'application de cette franchise dans son montant de 14 % sur le loyer annuel jusqu'à l'été 2020 inclus dû par la société Odalys Résidences.
II - sur la communication de documents
Les intimés avaient sollicité en première instance la communication des comptes d'exploitation de la résidence de 2015 à 2020 compris et les bilans de la résidence, précisant les taux de remplissages obtenus, les événements significatifs de cinq dernières années ainsi que le montant et l'évolution des principaux postes de dépenses et de recettes de la résidence sous astreinte. Le juge des référés avait fait droit à cette demande estimant que le document excel produit par la société Odalys Résidences était insuffisant. En appel, ils sollicitaient la confirmation de la décision et les mêmes documents pour l'année 2021.
En appel, la société Odalys Résidences disait avoir transmis ces documents et sollicitait que cette demande fût constatée comme étant sans objet.
Sur ce,
Aux termes de l'article L 321-2 du code du tourisme, 'l'exploitant d'une résidence de tourisme classée doit tenir des comptes d'exploitation distincts pour chaque résidence. Il est tenu de les communiquer aux propriétaires qui en font la demande.
Une fois par an, il est tenu de communiquer à l'ensemble des propriétaires un bilan de l'année écoulée, précisant les taux de remplissage obtenus, les événements significatifs de l'année ainsi que le montant et l'évolution des principaux postes de dépenses et de recettes de la résidence'.
Il résulte des pièces versées en appel (courriels entre les avocats des 21 mars et 5 avril 2022) que la société Odalys Résidences a satisfait à l'obligation de communication qui lui avait été faite en première instance pour les années 2015 à 2020. C'est à bon droit que le premier juge avait ordonné cette obligation de faire, devenue désormais sans objet.
La société Odalys Résidences n'a pas conclu sur la demande de communication des mêmes documents pour l'année 2021.
Cette obligation de communication résultant du texte précité ne souffre d'aucune contestation sérieuse et il y sera fait droit, dans le délai d'un mois à compter de la date de la présente décision, sans qu'il soit cependant nécessaire de fixer une astreinte en l'état.
III - Sur les dépens et les demandes d'indemnité procédurale :
La décision de première instance sera confirmée de ces chefs.
La société Odalys Résidences, succombant, sera condamnée aux dépens, distraits au profit de la Selurl Bollonjeon, avocat associé sur son affirmation de droits. Elle sera déboutée de sa demande d'indemité procédurale.
L'équité commande de faire droit à la demande d'indemnité procédurale de chacun des intimés à hauteur de 60 euros chacun.
PAR CES MOTIFS,
La cour, statuant publiquement, contradictoirement et après en avoir délibéré conformément à la loi,
Confirme l'ordonnance de référé entreprise, sauf à constater que la société Odalys Résidences a satisfait à son obligation de communiquer au titre des années 2020 à 2015 les comptes d'exploitation de la résidence et les bilans de la résidence, précisant les taux de remplissages obtenus, les événements significatifs de cinq dernières années ainsi que le montant et l'évolution des principaux postes de dépenses et de recettes de la résidence,
Y ajoutant,
Enjoint à la société Odalys Résidences de communiquer dans un délai d'un mois à compter de la présente décision, aux bailleurs intimés demandeurs les comptes d'exploitation 2021 de la résidence et les bilans de la résidence 2021, précisant les taux de remplissages obtenus, les événements significatifs de cinq dernières années ainsi que le montant et l'évolution des principaux postes de dépenses et de recettes de la résidence,
Dit n'y avoir lieu à prononcer une astreinte,
Déboute la société Odalys Résidences de sa demande relative aux dépens et à l'indemnité procédurale,
Condamne la société Odalys Résidences aux dépens de l'instance d'appel, distraits au profit de la Selurl Bollonjeon, avocat associé,
Condamne la société Odalys Résidences à payer à chacun des bailleurs intimés la somme de 60 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,
et signé par Hélène PIRAT, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier.
Le Greffier, La Présidente,
Copie délivrée le
à
la SELARL SELARL VIARD-HERISSON GARIN
la SELARL BOLLONJEON
Copie exécutoire délivrée le
à
la SELARL BOLLONJEON