Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 5 - Chambre 3
ARRET DU 16 NOVEMBRE 2022
(n° , 4 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/15007 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CCQNT
Décision déférée à la Cour : Jugement du 25 Septembre 2020 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'EVRY - RG n° 18/05337
APPELANTE
S.C.I. DU [Localité 4]
immatriculée au RCS d'EVRY sous le numéro 451 423 412
agissant poursuites et diligences en la personne de son gérant, domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentée par Me Harry ORHON de la SELARL MAKOSSO ORHON & FERNAND, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque PC 31
INTIMEE
S.A.S. ACCENT
immatriculée au RCS D'EVRY sous le numéro 490 897 014
agissant poursuites et diligences en la personne de son gérant, domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentée par Me Lidia MORELLI de la SELARL MORELLI, avocat au barreau D'ESSONNE
Assistée de Me Martin PEURICHOU de la SELARL MORELLI, avocat au barreau D'ESSONNE
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 19 Octobre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant M. Gilles BALAY, Président de chambre, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
M. Gilles BALAY, Président de chambre
Monsieur Douglas BERTHE, Conseiller,
Madame Marie GIROUSSE, Conseillère
Greffière, lors des débats : Madame Claudia CHRISTOPHE
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Gilles BALAY, Président de chambre et par Anaïs DECEBAL, Greffière à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.
FAITS ET PROCÉDURE
La SCI du [Localité 4], propriétaire à [Localité 3] d'un bâtiment divisé en 4 locaux commerciaux, a consenti un bail portant sur deux des quatre cellules au profit de la société Accent par un premier bail du 30 janvier 2009 et un 2e bail du 15 octobre 2012. La société locataire a donné congé pour les 2 baux, et elle a restitué le premier local le 1er février 2018 et le 2e local le 10 septembre 2018.
Par exploit du 27 juillet 2018, la SCI du [Localité 4] a saisi le tribunal judiciaire d'Évry d'une action en dommages-intérêts à l'encontre de la société Accent en réparation du préjudice subi du fait des dégradations constatées dans les locaux.
Par jugement du 25 septembre 2020 assorti de l'exécution provisoire, le tribunal judiciaire d'Évry a débouté la SCI du [Localité 4] de toutes ses prétentions, la condamnant à restituer le dépôt de garantie d'un montant de 3.150 € ainsi qu'au paiement d'une indemnité de 1500€ pour frais irrépétibles d'instance, et aux dépens.
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Par déclaration au greffe du 21 octobre 2020, la SCI du [Localité 4] a interjeté appel de ce jugement.
Une ordonnance de clôture a été prononcée le 7 septembre 2022.
MOYENS ET PRÉTENTIONS
Vu les dernières conclusions en date du 20 janvier 2021 par lesquelles la SCI du [Localité 4] demande à la Cour d'infirmer le jugement et statuant à nouveau, de condamner la société Accent à lui payer la somme de 25'791,60 € avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure, outre une somme de 3000 € pour frais irrépétibles de première instance et d'appel, ainsi qu'aux dépens.
Vu les dernières conclusions en date du 10 février 2021 par lesquelles la société Accent demande à la Cour de confirmer le jugement rendu, et y ajoutant, de condamner la SCI du [Localité 4] à lui payer la somme de 3000 € en indemnisation des frais irrépétibles d'appel, ainsi qu'aux dépens avec distraction au profit de son avocat.
La SCI du [Localité 4] prétend démontrer la réalité des dégradations, et leur imputation à la société Accent, se référant à une déclaration de sinistre, contestant les attestations des salariés de la société locataire, rappelant que les lieux ont été pris en bon état, qu'une déclaration de sinistre avait due être effectuée au cours même du bail, qu'un constat des lieux du 22 juin 2016 établit la réalité des dégradations, ainsi qu'un rapport d'expertise amiable et contradictoire du cabinet [E] en date du 31 mars 2017. Elle prétend démontrer l'imputabilité des dégradations à la société locataire en soulignant qu'elles ont été constatées à l'intérieur d'une des cellules louées, dont elle avait la jouissance exclusive. Elle souligne que les dégradations ont pour origine des coups multiples portés contre les parois intérieures constituées de bacs acier. Pour établir le montant de son préjudice, la SCI du [Localité 4] verse aux débats un devis d'un montant de 25'781,60€ , sur lequel sont détaillées les dégradations intérieures et extérieures.
La société Accent s'oppose à la demande en faisant valoir que la SCI du [Localité 4] n'a pas cru devoir faire établir un état des lieux de sortie, sinon un simple rendez-vous n'ayant pas donné lieu à la rédaction d'un document. Elle se prévaut des attestations de salariés pour démontrer que les murs présentaient déjà des traces de choc lors de l'entrée dans les lieux. Elle dénonce une confusion volontaire des locaux commerciaux donnés en location alors que le contentieux dont le tribunal était saisi portait seulement sur le bail du 30 janvier 2009. Elle prétend que les dégradations extérieures ne peuvent pas lui être imputées puisque il s'agit de l'extérieur des bâtiments accessibles par les différents locataires. Elle se prévaut également d'une attestation d'un salarié à ce sujet. Elle demande la confirmation du jugement en ce qui concerne restitution du dépôt de garantie.
En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.
MOTIFS DE L'ARRÊT
Aux termes de l'article 1731 du Code civil, s'il n'a pas été fait état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.
L'article 1732 précise qu'il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute.
En l'espèce, les parties sont liées par deux baux commerciaux, l'un en date du 30 janvier 2009 portant sur une pièce à usage de bureau incluant un sanitaire pour une surface au sol d'environ 24 m², pièce accolée aménageable en entrepôt d'une surface au sol d'environ 142 m² et d'une mezzanine d'une surface d'environ 56 m² ; l'autre en date du 15 octobre 2012 portant sur une pièce à usage de bureau incluant un sanitaire pour une surface au sol d'environ 21,25 m², une pièce accolée aménageable en entrepôt pour une surface au sol d'environ 149,03 m² et une mezzanine d'une surface d'environ 55,04 m².
Il n'a pas été fait d'état des lieux contradictoire lors de l'entrée de la société locataire. En effet, la SCI [Localité 4] fait état dans une correspondance d'un état des lieux du 15 octobre 2012, mais aucune pièce justificative n'est produite.
La société locataire a donné congé par deux courriers du 27 janvier 2017.
Les clés du local correspondant au bail du 30 janvier 2009 ont été restituées le 1er février 2018; à cette date il n'a pas été effectué d'état les lieux de sortie.
Les clés du local correspondant au bail du 15 octobre 2012 ont été restituées le 10 septembre 2018 ; à cette date il n'a pas été effectué d'état des lieux de sortie.
Après la restitution des premiers locaux, la SCI du [Localité 4], en se référant au bail du 30 janvier 2009 et à la lettre de congé, a saisi le tribunal par assignation du 27 juillet 2018, en invoquant un constat suivant procès verbal du 22 juin 2016, une déclaration de sinistre du 22 décembre 2016 auprès de son assureur MMA, une réunion d'expertise contradictoire du 1er mars 2017, un rapport d'expertise du cabinet [E] du 31 mars 2017. Cette assignation se référait également à une lettre de réclamation du 26 mars 2018 mais cette dernière mentionnait le bail du 15 octobre 2012 portant sur des locaux qui à cette date n'étaient pas encore restitués.
Le procès-verbal de constat du 22 juin 2016 rappelle que le bâtiment comporte 4 cellules dont 2 seulement étaient louées à la société Accent; l'huissier a procédé à des constatations qui ne concernent que l'extérieur des bâtiments accessibles par les différents locataires, et aucune mention du constat, ou des photographies qu'il contient, ne permet de rattacher les constatations à une cellule en particulier, qui serait louée à la société Accent.
Le rapport du cabinet d'expertise [E] se rapporte à ce constat ; les autres locataires n'ont pas été concernés par cette mesure d'expertise qui a été décidée par l'assureur du bailleur sur une déclaration pour un accident survenu le 22 juin 2016. Les constatations de l'expert d'assurance semblent avoir concerné une reconnaissance des lieux dont le rapport ne fait cependant aucune description précise ; il n'est donc pas possible, sur la seule production de ce rapport d'expertise succinct du cabinet [E], d'établir l'imputabilité des chocs à la seule activité de la société Accent. L'expert du cabinet [E] a d'ailleurs annexé des photographies prises en extérieur du bâtiment et il indique sommairement que les chocs seraient imputables à des coups multiples portés contre les parois intérieures, et à l'extérieur par de nombreux chocs par chariots élévateurs.
L'extérieur du bâtiment étant accessible par d'autres locataires, ou par des tiers, en l'absence d'état des lieux contradictoire, la preuve n'est ainsi pas rapportée de l'imputation certaine de ces chocs à l'activité de la société Accent.
Pour les autres réclamations mentionnées dans la lettre du 26 mars 2018, l'absence de constatation contradictoire rend insuffisantes les constatations unilatérales du bailleur faisant l'objet de photographies invérifiables ; ainsi ne peuvent pas être retenues des dégradations des sols, des siphons, des moquettes, d'une porte de garage ou d'un escalier intérieur, sur lesquelles porte le devis du 25 mai 2018.
La SCI du [Localité 4] ne conteste pas par ailleurs le montant du dépôt de garantie.
Le jugement entrepris sera en conséquence confirmé en toutes ses dispositions.
En application de l'article 700 du code de procédure civile, en équité, la SCI du [Localité 4] qui supportera les dépens d'appel, devra indemniser la société Accent de ses frais irrépétibles exposés en cause d'appel en lui payant à ce titre la somme de 3000 €.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,
CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 25 septembre 2020 par le tribunal judiciaire d'Évry Courcouronnes,
Y ajoutant,
CONDAMNE la SCI du [Localité 4] à payer à la société Accent la somme de 3000 € en indemnisation de ses frais irrépétibles d'instance,
La condamne aux dépens, et autorise Maître [O] [W], pour la Selarl [W], à recouvrer directement les dépens dont elle a fait l'avance sans recevoir de provision.
LE GREFFIER LE PRESIDENT