COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 72A
4e chambre 2e section
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 16 NOVEMBRE 2022
N° RG 21/01284 - N° Portalis DBV3-V-B7F-ULAE
AFFAIRE :
[R] [S] [X]
et autre
C/
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE SITUÉE [Adresse 4], représenté par son syndic le cabinet AUBRY GESTION SAS
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 07 Décembre 2020 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de NANTERRE
N° Chambre : 8
N° RG : 19/10959
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
Me Kazim KAYA
Me Martine DUPUIS
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE SEIZE NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT DEUX,
La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
Monsieur [R] [S] [X]
[Adresse 5]
[Localité 6]
Représentant : Me Kazim KAYA, Postulant, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 574 et Me Gary GOZLAN, Plaidant, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 310
Madame [N] [X] née [P]
[Adresse 5]
[Localité 6]
Représentant : Me Kazim KAYA, Postulant, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 574 et Me Gary GOZLAN, Plaidant, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 310
APPELANTS
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE SITUÉE [Adresse 4], représenté par son syndic le cabinet AUBRY GESTION SAS, venant aux droits du cabinet NEXITY LAMY SAS, venant aux droits du cabinet FONCIA LAPORTE, ayant son siège social [Adresse 2] [Localité 7]
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentant : Me Martine DUPUIS de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 625 et Me Fabienne GUITARD, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0949
INTIMÉ
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 05 Octobre 2022 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Agnès BODARD-HERMANT, Présidente et Madame Pascale CARIOU, Conseiller chargée du rapport.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Agnès BODARD-HERMANT, Président,
Madame Pascale CARIOU, Conseiller,
Madame Séverine ROMI, Conseiller,
Greffier, lors des débats : Madame Elisa PRAT,
**
Par jugement du 7 décembre 2020, le tribunal judiciaire de Nanterre a :
- Condamné M. et Mme [X] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] à [Localité 7] (92), représenté par son syndic, le Cabinet Nexity Lamy :
- la somme de 15 172,01 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées en date du 7 octobre 2019 ainsi qu'au paiement de la somme de 311,76 euros au titre des frais de recouvrement et ce avec intérêts au taux légal à compter du 31 octobre 2019, date de l'assignation, les intérêts échus et dus au moins pour une année entière étant capitalisés et produisant eux-mêmes intérêts conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil ;
- la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts ;
- la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Débouté le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes ;
- Condamné M. et Mme [X] aux dépens ;
- Ordonné l'exécution provisoire du jugement dans toutes ses dispositions.
M. et Mme [X] ont interjeté appel suivant déclaration du 25 février 2021 à l'encontre du syndicat des copropriétaires. Ils demandent à la cour, par leurs dernières conclusions signifiées le 13 janvier 2022, de :
- Infirmer le jugement entrepris ;
A titre subsidiaire,
- Leur accorder les plus larges délais de paiement ;
- Ordonner au syndicat des copropriétaires de leur verser la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Le syndicat des copropriétaires demande à la cour, par ses dernières conclusions signifiées le 5 septembre 2022, de :
- Confirmer le jugement dans l'ensemble de ces dispositions ;
- Débouter les consorts [X] de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétention, notamment de leur demande de délais de paiement ;
- y ajoutant, les condamner au paiement de la somme supplémentaire de 1480,50 euros au titre des charges de copropriété dues pour la période du 1er juillet 2021 au 1er avril 2022 ;
- Les condamner solidairement à lui payer la somme supplémentaire de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel ;
- Les condamner aux dépens.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 20 septembre 2022.
Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à la décision et aux conclusions susvisées pour plus ample exposé du litige.
SUR CE LA COUR
Sur les demandes du syndicat des copropriétaires
En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, ainsi qu'aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.
Il appartient au syndicat des copropriétaires de démontrer le bien-fondé de ses prétentions, en prouvant le caractère exigible, certain et liquide de sa créance.
Toutefois, conformément aux dispositions des articles 10 et 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, l'approbation des comptes par une décision d'assemblée générale non contestée dans les délais s'oppose à ce qu'un copropriétaire refuse de payer la quote part de charges correspondante.
En application de l'article 45-1 du décret du 17 mars 1967, le copropriétaire qui conteste la régularité de son compte individuel est en droit de demander la rectification d'erreurs commises par le syndic dans l'établissement de celui-ci.
Il lui appartient toutefois de préciser concrètement la nature et l'étendue des erreurs qui auraient été commises. En effet, de vagues critiques non justifiées ne sauraient prospérer.
Pour justifier le bien fondé de sa demande, le syndicat verse aux débats :
- le relevé de propriété des époux [X] ;
- les procès-verbaux des assemblées générales des 6 décembre 2017, 6 novembre 2018, 17 décembre 2019, 12 juillet 2021 approuvant les comptes, fixant les budgets provisionnels et votant les travaux ;
- les appels de provision pour charges et pour travaux de 2016 à 2022 ;
- un décompte des sommes dues au titre des charges et travaux pour la période du 1er janvier 2016 au 1er juillet 2021 faisant apparaître un solde débiteur de 15.475,57 euros.
et un second décompte du 1er juillet 2019 au 1er avril 2022 faisant apparaître un solde de 16.590,69 euros.
Sur la consommation d'eau
M. et Mme [X] contestent la consommation d'eau qui leur est imputée.
A l'appui de leurs allégations, ils produisent une photo de leur compteur qui ferait apparaître un index de 2 988 alors qu'ils auraient été facturés en 2017 sur la base d'un index de 5 988. Ils reconnaissent toutefois avoir subi des fuites d'eau dans leur appartement.
Le syndicat des copropriétaires rétorque que la problématique de la consommation d'eau des appelants est ancienne et verse aux débats les relevés des compteurs annuels OCEA des 16 juin 2017 et 11 juin 2018 qui confirment les indices relevés.
Il ressort du décompte produit que l'arriéré de charges a essentiellement pour origine la répartition des charges pour la période du 1er juillet 2016 au 30 juin 2017, laquelle a entraîné l'imputation au débit du compte des époux [X] d'une somme de 14 199,32 euros.
Il ressort du compte individuel de charges des intéressés que cette somme correspond à la consommation d'eau froide des deux lots appartenant aux époux [X].
Il est mentionné sur ce compte individuel de charges les relevés suivants :
- compteur 96116152 : ancien index 2538 ; nouvel index 5598. Consommation 3060 m3
- compteur EF H17EA 007857 : ancien index : 0,00 ; nouvel index : 355 . Consommation 355 m3
soit un total de 3 415 m3.
Sur l'état de relevés des compteurs au 5 mai 2017 établi par la société OCEA, on peut lire :
- CUI : 96116151 : consommation 0, Absence occupant
- GPA : EF H17EA 007857 : pose ( 12 mai 2016) : 818 ; Dépose ( 3 mars 2017) : 5628 ; pose ( 3 mars 2017) : 0, Index relevé ( 5 mai 2017) : 78 ; consommation 4 888.
Cette consommation de 4 888 m3 se calcule ainsi : (5 628 - 818) + ( 78 - 0)
Il ressort de la comparaison de ces données que les compteurs ont été changés à deux reprises, que la consommation relevée par la société OCEA sur les deux lots des époux [X] s'élève à 4 888 m3 du 12 mai 2016 au 5 mai 2017 et que le syndicat des copropriétaires a facturé sur la période du 1er juillet 2016 au 30 juin 2017 un total de 3 415 m3.
Si les consommations entre les relevés et la facturation ne coïncident pas exactement, la différence se fait en faveur des époux [X] qui ne peuvent s'en plaindre ( facturation de 3 415 m3 / consommation réelle 4 888 m3 ).
Par ailleurs, il est rappelé que les relevés des compteurs d'eau bénéficient d'une présomption simple de véracité, qui peut être combattue par des éléments objectifs et fiables.
En l'espèce, les appelants fournissent deux photos :
- la première, non datée, d'un compteur ancien, dont le numéro n'est pas lisible et dont l'index, selon les époux [X], serait de 2 988. Outre le fait que la photo est floue et peu lisible, rien ne certifie qu'il s'agisse de l'ancien compteurs des intéressés.
- la seconde, toujours non datée, visiblement du nouveau compteur dont le numéro est EF H17EA 007857 mais dont l'index est illisible.
Ces deux documents ne sont manifestement pas de nature à faire tomber la présomption de véracité des relevés des compteurs telle qu'elle résulte des relevés de la société OCEA.
Par ailleurs, les allégations des époux [X] selon lesquelles des fuites d'eau d'une telle importance en provenance de leurs installations auraient nécessairement causé des dégâts sur les parties communes est bien trop vague pour renverser la présomption.
Du reste, les parties communes entre le 1er et le 2ème étage ont bien subi des désordres d'infiltration d'eau, comme en atteste le rapport d'intervention de la société Dellac Bati SARL, mandatée par le syndic le 10 octobre 2017 pour une recherche de fuite, qui note dans l'appartement des intéressés une fuite sur la bonde du receveur de douche et une mauvaise étanchéité de la cabine de douche.
Par ailleurs, si les époux [X] reconnaissent avoir subi des fuite d'eau sur leurs installation, ils ne justifient ni de la réalité, ni de la nature, ni de la date des réparations qu'ils affirment avoir effectuées, en dépit des demandes du syndic.
L'imputation de la somme de 14 199,32 euros au débit du compte de charges des époux [X] doit donc être considérée comme justifiée.
Sur le montant des charges impayées
Il apparaît sur les décompte fournis des frais de recouvrement qui ne sauraient être comptabilisés avec les charges proprement dites et qui n'ont été que partiellement déduits par le tribunal.
Le décompte actualisé des charges ( courantes et travaux ) impayées entre le 1er janvier 2016 et au 1er avril 2022 fait ainsi apparaître un solde débiteur de 16 590,69 euros, duquel il convient de déduire les frais à hauteur de 5 690,54 euros ( en ce compris les indemnités allouées par le jugement entrepris).
La créance de charges impayées - charges courantes et travaux- s'élève donc à la somme de 10 900,15 euros au 1er avril 2022.
Le jugement sera donc infirmé sur le quantum de la condamnation et les époux [X] seront condamnés au paiement de cette somme, augmentée des intérêts de droit à compter de l'assignation du 31 octobre 2019 puisque la dette n'a fait qu'augmenter à compter de cette date.
La capitalisation des intérêts sera confirmée.
Sur les frais nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat des copropriétaires
Selon l'article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur.
Par 'frais nécessaires' au sens de cette disposition, il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l'article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts.
Ne relèvent donc pas des dispositions de l'article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat, pour 'suivi du dossier contentieux', qui font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d'assignation en justice, qui feront l'objet des dépens de l'instance, les frais d'avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l'article 700 du code de procédure civile, les relances postérieures à la délivrance de l'assignation.
Sont ainsi justifiés les frais suivants :
- mise en demeure du 13 juin 2019 : 52 euros ( l'envoi de mise en demeure plusieurs mois d'affilée ne peut être considéré comme un acte utile au recouvrement) ;
- sommation de payer du 23 septembre 2019 : 207,76 euros.
Les autres frais facturés ne sont soit accompagnés d'aucun justificatif ( par exemple la prise d'hypothèque légale) , soit ne peuvent être considérés comme des frais nécessaires ( notamment les frais de suivi de contentieux ).
Il sera donc alloué au titre des frais nécessaires la somme de 259,76 euros.
Sur la demande de dommages et intérêts du syndicat
Comme l'observe pertinemment le syndicat des copropriétaires, l'obligation essentielle d'un copropriétaire est de régler régulièrement et intégralement les charges de copropriété afférentes à son lot. Le fait de ne pas respecter cette obligation est fautif et expose le syndicat à devoir régler des sommes conséquentes au syndic pour l'accomplissement de taches de gestion visant à recouvrer les charges litigieuses impayées.
La dette des époux [X] est ancienne et importante. De tels impayés fragilisent la situation financière de la copropriété, leur récurrence grève sérieusement le budget de la copropriété et désorganise la trésorerie du syndicat.
C'est donc à bon droit que le tribunal les a condamnés au paiement de la somme de 1 500 euros de dommages et intérêts.
Le jugement sera confirmé sur ce point.
Sur la demande de délais de paiement
Le syndic a proposé aux consorts [X] un échéancier en février 2018 puis en juin 2018 qui n'a pas été respecté.
De fait, les copropriétaires ont d'ores et déjà bénéficié des plus larges délais de paiement. Par ailleurs, même en faisant abstraction de la problématique de la facture d'eau, il convient de constater qu'ils ne paient pas régulièrement les charges courantes.
De plus, ils ne justifient pas des difficultés financières qu'ils allèguent.
Ils seront en conséquence déboutés de leur demande de délais de paiement.
Sur les demandes accessoires
Le sens du présent arrêt commande de confirmer les dispositions du jugement relatives aux frais irrépétibles et aux dépens.
M. et Mme [X] seront condamnés aux dépens de la procédure d'appel.
Ils devront en outre verser une indemnité de procédure au syndicat des copropriétaires comme il sera dit au dispositif.
PAR CES MOTIFS
Statuant par arrêt contradictoire,
Confirme le jugement sauf sur le quantum des condamnations au titre des charges et des frais ;
Statuant à nouveau et y ajoutant,
Condamne solidairement M. et Mme [X] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] à [Localité 7] (92) les sommes de :
- 10 900,15 euros au titre des charges ( courantes et travaux ) impayées entre le 1er janvier 2016 et au 1er avril 2022 ;
- 259,76 euros au titre des frais nécessaires ;
augmentées des intérêts légaux à compter du 31 octobre 2019 ;
Déboute M. et Mme [X] de leur demande de délais de paiement ;
Condamne solidairement M. et Mme [X] aux dépens de la procédure d'appel ;
Condamne solidairement M. et Mme [X] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] à [Localité 7] (92) la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Rejette toute autre demande.
Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par Madame Agnès BODARD-HERMANT, Président, et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le greffier, Le président,