COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 72A
4e chambre 2e section
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 16 NOVEMBRE 2022
N° RG 21/01487 - N° Portalis DBV3-V-B7F-ULP7
AFFAIRE :
SCI MARNE VICTOIRE
C/
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE DU [Adresse 2], représenté par son syndic la société CGC SAS
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 02 Novembre 2020 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de NANTERRE
N° Chambre : 8
N° Section :
N° RG : 18/03489
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
Me Marie-hélène LEONE CROZAT
Me Martine DUPUIS
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE SEIZE NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT DEUX,
La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
SCI MARNE VICTOIRE, pris en la personne de son représentant légal Monsieur [W] [G], domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représentant : Me Marie-hélène LEONE CROZAT de la SELEURL CABINET LEONE CROZAT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0468
APPELANTE
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE DU [Adresse 2], représenté par son syndic la société CGC SAS, exerçant sous la dénomination commerciale du Cabinet JOURDAN SAS, dont le nouveau siège social est au [Adresse 3], venant aux droits du cabinet Gilles CIBOIT, venant aux droits du cabinet NEXITY LAMY SAS
[Adresse 2]
[Localité 5]
Représentant : Me Martine DUPUIS de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 625 et Me Fabienne GUITARD, avocat au barreau de Paris
INTIMÉ
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 05 Octobre 2022 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Agnès BODARD-HERMANT, présidente et Madame Pascale CARIOU, Conseiller chargée du rapport.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Agnès BODARD-HERMANT, Président,
Madame Pascale CARIOU, Conseiller,
Madame Séverine ROMI, Conseiller,
Greffier, lors des débats : Madame Elisa PRAT,
**
Par jugement du 2 novembre 2020, le tribunal judiciaire de Nanterre a :
- Condamné la SCI Marne Victoire à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2]) les sommes de :
- 36 336,86 euros au titre des charges de copropriétés des lots n°107 et 215 ;
- 1 304,39 euros au tire des charges de copropriété du lot n°103 ;
- 415,35 euros au tire des charges de copropriété du lot n°116 ;
outre les intérêts au taux légal sur ces sommes à compter du 22 mars 2018, date de l'assignation,
- 1 137,80 euros au titre des frais de recouvrement ;
- 3 000 euros au titre des dommages et intérêts ;
- Ordonné la capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil;
- Débouté les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;
- Ordonné l'exécution provisoire du jugement dans toutes ses dispositions ;
- Condamné la SCI Marne Victoire à payer la somme de 3 000 euros au syndicat des copropriétaires en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamné la SCI Marne Victoire aux dépens de l'instance.
La SCI Marne Victoire a interjeté appel suivant déclaration du 4 mars 2021 à l'encontre du syndicat des copropriétaires. Elle demande à la cour, par ses dernières conclusions notifiées le 28 juillet 2022, au visa de l'article 1353 du code civil, des articles 10 et 30 de la Loi du 10 juillet 1965, de l'article 1104 du code civil et des pièces, de :
- Infirmer le jugement ;
Et statuant à nouveau,
- Dire que le syndicat des copropriétaires sera condamné à lui rembourser la somme de 49 654,84 euros saisie sur son compte le 17 février 2021 avec intérêts légaux et capitalisés à compter de la saisie ;
Subsidiairement,
- Constater que le syndicat des copropriétaires en lui transmettant très tardivement le montant des charges d'eau de 2014 l'a empêchée de les imputer en charges locatives et que cela est constitutif d'une faute génératrice de réparation à hauteur de 25 000 euros à titre de dommages intérêts,
- Condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de :
- au titre des frais irrépétibles de 1ere instance 3 000 euros ;
- au titre des frais irrépétibles d'appel 6 000 euros outre les dépens comprenant les frais de saisie et ceux imputés dans le décompte de la saisie qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.
Le syndicat des copropriétaires demande à la cour, par ses dernières conclusions notifiées le 26 juillet 2022, de :
- Confirmer le jugement du tribunal Judiciaire de Nanterre du 2 novembre 2020 ;
Y ajoutant,
- Condamner la SCI Marne Victoire à lui payer :
- la somme de 4 269,73 euros au titre de l'arriéré de charges de copropriété échu depuis le 1er avril 2020 pour les lots n°107 et n°215 ;
- la somme de 675,74 euros au titre de l'arriéré de charges de copropriété échu depuis le 1er avril 2020 pour le lot n°103 ;
- la somme de 161,17 euros au titre de l'arriéré de charges de copropriété échu depuis le 1er avril 2020 pour le lot n°116 ;
- la somme de 78 euros au titre des frais nécessaires pour le lot n°103 ;
- la somme de 54 euros au titre des frais nécessaires pour le lot n°116 ;
En tout état de cause,
- Condamner la SCI Marne Victoire à lui payer la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel ;
-Condamner la SCI Marne Victoire aux dépens.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 20 septembre 2022.
Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à la décision et aux conclusions susvisées pour plus ample exposé du litige.
SUR CE LA COUR
I Sur les demandes du syndicat des copropriétaires
I.1 -Sur les demandes présentées en première instance
A titre liminaire, sur les consommations d'eau
Il est précisé que les lots dont la SCI est propriétaire ont été donnés à bail à la société Leauve entre 2012 et 2016, laquelle exploitait une activité d' 'aquabike '.
La SCI soutient que la facturation de la consommation d'eau est injustifiée au regard de l'activité de sa locataire, de l'incohérence des relevés des compteurs et en raison de la persistance de fuites dans l'immeuble.
Le syndicat des copropriétaires fait valoir qu'il produit les tableaux de relevés des compteurs d'eau établis par la société ISTA ainsi que des saisies comptables et tableaux récapitulatifs établis par le cabinet Toussaint, ancien syndic, sur la période litigieuse, à savoir entre 2012 et 2016.
Il soutient que les indices de consommation les plus faibles, voire nuls en 2012 et 2013 et début 2014, s'expliquaient par le fait qu'il était impossible de relever le compteur pour des raisons inhérentes à l'occupant ou au propriétaire des lieux (défaut d'accès au local ou occultation du compteur), d'où l'application du forfait voté en assemblée générale de 50M3.
Il affirme donc qu'il n'existe aucune incohérence entre les différentes consommations relevées, les plus basses relevant l'application d'un forfait, faute de pouvoir lire le compteur, les moyennes et les plus hautes établissant les consommations réelles.
Les relevés des compteurs réalisés par le syndic ou la société distributrice bénéficient d'une présomption d'exactitude qui supporte la preuve contraire par tous moyens.
Le syndicat des copropriétaires produit les relevés suivants effectués par la société Ista où sont relevés les indices suivants :
- 19/03/2012 : 282
- 05/09/2012 : 289
A cette époque, la société Leauve, qui a pris a bail le bien de la SCI en août 2012, n'a pas encore commencé son activité.
Sur le relevé édité le 17 septembre 2013, il est indiqué :
- 25.02.2013 : 634
- 06.09.2013 : 634 H
Consommation : 0
Lecture impossible
Sur le relevé édité le 20 mars 2014, il est indiqué :
- 25.02.2013 : 634
- 06.09.2013 : 634 H
- 21.02.2014 : 634 H
Consommation : 0
Lecture impossible
Sur le relevé édité le 25 septembre 2014, il est indiqué :
- 25.02.2013 : 634
- 06.09.2013 : 2 642 H ( alors que sur le relevé précédent il était indiqué 634 H)
- 21.02.2014 : 4 227 H ( contre 634 H sur le précédent relevé)
- 05.09.2014 : 5 970
Il n'est plus fait mention d'une ' lecture impossible' du compteur.
L'index mentionné au 5 septembre 2014 correspond donc à un relevé de la consommation réelle. En l'absence d'éléments concrets sur un dysfonctionnement du compteur, l'index relevé doit être considéré comme exact.
Les discordances entre le relevé du 20 mars 2014 et celui du 25 septembre 2014, s'agissant des index au 6 septembre 2013 et au 21 février 2014, peuvent s'expliquer par un calcul, a posteriori et par extrapolation, de la consommation d'eau, entre deux relevés réels ( celui du 25 février 2013 et celui du 5 septembre 2014).
La SCI ne démontre pas que les consommations qui lui ont été imputées entre ces deux dates ne correspondent pas à ces relevés.
Les contestations faites par la SCI Marne Victoire, à partir d'un savant calcul de la consommation d'eau qui aurait pu être celle de la société Leauve, fondée sur le nombre de baignoires, leur contenance, les jours d'ouverture et autre ne peuvent pas être retenues par la cour faute de pouvoir vérifier qu'ils ont été faits sur la base des équipements réels de la société Leauve.
Les demandes au titre de la consommation d'eau au titre des années 2012, 2013 et 2014 apparaissent donc fondées.
En revanche, les relevés de 2015 ne sont pas communiqués et seul un relevé édité le 22 mars 2016 est produit avec les mentions suivantes :
- 4.09.2014 : 5 970 H
- 5.02.2015 : 6 889
- 25.09.2015 : 7 740
- 03.02.2016 : 7 740
avec la mention ' CTR peut utilisé '
Puis sur le dernier relevé produit, édité le 6 octobre 2016, il est indiqué un index de 7 740 au 8.09.2016, avec une consommation de 0 et la mention ' Lecture impossible'.
En l'absence de tout relevé en 2015 et faute d'un relevé de la consommation réelle au cours de l'année 2016, qui permettrait de certifier l'index de 7 740 mentionné à février 2016, la demande du syndicat des copropriétaires pour l'année 2015 apparaît infondée.
Il convient d'ajouter que la seule production des saisies informatiques opérées par le syndic, à partir de relevés qui ne sont pas produits en justice, ne permet pas de pallier l'absence de production desdits relevés.
Ainsi, la facturation, au titre de l'année 2015 d'une somme de 7 823 euros au titre de la consommation d'eau n'est pas fondée.
S'agissant des consommations d'eau en 2016, la SCI conteste la facturation d'eau sur la base d'un forfait de 50 m3, affirmant que ses locaux étaient vides, ce dont elle ne justifie pas.
Sur les demandes au titre des charges
Le syndicat des copropriétaires produit au soutien de ses demandes :
- le relevé de propriété établissant la qualité de propriétaire de la SCI Marne Victoire sur les trois lots ;
- les procès-verbaux des assemblées générales approuvant les comptes, fixant les budgets provisionnels et votant les travaux en date des 9 novembre 2015, 15 novembre 2016, 23 février 2017 et 20 mars 2018 ;
- les appels de provision pour charges courantes à compter du 1er janvier 2016 et pour travaux à compter du 1er janvier 2015 jusqu'au 1er janvier 2020,
- les comptes individuels de charges des années 2015 et 2016 ;
Sur les lots n° 107 et 215 ( local commercial et cave)
Le tribunal a retenu le caractère certain, liquide et exigible de la créance du syndicat des copropriétaires à concurrence de la somme de 36.336,86 euros au titre des charges échues entre le 1er mars 2015 et le 13 mars 2020.
Le syndicat présente deux décomptes : le premier du 31 mars 2015 au 1er mars 2018, avec un solde débiteur de 32 979,12 euros ; le second du 31 décembre 2017 au 11 février 2020, avec un solde débiteur de 40 298,66 euros.
Le tribunal a déduit des montants réclamés la somme de 510,80 euros ' Reprise de solde ancien système '.
Le syndicat des copropriétaires ne conteste pas cette déduction, reconnaissant ne pas être en mesure de produire les justificatifs suite au changement de syndic.
Le premier des décomptes comporte également une ligne ' solde de répartition 2014 " à concurrence de la somme de 24 412,88 euros, que la SCI Marne Victoire conteste.
Cette somme figure pourtant sur le compte individuel de charges de l'année 2015.
La cour retenant, au regard de ce qui précède, que le syndicat des copropriétaires justifie des consommations d'eau imputées à la SCI Marne Victoire jusqu'en 2014 et cette dernière ne faisant pas état d'autres erreurs comptables, il n' y a pas lieu de déduire cette somme correspondant au solde de répartition des charges de l'année 2014.
En revanche, figure également sur le décompte une somme de 7 419,65 euros au titre de la répartition des charges 2015. Cette somme correspond à la consommation d'eau imputée à la SCI Marne Victoire au titre de l'année 2015.
La cour estimant, au vu de ce qui précède, que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de cette consommation pour l'année 2015, la somme devra être déduite.
Enfin, il convient de relever que les répartitions annuelles de charges postérieures à 2016 ne révèlent aucune facturation hors normes de la consommation d'eau, alors que les index mentionnés sur les appels de charges correspondent manifestement à un relevé réel et non à l'application du forfait de 50m3.
Il s'en déduit qu'après la cessation d'activité de la société Leauve, la consommation d'eau du lot n°107 est revenue à des niveaux normaux, ce qui permet d'exclure l'hypothèse d'un dysfonctionnement des compteurs ou d'une fuite sur le réseau de la copropriété.
Par ailleurs, les décomptes comportent également des frais que le tribunal a déduit à juste titre, puisqu'ils ne constituent pas des charges à proprement parler pour un total de 2 718,40 euros.
Enfin, le tribunal a relevé que deux paiements effectués par la SCI n'avaient pas été comptabilisés ( 680,59 et 52,01), ce que le syndicat des copropriétaires, qui demande la confirmation du jugement, ne conteste pas.
Il résulte de ce qui précède que la créance du syndicat des copropriétaires s'établit à 28 917,21 euros ( 40 298,66 - 510,80 - 7 419,65 - 2 718,40 - 680,59 - 52.01).
Le jugement sera infirmé en ce qu'il a condamné la SCI Marne Victoire au paiement de la somme de 36 336,86 euros, la condamnation étant ramenée à la somme de 28 917,21 euros au titre des charges échues entre le 1er mars 2015 et le 13 mars 2020.
Dans la mesure où les appels de charges étaient inexacts et où le décompte sur la période de 1er janvier 2018 au 11 février 2020 ne mentionne pas les soldes intermédiaires, la cour ne peut pas vérifier le point de départ de la dette. Dès lors les sommes dues porteront intérêt à compter du jugement de première instance.
Sur le lot n°103
Le tribunal a exactement condamné la SCI Marne Victoire au paiement de la somme de 1 304,39 euros, après déduction des frais et l'imputation d'un paiement partiel à hauteur de 163,65 non comptabilisé.
Le jugement sera confirmé sur ce point.
Sur le lot n°116
Le tribunal, après avoir déduit les frais, a exactement condamné la SCI au paiement de la somme de 415,35 euros.
Le jugement sera confirmé sur ce point.
Sur les demandes au titre des frais
Selon l'article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur.
Par 'frais nécessaires' au sens de cette disposition, il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l'article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts.
Ne relèvent donc pas des dispositions de l'article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat, pour 'suivi du dossier contentieux', qui font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d'assignation en justice, qui feront l'objet des dépens de l'instance, les frais d'avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l'article 700 du code de procédure civile, les relances postérieures à la délivrance de l'assignation.
Le tribunal a retenu des frais nécessaires à hauteur de la somme de 1 137,80 euros.
La cour estime qu'il y a lieu de retenir les frais suivants :
Pour les lots n°107 et 215 :
- mises en demeure : 4 x 52,01 + 2 x 52 euros
Pour le lot n°103 :
- mise en demeure 27 mai 2016 : 52 euros
Pour le lot n°116 :
- mise en demeure : 49,20 euros
étant souligné que la multiplication des mises en demeure suivie de relances ne peuvent pas être considérées comme des actes nécessaires au recouvrement de la dette. Il en est de même des ' derniers avis avant poursuite '.
Soit un total de 413,24 euros pour les trois lots.
Le jugement sera infirmé en conséquence.
I. 2 - Sur la demande de dommages et intérêts
C'est par des motifs exacts, que la cour adopte, que le tribunal, constatant la désorganisation sur les comptes de la copropriété résultant des impayés de la SCI Marne Victoire, a condamné l'appelante à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts.
Le jugement sera confirmé sur ce point.
I.3 - Sur les demandes au titre de l'actualisation
Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de la SCI Marne Victoire au titre des charges échues sur la période 1er avril 2020 au 1er juillet 2021
Sur les demandes au titre des charges courantes et travaux
Sur les lots n°107 et 215
Il est sollicité une somme de 4 269,73 euros. Le syndicat des copropriétaires produit les appels de charges correspondants à cette période et la SCI Marne Victoire n'élève aucune contestation précise sur ce relevé.
Il y aura lieu de faire droit à la demande.
Sur le lot n°116
Il est sollicité la somme de 161,17 euros. Il sera fait droit à la demande au vu des justificatifs fournis et de l'absence de contestation précise de la SCI Marne Victoire sur ce décompte.
Sur le lot n°103
Il est sollicité la somme de 675,74 euros hors frais nécessaires. Il sera fait droit à la demande au vu des justificatifs fournis et de l'absence de contestation précise de la SCI Marne Victoire sur ce décompte.
Sur les demandes au titre des frais
Il sera allouée la somme de 108 euros correspondant aux mises en demeure de mai et juin 2021 pour le lot 103 d'une part et le lot n°116 d'autre part.
II - Sur les demandes reconventionnelles de la SCI Marne Victoire
A titre liminaire, la cour rappelle que l'article 954 du code de procédure civile oblige les parties à énoncer leurs prétentions dans le dispositif de leurs conclusions et que la cour ne statue que sur celles-ci.
Par prétention, il faut entendre une demande en justice tendant à ce qu'il soit tranché un point litigieux.
Par voie de conséquence, les 'dire et juger' et les 'constater' ne constituent pas des prétentions, mais en réalité des moyens qui ont leur place dans le corps des écritures, plus précisément dans la partie consacrée à l'examen des griefs formulés contre le jugement et à la discussion des prétentions et moyens, pas dans le dispositif.
La cour ne répondra de ce fait à de tels 'dire et juger' et 'constater' qu'à condition qu'ils viennent au soutien de la prétention formulée en appel et énoncée dans le dispositif des conclusions et, en tout état de cause, pas dans le dispositif de son arrêt, mais dans ses motifs.
II.1 - Sur la demande en paiement de remboursement de la somme saisie sur les compte de la SCI
La somme saisie sur les comptes de la SCI Marne Victoire résulte de l'exécution du jugement entrepris.
Cette décision étant partiellement infirmée, la SCI dispose d'un titre exécutoire pour obtenir le remboursement des sommes indûment saisies au titre de l'exécution provisoire, sans que la cour n'ait à ordonner ce remboursement.
II.2 - Sur la demande de dommages et intérêts
Dans le dispositif de ses conclusions, la SCI demande à la cour de ' Constater que le syndicat des copropriétaires en lui transmettant très tardivement le montant des charges d'eau de 2014 l'a empêchée de les imputer en charges locatives et que cela est constitutif d'une faute génératrice de réparation à hauteur de 25 000 euros à titre de dommages intérêts '.
La cour n'est donc saisie au regard de l'article 954 du code de procédure civile d'aucune prétention de ce chef .
III - Sur les demandes accessoires
Le sens du présent arrêt commande de confirmer les dispositions du jugement relatives aux frais irrépétibles et aux dépens.
La SCI Marne Victoire, partie perdante pour l'esentiel, doit également supporter les dépens d'appel isans qu'il y ait lieu de dire que ces dépens comprendront ceux de la procédure de saisie attribution, laquelle n'a pas de rapport direct avec la présente instance.
Enfin, l'équité commande de la condamner comme suit en application de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Statuant par arrêt contradictoire,
Infirme le jugement sur le quantum des condamnations au titre des charges des lots n°107 et 215 et au titre des frais de recouvrement ;
Le confirme pour le surplus ;
Statuant à nouveau et y ajoutant,
Condamne la SCI Marne Victoire à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2]) les sommes de :
- 28 917,21 euros au titre des charges échues des lots n° 107 et 215 entre le 1er mars 2015 et le 11 février 2020 ;
- 413,24 euros au titre des frais nécessaires de l'ensemble des lots entre le 1er mars 2015 et le 11 février 2020
- 4 269,73 euros au titre des charges des lots n°107 et 215 échues du 1er avril 2020 au 1er juillet 2021 ;
-161,17 euros au titre des charges du lot n°116 échues du 1er avril 2020 au 1er juillet 2021 ;
- 675,74 euros au titre des charges du lot n°103 échues du 1er avril 2020 au 1er juillet 2021 ;
- 108 euros au titre des frais pour les lots 103 et 116;
Condamne la SCI Marne Victoire aux dépens de la procédure d'appel qui pourront être recouvrés directement, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile et à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2]) une indemnité de procédure de 2.000 euros ;
Rejette toute autre demande.
Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par Madame Agnès BODARD-HERMANT, Président, et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le greffier, Le président,