ARRÊT N°
FD/LZ
COUR D'APPEL DE BESANÇON
- 172 501 116 00013 -
ARRÊT DU 16 NOVEMBRE 2022
PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE
Contradictoire
Audience publiquedu 14 Septembre 2022
N° de rôle : N° RG 21/02257 - N° Portalis DBVG-V-B7F-EOVG
S/appel d'une décision - du Président du TJ de BESANCON en date du 19 octobre 2021 [RG N° 21/00101]
Code affaire : 71H - Action en responsabilité exercée contre le syndic ou tendant à sa révocation
S.A.S. ALJEM INVEST C/ Syndicat SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE [Adresse 3]
PARTIES EN CAUSE :
S.A.S. ALJEM INVEST
immatriculée au RCS de Besancon sous le n° 838 699 502
sise [Adresse 2]
Représentée par Me Florence ROBERT de la SELARL ROBERT & MORDEFROY, avocat au barreau de BESANCON
APPELANTE
ET :
Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3]
représenté par son Syndic en exercice, la Sas Citya Immobiliere Comtoise, inscrite au RCS de BESANCON sous le n° B 652 820 358, dont le siège est situé [Adresse 1]
sise [Adresse 3]
Représentée par Me Mikaël LE DENMAT de la SELARL TERRYN - AITALI -GROS-CARPI-LE DENMAT, avocat au barreau de BESANCON
INTIMÉE
COMPOSITION DE LA COUR :
Lors des débats :
MAGISTRAT RAPPORTEUR : Madame Florence DOMENEGO, conseiller, conformément aux dispositions des articles 786 et 907 du Code de procédure civile, avec l'accord des Conseils des parties.
GREFFIER : Madame Leila Zait, Greffier.
Lors du délibéré :
Madame Florence DEMENEGO, conseiller, a rendu compte conformément à l'article 786 du Code de Procédure Civile aux autres magistrats :
Monsieur Michel WACHTER, Président et Monsieur Jean-François LEVEQUE, Conseiller.
L'affaire, plaidée à l'audience du 14 septembre 2022 a été mise en délibéré au 16 novembre 2022. Les parties ont été avisées qu'à cette date l'arrêt serait rendu par mise à disposition au greffe.
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Faits et prétentions des parties :
Par acte authentique en date du 27 janvier 2021, la SAS ALJEM INVEST a vendu à la société COSY HOME INVEST le lot n° 1116 dont elle était propriétaire au sein de la copropriété de l'immeuble du [Adresse 3].
Selon acte extra-judiciaire du 12 février 2021, la société CITYA IMMOBILIERE COMTOISE, syndic de la copropriété de l'immeuble du [Adresse 3], a délivré à la société COSY HOME INVEST une opposition au paiement du prix de cession de ce lot de copropriété portant sur la somme de 2 755,78 euros en principal au titre des charges impayées dont restait débitrice la SAS ALJEM INVEST envers le syndicat des copropriétaires.
Contestant les sommes réclamées par le syndic de copropriété et la régularité de l'opposition ainsi pratiquée, la SAS ALJEM INVEST a saisi en référé le président du tribunal judiciaire de Besançon, lequel a, dans son ordonnance du 19 octobre 2021 :
- dit que la créance relative aux frais d'opposition était liquide et exigible et que, s'agissant de cette créance, l'opposition était régulière et fondée
- dit que, pour le surplus, l'opposition au paiement du prix de cession d'un lot de copropriété appartenant à la SAS ALJEM INVEST, formée par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], régularisée entre les mains de Maître [K], notaire, suivant acte extrajudiciaire du 12 février 2021, était irrégulière et non fondée
- ordonné la mainlevée de ladite opposition portant sur la somme de 2 933,39 euros, sauf en ce qui concerne la créance relative aux frais d'opposition
- ordonné en conséquence la restitution à la SAS ALJEM INVEST de la somme de 2 933,39 euros, dont il convient toutefois de déduire la créance relative aux frais d'opposition
- autorisé Maître [K], notaire, à remettre au syndic de l'immeuble du [Adresse 3] le montant de la créance relative aux frais d`opposition , au vu de la présente ordonnance dûment signifiée
- débouté la SAS ALJEM INVEST et le syndicat des copropriétaires de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile
- dit que chacune des parties supportera les dépens qu'elle a engagés.
- débouté les parties pour le surplus de leurs démandes.
Par déclaration en date du 24 décembre 2021, la SAS ALJEM INVEST a relevé appel de cette décision.
Dans ses dernières conclusions transmises le 31 mars 2022, la SAS ADJEM INVEST demande à la cour de :
- infirmer partiellement l'ordonnance de référé rendue le 19 octobre 2021, par le président du tribunal judiciaire de Besançon, en ce qu'elle :
- l'a déboutée de sa demande tendant à voir juger l'opposition irrégulière ;
- a refusé d'ordonner la mainlevée en ce qui concerne la créance relative aux frais
d'opposition ;
- a refusé d'ordonner à son profit la restitution de la créance relative aux frais d'opposition ;
- a autorisé Maître [K], notaire, à remettre au syndic de l'immeuble du [Adresse 3] le montant de la créance relative aux frais d'opposition ;
- l'a déboutée de sa demande au titre de l'article 700 du code
de procédure civile et des dépens ;
- confirmer l'ordonnance de référé attaquée, sur le surplus,
Y ajoutant :
- débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3] de son appel incident et de l'ensemble de ses demandes
- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3] à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile
- le condamner aux entiers dépens de première instance et d'appel, dont distraction au profit de la SELARL ROBERT & MORDEFROY, conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
A l'appui de ses demandes, la SAS ALJEM INVEST soutient que la somme réclamée par le syndicat des copropriétaires à hauteur de 2 755,78 euros n'est pas certaine, liquide et exigible et qu'en conséquence, l'opposition pratiquée sur le prix de cession est irrégulière et doit conduire à la main-levée, avec restitution de l'ensemble des sommes dont celle relative aux frais d'opposition.
Dans ses dernières conclusions transmises le 7 septembre 2022, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3] , représenté par son syndic en exercice, la SAS CITYA IMMOBILIERE COMTOISE, appelante incidente, demande à la cour de :
- confirmer l'ordonnance du 19 octobre 2021 en ce qu'elle a :
- dit que la créance relative au frais d'opposition est liquide et exigible et que, s'agissant de cette créance, l'opposition est régulière et fondée ;
- refusé d'ordonner la mainlevée de ladite opposition concernant les frais d'opposition ;
- refusé d'ordonner la restitution à la SAS ALJEM INVEST de la créance relative aux frais d'opposition ;
- autorisé Me [K], notaire à lui remettre le montant de la créance relative aux frais d'opposition, au vu de la présente ordonnance dûment signifiée.
- infirmer l'ordonnance du 19 octobre 2021 pour le surplus,
Statuant à nouveau :
- juger régulière et fondée, en intégralité, l'opposition au paiement du prix de cession d'un lot de copropriété appartenant à la SAS ALJEM INVEST, formée par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] le 12 février 2021 ;
- juger que la somme de 120 euros prélevée à la SAS ALJEM INVEST et contestée par cette dernière est étrangère à l'opposition litigieuse
- débouter la société ALJEM INVEST de l'ensemble de ses demandes ;
- condamner la société ALJEM INVEST à lui payer la somme de 1 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile concernant la procédure de première instance ;
- condamner la société ALJEM INVEST à lui payer la somme de 1 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile concernant la procédure d'appel ;
- condamner la société ALJEM INVEST aux entiers dépens de première instance et d'appel.
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3] soutient que son opposition est parfaitement régulière et porte sur une créance liquide et exigible, à l'exception de la somme de 120 euros, correspondant à une facturation a titre des informations complémentaires sollicitées par le notaire, qui ne concerne pas l'opposition litigieuse.
Pour l'exposé complet des moyens des parties, la cour se réfère à leurs dernières conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 13 septembre 2022.
Motifs de la décision :
Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Le président du tribunal judiciaire peut également, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite, en application de l'article 835 du code de procédure civile.
En l'espèce, le syndic des copropriétaires a fait pratiquer une opposition sur le prix de cession du lot de la SAS ALJEM INVEST pour un montant de 2 755,78 euros, opposition qui a été déclaré irrégulière et mal fondée partiellement par le premier juge, ce que les deux parties contestent en l'état.
Comme l'a rappelé à raison le premier juge, le juge des référés n'a pas le pouvoir de vérifier la créance ainsi invoquée, un tel contrôle ne relevant que des juges du fond. Il ne peut qu'examiner la régularité de l'acte pour s'assurer de l'absence de trouble manifestement illicite aux droits du débiteur.
Or, en l'état, comme le soulève à raison le syndicat des copropriétaires, l'opposition, qui a été signifiée le 12 février 2021 à la SAS ALJEM INVEST selon les formes requises, énonce de manière précise le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat de l'année courante et des deux dernières années échues, conformément aux prescriptions de l'article 5-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.
Sont ainsi détaillés les appels trimestriels des charges de copropriété des 4 trimestres 2020 et celui du premier trimestre 2021 calculé au prorata jusqu'au 27 janvier 2021, les appels trimestriels de travaux des 4 trimestres 2020 et les frais de travaux sur zinguerie, dont il ne résulte pas du dernier décompte produit par le syndicat des copropriétaires le 11 avril 2022 (pièce 11) qu'ils aient été acquittés par la SAS ALJEM INVEST à l'exception des travaux de zinguerie ( 907,51 euros), et des appels de charges du dernier trimestre 2020 (316,18 euros) et du premier trimestre 2021 (139,15 euros) manifestement non-contestés par ce copropriétaire.
La SAS ALJEM INVEST ne justifie pas d'autres paiements alors qu'une telle charge de la preuve lui incombe en application de l'article 1353 du code civil, de telle sorte que la réalité de la créance invoquée par le syndicat des copropriétaires, comme sa liquidité et son exigibilité, ne sont en conséquence pas sérieusement contestables.
Quant à son ampleur, si cette dernière est contestée par la SAS ALJEM INVEST, il résulte cependant du compte-rendu de l'assemblée générale du 23 décembre 2020 que les copropriétaires ont voté à l'unanimité des voix d'une part l'approbation des comptes de l'exercice N allant du 1er avril 2019 au 31 mars 2020 et d'autre part le budget prévisionnel N + 1 allant du 1er avril 2020 au 31 mars 2021, unanimité ne lui permettant pas, en application de l'article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, d'en contester désormais la validité et de s'opposer aux appels exceptionnels émis pour les travaux.
Il n'est pas plus établi par la SAS ALJEM INVEST qu'elle ait contesté devant les juges du fond dans les délais requis la répartition faite sur son compte individuel des charges d'eau, de telle sorte que les développements dans ses conclusions sur ce chef de dépense sont inopérants pour modifier l'imputation faite par le syndicat des copropriétaires au regard des factures qu'il produit aux débats.
Enfin, s'agissant 'des prestations supplémentaires à l'état daté', ces dernières concernent effectivement des honoraires dus par le copropriétaire directement au syndic et ne peuvent en conséquence fonder l'opposition. Si de telles prestations figurent certes dans le décompte de créance établi à l'appui de la contestation, lequel est extrait du grand livre de comptabilité du syndic de copropriété, elles ne motivent cependant pas l'opposition dès lors que ledit décompte atteste qu'elles ont été systématiquement acquittées par le biais de virements de la SCP [K]-Petit, notaires, en suite des différentes ventes effectuées par la SAS ALJEM INVEST des lots dont elle était propriétaire.
Le montant de la créance invoquée n'est en conséquence pas sérieusement contestable, sous réserve des deux paiements effectués par la SAS ALJEM INVEST depuis la délivrance de l'opposition qu'il appartiendra au notaire de déduire des sommes à remettre au syndicat des copropriétaires.
Le trouble manifestement illicite aux droits de l'appelante n'est en conséquence pas démontré.
C'est donc à tort que le premier juge a ordonné la main-levée de l'opposition au paiement du prix de cession entre les mains de M. [K], notaire, à l'exception de la créance relative aux frais d'opposition, et a ordonné la restitution de la somme de 2 933,39 euros, demande au surplus non formulée par les parties en première instance.
L'ordonnance entreprise sera en conséquence infirmée sur ces chefs de demandes.
L'opposition au paiement du prix de cession du lot de copropriété appartenant à la SAS ALJEM INVEST formée par le syndicat des copropriétaires sera au contraire jugée régulière et la SAS ALJEM INVESTsera déboutée de sa demande de mainlevée.
PAR CES MOTIFS :
La cour, statuant par arrêt contradictoire, après débats en audience publique et en avoir délibéré conformément à la loi :
- Infirme l'ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de Besançon en date du 19 octobre 2021, sauf en ce qu'elle a dit que l'opposition concernant les frais d'opposition étaient régulière et fondée et a statué sur les frais irrépétibles et les dépens
Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant :
- déclare régulière l'opposition au paiement du prix de cession du lot de copropriété appartenant à la SAS ALJEM INVEST signifiée par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3] le 12 février 2021
- rejette en conséquence la demande de mainlevée présentée par la SAS ALJEM INVEST à l'encontre de cette opposition, en l'absence de trouble manifestement illicite aux droits de la SAS ALJEM INVEST
- condamne la SAS ALJEM INVEST aux dépens de première instance et d'appel, avec autorisation donnée à la SELARL ROBERT & MORDEFROY de les recouvrer conformément à l'article 699 du code de procédure civile
- vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SAS ALJEM INVEST à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3] la somme de 1 800 euros et la déboute de sa demande présentée sur le même fondement.
Ledit arrêt a été signé par M. Michel Wachter, président de chambre, magistrat ayant participé au délibéré, et par Mme Leila Zait, greffier.
Le greffier Le président,