COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-8
ARRÊT AU FOND
DU 16 NOVEMBRE 2022
N° 2022/ 495
N° RG 21/03393
N° Portalis DBVB-V-B7F-BHB7Z
[P] [E]
[H] [V] épouse [E]
C/
[F] [S]
[M] [B]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Guillaume DANAYS
Me Arnault CHAPUIS
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de proximité de MANOSQUE en date du 23 Novembre 2020 enregistrée au répertoire général sous le n° .
APPELANTS
Monsieur [P] [E]
né le 19 Août 1976 à [Localité 6] (13), demeurant [Adresse 7]
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/001864 du 19/02/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)
Madame [H] [V] épouse [E]
née le 25 Août 1985 à [Localité 9] (84), demeurant [Adresse 7]
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/001863 du 19/02/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)
représentés par Me Guillaume DANAYS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
INTIMES
Monsieur [F] [S]
né le 01 Octobre 1975 à [Localité 8] (75), demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Arnault CHAPUIS de la SELARL SELARL D'AVOCATS ARNAULT CHAPUIS, avocat au barreau d'ALPES DE HAUTE-PROVENCE
Madame [M] [B]
née le 20 Octobre 1977 à [Localité 5] (69), demeurant [Adresse 2]
représentés par Me Arnault CHAPUIS, membre de la SELARL SELARL D'AVOCATS ARNAULT CHAPUIS, avocat au barreau d'ALPES DE HAUTE-PROVENCE
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COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 19 Septembre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Philippe COULANGE, Président, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Philippe COULANGE, Président
Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère
Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller
Greffier lors des débats : Mme Maria FREDON.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 16 Novembre 2022.
ARRÊT
Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 16 Novembre 2022, sgné par Monsieur Philippe COULANGE, Président et MadaMaria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
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Par acte sous seing privé daté du 30 août 2016, avec effet au 1er octobre 2016, Madame [B] et Monsieur [S] ont donné en location à Monsieur et Madame [E], un logement situé [Adresse 3], à [Localité 10], moyennant paiement d'un loyer d'un montant mensuel de 700 € outre 30 € de provisions sur charges.
Un avenant a été signé le 20 août 2018 pour porter les provisions sur charges à la somme de 50€.
Les locataires ont quitté les lieux le 28 février 2020.
Par requête datée du 28 octobre 2019, les époux [E] ont fait convoquer Madame [B] et Monsieur [S] devant le tribunal d'instance de MANOSQUE. Ils demandaient au tribunal de condamner leurs bailleurs à leur verser la somme de 622 € au titre du mois d'octobre 2016, payée en double, et celle de 1 500 € à titre de dommages-intérêts.
Par assignation datée du 4 novembre 2019, Madame [B] et Monsieur [S] ont fait citer Monsieur et Madame [E] devant le tribunal d'instance de MANOSQUE aux fins d'obtenir la résiliation judiciaire du bail, la condamnation des locataires au versement de la somme de 1 616,98 € au titre des loyers et charges impayés, de la somme de 2 000 € au titre du préjudice subi du fait de l'occupation irrégulière du logement et de la somme de 8 407,31 € au titre des dégradations locatives.
Par jugement en date du 23 novembre 2020, le Tribunal de Proximité de MANOSQUE a ordonné la jonction des deux dossiers, constaté la résiliation du bail liant les parties à la date du 1er octobre 2019 et condamné Monsieur [S] et Madame [B] à payer aux époux [E] la somme de 622 € au titre du trop-perçu sur le mois d'octobre 2016, avec intérêts au taux légal à compter du 10 avril 2019. Il a, en outre, condamné les époux [E] à payer à Madame [B] et Monsieur [S] les sommes de 1 616,98 € au titre de la dette locative, comprenant les loyers, indemnités d'occupation et charges dus jusqu'en février 2020, après compensation de la créance susvisée de 622 €, de 5 993,81 € au titre des dégradations locatives et de 1 000 € au titre des dommages-intérêts pour préjudice de jouissance. Enfin, il a condamné les époux [E] à verser à Madame [B] et Monsieur [S] la somme de 1 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et à supporter les dépens de l'instance.
Par déclaration au greffe en date du 5 mars 2021, Monsieur et Madame [E] ont interjeté appel de cette décision afin qu'elle soit infirmée en toutes ses dispositions. Ils demandent à la Cour de constater que le bail a été résilié, sur leur initiative, le 29 novembre 2019, qu'ils ont quitté les lieux et remis les clefs le 1er mars 2020, que Monsieur [S] et Madame [B] sont fautifs en ce qu'ils n'ont pas réalisé d'état des lieux de sortie plus de cinq mois après leur départ effectif des lieux et qu'il n'y a pas lieu de les condamner au paiement d'une dette locative ou de dommages-intérêts sur le fondement de dégradations ou d'un prétendu préjudice de jouissance subi par les bailleurs. En outre, ils sollicitent la condamnation de Monsieur [S] et Madame [B] à leur verser la somme de 5 000 € à titre de dommages-intérêts, à leur rembourser les sommes indûment versées au titre des provisions sur charges, à leur verser la somme de 1 500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile et à supporter les dépens. A titre subsidiaire, ils demandent à la Cour de ramener les condamnations pécuniaires prononcées à leur encontre en première instance à de plus justes proportions et de leur accorder les délais de paiement les plus larges possibles.
A l'appui de leur recours, ils font valoir :
que leur condamnation au paiement d'une dette locative et de dégradations est injustifiée car ils affirment avoir quitté les lieux et remis les clés à la date du 1er mars 2020, conformément au congé qu'ils ont adressé aux bailleurs en date du 29 novembre 2019.
que Monsieur [S] et Madame [E] devront leur verser des dommages-intérêts pour procédure abusive dans la mesure où leurs demandes de règlement d'une dette locative et de prétendues dégradations locatives sont mal fondées.
que l'état des lieux de sortie n'a été réalisé que le 28 mai 2020, soit trois mois après leur départ du logement loué, et que la période de confinement commandée par les circonstances sanitaires ne peut, à elle seule, suffire à justifier ce retard.
Monsieur [S] et Madame [B] concluent à la confirmation du jugement entrepris sauf en ce qu'il a limité les condamnations des époux [E] au titre des dégradations locatives à la somme de 5 993,81 €. Ils demandent à la Cour de condamner Monsieur et Madame [E] à leur verser la somme de 8 407,31 € au titre des réparations locatives avec intérêts au taux légal à compter du 23 novembre 2020. En outre, ils sollicitent la condamnation de Monsieur et Madame [E] à leur verser la somme de 2 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile et à supporter les dépens d'appel.
Ils soutiennent :
que le congé pour vendre qu'ils ont adressé aux preneurs par lettre recommandée du 20 mars 2019 est valable et a entraîné la résiliation du bail à compter du 1er octobre 2019.
que dans la mesure où Monsieur et Madame [E] ont quitté les lieux le 28 février 2020 et rendu les clefs le 5 mars 2020, leur dette locative totale s'élève à la somme de 1 616, 98 €.
que l'état des lieux de sortie établi le 28 mai 2020 par constat d'huissier relève des dégradations affectant le logement, alors que le logement était en bon état lorsque les époux [E] y sont entrés, dont le montant s'élève à la somme de 8 407,31 €.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 5 septembre 2022.
MOTIFS DE LA DECISION
Attendu que, par acte sous seing privé daté du 30 août 2016, avec effet au 1er octobre 2016, Madame [B] et Monsieur [S] ont donné en location à Monsieur et Madame [E], un logement situé [Adresse 3], à [Localité 10], moyennant paiement d'un loyer d'un montant de mensuel de 700 € outre 30 € de provisions sur charges ;
Qu'un avenant a été signé le 20 août 2018 pour porter les provisions sur charge à la somme de 50€ ;
Que les locataires ont quitté les lieux le 28 février 2020 ;
Attendu que, sur le fondement de l'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux ;
Que le délai de préavis alors applicable au congé est de six mois ;
Que le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement ;
Que lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée et qu'il vaut offre de vente au profit du locataire ;
Attendu que les bailleurs, Monsieur [S] et Madame [B], justifient d'un congé pour vendre, notifié par lettre recommandée avec avis de réception datée du 28 mars 2019, avec un préavis de six mois, expirant donc le 1er octobre 2019 ;
Que ce courrier a bien été adressé aux deux locataires par les deux bailleurs ;
Que toutes les conditions prescrites par la loi, à savoir le préavis de six mois, l'envoi de la lettre par courrier recommandé, l'indication du motif, du prix de vente envisagé et des conditions de la vente projetée, ont bien été respectées ;
Attendu, dès lors, qu'il importe peu que les époux [E] aient adressé à leurs bailleurs un congé en date du 29 novembre 2019 puisque dans la mesure où ils n'ont pas accepté l'offre de vente ou contesté le congé pour vendre du 28 mars 2019, la résiliation du contrat de bail est intervenue à la date du 1er octobre 2019 ;
Attendu que, sur le fondement des dispositions de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ;
Qu'en application des dispositions de l'article 23 de cette même loi, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée, des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée et des impositions correspondant à des services dont le locataire profite directement ;
Attendu, en l'espèce, que les locataires, Monsieur et Madame [E], affirment n'être redevables d'aucune dette locative dans la mesure où ils auraient quitté les lieux à la date du 1er mars 2020 ;
Attendu néanmoins qu'il est établi que les locataires n'ont remis les clés aux bailleurs que le 5 mars 2020 ;
Qu'ils sont donc redevables d'une dette locative correspondant à l'indemnité d'occupation mise à leur charge sur la période allant du 1er octobre 2019 au 5 mars 2020, soit la somme de 894 € ;
Attendu que les bailleurs, Madame [B] et Monsieur [S], versent aux débats un décompte des arriérés de charges, des factures d'eau de la trésorerie de [Localité 4] et des justificatifs au titre de la taxe d'ordures ménagères pour les années 2017, 2018 et 2019 permettant de chiffrer le montant des sommes dues par les preneurs, au titre des charges locatives, à la somme de 1 344,98 € ;
Qu'après compensation de la créance de 622 € détenue par les époux [E] à l'égard de leurs bailleurs, les locataires sont donc redevables d'une dette locative d'un montant de 1 616,98 € à l'égard de Madame [B] et Monsieur [S] ;
Que cette dette inclut à la fois les indemnités d'occupation et les sommes dues au titre des charges pour la période allant du 1er octobre 2019, date de résiliation du bail, au 5 mars 2020, date de remise effective des clefs par les locataires ;
Attendu que l'article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose qu'un état des lieux est établi lors de la remise et de la restitution des clefs ;
Qu'il est établi par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location ;
Que si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions susvisées, il est établi par un huissier de justice ;
Que dans ce dernier cas, les frais sont partagés par moitié entre le bailleur et le locataire ;
Qu'à défaut d'état des lieux, la présomption établie par l'article 1731 du Code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l'établissement de l'acte ou à sa remise à l'une des parties ;
Attendu qu'en application des dispositions de l'article 1731 du Code civil, s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf à être en mesure d'établir la preuve contraire ;
Attendu que l'état des lieux d'entrée dans le logement loué atteste de l'état dans lequel se trouvait ce dernier lorsque les locataires ont investi les lieux ;
Attendu qu'après avoir délivré congé aux locataires pour le 1er octobre 2019, confrontés à l'impossibilité de réaliser un état des lieux contradictoire et à l'amiable, les bailleurs ont mandaté un huissier de justice en vue d'établir un état des lieux ;
Que Monsieur et Madame [E] ont été convoqués mais ont choisi de ne pas se présenter ;
Qu'ils ne peuvent dès lors, se prévaloir utilement de l'absence d'état des lieux contradictoire pour éviter d'indemniser Monsieur [S] et Madame [B] au titre des dégradations affectant le logement qui leur a été loué ;
Attendu, en outre, que ce constat d'huissier ne peut être considéré comme tardif, ayant eu lieu trois mois après le départ des locataires, dans la mesure où il intervient à l'issue d'une période de confinement commandée par la crise sanitaire lié à la pandémie de Covid 19 ;
Qu'effectivement, un constat d'huissier réalisé le 28 mai 2020 n'apparaît pas tardif dans la mesure où la période de confinement a pris fin le 11 mai 2020 ;
Attendu que le constat d'huissier dressé le 28 mai 2020 démontre que le logement a subi des dégradations certaines et sprésentait un état de saleté important ;
Attendu que, bien que Monsieur et Madame [E] aient quitté le logement le 28 février 2020 et donc bien avant la réalisation du constat d'huissier, ils ne rapportent aucune preuve attestant de l'état du logement lors de leur départ ;
Attendu, en outre, que la durée de trois mois entre leur départ du logement et la réalisation du constat d'huissier ne permet pas de justifier l'état de saleté dans lequel se trouvait le logement et que de surcroît la multiplicité et l'importance des dégradations ne peuvent résulter d'un usage normal des lieux ;
Attendu que Monsieur [S] et Madame [B] versent aux débats deux factures, d'un montant de 2 840,20 € et 1 408 €, correspondant respectivement à la plomberie chauffage et à la menuiserie ;
Qu'ils versent également un devis concernant le ménage et l'évacuation des encombrants pour un montant de 3 190 € ;
Attendu qu'il convient, néanmoins, de tenir compte de la vétusté normale des lieux loués pendant plusieurs années et du fait que les devis correspondent à une remise à neuf du logement ;
Que c'est dès lors à bon droit que le Tribunal de Proximité de MANOSQUE, dans son jugement du 23 novembre 2020, a limité le montant des sommes dues au titre des dégradations affectant le logement à la somme de 5 993,81 € ;
Attendu que Monsieur [S] et Madame [B] réclament également la moitié des frais engagés afin de faire réaliser le constat d'huissier en lieu et place de l'état des lieux de sortie ;
Attendu, néanmoins, qu'ils ne produisent pas de facture attestant du montant des frais réellement engagés en vue de procéder à la réalisation de ce constat ;
Que le jugement rendu par le Tribunal de Proximité de MANOSQUE en date du 23 novembre 2020 sera donc confirmé en ce qu'il a limité le montant des sommes dues par les époux [E] à leurs bailleurs au titre des dégradations affectant le logement à la somme de 5 993,81 € ;
Attend que l'article 1240 du Code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ;
Que l'octroi de dommages-intérêts sur ce fondement suppose donc de démontrer l'existence d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité entre les deux ;
Attendu que les époux [E] entendent obtenir la réformation du jugement entrepris en ce qu'il a alloué à Monsieur [S] et Madame [B] la somme de 1 000 € au titre du préjudice subi en raison de l'occupation irrégulière de leur logement pendant cinq mois ;
Attendu, néanmoins, que les bailleurs ont valablement délivré un congé pour vendre mais ont tout de même subi l'occupation irrégulière de leur logement pour une durée de cinq mois et souffert de dégradations conséquentes de leur bien les ayant empêchés de le relouer pendant la durée des travaux qu'ils ont dû effectuer ;
Que c'est dès lors à bon droit que le Tribunal de Proximité de MANOSQUE a condamné les époux [E] à verser à Monsieur [S] et Madame [B] la somme de 1 000 € à titre de dommages-intérêts ;
Attendu que les époux [E] sollicitent la condamnation de Monsieur [S] et Madame [B] au paiement de la somme de 5 000 € à titre de dommages-intérêts sur le fondement de l'irrégularité du congé pour vendre délivré par leurs anciens bailleurs et du caractère infondé de leur demande en justice ;
Attendu, toutefois, que dans la mesure où la validité du congé pour vendre est établie et où la plus grande partie des demandes formulées par Monsieur [S] et Madame [B] ont été justement accueillies en première instance, aucune faute ne peut être reprochée aux bailleurs ;
Qu'il convient, par conséquent, de rejeter la demande de dommages-intérêts formée par les époux [E] à l'encontre de leurs anciens bailleurs ;
Attendu qu'il n'y a pas lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile dans la mesure où toutes les prétentions formées au titre de l'appel principal de Monsieur et Madame [E] et de l'appel incident de Monsieur [S] et Madame [B] ont été rejetées par la Cour ;
Attendu que les dépens d'appel resteront, pour ces mêmes raisons, à la charge de chacune des parties les ayant engagés ;
PAR CES MOTIFS
La Cour, statuant publiquement par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe en dernier ressort,
CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu en date du 23 novembre 2020 par le Tribunal de Proximité de MANOSQUE ;
Y ajoutant,
REJETTE toutes autres demandes ;
DIT n'y avoir lieu à l'application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;
DIT que les dépens resteront à la charge de chacune des parties qui les a engagés.
LA GREFFIERE LE PRESIDENT