COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-8
ARRÊT AU FOND
DU 16 NOVEMBRE 2022
N° 2022/ 499
N° RG 21/04195
N° Portalis DBVB-V-B7F-BHEU5
[I] [D]
C/
S.C.I. [Localité 4] CITY
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Cynthia CLEMENT
Me Eliette SANGUINETTI
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Juge des contentieux de la protection de [Localité 4] en date du 22 Février 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 20/03611.
APPELANT
Monsieur [I] [D]
né le 28 Avril 1979 à [Localité 5] (83), demeurant [Adresse 2]
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/005350 du 18/06/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)
représenté par Me Cynthia CLEMENT, avocat au barreau de MARSEILLE
INTIMEE
S.C.I. [Localité 4] CITY
représentée par son mandataire SA OIKO GESTION, dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal y domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 1]
représentée par Me Eliette SANGUINETTI, avocat au barreau de MARSEILLE
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COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 19 Septembre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Philippe COULANGE, Président, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Philippe COULANGE, Président
Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère
Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller
Greffier lors des débats : Mme Maria FREDON.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 16 Novembre 2022.
ARRÊT
Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 16 Novembre 2022, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
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Par acte sous seing privé en date du 18 décembre 2017, la SCI [Localité 4] CITY a consenti à Monsieur [D] un bail d'habitation portant sur un immeuble à usage d'habitation, situé [Adresse 2], moyennant paiement d'un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 517 € outre 55 € à titre de provision sur charges.
En raison d'échéances impayées, la SCI [Localité 4] CITY a fait délivrer à Monsieur [D] un commandement d'avoir à justifier d'une assurance et un commandement de payer visant la clause résolutoire le 11 mai 2020, aux fins d'obtenir le paiement de la somme de 1 964, 57 € en principal.
La situation d'impayés locatifs a été signalée à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 12 mai 2020.
Monsieur [D] n'ayant pas réagi à ses sollicitations, la SCI [Localité 4] CITY l'a fait assigner devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MARSEILLE, par acte d'huissier daté du 3 septembre 2020, afin d'obtenir la résiliation du bail, l'expulsion de Monsieur [D], sa condamnation au paiement de la somme de 2 819,66 €, d'une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant équivalent au dernier loyer jusqu'à parfaite libération des lieux, de la somme de 3 000 € à titre de dommages-intérêts, de la somme de 1 500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens.
Par jugement en date du 22 février 2021, le Tribunal Judiciaire ( Pôle Proximité ) de MARSEILLE a constaté la résiliation du bail conclu entre la SCI [Localité 4] CITY et Monsieur [D] à compter du 25 juillet 2020, condamné Monsieur [D] à verser à la SCI la somme de 3 651,95 € au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayées entre le 1er janvier 2020 et le 21 janvier 2021, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation et ordonné l'expulsion du locataire du logement, si besoin avec le concours de la force publique. Il a également dit que Monsieur [D] était redevable à l'égard de la SCI [Localité 4] CITY d'une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de 586,43 € à compter du 25 juillet 2020 outre intérêts, dit n'y avoir lieu à indemnité sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile et condamné Monsieur [D] aux dépens.
Par déclaration au greffe en date du 19 mars 2021, Monsieur [D] a interjeté appel de ce jugement afin qu'il soit réformé en toutes ses dispositions. Il demande à la Cour de constater qu'il justifie d'une attestation d'assurance, de juger qu'il n'existe aucune dette de loyer au jour du commandement de payer, daté du 11 mai 2020, de décider que la clause résolutoire n'est pas acquise, de fixer le montant de sa dette à la somme de 3 373, 66 €, de constater sa bonne foi et de lui octroyer les plus larges délais de paiement. A titre subsidiaire, il sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire. En tout état de cause, il demande la condamnation de la SCI [Localité 4] CITY au paiement de la somme de 2 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. Enfin, son conseil demande la condamnation de la SCI à lui verser la somme de 2 000 € correspondant aux honoraires qui auraient été facturés à Monsieur [D] s'il n'avait pas été bénéficiaire de l'aide juridictionnelle et renonce au bénéfice de l'indemnisation prévue par la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
A l'appui de son recours, il fait valoir :
qu'il a justifié avoir souscrit l'assurance requise en transmettant une attestation d'assurance à [Localité 4] CITY après la délivrance du commandement de payer.
que son bailleur aurait pu récupérer une grande partie des sommes sollicitées, soit la somme de 1 620 €, au lieu de s'obstiner à vouloir résilier le contrat de bail, grâce à la procédure qu'il a lui-même initiée auprès du Fonds de solidarité logement.
qu'il n'était pas débiteur mais créancier de son bailleur au jour du commandement de payer de sorte que la clause résolutoire ne pouvait être acquise.
que la bailleresse a omis de préciser qu'il lui a versé la somme de 1 766,64 € depuis la décision du 22 février 2021 et que cette somme doit venir en déduction de sa dette locative.
qu'il a eu un enfant en 2021, que sa compagne ne travaille pas, qu'il a des difficultés pour retrouver un emploi et se trouve dans une situation financière extrêmement précaire justifiant l'octroi à son profit des plus larges délais de paiement en vue d'honorer sa dette.
La SCI [Localité 4] CITY conclut à la confirmation du jugement entrepris en toutes ses dispositions. En conséquence, elle demande à la Cour de constater que la dette de Monsieur [D] à son égard s'élève désormais à la somme de 7 254, 57 €, arrêtée au 30 août 2022, avec intérêts au taux légal à compter de la date de signification du commandement de payer soit le 11 mai 2020. En outre, elle sollicite la condamnation de Monsieur [D] au paiement de la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure ainsi qu'aux dépens d'appel.
Elle soutient :
que le commandement de payer adressé à Monsieur [D] en date du 11 mai 2020 n'a pas été apuré dans les délais de sorte qu'elle était fondé à solliciter l'acquisition de la clause résolutoire.
que Monsieur [D] n'a pas justifié la souscription de l'assurance risques locatifs car il n'était pas assuré contre ces risques lors de la délivrance du commandement de payer.
qu'entre le 1er janvier 2021 et le 1er juillet 2021, Monsieur [D] n'a versé que la somme de 1 766, 64 € alors qu'il aurait dû verser celle de 4 122, 16 €.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 5 septembre 2022.
MOTIFS DE LA DECISION
Attendu que, par acte sous seing privé en date du 18 décembre 2017, la SCI [Localité 4] CITY a consenti à Monsieur [D] un bail d'habitation portant sur un immeuble à usage d'habitation, situé [Adresse 2], moyennant paiement d'un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 517 € outre 55 € à titre de provision sur charges ;
Qu'en raison d'échéances impayées, la SCI [Localité 4] CITY a fait délivrer à Monsieur [D] un commandement d'avoir à justifier d'une assurance et un commandement de payer visant la clause résolutoire le 11 mai 2020, aux fins d'obtenir le paiement de la somme de 1 964, 57 €, en principal.
Que la situation d'impayés locatifs a été signalée à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 12 mai 2020 ;
Que Monsieur [D] n'a pas réagi à ces sollicitations ;
Attendu que l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur ;
Que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail pour défaut d'assurance ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux ;
Qu'en l'espèce, le bail conclu le 18 décembre 2017 contient une clause résolutoire aux termes de laquelle, à défaut de justification d'une assurance contre les risques locatifs dans les conditions prévues par la loi, le bail sera résolu de plein droit un mois après délivrance d'un commandement de payer demeuré infructueux ;
Attendu que Monsieur [D] verse aux débats une attestation d'assurance risques locatifs, datée du 26 juin 2021 ;
Attendu néanmoins que la clause résolutoire figurant au contrat de bail stipule que le bail sera résolu de plein droit un mois après délivrance d'un commandement de payer demeuré infructueux en cas d'impossibilité pour le locataire de justifier de la souscription d'une assurance risques locatifs ;
Qu'il importe donc peu que le locataire ait été assuré contre les risques locatifs à la date de délivrance du commandement de payer, soit le 11 mai 2020, dans la mesure où c'est l'absence de justification de cette souscription auprès du bailleur qui est de nature à entraîner l'application de la clause résolutoire ;
Qu'en l'espèce, comme le souligne le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire (Pôle Proximité) de MARSEILLE du 22 février 2021, Monsieur [D] n'a pas transmis d'attestation d'assurance à son bailleur à la suite de la délivrance du commandement de payer et ne l'a pas non plus versée aux débats en première instance ;
Qu'en conséquence, la SCI [Localité 4] CITY était parfaitement fondée à invoquer l'acquisition de la clause résolutoire, au jour de l'assignation devant la juridiction de première instance, en date du 3 septembre 2020 ;
Attendu, en outre, que Monsieur [D] fait valoir que la société bailleresse a refusé de s'associer à sa démarche auprès du Fonds de solidarité logement ce qui démontre son absence de volonté de trouver une solution amiable et pérenne pour chacun ;
Attendu, toutefois, que le bailleur, qui avait décidé de faire application de la clause résolutoire, dans le respect les conditions prévues au contrat, n'était aucunement tenu de s'associer à la démarche de Monsieur [D] ;
Attendu, enfin, que Monsieur [D] affirme qu'il n'était pas débiteur au jour de délivrance du commandement de payer, le 11 mai 2020, adressé par la SCI [Localité 4] CITY ;
Attendu néanmoins que les sommes qu'il indique avoir réglées, à savoir la somme de 572 € le 6 mai 2020, et les sommes versées à la société bailleresse par la CAF, à savoir la somme de 364 € en février 2020, ont bien été prises en compte par la SCI et figurent sur le relevé de compte bail versé aux débats ;
Que ces sommes ont donc déjà été prises en compte dans le calcul de la dette locative de Monsieur [D] et n'ont donc pas vocation à en être à nouveau déduites ;
Que le solde de Monsieur [D] était, dès lors, bel et bien débiteur à la date du 11 mai 2020, justifiant la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire par la SCI [Localité 4] CITY ;
Attendu que, sur le fondement des dispositions de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire ;
Attendu que l'article 514 du Code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement ;
Attendu que le Tribunal Judiciaire ( Pôle Proximité ) de MARSEILLE, dans son jugement du 22 février 2021, a fixé la dette locative de Monsieur [D] à la somme de 3 651,95 € ;
Que cette condamnation a été assortie des intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;
Que Monsieur [D] a également été condamné à verser une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de 586,43 €, à compter du 25 juillet 2020 outre intérêts ;
Attendu que Monsieur [D] met en avant le fait qu'il a commencé à exécuter la décision rendue par le Tribunal Judiciaire ( Pôle Proximité ) de MARSEILLE le 22 février 2021, pour demander la révision à la baisse de la dette locative mise à sa charge ;
Attendu, cependant, que l'exécution d'un jugement, postérieurement à celui-ci, n'a pas vocation à en modifier le contenu ;
Attendu néanmoins que la somme mise à la charge de Monsieur [D] doit être actualisée dans la mesure où il s'agissait d'une condamnation assortie des intérêts au taux légal à compter de l'assignation et du versement d'une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de 586,43 € à compter du 25 juillet 2020 ;
Attendu que la SCI [Localité 4] CITY produit aux débats le relevé de compte du bail conclu avec Monsieur [D], faisant état d'une créance s'élevant à la somme de 8 552,77 € ;
Attendu, toutefois, que ce relevé de compte inclut les frais de procédure et un solde débiteur au 31 décembre 2019, non justifié par les pièces communiquées, pour un montant évalué par le Tribunal Judiciaire ( Pôle proximité ) de MARSEILLE en première instance, à la somme de 1 536,63 € ;
Que ces sommes doivent donc venir en déduction de la dette locative de Monsieur [D], actualisée au 30 août 2022 ;
Que cette dette, comprenant le montant des loyers impayés et des indemnités d'occupation, doit dès lors être fixée à la somme de 7 016,14 € ;
Attendu qu'en application des dispositions de l'article 1343-5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ;
Attendu que Monsieur [D] fait valoir que sa situation financière difficile, dans la mesure où il vient d'avoir un enfant, où sa femme ne travaille pas, où il éprouve lui-même des difficultés pour en trouver un et pour se loger, justifie l'octroi des plus larges délais de paiement en vue d'apurer sa dette locative ;
Attendu, néanmoins, que Monsieur [D] est débiteur de la SCI [Localité 4] CITY depuis mai 2020, donc depuis plus de deux ans, et n'a pas encore réglé l'intégralité des sommes qui avaient été mises à sa charge, selon décompte établi 21 janvier 2021, par le jugement dont il est fait appel ;
Qu'il n'y a, dans ces conditions, pas lieu de lui octroyer des délais de paiement supplémentaires dans la mesure où il a déjà bénéficié d'importants délais pour régler ses dettes à l'égard de la SCI [Localité 4] CITY ;
Attendu qu'il sera alloué à la SCI [Localité 4] CITY, qui a dû engager des frais irrépétibles pour défendre ses intérêts en justice, la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;
Attendu que Monsieur [D], qui succombe, supportera les dépens ;
Attendu que l'article 37 alinéa deux de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 dispose que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou qui perd son procès, et non bénéficiaire de l'aide juridictionnelle, à payer à l'avocat pouvant être rétribué au titre de l'aide juridictionnelle, une somme qu'il détermine au titre des honoraires et frais non compris dans les dépens que le bénéficiaire de l'aide aurait exposé s'il n'avait pas eu cette aide ;
Attendu que le conseil de Monsieur [D] invoque l'application de ces dispositions à son profit ;
Attendu, néanmoins, que Monsieur [D] succombe et doit donc supporter les dépens ainsi que les frais irrépétibles engagés par son adversaire pour défendre ses intérêts en justice ;
Qu'il n'y a donc pas lieu de faire application des dispositions de l'article 37 alinéa deux de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 au cas de l'espèce ;
PAR CES MOTIFS,
La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,
CONFIRME le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire ( Pôle Proximité ) de MARSEILLE le 22 février 2021 en toutes ses dispositions ;
Y ajoutant,
CONSTATE que la dette locative de Monsieur [D] vis-à-vis de la SCI [Localité 4] CITY s'élève désormais à la somme de 7 016,14 €, incluant les loyers et les indemnités d'occupation impayées outre intérêts ;
REJETTE toutes autres demandes ;
CONDAMNE Monsieur [D] à verser à la SCI [Localité 4] CITY la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;
LE CONDAMNE aux dépens d'appel.
LA GREFFIERE LE PRESIDENT