N° RG 22/00553 - N° Portalis DBV2-V-B7G-JAFB
COUR D'APPEL DE ROUEN
1ERE CHAMBRE CIVILE
ARRET DU 16 NOVEMBRE 2022
DÉCISION DÉFÉRÉE :
21/00351
Juge de la mise en état de Rouen du 27 janvier 2022
APPELANTS :
Monsieur [N] [J]
né le [Date naissance 2] 1964 à [Localité 7]
[Adresse 3]
[Localité 5]
représenté et assisté par Me Patrick CHABERT, avocat au barreau de Rouen
Madame [I] [L] [A] [K] épouse [J]
née le [Date naissance 1] 1964 à [Localité 8] (CANADA)
[Adresse 3]
[Localité 5]
représentée et assistée par Me Patrick CHABERT, avocat au barreau de Rouen
INTIMEE :
Scp [V] & [M] [E]
[Adresse 4]
[Localité 6]
représentée par Me Pascal MARTIN-MENARD de la Scp INTER-BARREAUX EMO AVOCATS, avocat au barreau du Havre
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été plaidée et débattue à l'audience du 14 septembre 2022 sans opposition des avocats devant M. Jean-François MELLET conseiller, rapporteur,
Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée :
Mme Edwige WITTRANT, présidente de chambre,
M. Jean-François MELLET, conseiller,
Mme Magali DEGUETTE, conseillère,
GREFFIER LORS DES DEBATS :
Mme Catherine CHEVALIER,
DEBATS :
A l'audience publique du 14 septembre 2022, où l'affaire a été mise en délibéré au 16 novembre 2022.
ARRET :
CONTRADICTOIRE
Prononcé publiquement le 16 novembre 2022, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,
signé par Mme WITTRANT, présidente et par Mme CHEVALIER, greffière présente lors du prononcé.
*
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE
Par acte notarié du 30 avril 2015 rédigé par Me [V] [E], M. [N] [J] et Mme [Z] [K] ont promis de vendre à M. [O] [X] leur maison d'habitation sise à [Adresse 9] au prix de 960 000 euros. Il était stipulé le versement d'une indemnité d'immobilisation de 96 000 euros payable au plus tard 8 jours après l'expiration du délai de réalisation de la promesse, soit le 24 septembre 2015. M. [O] [X] n'a pas levé l'option. M. et Mme [J] ont finalement vendu leur maison au mois de janvier 2017 pour un montant de 760 000 euros.
Selon exploit d'huissier du 25 janvier 2021, ils ont fait assigner la Scp [E] devant le tribunal judiciaire de Rouen aux fins de voir engager la responsabilité professionnelle du notaire.
Cette dernière a soulevé la prescription devant le juge de la mise en état, qui a fait droit au moyen soulevé par ordonnance du 27 janvier 2022, déclarant toutes leurs demandes irrecevables, et condamnant M. et Mme [J] aux dépens.
Par déclaration reçue au greffe le 15 février 2022, M. et Mme [J] ont interjeté appel de la décision.
EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Par dernières conclusions notifiées le 13 avril 2022, M. [N] [J] et [I] [K] épouse [J] demandent à la cour d'appel de réformer l'ordonnance, débouter la Scp [V] [E] et [M] [E] de ses demandes, et de la condamner à leur verser la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en première instance ainsi qu'une somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile devant la cour, outre les entiers dépens de première instance et d'appel.
Ils soutiennent en substance ce qui suit :
- le notaire n'a pas attiré leur attention sur les conséquences du défaut de règlement de l'indemnité d'immobilisation alors qu'il était informé du fait qu'ils devaient rembourser leur crédit bancaire ;
- ce n'est donc qu'au moment de la revente de l'immeuble que l'ensemble des conséquences des fautes commises par la Scp [E] a pu être connu.
Par dernières conclusions notifiées le 27 juillet 2022 , la Scp [W] [C] [E] et [M] [E] demande à la cour d'appel de confirmer l'ordonnance et de :
à titre principal,
- déclarer irrecevables les conclusions d'appel de M. [N] [J] et Mme [I] [K], son épouse en l'absence d'indication de leur domicile ;
- en conséquence, confirmer l'ordonnance entreprises,
en tout état de cause,
- débouter M. [N] [J] et Mme [I] [K], son épouse de leurs demandes,
- confirmer l'ordonnance entreprise,
- déclarer M. [N] [J] et Mme [I] [K], son épouse irrecevables en leurs demandes, à l'encontre de la Scp [V] [E] et [M] [E], à raison de la prescription de leur action en paiement de la somme de 96 000 euros à titre de dommages et intérêts pour le paiement de l'indemnité d'immobilisation, 200 000 euros à titre de dommages et intérêts pour la moins-value du prix de la propriété, 79 333 euros à titre de dommages et intérêts en raison de sommes exposées en pure perte, 100 000 euros au titre de l'indemnisation d'un préjudice moral,
y ajoutant,
- condamner in solidum M. [N] [J] et Mme [I] [K], son épouse à payer à la Scp [V] [E] & [M] [E], une somme de 2 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner in solidum M. [N] [J] et Mme [I] [K], son épouse aux dépens.
Ils soutiennent en substance ce qui suit :
- les fautes imputées au notaire sont concomitantes de la signature de la promesse le 30 avril 2015 et de l'expiration du délai d'option au 18 septembre 2015 ;
- le dommage résultant de l'absence de versement de l'indemnité d'immobilisation par la faute prétendue du notaire, se serait également réalisé lors de la signature de la promesse ;
- les autres chefs de préjudice se rattachent quant à eux à l'insolvabilité du bénéficiaire de la promesse sur laquelle Me [E] aurait failli à son devoir de conseil et de mise en garde, et se sont donc manifestés à la date à laquelle M.[X] n'a pas levé l'option, faute de disposer des fonds ;
- les époux [J] ne peuvent raisonnablement soutenir qu'ils auraient ignoré la caducité de la promesse de vente.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 14 septembre 2022.
MOTIFS
A titre liminaire, il y a lieu de constater que le moyen d'irrecevabilité temporaire soulevé par l'intimée sur le fondement de l'article 961 du code de procédure civile est désormais sans objet, les époux [J] ayant régularisé le défaut de mention de leur adresse dans les conclusions signifiées le 13 avril 2022. Par ailleurs ce texte ne leur fait pas obligation de justifier de l'adresse déclarée, et il n'est ni démontré ni allégué que l'adresse mentionnée, soit le [Adresse 3] à [Localité 5], serait fausse.
L'engagement de la responsabilité civile du notaire est soumise à la prescription de l'article 2224 du code civil, soit un délai de 5 ans qui court à compter du jour où le demandeur a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.
Il s'agit du jour de la réalisation du dommage, ou du jour où il a été révélé à la victime si celle-ci établit qu'elle n'en a pas eu connaissance préalablement.
Aux termes de l'assignation délivrée devant le tribunal judiciaire, les époux [J] reprochent au notaire de ne pas les avoir avertis d'un risque d'insolvabilité que le notaire aurait dû suspecter du fait que l'acheteur ne disposait pas de tous ses avoirs en France.
Ils reprochent également à Me [E] ne pas les avoir mis en garde contre le risque lié à l'absence de versement de l'indemnité d'immobilisation au jour de la promesse, de ne pas les avoir conseillés 'pour la suite des opérations liées à la caducité de la promesse', notamment en leur proposant de mettre en demeure le bénéficiaire de régulariser la vente, de ne pas les avoir informés que la promesse était caduque et de ne pas leur avoir conseillé de revendre le bien immédiatement.
Les appelants avaient toutefois nécessairement connaissance de l'absence de réalisation de la promesse à l'issue du délai d'option fixé au 18 septembre 2015. Ils ne peuvent sérieusement soutenir qu'ils n'auraient pas eu conscience de l'expiration de ce délai ou de l'effet de cette expiration sur le sort de l'acte, dès lors que ces informations sont clairement précisées en sa page 4 et qu'ils l'ont signé.
Ainsi que l'a relevé le juge de la mise en état, M. [J] a d'ailleurs été expressément avisé de la caducité par courriel du 13 novembre 2015. Ils avaient également nécessairement connaissance, au plus tard à cette date, que le bénéficiaire n'avait pas réuni les fonds prévus pour l'acquisition, et qu'il n'avait pas réglé le montant de l'indemnité d'immobilisation. C'est également à cette date que le notaire, à suivre leur argumentation, aurait dû leur conseiller de remettre en vente immédiatement le bien.
A compter du 13 novembre 2015, les époux [J] avaient nécessairement connaissance des fautes qu'ils imputent aujourd'hui au notaire, de leurs conséquences supposées sur l'absence de réalisation de la vente, qui est à l'origine de la moins value qu'ils invoquent, et de l'absence de paiement de l'indemnité d'immobilisation. Le fait qu'ils ont ensuite vendu au mois de janvier 2017 ne saurait reporter le point de départ du délai de prescription à cette date, qui dépend de leur seule initiative.
L'assignation délivrée le 25 janvier 2021 est dès lors tardive.
Il n'y a donc pas lieu d'infirmer la décision en ce que les demandes de M. et Mme [J] ont été déclarées irrecevables.
Les dispositions du jugement relatives aux dépens n'appellent pas de critique.
L'équité commande en revanche d'infirmer le rejet de la demande formée au titre des frais irrépétibles.
Les époux [J] succombent et seront condamnés in solidum aux dépens d'appel, outre une somme pour frais irrépétibles qu'il est équitable de fixer à
2 500 euros.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe,
Confirme l'ordonnance entreprise en ses dispositions soumises à la cour, sauf en ce que le juge de la mise en état a rejeté la demande formée par la Scp [V] [E] et [M] [E] au titre des frais irrépétibles,
Statuant sur ce chef infirmé et y ajoutant,
Déclare sans objet le moyen d'irrecevabilité tiré de l'article 961 du code de procédure civile,
Condamne in solidum M. [N] [J] et Mme [I] [K], son épouse à payer à la Scp [V] [E] et [M] [E] la somme de
2 500 au titre des frais irrépétibles,
Déboute les parties de leurs autres demandes,
Condamne in solidum M. [N] [J] et Mme [I] [K], son épouse aux dépens d'appel.
La greffière, La présidente de chambre,