COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
4e Chambre B
ARRÊT AU FOND
DU 19 DECEMBRE 2013
om
N°2013/478
Rôle N° 13/04574
Syndicat des copropriétaires SDC DE L'IMMEUBLE '[Localité 6]'
C/
SAS RIVIERA INVESTMENT
Syndicat des copropriétaires DE L'IMMEUBLE [Localité 5]
Grosse délivrée
le :
à :
Me Yann STEMMER
SCP MAGNAN
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de NICE en date du 14 Février 2013 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 05/03290.
APPELANT
Syndicat des copropriétaires DE L'IMMEUBLE '[Localité 6]', dont le siège social est [Localité 1]
représenté par Me Yann STEMMER, avocat au barreau de NICE
INTIMEES
SAS RIVIERA INVESTMENT prise en la personne de son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège , dont le siège social est [Adresse 1]
représentée par la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, plaidant par Me Robert CERESOLA, avocat au barreau de NICE
Syndicat des copropriétaires DE L'IMMEUBLE [Localité 5] représenté par son syndic bénévole en exercice domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est [Localité 1]
représentée par la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, plaidant par Me Robert CERESOLA, avocat au barreau de NICE
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COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 785, 786 et 910 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 05 Novembre 2013 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Odile MALLET, Président, et Madame Hélène GIAMI, Conseiller, chargés du rapport.
Mme Odile MALLET, Président, a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Mme Odile MALLET, Président
Madame Hélène GIAMI, Conseiller
Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller
Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 19 Décembre 2013.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 19 Décembre 2013.
Signé par Mme Odile MALLET, Président et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
FAITS ET PROCÉDURE
La SAS Riviera Investment est propriétaire des lots 1 à 6 à usage de parking, 9 à 11 à usage d'appartement dans un bien immobilier dénommé [Localité 5], soumis au statut de la copropriété, cadastré commune de [Localité 4], section AI n°[Cadastre 3].
L'immeuble voisin dénommé ' [Localité 6]' est implanté sur la parcelle AI [Cadastre 1]. Par arrêt de cette cour du 25 octobre 2004 le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Localité 6] a été déclaré propriétaire de la parcelle AI [Cadastre 2], correspondant à un chemin carrossable. Au cadastre les parcelles AI [Cadastre 1] et AI [Cadastre 2] ont été réunies et portent désormais le n° [Cadastre 5].
Exposant que sa propriété était desservie par la voie carrossable cadastrée AI [Cadastre 2] ouvrant [Localité 1] et par un accès piétonnier de 96cm de large donnant sur la [Localité 3], que l'attribution de la propriété de la parcelle AI [Cadastre 2] à la [Localité 6] a pour conséquence d'enclaver sa propriété, par acte du 17 mai 2005 la SAS Riviera a assigné le syndicat des copropriétaires de la [Localité 6] aux fins de voir constater l'état d'enclave de son fonds, entendre condamner le syndicat [Localité 6] à supprimer toute entrave à la desserte de l'immeuble [Localité 5], à défaut avant dire droit, voir ordonner une expertise.
Par jugement avant dire droit du 26 juin 2009 le tribunal de grande instance de Nice a ordonné une expertise confiée à Monsieur [F], ultérieurement remplacé par Monsieur [K]. L'expert a déposé son rapport le 22 février 2011.
Par jugement du 14 février 2013 le tribunal a :
reçu le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Localité 5] en son intervention volontaire,
dit que la parcelle cadastrée AI [Cadastre 3], lieu-dit [Localité 3] d'une contenance de 10a 66 ca, située à [Localité 4], appartenant au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Localité 5] est enclavée,
ordonné son désenclavement, l'assiette de la servitude de passage étant fixée sur la parcelle cadastrée AI [Cadastre 5] appartenant au syndicat des copropriétaires de la [Localité 6],
ordonné au syndicat des copropriétaires de la [Localité 6] de prendre toutes dispositions pour permettre au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Localité 5] le passage sur la partie de la parcelle [Cadastre 5] qui correspond à l'ancienne parcelle [Cadastre 2] par l'entrée du [Localité 1],
dit que le jugement sera publié à la conservation des hypothèques à l'initiative de la partie la plus diligente,
condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Localité 5] à payer la somme de 26.800 € à titre d'indemnité de servitude au syndicat des copropriétaires de la [Localité 6],
condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Localité 5] et la SAS Riviera Investment aux entiers dépens et au paiement d'une somme de 4.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Le syndicat des copropriétaires de la [Localité 6] a interjeté appel de ce jugement le 4 mars 2013.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 22 octobre 2013.
POSITION DES PARTIES
Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées le 5 mai 2013 auxquelles il est renvoyé pour l'exposé des moyens, le syndicat des copropriétaires de la [Localité 6] demande à la cour :
d'infirmer le jugement et débouter la SAS Riviera et le syndicat [Localité 5] de toutes leurs demandes,
subsidiairement, de fixer à 100.000 € l'indemnité due pour la servitude,
de condamner la SAS Riviera et le syndicat [Localité 5] en tous les dépens et au paiement d'une somme de 5.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Dans leurs dernières écritures déposées et notifiées le 19 juin 2013 auxquelles il est également renvoyé pour l'exposé des moyens, la SAS Riviera et le syndicat [Localité 5] demandent au contraire à la cour, au visa des articles 637, 682 et suivants, 693, 694 et 700 du code civil :
de débouter l'appelant de l'ensemble de ses demandes et confirmer le jugement, sauf en sa disposition relative à l'article 700 du code de procédure civile,
de condamner le syndicat [Localité 6] à lui payer une somme de 4.000 € au titre de ses frais irrépétibles de première instance,
de condamner le syndicat [Localité 6] aux entiers dépens et à payer en application de l'article 700 du code de procédure civile une somme de 2.000 € à la SAS Riviera et une somme identique au syndicat [Localité 5].
MOTIFS DE LA DÉCISION
sur l'état d'enclave
Aux termes de l'article 682 du code civil le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n'a sur la voie publique aucune issue ou qu'une issue insuffisante pour l'exploitation de sa propriété est fondé à réclamer à ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds.
Dans le cas présent il ressort tant des investigations réalisées par l'expert judiciaire, Monsieur [K], que des procès-verbaux de constat dressés les 5 janvier 2004 par Maître [C] et 4 mars 2005 par Maître [B], que la copropriété [Localité 5] dispose :
d'un accès donnant sur la traverse Ferme de May qui est à un niveau correspondant à l'étage par rapport au niveau du boulevard de la Libération ; de plus cet accès est une petite impasse entourée d'un côté du bâti de la copropriété [Localité 5], de l'autre du bâti implanté sur la parcelle [Cadastre 4] ne permettant pas de descendre vers le jardin et les parkings de la copropriété [Localité 5],
d'un accès situé aux n° 14 et [Adresse 2] se composant d'un portillon donnant accès au lot privatif n°16, et d'un portail permettant d'accéder à un petit jardin à partir duquel on contourne en utilisant un passage de 96cm de large un bâtiment de la copropriété [Localité 5] pour rejoindre la zone jardin et les parkings.
Il résulte de ces constatations que le terrain de la copropriété [Localité 5] dispose de deux issues sur la voie publique mais aucune de ces issues n'est d'une largeur suffisante pour permettre d'accéder en voiture aux emplacements de parkings situés à l'extrémité ouest du fonds. L'absence d'accès aux emplacements de stationnement fait obstacle à la mise en valeur de la propriété et nuit à l'utilisation et l'exploitation normale du fonds qui est un terrain constructible implanté dans une zone particulièrement recherchée et destiné à recevoir une résidence de standing. De plus l'expert a constaté que l'aménagement des issues existantes nécessiterait la destruction du lot 10 de la copropriété, de son jardinet et d'une partie du bâtiment du rez-de-chaussée, ce qui constitue une dépense hors de proportion avec l'usage qui serait fait de la servitude.
Il convient donc d'en conclure que le fonds est en état d'enclave relative . En effet contrairement à ce que soutient la copropriété [Localité 6], ce ne sont pas uniquement les lots appartenant à la SAS Riviera qui se trouvent enclavés mais bien le fonds de la copropriété [Localité 5].
sur le caractère volontaire de l'enclave
Le propriétaire qui a lui-même obstrué l'issue donnant accès à la voie publique ne peut se prévaloir d'un droit de passage pour cause d'enclave. Toutefois il n'y a enclave volontaire que lorsque le propriétaire a bâti ou réalisé des aménagements en supprimant, en toute connaissance de cause, le passage sur la voie publique dans l'intention de profiter de la loi l'autorisant à solliciter un droit de passage pour cause d'enclave et lorsque la suppression de l'accès résulte d'un fait personnel imputable au propriétaire revendiquant.
L'état d'enclave relative ci-dessus constaté résulte de l'édification de divers bâtiments sur le terrain de la copropriété [Localité 5]. Cependant les fonds des parties proviennent de la division d'une propriété plus importante ayant appartenu à la société French Lands Development compagny limited qui a créé en 1923 un lotissement dénommé '[Localité 2]'. La parcelle [Cadastre 3] (copropriété [Localité 5]) constituait les lots 16 et 16bis et la parcelle [Cadastre 1] ( copropriété [Localité 6]) le lot 14bis de ce lotissement. En 1929 le lotisseur a prévu la réalisation d'une voie d'accès menant au [Adresse 3] pour desservir notamment les lots 14, 16 et 16 bis, par prélèvement de sol sur les dits lots, chaque lot devenant propriétaire de la moitié de la rue ainsi créée.
Par arrêt du 25 octobre 2004 cette cour a déclaré la copropriété [Localité 6] seule propriétaire de l'impasse menant au [Adresse 3].
Les constructions et aménagements existants sur le terrain de la copropriété [Localité 5] ont été réalisés en toute bonne foi, en tenant compte de l'existence de l'accès menant au boulevard de la Libération et ce n'est que la modification du statut juridique de l'impasse menant à ce boulevard, survenue ensuite de l'arrêt du 25 octobre 2004, qui se trouve à l'origine de l'état d'enclave actuel de sorte qu'il ne saurait être reproché à la copropriété [Localité 5] de s'être volontairement enclavée.
sur le tracé de désenclavement
Aux termes de l'article 683 du code civil le passage doit être régulièrement pris du côté où le trajet est le plus court du fonds enclavé à la voie publique. Néanmoins il doit être fixé dans l'endroit le moins dommageable à celui sur le fonds duquel il est accordé.
Il résulte des investigations réalisées par l'expert et des plans versés aux débats que l'itinéraire le plus court et le moins dommageable correspond à la voie privée ouest, soit à l'ancienne parcelle [Cadastre 2].
Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a fixé le droit de passage sur la parcelle AI [Cadastre 5], et plus précisément sur l'emprise de l'ancienne parcelle [Cadastre 2].
sur l'indemnité de désenclavement
En application de l'article 682 du code civil le propriétaire du fonds enclavé doit régler au propriétaire du fonds servant une indemnité proportionnée au dommage que le droit de passage peut occasionner.
La voie privée sur laquelle va s'exercer le droit de passage a une emprise de 355 m². Elle n'est pas constructible et le prix au m² est estimé par l'expert à 800€. Cette voie sert exclusivement à la circulation de véhicules et supporte déjà d'autres droits de passage. Au vu de ces éléments, c'est par une juste appréciation que le premier juge a fixé l'indemnité de désenclavement à la somme de 26.800 €.
sur les dépens et frais irrépétibles
Le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et frais irrépétibles. Echouant en son recours, la copropriété [Localité 6] sera condamnée aux dépens et ne peut, de ce fait, prétendre au bénéfice de l'article 700 du code de procédure civile. A ce titre elle sera condamnée à payer aux intimés qui ont plaidé par le même conseil une somme globale de 2.000 €.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Confirme le jugement déféré.
Vu l'article 700 du code de procédure civile, déboute le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Localité 6] de sa demande et le condamne à payer à la SAS Riviera Invest et au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Localité 5] une somme de deux mille euros (2.000,00 €).
Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Localité 6] aux dépens qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
le greffier le président