Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 5 - Chambre 3
ARRÊT DU 23 OCTOBRE 2013
(n° , 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 09/09668
Décision déférée à la Cour : Jugement du 10 Avril 2009 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 08/17615
APPELANTE
La S.A. SFI DU CROISSANT - SOCIETE FINANCIERE ET IMMOBILIERE DU CROISSANT, prise en la personne de ses représentants légaux,
[Adresse 2]
[Localité 1]
représentée par Me Frédéric INGOLD de la SELARL INGOLD & THOMAS - AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : B1055, avocat postulant
assistée de Me Gaël PEYNEAU de la SELARL Cabinet PEYNAU, avocat au barreau de PARIS, toque : L0092, avocat plaidant
INTIMÉE
La Société DIA FRANCE, anciennement dénommée S.A.S. ED, prise en la personne de ses représentants légaux,
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Me Catherine BELFAYOL BROQUET de la SCP IFL Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : P0042, avocat postulant
assistée de Me Christian FEDDAL, avocat au barreau de PARIS, toque : D1624, avocat plaidant
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 03 Juillet 2013, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Chantal BARTHOLIN, Présidente, chargée d'instruire l'affaire, laquelle a été préalablement entendue en son rapport.
Madame Chantal BARTHOLIN a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Chantal BARTHOLIN, Présidente
Madame Odile BLUM, Conseillère
Madame Isabelle REGHI, Conseillère
Greffier, lors des débats : Madame Alexia LUBRANO.
ARRÊT :
- contradictoire.
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Mme Chantal BARTHOLIN, Présidente et par Mme Alexia LUBRANO, Greffière.
*
EXPOSÉ DU LITIGE
Faits et procédure :
Par acte authentique en date du 24 septembre 1997, la Société financière et immobilière du croissant a donné à bail commercial sous diverses conditions suspensives à la société ED L'épicier aux droits de laquelle est venue la société ED puis actuellement la société Dia France, des locaux dépendant d'un immeuble sis [Adresse 2], à destination de «commerce d'alimentation générale et de tous produits vendus ensemble ou séparément dans les magasins de type supermarchés» ;
Le bail est devenu définitif le 30 avril 1998 et a pris effet pour une durée de 9 ans à compter du 1er mai 1998 moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 550 000 F (83 846,96 €) ;
Par acte extra-judiciaire en date du 25 octobre 2006, la société Financière et immobilière du croissant a fait délivrer à la société ED un congé pour le 30 avril 2007 avec offre de renouvellement pour un loyer annuel de 298 800 € hors taxes et hors charges à compter du 1er mai 2007 ;
Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 1er décembre 2006, la société ED a accepté le principe du renouvellement mais a refusé la fixation du loyer au montant proposé ;
Le 15 octobre 2008, la société Financière et immobilière du croissant a notifié à la société ED son mémoire en demande afin que soit fixé le loyer du bail renouvelé au montant annuel déplafonné de 298 800 € hors taxes et hors charges à compter du 1er mai 2007 ;
La société ED n'a notifié aucun mémoire en réponse dans le délai légal d'un mois de l'article R 145-27 du Code de commerce ;
Par acte extra-judiciaire en date du 11 décembre 2008, la société Financière et immobilière du croissant a saisi le Juge des Loyers Commerciaux du Tribunal de Grande Instance de Paris aux fins de voir fixer le loyer du bail renouvelé au montant annuel déplafonné de 298 800 € hors taxes et hors charges à compter du 1er mai 2007 ;
Dans son mémoire en réplique, la société ED a contesté qu'au cours du bail expiré soit intervenue une modification notable des facteurs locaux de commercialité ayant pu bénéficier au commerce exercé et que le ravalement de l'immeuble effectué par la bailleresse comme prévu au bail ait pu constituer une modification notable des caractéristiques des locaux justifiant un déplafonnement du loyer ;
Par jugement du10 avril 2009, le juge des loyers commerciaux du Tribunal de Grande Instance de Paris a :
- constaté que par l'effet du congé avec offre de renouvellement délivré le 25 octobre 2006 par la société Financière et immobilière du croissant, le bail concernant les locaux situés à [Adresse 2], s'est renouvelé à compter du 1er mai 2007 ;
- dit que le loyer du bail renouvelé le 1er mai 2007 est fixé conformément aux dispositions de l'article L 145-34 du code de commerce en fonction de la variation de l'indice du coût de la construction publié par l'Insee, toutes autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées ;
- débouté les parties du surplus de leurs demandes ;
- ordonné l'exécution provisoire de la décision ;
- dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- dit que la société Financière et immobilière du croissant supportera les dépens de l'instance ;
La société Financière et immobilière du croissant a interjeté appel de cette décision le 22 avril 2009 et par arrêt du 24 novembre 2010, cette cour a :
- confirmé le jugement déféré uniquement en ce qu'il a dit que le bail portant sur les locaux sis [Adresse 2], s'est renouvelé le 1er mai 2007 ;
Avant dire droit au fond sur le prix du loyer,
- ordonné une mesure d'expertise confiée à M. [J] [B] avec mission habituelle et notamment celle de donner tous éléments d'information sur l'existence au cours du bail expiré d'une modification notable des facteurs locaux de commercialité pour le commerce considéré et /ou une modification des caractéristiques des lieux loués ainsi que son avis sur la valeur locative des lieux loués à la date de renouvellement du bail soit le 1er mai 2007, au vu des éléments mentionnés aux articles L 145-33 et suivants et R 145-2 à R 145-8 du code de commerce dans l'hypothèse d'un déplafonnement et indiquer dans le cas d'un maintien du loyer plafonné le montant de celui-ci à la date du renouvellement ;
- fixé le loyer provisionnel au montant du dernier loyer contractuel ;
-sursis à statuer les autres demandes et réservé les dépens.
Après dépôt du rapport d'expertise le 20 janvier 2012, les parties ont conclu à nouveau ;
Par arrêt du 30 janvier 2013, cette cour a, avant dire droit au fond, invité les parties à s'expliquer sur le moyen tiré de l'application des articles R 145-31 et 33 du code de commerce à l'instance et la nullité encourue des conclusions signifiées après dépôt du rapport d'expertise ;
Par nouvel arrêt du 17 avril 2013, la cour a sursis à statuer, invité les parties à déposer et signifier après exécution de la mesure d'expertise leur mémoire, l'affaire devant être reprise au fond le 3 juillet suivant, les dépens étant réservés.
La société Financière et immobilière du croissant a déposé et signifié un mémoire le 15 mai 2013 tandis que la société Dia France a notifié le sien par acte d'huissier en date du 18 juin 2013 ; la société Financière et immobilière du croissant a notifié un nouveau mémoire en réponse le 1er juillet 2013 ;
La société Financière et immobilière du croissant demande au principal de voir dire irrecevable la société Dia en l'ensemble de ses demandes, de l'en débouter, de constater sur la prescription de l'action, que l'action a été interrompue par la notification du mémoire le 16 octobre 2008 et signification de l'assignation le 11 décembre 2008, que l'instance n'est pas éteinte, faute de décision de la cour devenue définitive et que l'action n'est pas prescrite, que l'éventuelle nullité des conclusions déposées par Sfi du Croissant a été couverte par la notification du mémoire du 15 mai 2013, de constater que l'intimée a eu connaissance de cette cause de nullité le 20 août 2009 mais ne l'a soulevé que le 18 juin 2013, de rejeter l'exception de nullité soulevée par la société Dia à des fins dilatoires, de condamner la société Dia à lui payer la somme de 1 € à titre de dommages-intérêts au titre de l'article 118 du code de procédure civile,
Sur le fond, la société financière et immobilière du croissant demande l'infirmation du jugement, la fixation à titre principal du loyer du bail renouvelé au 1er mai 2007 à la somme annuelle de 273 500 € toutes autres clauses, charges et conditions du bail demeurant inchangées, sous réserve du réajustement du dépôt de garantie ; à titre subsidiaire, elle demande de fixer le prix du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 161 000 € toutes les autres clauses, charges et conditions du bail demeurant inchangées, sous réserve du réajustement du dépôt de garantie,
Elle sollicite en tout état de cause que le loyer fixé porte intérêts au taux légal de plein droit à compter de la date d'effet du bail renouvelé par application de l'article 1155 du code civil et de dire par application de l'article 1154 du code civil que les intérêts échus depuis plus d'un an produisent intérêts ; elle demande la condamnation de la société Dia à lui payer la somme de 6 000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile et en tous les dépens incluant les frais d'expertise dont elle s'est acquittée à hauteur de 3 798,66 €.
La société Dia France (ce-après société Dia) demande de dire prescrite l'action de la société financière et immobilière du croissant en fixation du loyer dès lors qu'aucun mémoire n'a été produit dans la suite du rapport d'expertise, de dire nulles les conclusions signifiées et nulle l'expertise, de dire subsidiairement que le loyer sera fixé en fonction de la variation de l'indice insee du coût de la construction, de fixer le loyer à la somme de 93 500 € par an, de débouter la bailleresse de toutes ses autres demandes de la condamner à lui payer la somme de 6 000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile et en tous les dépens.
SUR CE,
Les conclusions signifiées par les parties après dépôt du rapport d'expertise ne valant pas saisine régulière de la cour, seule la notification d'un mémoire après mesure d'instruction conditionnant la régularité de la procédure, il convient de dire nulles les conclusions signifiées par la société Financière et immobilière du croissant en ouverture du dépôt du rapport de l'expert judiciaire.
La nullité des conclusions n'a cependant pas pour effet, comme le sollicite la société Dia, d'entraîner la nullité de l'expertise, qui n'est atteinte par aucune cause de nullité et qui est régulière. Avant que la cour ne se prononce sur la nullité des conclusions, les parties ont été invitées à régulariser la procédure et à déposer et signifier leurs mémoires ; elles l'ont fait dans les délais fixés par l'arrêt avant dire droit ;
La société Dia demande alors de dire que l'action en fixation du loyer est prescrite au motif qu'il n'a été produit aucun mémoire entre le 25 février 2009, date de présentation du mémoire devant le juge des loyers et le 15 mai 2013, date du mémoire de la bailleresse devant la cour d'appel ;
Or la notification du mémoire à l'initiative de la bailleresse le 15 octobre 2008 suivie de l'assignation devant le juge des loyers le 11 décembre 2008 a interrompu le délai de prescription biennale de l'action en fixation du loyer qui courait depuis la date d'effet du congé au 30 avril 2007 ; ce délai n'a repris qu'à compter du dépôt du rapport d'expertise le 10 janvier 2012 ; la société Financière et immobilière du croissant ayant, à l'initiative de la cour, signifié son mémoire après expertise le 15 mai 2013, le délai de deux ans n'était pas expiré à cette date de sorte que l'action en fixation du prix du loyer du bail renouvelé n'est pas prescrite, la cour étant régulièrement saisie à la suite du dépôt par les parties des mémoires qu'elles ont régulièrement signifiés.
Il n'y a pas lieu au surplus à application de l'article 118 du code de procédure civile.
Sur le fond :
Dépendant d'un bel immeuble ancien de la rue Montmartre de six étages en état de ravalement correct, les locaux se développent au rez-de-chaussée, à gauche de l'entrée de l'immeuble, sur une façade de 7,80 m ; ils comprennent une aire de vente de 23 m environ accessible par un passage de 3 m puis une seconde aire de vente en L sur une profondeur de 13,50 m environ avec un retour ;
L'expert judiciaire a estimé que les facteurs locaux de commercialité dans le secteur des biens loués ont évolué favorablement au cours du bail expiré, que la population a augmenté pendant cette période de 3,16 %, que les revenus moyens des habitants ont également augmenté de 50,49 %, que si le nombre total de commerces est resté stable avec une baisse des enseignes nationales, les commerces alimentaires ont progressé, qu'il y a eu 9 853 m² de constructions nouvelles hors logements et 7 997 m² de ces mêmes constructions représentant 190 logements ; il note encore l'évolution positive du marché locatif qui constitue un excellent indicateur de la modification favorable de la commercialité.
L'expert fait observer que si la rue Montorgueil a connu quant à elle une évolution sensible de sa commercialité entre 1998 et 2007 avec une montée en gamme des commerces de type alimentaire, cette évolution ayant pour origine la rénovation du quartier qui attire une clientèle de plus en plus aisée, cette clientèle peut être plus encline à se rendre dans les petits commerces de proximité plutôt que dans les supermarchés de type discount comme l'est la société Dia ;
Or cette remarque qui concerne la rue Montorgueil laquelle n'est pas à proximité immédiate du commerce considéré relève d'une appréciation de l'expert ; elle est affaiblie par les éléments objectifs du rapport décrivant l'augmentation de la population dans le secteur de chalandise, celle des constructions et spécialement des logements et surtout la renovation du quartier Montmartre Montorgueil qui attire une importante clientèle ; la circonstance que celle-ci dispose d'un plus fort pouvoir d'achat qu'auparavant n'a pas nécessairement eu pour effet de la détourner, au moins pour ce qui relève des achats de base de la vie quotidienne, de la fréquentation d'un supermarché y compris de type discount comme l'est la société Dia ; celle-ci n'a d'ailleurs pas fourni à l'expert qui les a sollicités à plusieurs reprises les chiffres d'affaires qui viendraient contredire l'évolution favorable et notable des facteurs locaux de commercialité qui a eu lieu au cours du bail expiré.
Il convient en conséquence de retenir que l'évolution notable des facteurs locaux de commercialité a eu une influence favorable sur le commerce considéré et que la société Financière et immobilière du croissant est fondée à solliciter que le loyer du bail renouvelé soit fixé à la valeur locative hors plafonnement.
La société Dia conteste la surface retenue par l'expert lequel a pris en compte une surface de vente utile de 399,30 m² pondérée au coefficient de 1 et une surface utile des autres locaux de 120,70 m² pondérée au coefficient de 0,50 s'agissant de locaux de bureaux ou de réserves ; elle fait valoir que ces mesures ne correspondent pas à ce qui a été retenu par l'expert amiable M [D] sollicité par la bailleresse qui a retenu une surface utile de 498,40 m² soit 453,40 m² de surface de vente et 45 m² de surface de bureaux et réserves ; elle indique avoir elle-même mesuré les surfaces et obtenu un résultat de 357 m² pour la surface de vente et de 60 m² pour les surfaces annexes et demande de pondérer la surface de vente à 1 et celle des locaux annexes à 0,30 ;
Or la société locataire ne peut prétendre elle-même procéder de façon non contradictoire au calcul des surfaces utiles données à bail, ce qui rentre dans la mission de l'expert judiciaire lequel a calculé les surfaces d'après un plan non coté mais figurant en annexe de l'acte authentique de bail et les constatations auxquelles il a pu procéder, la surface de vente retenue étant celle qui figure dans le bail lequel porte l'indication d'une surface totale des locaux de 500 m² environ, ce qui permet la variation en plus retenue par l'expert pour les locaux annexes ;
La pondération pratiquée par l'expert est au surplus conforme aux usages, s'agissant d'une importante surface de vente, et il a justement estimé que les locaux de réserve et de bureaux compte tenu de leur utilité pour le commerce dont d'agit, devaient être pondérés à 0,50 au lieu de 0,30 comme demandé par la société locataire.
Il s'ensuit que la surface pondérée sera retenue pour un total de 459,65 m² décomposée en surface de vente de 399,50 m² pondérée à 1 et surface de locaux annexes de 120,70 m² pondérée à 0,50 soit 60,35 m².
La société locataire demande de retenir une valeur au m² de 275 € en se fondant sur la moyenne obtenue allant pour des loyers de baux nouveaux de 278 € à 463 €/m², pour des loyers de baux en renouvellement de 363 € à 367 €/m², pour des fixations judiciaires de baux en renouvellement de 174 € à 250 €/m² et compte tenu de la forme irrégulière des locaux les rendant difficilement exploitables et de leur emplacement ;
Prenant pour comparaison dix loyers de locations nouvelles, sept loyers de baux en renouvellement et quatre fixations judiciaires de locaux comparables, l'expert propose une valeur locative de marché de 400 €/m² soit 184 000 €/an et une valeur locative de renouvellement de 300 €/m² soit 138 000 € portée à la somme de 161 000 € pour tenir compte de la moyenne des valeurs.
La plupart des termes de comparaison proposés par la société Dia concernent des baux conclus ou renouvelés bien antérieurement au bail concerné et l'expert souligne que la valeur proposée qui était alors devant lui de 250 €/m² est trop faible et bien en deçà de l'abattement admis pour une grande surface par rapport aux loyers boutiques du secteur ;
La société bailleresse demande de son coté de retenir un loyer annuel de 273 500 €, sans émettre de critique du rapport d'expertise ni s'expliquer sur les raisons de retenir une telle valeur nettement supérieure à celle proposée par l'expert ;
En définitive, compte tenu tant de la qualité de l'emplacement des lieux loués dans un secteur résidentiel recherché que des caractéristiques des locaux présentant un accès livraison séparé de l'aire de vente ainsi qu'un éclairage en premier jour, mais en revanche une configuration irrégulière, une absence de sous-sol et une surélévation par rapport à la rue, la valeur locative sera fixée à 320 €/m², moyenne des références de comparaison choisies par l'expert et non sérieusement critiquées, ce qui représente un loyer annuel de 147 088 € arrondi à 147 000 € à compter du 1er mai 2007.
Les arriérés de loyers dus depuis cette date porteront intérêts au taux légal à compter de la demande en justice, soit à compter de l'assignation devant le juge des loyers du 11 décembre 2008 et seront capitalisés dans les conditions de l'article 1154 du code civil.
Les dépens de première instance resteront à la charge de la société Financière et immobilière du croissant ; ceux d'appel seront supportés la société Dia tandis que les frais d'expertise seront partagés par moitié entre les parties ; la société Dia paiera à la société Financière et immobilière du croissant une somme de 2 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile .
PAR CES MOTIFS
Dit que les conclusions signifiées par la société financière et immobilière du croissant en ouverture du rapport d'expertise sont nulles,
Dit que l'expertise n'est pas atteinte par la nullité des conclusions et qu'elle est régulière,
Dit que l'action de la société Financière et immobilière du croissant en fixation du prix du loyer du bail renouvelé n'est pas prescrite et que la cour est saisie par les mémoires des parties,
Fixe à la somme de 147 000 € le montant du loyer annuel du bail renouvelé au 1er mai 2007 entre la société Financière et immobilière du croissant et la société Dia France ;
Dit que les arriérés de loyers dus depuis la date du renouvellement porteront intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 11 décembre 2008 et seront capitalisés dans les conditions de l'article 1154 du code civil ;
Déboute la société Financière et immobilière du croissant de sa demande fondée sur l'article 118 du code de procédure civile.
Condamne la société Financière et immobilière du croissant à supporter les dépens de première instance, ceux d'appel qui seront recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile étant à la charge de la société Dia France qui paiera à la société financière et immobilière du croissant une somme de 2 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile .
Dit que les frais de l'expertise judiciaire seront partagés par moitié entre les parties.
LA GREFFIÈRELA PRÉSIDENTE