COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
1re Chambre B
ARRÊT AU FOND
DU 19 FEVRIER 2015
DD
N° 2015/90
Rôle N° 14/05783
[O] [F]
[X] [C]
C/
[L] [Y]
Société CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE UEDOC
Grosse délivrée
le :
à :
Me René SPADOLA
SCP COHEN - GUEDJ - MONTERO - DAVAL-GUEDJ
SELARL CADJI ET ASSOCIÉS
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de NICE en date du 18 Février 2014 enregistré au répertoire général sous le n° 11/04697.
APPELANTS
Monsieur [O] [F],
né le [Date naissance 1] 1957 à [Localité 2] (36)
demeurant [Adresse 3]
représenté et assisté par Me René SPADOLA, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par Me Murielle OUDIN, avocat au barreau de MARSEILLE
Madame [X] [C] épouse [F],
née le [Date naissance 2] 1953 à [Localité 3]
demeurant [Adresse 3]
représentée et assistée par Me René SPADOLA, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par Me Murielle OUDIN, avocat au barreau de MARSEILLE
INTIMES
Maître [L] [Y],
Notaire Associé de la SCP POSTILLON, OUAKNINE, DOMENGE, PUJOL, [Y], ALPINI, BUCCERI, CAFLERS & SAUVAGE,
[Adresse 2]
représenté Me Paul GUEDJ de la SCP COHEN - GUEDJ - MONTERO - DAVAL-GUEDJ avocat au barreau d'Aix en Provence, assisté par Me Thierry KUHN, avocat au barreau de PARIS.
CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL DU LANGUEDOC,
dont le siège social est sis [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège.
représentée par Me Lise TRUPHEME de la SELARL CADJI ET ASSOCIÉS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Claire DECLOMESNIL, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat Me Pierre-Marie GRAPPIN, avocat au barreau de MONTPELLIER.
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 22 Janvier 2015 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Mme Danielle DEMONT, Conseiller, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Monsieur François GROSJEAN, Président
Mme Danielle DEMONT, Conseiller
Monsieur Dominique TATOUEIX, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Dominique COSTE.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 19 Février 2015.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 19 Février 2015,
Signé par Monsieur François GROSJEAN, Président et Mme Dominique COSTE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSÉ DES FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS
Au cours de l'année 2008, les époux [F], souhaitant réaliser un placement financier ont eu recours aux services du Crédit Agricole Mutuel.
Une promesse de vente a été signée avec la Sarl Bati First portant sur l'acquisition par chacun des époux de deux chambres meublées de l'hôtel [1] sis à [Localité 1], ainsi qu'un bail commercial de logements meublés conclu avec la société MVM.
Les actes authentiques d'acquisition de ces chambres ont été reçus par Me [L] [Y], notaire.
Dés 2008, la Sarl Bati First a rencontré des difficultés financières. Elle a fait l'objet d'une mesure de redressement judiciaire , puis d'un placement en liquidation par letribunal de commerce de Nantes.
Les loyers prévus dans les engagements initiaux n'ont plus été versés par la société Mvm aux époux [F].
Par exploits des 25 et 29 juillet 2011, M. [O] [F] et Mme [X] [C] épouse [F] fait assigner Me [Y] et la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel du Languedoc en responsabilité.
Par jugement contradictoire en date du 18 février 2014, le tribunal de grande instance de Nice a :
- débouté M. [O] [F] et Mme [X] [C] épouse [F] de l'ensemble de leurs demandes,
- les a condamnés in solidum à payer à Me [L] [Y] la somme de 2.000€ et à la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel du Languedoc la somme de 1.000€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens
- débouté Me [L] [Y] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,.
Le tribunal énonce en ses motifs :
Sur la responsabilité du Crédit agricole
- que les époux [F] reprochent au Crédit agricole de ne pas les avoir informés des risques encourus dans le cadre d'un investissement selon le statut de loueur meublé professionnel et des conséquences qui pourraient découler d'une défaillance du locataire, d'une non-réalisation des travaux ou d'un déclassement de l'hôtel, se contentant de leur communiquer les chiffres avancés par la société MV M, sans procéder à aucune vérification sur la réalité du marché ; que la banque n'était pas indépendante vis-à-vis des cocontractants qui lui versaient des commissions, de sorte qu'elle a privilégié ses propres intérêts financiers, plutôt que ceux de ses clients ;
- que la banque est intervenue en qualité d'intermédiaire dans l'opération réalisée par les époux [F] en association avec les sociétés Élysée finance, Bâti First et MVM; que les obligations de conseil du Crédit Agricole ne sauraient s'étendre au contenu et à la bonne exécution des contrats passés entre ses partenaires et les époux [F] ;
- qu'enfin il est établi que les défaillances survenues, notamment la radiation de l'hôtel du classement de la catégorie deux étoiles en octobre 2009, ou le placement en liquidation judiciaire de la société MVM en octobre 2010, ne peuvent pas être imputés à faute de la banque, de sorte que les risques réalisés en l'espèce correspondent à un aléa propre à un investissement immobilier et locatif ; qu'elle n'a donc pas commis de faute contractuelle ;
Sur la responsabilité du notaire
- que les époux reprochent au notaire de ne pas avoir analysé la situation externe de la société ainsi que la pertinence d'une acquisition assortie d'un bail commercial,
alors qu'il ressort des pièces produites que les transactions opérées par les époux se sont concrétisées après de nombreux échanges et négociations réalisées avec la société Élysée finance et que le notaire est étranger à la signature de la promesse de vente le 5 septembre 2008 ; que les baux commerciaux associés à ces opérations ont également été signés le même jour entre les époux [F] et la société MVM sans intervention de Me [Y] ;
- que les actes authentiques de vente ont été établis le 14 novembre 2008 par ce notaire pour les lots 18 19 20 et 21, les acquéreurs étant représentés lors de cette opération par Me [R] [P], clerc de notaire ; que le notaire n'a donc n'est donc pas intervenu au cours de la préparation de ce projet investissement ;
- qu'il est constant qu'il n'était tenu à l'égard de ses clients que d'une obligation d'information et de conseil pour s'assurer de la validité des actes passés et de leur efficacité juridique et que le notaire n'a pas pour mission de s'assurer de l'équilibre économique d'une opération d'investissement immobilier, notamment lorsque celle-ci répond comme au cas d'espèce à une stratégie fiscale, et qu'elle implique nécessairement l'existence d'un aléa propre à toute opération économique ; et qu'il n'a pas dans ces circonstances à répondre de la défaillance ultérieure de cocontractants librement choisis par ses clients.
Par déclaration du 21 mars 2014, M. [O] [F] et Mme [X] [C] ont relevé appel de ce jugement.
Par ses dernières conclusions, déposées et notifiées le 1er août 2014, ils demandent à la cour de:
vu les articles 1108 et suivants,1134et suivants 1147 du code civil, 1382 du code civil,
- déclarer les époux [F] recevables et bien fondés en leur appel,
- infirmer le jugement entrepris,
statuant de nouveau,
Sur la responsabilité contractuelle de la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel du Languedoc,
- constater qu'elle a agi en qualité d'intermédiaire, dans le cadre de son activité de professionnel spécialisé dans l'immobilier de placement, et qu'à ce titre, la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel du Languedoc est soumise aux obligations de conseil, d'information et de mise en garde du client, et ne rapporte pas la preuve du respect de ses obligations de conseil, d°information et de mise en garde envers les époux [F],
- juger que la responsabilité contractuelle de la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel du Languedoc est engagée,
Sur la responsabilité délictuelle de Me [Y],
- juger que le fait d'avoir agi en qualité d'authentificateur des actes ne dispense pas le Notaire, en l'occurrence Me [Y], de respecter ses obligations de conseil, d'informations et de mise en garde envers les clients,
- constater que Me [Y] ne rapporte pas la preuve du respect de ses obligations de conseil, d'information et de mise en garde envers les époux [F],
- constater que Me [Y] n'a pas reçu de procuration pour faire acquérir à Mme [F] le lot n°18 de l'Hôte1 [1],
- juger que la responsabilité délictuelle de Me [Y] est engagée,
- condamner in solidum, la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel du Languedoc et Me [Y] à verser à Mme [F] les sommes suivantes :
- 16.563 € au titre des loyers non perçus de MVM,
- 64.686 € au titre de la surestimation des loyers,
- 209.070 € au titre de la sur facturation des biens immobiliers acquis,
- 2.387 € au titre des frais de mise aux normes incombant normalement au promoteur,
- 5.000 € au titre des autres préjudices et notamment du préjudice moral,
- étant précisé que si la cour ne devait retenir que la responsabilité de Me [Y] pour l'acquisition du lot n° 18 par Mme [F] sans procuration, elle condamnera ce dernier à la moitié des sommes visées ci-avant,
- condamner in solidum, la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel du Languedoc et Me [Y] à verser à M. [F] les sommes suivantes :
- 15.782 € au titre des loyers non perçus de MVM,
- 61.608 € au titre de la surestimation des loyers,
- 199.369 € au titre de la sur facturation des biens immobiliers acquis,
- 2.387 € au titre des frais de mise aux normes incombant normalement au promoteur,
- 5.000 € au titre des autres préjudices et notamment et du préjudice moral,
- condamner in solidum, la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel du Languedoc et Me [Y] à verser à Mme [F] la somme de 6.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner in solidum, la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel du Languedoc et Me [Y] à verser à M. [F] la somme de 6.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner in solidum, la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel du Languedoc et Me [Y] aux entiers dépens de première instance et d'appel distraits au profit de la Selarl d'avocats DRAGON-PARADIS.
Par ses dernières conclusions, déposées et notifiées le 7 mai 2014, la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel du Languedoc demande à la cour de:
- constater qu'aucune disposition contractuelle n'est opposable à la Caisse concluante par les époux [F], qui sont de surcroît défaillants dans leur affirmation selon laquelle ils auraient rémunéré la concluante,
- constater en outre que la CRCAM du Languedoc n'a souscrit aucune obligation de quelque nature que ce soit à l'égard des époux [F], tant pour la validation de l'opération qui leur a été proposée dans un document non contractuel que relativement à une garantie de rentabilité locative,
- constater qu'aucun élément n'est fourni qui permettrait d'indiquer que la concluante aurait détenu, sur le maître d'ouvrage, des informations que les époux [F] n'auraient pas détenues, les informations relatives au mauvais résultat de la société MVM n'ayant été publiés au mieux qu'après le 1er semestre 2009, alors que les époux [F] se sont engagés début septembre 2008,
- constater que sur la base de l'article 1382 du code civil aucun élément ne peut permettre de rechercher la responsabilité de la concluante,
- confirmer la décision entreprise,
- condamner les époux [F] à payer à la concluante la somme de 1.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens distraits.
Par ses dernières conclusions, déposées et notifiées le 30 septembre 2014, Me [L] [Y] demande à la cour, au visa de l'article 1382 du code civil,
- de confirmer le jugement en ce qu'il a débouté les époux [F] de leurs demandes à l'encontre de Me [Y],
- infirmer le jugement en ce qu'il a débouté Me [Y] de sa demande de dommages et intérêts,
- condamner in solidum les demandeurs à lui payer la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,
- condamner in solidum les demandeurs au paiement de la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et les entiers dépens, distraits.
L'instruction de l'affaire a été déclarée close le 18 décembre 2014.
MOTIFS
Attendu en premier lieu, sur la responsabilité de la banque, que faute d'élément nouveau soumis à son appréciation, la cour estime que le premier juge a déjà répondu par des motifs développés pertinents qui méritent adoption ;
Attendu, en ce qui concerne le devoir d'information et de conseil du notaire à l'égard des époux acquéreurs, que Me [Y], le rédacteur des actes authentiques de vente du 14 novembre 2008 des lots 18, 19, 20 et 21, y était tenu ;
Attendu qu'il n'a pas toutefois pour mission de s'assurer de l'utilité économique d'une opération d'investissement immobilier, de sorte qu'il n'a pu engager sa responsabilité de ce chef;
Attendu que les demandeurs à l'action font valoir par ailleurs que le notaire n'est pas en mesure de produire la procuration qui lui aurait été consentie par Mme [F] pour acquérir le lot n° 18 ;
Mais attendu que le notaire répond exactement que la procuration sous seing privé donnée par Mme [F], n'énonce pas la numérotation du lot n° 18, mais qu'elle comporte la désignation précise de ce lot laquelle correspond parfaitement à celle du lot n° 18 dans l'état de description; qu'aucun grief n'a pu résulter de cette omission mineure demeurée sans effet aucun sur la validité de l'acte de vente laquelle porte sur le bien immobilier que Mme [F] entendait acquérir ;
Attendu qu'il convient en conséquence de confirmer la décision déférée en toutes ses dispositions ;
Attendu toutefois qu'aucun abus du droit d'ester en justice n'est caractérisé, d'où il suit le rejet de la demande de dommages et intérêts de ce chef ;
Attendu que les appelants succombant devront supporter la charge des dépens, et verser en équité la somme de 1 500 € à chacun des intimés, soit 3 000€ au total au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ne pouvant lui-même prétendre au bénéfice de ce texte ;
PAR CES MOTIFS,
La cour statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe,
Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,
Y ajoutant
Déboute les intimés de leur demande reconventionnelle tendant à l'octroi de dommages et intérêts,
Condamne in solidum M. [O] [F] et Mme [X] [C] à payer à la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel du Languedoc la somme de mille cinq cents euros et la somme de mille cinq cent euros à Me [L] [Y]au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens, et dit que ceux-ci seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIERLE PRÉSIDENT