COUR D'APPEL D'ORLÉANS
C H A M B R E C I V I L E
GROSSES + EXPÉDITIONS : le 23/07/2024
la SELARL LEROY AVOCATS
Me Estelle GARNIER
ARRÊT du : 23 JUILLET 2024
N° : - 24
N° RG 22/01476 - N° Portalis DBVN-V-B7G-GTCS
DÉCISION ENTREPRISE : Jugement TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'ORLEANS en date du 27 Avril 2022
PARTIES EN CAUSE
APPELANTE :- Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265284995565165
Le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 6], [Adresse 2], ayant pour syndic la SARL CABINET IMMOBILIER PASCAL LOBRY, immatriculée au RCS d'ORLEANS sous le n° 509 934 345, dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 2]
[Localité 5]
représenté par Me Marie-Odile COTEL de la SELARL LEROY AVOCATS, avocat au barreau d'ORLEANS
D'UNE PART
INTIMÉS : - Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265283733542591
Monsieur [X] [V]
né le 07 Mai 1986 à [Localité 7]
[Adresse 1]
[Localité 4]
ayant pour avocat postulant Me Estelle GARNIER, avocat au barreau d'ORLEANS
ayant pour avocat plaidant Me Jean-François CANAKIS, avocat au barreau d'ORLEANS,
Madame [P] [W] épouse [V]
née le 30 Août 1991 à [Localité 8]-MAROC
[Adresse 1]
[Localité 4]
ayant pour avocat postulant Me Estelle GARNIER, avocat au barreau d'ORLEANS
ayant pour avocat plaidant Me Jean-François CANAKIS, avocat au barreau d'ORLEANS,
D'AUTRE PART
DÉCLARATION D'APPEL en date du : 15 Juin 2022.
ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 8 avril 2024
COMPOSITION DE LA COUR
Lors des débats à l'audience publique du 10 Juin 2024 à 14h00, l'affaire a été plaidée devant Madame Anne-Lise COLLOMP, présidente de chambre, en charge du rapport, et Monsieur Laurent SOUSA, conseiller, en l'absence d'opposition des parties ou de leurs représentants.
Lors du délibéré, au cours duquel Madame Anne-Lise COLLOMP, présidente de chambre et Monsieur Laurent SOUSA, conseiller, ont rendu compte des débats à la collégialité, la Cour était composée de:
Madame Anne-Lise COLLOMP, Présidente de chambre,
Monsieur Laurent SOUSA, Conseiller,
Madame Laure- Aimée GRUA, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles
GREFFIER :
Mme Karine DUPONT, Greffier lors des débats et du prononcé.
ARRÊT :
Prononcé publiquement le 23 juillet 2024 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.
***
FAITS ET PROCEDURE :
Suivant acte authentique en date du 26 septembre 2017, M. [X] [V] et Mme [P] [W], son épouse (ci-après M. et Mme [V]) ont acquis un local à usage de commerce (lot 85), une cave (lot 34) et deux emplacements de parking (lots 242 et 243) dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, situé [Adresse 2].
Lors de l'assemblée générale des copropriétaires en date du 22 novembre 2019, a été soumise au vote une résolution n°14 portant sur les hotaires d'ouverture des portails de l'immeuble :
- résolution 14, a) : ouverture de 7h à 20h les lundi, mardi, mercredi, jeudi et vendredi
- résolution 14, b) : ouverture le samedi matin de 7h à 13h,
- résolution 14, c) : ouverture le samedi de 13h30 à 20h,
- résolution 14, d) : ouverture de 7h à 13h30 le dimanche matin,
- résolution 14, e) : ouverture de 13h30 à 20h le dimanche après-midi.
Ces résolutions n'ont pas été adoptées.
Par acte d'huissier en date du 14 janvier 2020, M. et Mme [V] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] pris en la personne du syndic de la copropriété, la société Cabinet immobilier Pascal Lobry devant le tribunal judiciaire d'Orléans aux fins d'obtenir le prononcé de la nullité des résolutions 14 a) b) c) de l'assemblée du 22 novembre 2019.
Suivant résolutions en date du 26 octobre 2020, l'assemblée générale des copropriétaires a adopté les résolutions numéro 14 et 15 permettant l'ouverture et l'accès aux commerces le samedi matin de 7 à 14 heures et le samedi après-midi de 14 à 21 heures.
Par jugement en date du 27 avril 2022, le tribunal judiciaire d'Orléans a :
- rejeté la fin de non-recevoir soulevée par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] pris en la personne de son syndic la société Cabinet Immobilier Pascal Lobry ;
- déclaré recevables les demandes formées par M. [X] [V] et Mme [P] [W] épouse [V] ;
- dit n'y avoir lieu d'écarter la pièce numéro 13 produite par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] pris en la personne de son syndic la société Cabinet Immobilier Pascal Lobry ;
- prononcé la nullité des résolutions 14 a) b) c) de l'assemblée générale ordinaire des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 6] [Adresse 2] en date du 22 novembre 2019 ;
- constaté que la demande de programmation de l'ouverture des portails d'entrée et de sortie donnant accès au parking des commerces et aux commerces le samedi de 7 à 20 heures formée par M. [X] [V] et Mme [P] [W] épouse [V] est devenue sans objet compte tenu de l'adoption par l'assemblée générale ordinaire des copropriétaires en date du 26 octobre 2020 de résolutions numéro 14 et 15 permettant l'ouverture et l'accès aux commerces le samedi matin de 7 à 14 heures et le samedi après-midi de 14 à 21 heures ;
- constaté que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit ;
- condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] pris en la personne de son syndic la société Cabinet Immobilier Pascal Lobry à payer à M. [X] [V] et Mme [P] [W] épouse [V] la somme de 1500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- laissé les dépens à la charge du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] pris en la personne de son syndic la société Cabinet Immobilier Pascal Lobry.
Par déclaration en date du 15 juin 2022,le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] pris en la personne du syndic de la copropriété a relevé appel de ce jugement en ce qu'il a rejeté la fin de non-recevoir soulevée par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] pris en la personne de son syndic la société Cabinet Immobilier Pascal Lobry ; déclaré recevables les demandes formées par M. [X] [V] et Mme [P] [W] épouse [V] ; prononcé la nullité des résolutions 14 a) b) c)
de l'assemblée générale ordinaire des copropriétaires de l'immeuble Kennedy [Adresse 2] en date du 22 novembre 2019; condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] pris en la personne de son syndic la société Cabinet Immobilier Pascal Lobry à payer à M. [X] [V] et Mme [P] [W] épouse [V] la somme de 1500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; laissé les dépens à la charge du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] pris en la personne de son syndic la société Cabinet Immobilier Pascal Lobry.
Les parties ont constitué avocat et ont conclu.
Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 13 septembre 2022, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] pris en la personne du syndic de la copropriété demande à la cour de :
- déclarer l'appel interjeté par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] recevable et bien fondé,
Y faire droit,
En conséquence,
- réformer la décision entreprise en ce qu'elle a rejeté la fin de non-recevoir soulevée par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6], déclaré M. et Mme [V] recevables en leurs demandes, prononcé la nullité des résolutions 14 a), b) et c) de l'assemblée générale du 22 novembre 2019 et condamné le syndicat des copropriétaires à leur régler 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens,
Et statuant de nouveau,
- déclarer M. et Mme [V] irrecevables et en tout cas mal fondés en toutes leurs demandes, fins et conclusions,
- les en débouter,
- condamner solidairement M. et Mme [V] à payer au syndicat des copropriétaires 3.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et vexatoire,
- les condamner sous la même solidarité à lui verser 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- rejeter toutes les demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires autant irrecevables que mal fondée,
- condamner les mêmes dans les mêmes conditions aux entiers dépens de 1ère instance et d'appel.
Suivant conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 10 août 2023, M. et Mme [V] demandent à la cour de :
- déclarer irrecevables, en tous cas mal fondés, les fin de non recevoir et appel du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] à l'encontre d'un jugement rendu le 27/04/2022 par le tribunal judiciaire d'Orléans.
En conséquence,
- l'en débouter, ainsi que de toutes demandes, fins et conclusions, tant irrecevables que mal fondées.
- confirmer la décision entreprise.
Y ajoutant,
- condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] à payer à M. et Mme [V] la somme de 5.000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens d'appel et accorder à Maître Estelle Garnier le droit prévu à l'article 699 du code de procédure civile.
- ordonner que M. et Mme [V] seront être exclus de la répartition de ces frais et dépens entre les différents copropriétaires.
Pour un plus ample exposé des faits et des moyens des parties, il convient de se reporter à leurs dernières conclusions.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 8 avril 2024.
MOTIFS
Sur la recevabilité des demandes de M. et Mme [V]
Le syndicat des copropriétaires demande à la cour de déclarer M. et Mme [V] irrecevables en leurs demandes.
Toutefois, la décision de l'assemblée générale du 26 octobre 2020, qui a modifié les horaires d'ouverture du portail dans le sens souhaité par M. et Mme [V], ne les prive pas de leur intérêt à contester les décisions contraires adoptées antérieurement par l'assemblée générale.
Ils ont dès lors intérêt à agir et le jugement sera confirmé en ce qu'il a déclaré leurs demandes recevables.
Sur la demande d'annulation des résolutions 14 a, b et c de l'assemblée générale du 22 novembre 2019
Moyens des parties
M. et Mme [V] sollicitent la confirmation du jugement qui a prononcé l'annulation de ces décisions.
Ils exposent que ces résolutions portaient sur les horaires d'ouverture des portails automatiques et ont été rejetées en raison du nombre insuffisant de copropriétaires présents, de sorte qu'il n'existe pas théoriquement d'horaires d'ouverture des portails, qui, par conséquent, devraient rester fermés. Or la fermeture la journée, en semaine ou le samedi, est incompatible avec la présence de commerces, pourtant prévue dans le règlement de copropriété. Ils expliquent que le syndicat des copropriétaires, assisté du syndic, a toutefois décidé unilatéralement de laisser le portail ouvert en semaine de 7h à 20h et le samedi matin de 7h à 13h30, mais de le fermer le samedi après-midi, ce qui est incompatible avec la présence de commerces.
Ils ajoutent qu'ils ne disposaient pas à cette date d'un interphone en état de fonctionnement, qu'il n'est pas établi que c'est en raison de leur refus qu'ils n'en disposaient pas, et précisent que l'interphone n'a été posé que le 6 janvier 2021.
Ils font valoir qu'en tout état de cause, l'interphone ne permet pas un libre accès aux commerces, les commerçants ne pouvant pas passer leur temps à ouvrir le portillon aux clients le samedi après-midi, et n'est donc pas compatible avec l'existence de commerces autorisés par le règlement de copropriété.
Ils en déduisent que la fermeture des accès ne permet pas un accès libre aux commerces et n'est pas compatible avec l'existence de commerces autorisés, le coiffeur ayant ainsi également attesté de la gêne constituée par la fermeture du portail le samedi après-midi.
Le syndicat des copropriétaires expose quant à lui que, en application de l'article 26, c de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issu de la loi du 24 mars 2014, le principe est la fermeture de l'immeuble, seules les modalités d'ouverture, et non de fermeture, des portes d'accès aux immeubles étant soumises au vote de l'assemblée générale, à la majorité de l'article 26, c. En revanche, la fermeture totale de l'immeuble doit être compatible avec l'exercice d'une activité autorisée par le règlement de copropriété, ce qui est le cas en l'espèce. Il prétend qu'il ne peut être soutenu que les deux demi-journées de fermeture prévues les samedis et dimanches après-midi sont incompatibles avec l'exercice du commerce d'épicerie avec dépôt de pain des époux [V], d'autant que leur commerce était accessible durant ces deux demi-journées par le biais d'un interphone, ce que prouve un constat d'huissier établi le 21 décembre 2019. Il ajoute que l'attestation de la société EDM démontre que ce sont M. et Mme [V] qui se sont opposés à la pose d'un interphone dans leur local.
Il estime que la procédure était parfaitement régulière, le vote de cette résolution ayant eu lieu à la bonne condition de majorité, et que les époux [V] ne démontrent pas d'intention de nuire ni d'abus de majorité.
Réponse de la cour
En application de l'article 26, c de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi du 24 mars 2014, applicable au présent litige :
'Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant :
(...)
c) Les modalités d'ouverture des portes d'accès aux immeubles. En cas de fermeture totale de l'immeuble, celle-ci doit être compatible avec l'exercice d'une activité autorisée par le règlement de copropriété '.
Lors de l'assemblée générale du 22 novembre 2019 a été soumise aux copropriétaires la résolution suivante :
14/ Résolution relative aux horaires des portails automatiques pour les commerces en semaines selon résolution de M. [O] jointe à la présence convocation (majorité article 26, c loi du 10 juillet 1965) Résolution relative aux horaires d'ouverture des portails automatiques pour les commerces en semaine
L'assemblée générale, après avoir écouté le rapport du syndic et du conseil syndical, décide de fixer les joraires d'ouverture des portails et portillons automatiques pour l'accès des commerces. En dehors des horaires votés les
accès seront fermés hormis lors des astreintes de garde durant lesquelles le portail d'entrée sera ouvert par la SCI PHARMUR
a) Ouverture de 7h à 20h les lundi, mardi, jeudi et vendredi
b) ouverture de 7h à 13h30 le samedi matin
c) ouverture de 13h30 à 20h le samedi après-midi
d) ouverture de 7h à 13h30 le dimnache matin
e) ouverture de 13h30 à 20h le dimanche après-midi.
Ces résolutions ont été rejetées, la double majorité prévue par l'article 26-c étant atteinte en nombre mais pas en tantième.
Il en résulte que les horaires d'ouverture du portail n'ont pas été prévues, de sorte que la fermeture étant le principe, le rejet de ces décisions conduit à la fermeture permanente de l'immeuble.
Or le règlement de copropriété autorise la présence de commerces au sein de l'immeuble puisqu'il prévoit, en son article 2, la présence de trois magasins, et qu'il stipule en son article 9 que les magasins pourront être utilisés pour l'exercice de n'importe quel commerce ou industrie, à la condition que l'activité exercée ne nuise pas à la sécurité de l'immeuble et à la tranquillité des autres occupants, notamment par le bruit qui serait produit ou les odeurs qui seraient dégagée.
La fermeture totale de l'immeuble n'est donc possible, en application l'article 26 précité, qu'autant qu'elle est compatible avec l'activité de ces commerces.
Or le local commercial de M. et Mme [V] est exploité à usage de commerce alimentaire avec dépôt de pain, lequel implique la possibilité pour la clientèle d'accéder à ce local.
La fermeture totale de l'immeuble aux heures d'ouverture de ce commerce est donc incompatible avec son activité.
Or force est de constater que par suite du rejet des résolutions n°14 a, b, et c, contestées par M. et Mme [V], n'étaient plus prévues d'horaires d'ouvertures de l'immeuble, ni en semaine, ni le samedi.
Une telle décision était manifestement incompatible avec l'obligation dans laquelle se trouvait la copropriété de permettre l'accès de la clientèle aux commerces. La présence éventuelle d'un interphone permettant aux commerçant d'ouvrir aux clients sonnant au portail ne peut être considérée comme permettant un accès suffisant aux commerces, et en particulier à un commerce alimentaire qui implique un passage fréquent de clientèle, compte tenu des contraintes qu'un tel système implique à la fois pour la clientèle, de nature à la dissuader de venir, et pour le commerçant, contraint d'ouvrir individuellement à chaque client qui se présente.
Il résulte des explications concordantes des parties que nonobstant cette décision, les accès étaient ouverts en journée durant la semaine, ainsi que les samedi et dimanche matin, conformément à la décision adoptée lors de l'assemblée générale du 21 novembre 2016.
Toutefois, d'une part cette décision avait été adoptée jusqu'à la prochaine assemblée générale et n'était donc plus en vigueur.
Et, en tout état de cause, les accès étaient fermés le samedi après-midi.
Or le samedi après-midi est un jour d'activité pour les commerces de l'immeuble, ainsi qu'il résulte non seulement des déclarations de M. et Mme [V] mais également de celles du gérant du salon de coiffure présent dans l'immeuble qui décrit la gêne occasionnée pour son activité par la fermeture des accès le samedi après-midi.
Une fermeture totale des accès à l'immeuble le samedi après-midi, jour d'activité commerciale, est donc incompatible avec les activités commerciales exercées dans l'immeuble. Il ne saurait là encore être considéré que la présence d'un interphone, qui oblige les clients à sonner, après être éventuellement descendus de voiture, et les commerçants à ouvrir le portail à chaque passage, est de nature à satisfaire aux exigences d'une activité commerciale, qui implique un libre accès de la clientèle, d'autant qu'un commerce alimentaire tel celui de M. et Mme [V], à savoir une épicerie avec dépôt de pain implique, notamment le samedi, un passage fréquent incompatible avec l'obligation pour le commerçant d'ouvrir individuellement à chaque client qui se présente.
Le rejet des résolutions n°14, a, b, et c de l'assemblée générale du 22 novembre 2019 en ce qu'il conduit à la fermeture de l'immeuble en semaine et le samedi, en ce compris pendant les horaires d'ouverture des commerces, est incompatible avec l'activité commerciale exercée dans l'immeuble et est donc contraire aux exigences de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965.
En conséquence, il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il prononce l'annulation des décisions n°14, a, b, c de l'assemblée générale du 22 novembre 2019.
Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure et/ou appel abusif
Moyens des parties
Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de M. et Mme [V] à lui verser une somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et vexatoire. Il estime que leur acharnement, en dépit de l'assemblée générale du 26 octobre 2020, est incompréhensible puisqu'ils ont obtenu satisfaction et que la poursuite de leur procédure en appel ne se justifie pas.
Réponse de la cour
La demande de M. et Mme [V] a été déclarée fondée. Il ne peut leur être reproché d'avoir maintenu leur demande d'annulation de décisions adoptées antérieurement au 26 octobre 2020, ce qu'ils étaient en droit de faire, étant précisé que leur action a été introduite avant cette date et qu'ils ont par la suite fait des propositions de règlement amiable qui n'ont pas été acceptées.
Il convient en outre de relever que c'est le syndicat des copropriétaires qui a interjeté appel du jugement.
La demande du syndicat des copropriétaires à ce titre ne peut qu'être rejetée.
Sur l'exclusion de la répartition des frais et dépens
Moyens des parties
M. et Mme [V] demandent à être exclus de la répartition des frais et dépens entre les différents copropriétaires.
Réponse de la cour
En application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 :
'Le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.
Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige'.
Il n'y a pas lieu en l'espèce de déroger au principe édicté par ce texte de sorte que M. et Mme [V] seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.
Sur les mesures accessoires
Le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives à la charge des dépens et aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Le syndicat des copropriétaires sera tenu aux dépens de la procédure appel.
Les circonstances de la cause justifient de condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] à payer M. et Mme [V] une somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,
CONFIRME en ses dispositions critiquées le jugement entrepris ;
Yajoutant :
REJETTE la demande du syndicat des copropriétaires en dommages et intérêts ;
DIT qu'en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, M. et Mme [V] seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires ;
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] à payer à M. et Mme [V] une somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] aux dépens de la procédure d'appel, dont distraction au profit de Maître Estelle Garnier, conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
Arrêt signé par Mme Anne-Lise COLLOMP, Présidente de Chambre et Mme Karine DUPONT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT