ARRET
N°
S.C.I. JPP
C/
[P]
[Z]
[Z]
CD/SGS
COUR D'APPEL D'AMIENS
1ERE CHAMBRE CIVILE
ARRET DU VINGT TROIS JUIN
DEUX MILLE VINGT DEUX
Numéro d'inscription de l'affaire au répertoire général de la cour : N° RG 20/04846 - N° Portalis DBV4-V-B7E-H32P
Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE D'AMIENS DU TRENTE ET UN AOUT DEUX MILLE VINGT
PARTIES EN CAUSE :
S.C.I. JPP
[Adresse 3]
[Adresse 3]
Représentée par Me Marc DECRAMER, avocat au barreau D'AMIENS
APPELANTE
ET
Madame [O] [P] épouse [Z]
née le 07 Juillet 1948 à [Localité 5]
de nationalité Française
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Monsieur [X] [Z]
né le 02 Juin 1952 à [Localité 6]
de nationalité Française
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Monsieur [J] [Z]
né le 17 Janvier 1982 à [Localité 4]
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Représentés par Me Audrey BOUDOUX D'HAUTEFEUILLE, avocat au barreau D'AMIENS
INTIMES
DÉBATS & DÉLIBÉRÉ :
L'affaire est venue à l'audience publique du 28 avril 2022 devant la cour composée de Mme Christina DIAS DA SILVA, Présidente de chambre, Mme Véronique BERTHIAU-JEZEQUEL, Présidente de chambre et M. Pascal MAIMONE, Conseiller, qui en ont ensuite délibéré conformément à la loi.
A l'audience, la cour était assistée de Madame Sylvie GOMBAUD-SAINTONGE, greffière.
Sur le rapport de Mme Christina DIAS DA SILVA et à l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré et la présidente a avisé les parties de ce que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 23 juin 2022, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.
PRONONCÉ :
Le 23 juin 2022, l'arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par Mme Christina DIAS DA SILVA, Présidente de chambre et Madame Sylvie GOMBAUD-SAINTONGE, greffière.
*
DECISION :
Par acte authentique daté des 3 et 12 septembre 2001, la SCI JPP a donné à bail à M. [J] [Z] et à Mme [S] [Z] un local d'habitation situé [Adresse 1]. Les parents des locataires M. [X] [Z] et son épouse Mme [O] [P] épouse [Z] sont intervenus à l'acte en qualité de caution solidaire.
La bailleresse a accepté le congé donné par Mme [S] [Z] le 25 mai 2018.
Suivant exploit délivré le 17 avril 2020, la SCI JPP a fait assigner M. [J] [Z] et ses parents aux fins de voir prononcer la résiliation du bail pour manquements graves et répétés du locataire à ses obligations, absence de règlement des loyers et charges, défaut d'assurance et défaut d'entretien du logement, réclamant l'expulsion du locataire et la condamnation solidaire des défendeurs à lui payer diverses sommes au titre des loyers et indemnités d'occupation.
Par jugement du 31 août 2020, le tribunal judiciaire d'Amiens a :
- condamné solidairement M. [J] [Z], M. [X] [Z] et Mme [O] [P] épouse [Z] à payer à la SCI JPP la somme de 140,05 euros au titre des loyers et charges dus au 31 juillet 2020 avec intérêts au taux légal à compter du 17 avril 2020,
- débouté la SCI JPP de ses demandes tendant à voir prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs du locataire et ordonner son expulsion,
- ordonné à la SCI JPP de restituer à M. [J] [Z] le chèque de 700 euros signé le 17 janvier 2020,
- condamné in solidum M. [J] [Z], M. [X] [Z] et Mme [O] [P] épouse [Z] à payer à la SCI JPP la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- rappelé que le jugement est exécutoire de droit,
- condamné M. [J] [Z], M. [X] [Z] et Mme [O] [P] épouse [Z] in solidum aux dépens,
- débouté les parties de toutes les autres demandes.
Par déclarations du 23 septembre 2020 puis du 5 octobre 2020 la SCI JPP a interjeté appel de cette décision.
Les deux instances ont été jointes par ordonnance du 8 octobre 2020.
Aux termes de ses conclusions communiquées par voie électronique le 3 mars 2022, la SCI JPP demande à la cour de :
- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il l'a déboutée de sa demande tendant à voir prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs de M. [J] [Z],
- statuant à nouveau, prononcer la résiliation du bail en date des 3 et 12 septembre 2001 entre les parties,
- ordonner l'expulsion de M. [J] [Z], la reprise des lieux au besoin avec le concours de la force publique en application de l'article L 411-1 du code des voies d'exécution,
- fixer à la somme de 1.085 euros par mois l'indemnité d'occupation due jusqu'à la libération des lieux par M. [J] [Z],
- condamner M. [J] [Z], M. [X] [Z] et Mme [O] [P] épouse [Z] au paiement de cette somme,
- débouter M. [J] [Z], M. [X] [Z] et Mme [O] [P] épouse [Z] de leurs demandes tendant à voir infirmer le jugement entrepris en ce qu'il les a débouté de leur demande de dommages et intérêts et les a condamnés à payer la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- les débouter de leur demande de condamnation de la SCI JPP à leur payer la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts et 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner M. [J] [Z], M. [X] [Z] et Mme [O] [P] épouse [Z] à payer à la SCI JPP la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens comprenant le commandement de payer et justifier de l'assurance dont distraction au profit de Me Marc Decramer.
Aux termes de leurs conclusions notifiées le 23 février 2022, M. [J] [Z], M. [X] [Z] et Mme [O] [P] épouse [Z] demandent à la cour de :
- infirmer le jugement en ce qu'il les a déboutés de leur demande de dommages et intérêts, en ce qu'il les a condamnés in solidum à payer à la SCI JPP la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens ;
- confirmer le jugement en ses autres dispositions,
- statuant à nouveau des chefs infirmés,
- condamner la SCI JPP à leur payer la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et pour réparation de leur préjudice moral ;
- condamner la SCI JPP à leur payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens de première instance ;
- y ajoutant,
- débouter la SCI JPP de l'ensemble de ses demandes ;
- condamner la SCI JPP à leur payer la somme de 4.000 euros sur le fondement de I'article 700 du code de procédure civile et aux dépens d'appel.
En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 9 mars 2022 et l'affaire a été renvoyée pour être plaidée à l'audience du 28 avril 2022.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Il convient d'observer à titre liminaire que les parties ne remettent pas en cause la disposition du jugement querellé ayant condamné solidairement M. [J] [Z], M. [X] [Z] et Mme [O] [P] épouse [Z] à payer à la SCI JPP la somme de 140,05 euros au titre des loyers et charges dus au 31 juillet 2020 avec intérêts au taux légal à compter du 17 avril 2020.
- sur la résiliation du bail
En application de l'article 7 b de la loi du 6 juillet 1989, le locataire se doit d''user paisiblement les locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le bail'.
Il est de principe que si le locataire n'use pas de la chose louée conformément à l'usage auquel elle a été destinée, le bailleur peut, suivant les circonstances, résilier le bail ou demander la résiliation judiciaire du bail. La résiliation judiciaire ne peut être prononcée que si le manquement est suffisamment grave pour la justifier.
Lorsque les locaux sont prévus à usage d'habitation principale, le locataire doit justifier d'une occupation effective et personnelle étant précisé que cette obligation d'occupation effective et personnelle n'oblige pas le locataire à occuper les lieux en permanence.
En l'espèce la SCI JPP fait valoir que le locataire n'occupe pas les lieux et ne respecte donc pas l'objet du contrat justifiant le prononcé de la résiliation du bail.
Elle dit rapporter la preuve de l'absence d'occupation des lieux par le constat d'huissier établi, après autorisation du magistrat délégué par la première présidente de cette cour, le 26 janvier 2021 par Me [E], huissier de justice qui a constaté en pénétrant dans l'appartement que celui-ci était vide et n'était pas occupé.
Elle ajoute que M. [J] [Z] ne peut exciper de la tolérance édictée pour les motifs de santé par rapport à l'occupation à titre de résidence principale et qu'il ne justifie pas que son état l'empêche d'occuper l'immeuble.
Les intimés font valoir que la preuve de l'inoccupation des lieux incombe au bailleur qui ne justifie pas que le logement n'a pas été occupé pendant plus de 4 mois par an ; que l'occupation pendant 8 mois par an connaît des exceptions pour des motifs de santé ou un cas de force majeure et qu'en l'espèce le locataire, étudiant, présente un handicap de 80 % souffrant de troubles psychologiques lesquels nécessitent la présence périodique de ses parents.
Le procès verbal de constat d'huissier daté du 26 janvier 2021 versé aux débats par l'appelante indique que l'huissier s'est rendu le 26 janvier 2021 à l'appartement loué à M. [Z] litigieux et qu'il a constaté que sur la boîte aux lettres figurait le nom '[Z]' ; qu'il n'y avait personne dans le logement ni de signe de vie courante, l'appartement n'étant pas chauffé. Il a cependant indiqué que le logement était toujours alimenté en électricité et que la chaudière n'était pas hors service, ajoutant que cette dernière était bien sous tension. Il a encore précisé que le logement contenait des meubles et des vêtements ainsi que des objets divers.
Il ne peut être déduit de ce seul constat d'huissier l'absence d'occupation effective des lieux par le locataire, l'absence de chauffage et de trace d'utilisation de la cuisine ou de la salle de bain constatés lors de la seule journée du 26 janvier 2021 ne pouvant constituer la preuve du non respect par le locataire de son obligation d'user de la chose louée. Il ne peut pas plus être déduit de l'encombrement du logement constaté ce jour-là une absence d'occupation effective des lieux au sens des dispositions légales.
De leur coté les intimés produisent aux débats un constat d'huissier daté du 30 mars 2021, contenant des photographies, qui fait état d'un appartement garni de meubles meublants et de denrées alimentaires, un stock de vaisselle usuelle et des vêtements. Il est encore précisé que le salle de bain est à l'état propre et comporte le nécessaire de toilette pour un usage quotidien.
Les consorts [Z] justifient par ailleurs par la production aux débats d'un certificat médical que l'état de santé de M. [J] [Z], qui présente un handicap psychique depuis 2001, nécessite régulièrement la présence temporaire de ses parents justifiant l'inoccupation occasionnelle de son appartement (pièces 51 et 24 des intimés).
Ils produisent encore de très nombreuses pièces attestant que le logement litigieux constitue la résidence de M. [J] [Z] et qu'il y réside habituellement tels les courriers pour les élections, les factures d'énergie, les courriers des organismes sociaux outre les factures d'entretien de la chaudière.
Il s'ensuit que le jugement doit être confirmé en ce qu'il a débouté la SCI JPP de sa demande de résiliation du bail la liant à M. [J] [Z].
- sur la résistance abusive et le préjudice moral
L'article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
Il convient encore de rappeler que l'exercice d'une action en justice de même que la défense à une telle action constitue en principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner lieu à l'octroi de dommages-intérêts que lorsqu'est caractérisée une faute en lien de causalité directe avec un préjudice.
Les consorts [Z] réclament des dommages et intérêts pour procédure abusive et en réparation de leur préjudice moral expliquant que la ténacité de la bailleresse à voir expulser le locataire est motivée par une intention malveillante.
Force est de constater que les consorts [Z] n'établissent pas l'existence d'une faute commise par la SCI JPP leur ayant directement causé un quelconque préjudice.
Ils ne caractérisent pas plus l'existence d'un comportement fautif de l'appelante dans l'exercice normal des voies de recours qui lui sont ouvertes. Dès lors leur demande de dommages et intérêts ne peut prospérer.
- sur les frais irrépétibles et les dépens
La SCI JPP qui succombe en son recours doit être condamnée aux dépens d'appel et à verser aux consorts [Z] la somme de 1.500 euros au titre des dispositions prévues par l'article 700 du code de procédure civile, sa demande faite à ce titre ne pouvant prospérer.
L'équité commande de laisser chaque partie supporter les frais de procédure exposés en première instance de sorte que le jugement doit être infirmé en ce qu'il a condamné les consorts [Z] à lui régler la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Enfin le jugement doit être confirmé s'agissant des dépens de première instance laissés à la charge des consorts [Z].
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort,
Confirme le jugement sauf en ce qu'il a condamné M. [J] [Z], M. [X] [Z] et Mme [O] [P] épouse [Z] in solidum à payer à la SCI JPP la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Statuant à nouveau de ce chef infirmé et y ajoutant ;
Dit n'y avoir lieu à application des dispositions prévues par l'article 700 du code de procédure civile dans le cadre de la procédure de première instance ;
Rejette la demande des consorts [Z] de dommages et intérêts pour procédure abusive et préjudice moral ;
Condamne la SCI JPP à payer à M. [J] [Z], M. [X] [Z] et Mme [O] [P] épouse [Z] la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel ;
Condamne la SCI JPP aux dépens d'appel.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE