COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
3e Chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 23 OCTOBRE 2014
N° 2014/415
Rôle N° 13/11612
[C] [W]
[Q] [P]
C/
[Z] [K] [U]
[E] [N] ÉPOUSE [U]
Grosse délivrée
le :
à :
Me Olivier GRASSO
Me Pierre LIBERAS
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de DRAGUIGNAN en date du 12 Mars 2013 enregistré au répertoire général sous le n° 09/02545.
APPELANTS
Monsieur [C] [W]
né le [Date naissance 1] 1950 à , demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Olivier GRASSO, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
Madame [Q] [P]
née le [Date naissance 2] 1953 à , demeurant Chez Mme [V] [G] - [Adresse 2]
représentée par Me Olivier GRASSO, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
INTIMES
Monsieur [Z] [K] [U]
né le [Date naissance 3] 1943 à [Localité 1], demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Pierre LIBERAS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, plaidant par Me Fabienne REY GUISSART, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, substituée par Me Florence MORABITEAU, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
Madame [E] [N] ÉPOUSE [U], demeurant [Adresse 4]
représentée par Me Pierre LIBERAS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, plaidant par Me Fabienne REY GUISSART, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, substituée par Me Florence MORABITEAU, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
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COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 10 Septembre 2014 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, M. DELAGE, Conseiller a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Madame Annie DABOSVILLE, Présidente
Madame Rose-Marie PLAKSINE, Conseiller
Monsieur Martin DELAGE, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Jocelyne MOREL.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 23 Octobre 2014
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 23 Octobre 2014,
Signé par Madame Annie DABOSVILLE, Présidente et Madame Jocelyne MOREL, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Monsieur et madame [W] ont acquis une maison d'habitation située sur la commune de [Localité 2] selon acte authentique du 29 août 2007 moyennant le prix de 350.000 euros.
Se plaignant de désordres affectant leur maison dans la partie piscine et dans le studio ou 'pool house' attenant, ils ont assigné leur vendeur, Monsieur et Madame [U], au visa des articles 1641, 1792, et 1147 du code civil.
Par ordonnance en date du 22 octobre 2009, le juge de la mise en état ordonnait une expertise confiée à Madame [A] [F] laquelle déposait son rapport le 10 juin 2011.
Par décision du tribunal de grande instance de Draguignan en date du 12 mars 2013, Monsieur et Madame [U] étaient condamnés au paiement de la somme de 3.200 euros au titre des travaux d'assainissement du pool house et Monsieur et Madame [W] étaient condamnés à payer aux époux [U] la somme de 5.000 euros à tire de dommages et intérêts pour procédure abusive et préjudice moral.
Par déclaration enregistrée au greffe le 4 juin 2013, Monsieur et Madame [U] ont interjeté appel de cette décision.
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Vu les conclusions prises le 23 juillet 2013 pour monsieur [C] [W] et madame [Q] [O] [P] divorcée [W],
Vu les conclusions prises pour Monsieur et Madame [U] déposées et signifiées le 20 septembre 2013,
Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se reporter aux écritures des parties pour l'exposé de leurs moyens et prétentions.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Selon les dispositions de l'article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.
Il est constant que l'existence d'un vice caché suppose plusieurs conditions: le défaut doit empêcher l'utilisation du bien dans des conditions normales, il doit être inconnu de l'acheteur au moment de la vente, il doit être antérieur à la livraison du bien.
L'existence d'un vice caché permet à l'acheteur de mettre en oeuvre une action "estimatoire" : il demande une diminution du prix payé, éventuellement en faisant appel à un expert. Outre la restitution ou la diminution du prix, l'acheteur peut aussi demander en justice des dommages-intérêts s'il estime avoir subi un préjudice. Mais seul le vendeur de mauvaise foi peut être condamné à verser des dommages-intérêts.
Est ainsi de mauvaise foi le vendeur non-professionnel qui connaissait l'existence du vice au moment de la vente.
En l'espèce, Monsieur et Madame [W] ont fait l'acquisition d'une maison d'habitation avec piscine, cuisine d'été et 'pool house' comme cela est mentionné dans l'acte authentique du 29 août 2007.
Cette vente a été réalisée avec le concours de Monsieur [D] [I] de l'agence immobilière PROVENCIEL. Ce dernier a adressé à Monsieur [W] à sa demande le 31 mai 2007, soit préalablement à la vente, quelques photos de la maison (pièce numéro 28 des appelants).
Ces quelques photographies ajoutées à celles prises à l'occasion d'une visite des lieux par Monsieur Madame [W] le 22 juin 2007, démontrent sans contestation possible que le lieu dénommé 'pool house' dans l'acte de vente, a été présenté par Monsieur et Madame [U] aux acquéreurs comme étant un bâtiment habitable indépendant, présentant une cuisine un coin télévision et une salle de bain avec douche. L'annonce immobilière diffusée par l'agence immobilière Provenciel présentait le bien à vendre comme étant une maison avec une 'magnifique piscine et un studio indépendant'.
La qualification de ce lieu importe peu pour retenir qu'il s'est avéré par la suite être impropre à l'usage auquel il était destiné. L'expert, qui s'est présenté sur place, souligne avoir visité un auvent fermé équipé d'une salle de bains et d'un coin cuisine qui peut s'appeler comme l'on veut mais doit être en état de fonctionner.
Il a constaté que ce volume habitable n'était pas branché sur l'assainissement et ne pouvait donc être occupé comme tel, les toilettes installées devant être en état de marche. Ces constatations qui ont eu lieu pendant un accédit sur les lieux, sont contredites de façon particulièrement téméraires par Monsieur et Madame [U] qui n'hésitent pas à verser aux débats l'attestation d'un voisin affirmant n'avoir jamais senti la moindre odeur ce qui selon eux démontrerait que le raccordement existait et qu'il aurait été enlevé par Monsieur et Madame [W] pour les besoins de la cause.
Les constatations de l'expert, inscrit sur le liste des experts de la Cour d'appel et qui a prêté serment, seront retenues.
La décision dont appel sera confirmée en ce qu'elle a condamné Monsieur et Madame [U] à verser aux appelants la somme de 3.200 € HT au titre des travaux d'assainissement.
S'agissant des désordres constatés aux abords de la piscine:
Ces désordres ont été qualifiés de désordres apparents par le premier juge qui en a rejeté la réparation. La décision dont appel sera infirmée sur ce point.
En effet, l'huissier de justice qui s'est transporté sur le lieux en février 2008, soit six mois après la signature de l'acte de vente constatait notamment : 'Le revêtement de sol de couleur rouge/orange s'effrite simplement sous la main sur toute sa surface entre le mur nord de la villa et le parapet de la plage de la piscine [...]. Concernant la plage de la piscine l'huissier constatait 'les grands carreaux la constituant s'effritent en surface ; la partie supérieure se décolore et se soulève aisément par plaque entière'. Concernant la main courante entourant la plage de la piscine sur balustre, 'nous constatons qu'une dizaine d'entre elles se désagrègent laissant apparaître les graviers du béton'.
Ils résultent des pièces versées aux débats par les parties que ces défauts n'apparaissaient pas lors de la visite des lieux comme cela ressort des photographies prises à cette occasion, mais également des photographies remises à Monsieur [W] par l'agent immobilier (pièce numéro 28 des appelants).
Il importe peu comme le prétendent Monsieur et Madame [U] que ce revêtement de sol n'ait pas présenté de défauts depuis son installation au cours de l'été 2005 jusqu'à la vente, dès lors que ces désordres sont apparus et ont été constatés quelques mois seulement après la vente. Ce revêtement comme la main courante entourant la piscine et les balustres, comportaient un vice qui s'est révélé après la vente sauf à démontrer, ce que ne font pas Monsieur et Madame [U] au-delà de leur simple suspicion, que Monsieur et Madame [W] auraient eux-mêmes procédé à des dégradations.
Pour la première fois en cause d'appel, Monsieur et Madame [U] tentent de démontrer que ces désordres étaient en réalité apparents. Ils affirment avoir consenti une baisse de prix en raison du caractère apparent du 'vice mineur' affectant le carrelage. Ces simples affirmations qui sont contestées par Monsieur et Madame [W] ne sont corroborées par aucun élément.
Il y a lieu en conséquence d'infirmer la décision dont appel et de condamner Monsieur et Madame [U] au paiement des travaux de reprise des terrasses et des gardes corps. Ils seront ainsi condamnés à verser à Monsieur et Madame [W] la somme de 15.000 € hors-taxes au titre de la reprise des terrasses et la somme de 9.000 € hors-taxes au titre de la reprise des gardes corps.
Concernant la réparation du préjudice de jouissance:
Monsieur [U] qui a procédé lui-même au travaux, pouvait difficilement ignorer que le studio ou 'pool house' n'était pas relié au réseau d'assainissement comme l'a constaté l'expert. Il apparaît ainsi de mauvaise foi, justifiant que des dommages et intérêts soient alloués à Monsieur et Madame [W], l'utilisation de cet espace conformément à sa destination étant rendu impossible par l'absence d'évacuation des eaux usées. Le calcul et le montant proposé par l'expert en réparation de ce préjudice sera retenu.
Monsieur et Madame [U] seront condamnés à verser à Monsieur et Madame [W] la somme de 12.600 euros HT en réparation de ce préjudice.
Concernant le mur de soutènement:
Ce mur constitue un ouvrage et a été réalisé par Monsieur [U] qui s'est engagé à en donner sa garantie dans l'acte notarié, en application de l'article 1792 du code civil.
Le dire remis à l'expert par Monsieur et Madame [U] en date du 16 avril 2011 précise en page 10, que c'est Monsieur [U] qui l'a réalisé en 'aglos branché et ferraillé'. Le constat d'huissier en date du 29 février 2008, précise que ce mur se désagrège. Enfin, cette construction a été effectuée moins de cinq années avant la vente selon attestation du notaire d'une part et d'autre part selon courrier de la commune de [Localité 2] en date du 12 août 2003 valant autorisation de travaux qui précise : « en date du 25 juin 2003, vous avez déposé en mairie [...] Construction d'une piscine, d'un local technique et muret pour soutenir le talus... ».
Les travaux effectués par Monsieur [U] se désagrègent et s'effritent , et le constat du 29 février 2008 indique que les aglos sont creux et qu'il n'existe aucune étanchéité ce qui n'est pas compatible avec la pérennité d'un ouvrage de soutènement, voué à une destruction inéluctable déjà entamée, le rendant indubitablement impropre à sa destination.
Monsieur et Madame [U] seront condamnés à verser à Monsieur et Madame [W] la somme de 4.500 € hors-taxes au titre des travaux de reprise de ce mur , selon chiffrage retenu dans le devis établi par Monsieur [J] versé aux débats.
Concernant les autres désordres et le préjudice moral:
Les fissures du studio comme le 'fruit' accusé par le mur arrière du studio sont des désordres qualifiés d'apparent par l'expert de même que les défauts de finitions de l'ensemble de la maçonnerie de la plomberie de l'électricité. Il sera relevé que les défauts de finitions relatifs à l'électricité apparaissent sur les photos versés par Monsieur et Madame [W] qui ont été prises lors de la visite des lieux préalables à la vente. Il sera également précisé que ces défauts qui s'apparentent à des défauts de finition ou à des non conformités, ne pourraient en tout état de cause recevoir la qualification de vices cachés et il n'est pas démontré que les fissures relèvent de la garantie décennale.
Monsieur et Madame [W] ne démontrent pas un préjudice distinct de celui résultant du trouble de jouissance indemnisé par la présente décision. Ils seront déboutés de leur demande faite tant en réparation de leur préjudice moral qu'en réparation des désordres ci dessus évoqués.
PAR CES MOTIFS:
Statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort :
Infirme la décision du tribunal de grande instance de Draguignan sauf en ce qu'il a condamné Monsieur et Madame [U] au paiement de la somme de 3.200 HT en ce qui concerne les travaux d'assainissement du pool house,
Statuant à nouveau pour le surplus,
Condamne Monsieur et Madame [U] à verser à Monsieur [W] et Madame [P] divorcée [W] les sommes suivantes:
- la somme de 15.000 € hors-taxes (quinze milles euros) au titre de la reprise des terrasses,
- la somme de 9.000 € hors-taxes (neuf milles euros) au titre de la reprise des gardes corps,
- la somme de 4.500 € hors-taxes (quatre-mille-cinq-cent euros), au titre des travaux de reprise du mur de soutènement,
- la somme de 12.600 € hors-taxes en réparation du préjudice de jouissance.
Déboute Monsieur [W] et Madame [P] divorcée [W] du surplus de leur demande,
Condamne Monsieur et Madame [U] à verser à Monsieur [W] et Madame [P] divorcée [W] la somme de 2.000 euros (deux mille euros) en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne Monsieur et Madame [U] aux dépens d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
LA GREFFIERELA PRÉSIDENTE
MD