Arrêt N°2024/174
VAG
N° RG 22/01222 - N° Portalis DBWB-V-B7G-FX6I
[E] ÉPOUSE [Y]
C/
[R] NÉE [E]
S.A. SOCIETE D'HABITATIONS A LOYER MODERE DE LA REUNIO N (SHLMR)
COUR D'APPEL DE SAINT-DENIS
ARRÊT DU 24 MAI 2024
Chambre civile TGI
Appel d'une décision rendue par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE SAINT-PAUL en date du 08 JUILLET 2022 suivant déclaration d'appel en date du 17 AOUT 2022 rg n° 21-000646
APPELANTE :
Madame [L] [E] ÉPOUSE [Y]
[Adresse 1]
[Localité 5]
Représentant : Me Mathieu GIRARD de la SELARL HOARAU-GIRARD, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
INTIMÉES :
Madame [C] [R] NÉE [E]
[Adresse 3]
[Localité 5]
S.A. SOCIETE D'HABITATIONS A LOYER MODERE DE LA REUNION (SHLMR)
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représentant : Me Marie françoise LAW YEN, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
CLÔTURE LE : 22 juin 2023
DÉBATS : en application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 23 février 2024 devant Monsieur Vincent ALDEANO-GALIMARD, Président de chambre, assisté de Mme Sarah HAFEJEE, Greffier, les parties ne s'y étant pas opposées.
Ce magistrat a indiqué, à l'issue des débats, que l'arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition au greffe le 24 mai 2024.
Il a été rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Président : Monsieur Vincent ALDEANO-GALIMARD, Président de chambre
Conseiller : Monsieur Cyril OZOUX, Président de chambre
Conseiller : Madame Chantal COMBEAU, Présidente de chambre
qui en ont délibéré,
Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 24 Mai 2024.
Greffier : Sarah HAFEJEE
LA COUR
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE
Par acte sous seing privé en date du 1er juillet 1986, la Société anonyme d'habitations à loyer modéré de la Réunion (ci-après la SHLMR) a donné à bail à M. [D] [Y] un logement situé au [Adresse 3] à [Localité 5].
Ayant conservé la jouissance du domicile conjugal en vertu d'une ordonnance de non conciliation du 20 février 1992 du juge aux affaires matrimoniales de Saint-Denis, son épouse, Mme [L] [E] épouse [Y], y a ensuite hébergé sa s'ur, Mme [C] [E] épouse [R].
Par courrier du 7 octobre 2020, Mme [C] [E] épouse [R] informait la SHLMR qu'elle sous-louait le dit logement depuis plus de 20 ans, ce qu'elle indiquait également à l'huissier de justice diligenté par le bailleur sur sommation interpellative du 22 avril 2021.
Par acte d'huissier des 18 et 22 novembre 2021, la SHLMR a fait assigner Mme [L] [E] et Mme [C] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Paul.
Par jugement du 8 juillet 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Paul a statué en ces termes :
« PRONONCE la résiliation du contrat de bail conclu le 1er juillet 1986 entre la SHLMR et Monsieur [D] [Y] relatif au logement de type IV situé [Adresse 3] à [Localité 5] (974), à compter de la présente décision ;
EN CONSEQUENCE, ORDONNE à Madame [L] [E] épouse [Y] et à tous occupants de son chef de libérer l'appartement dans le mois de la signi'cation du présent jugement, et ce, sous astreinte de 50 euros par jour de retard, pendant un délai de 12 mois, à compter de l'expiration du délai d'un mois courant à partir de la signification de la présente décision,
DIT qu'à défaut pour d'avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, la SHLMR pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, deux mois après la signi'cation d'un commandement de quitter les lieux, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;
CONDAMNE Madame [L] [E] épouse [Y] à verser à la SHLMR une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, soit la somme de 384,58 euros, à compter de la présente décision et jusqu'à la date de libération effective des lieux ;
DIT n'y avoir lieu ni à indexation de l'indemnité d'occupation, ni à paiement d'une régularisation de charges ;
CONDAMNE in solídum Madame [L] [E] épouse [Y] et Madame [U] [C] [E] à verser à la SHLMR la somme de 800 euros (huit cents euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
DEBOUTE toutes les parties de leurs autres demandes différentes, plus amples ou contraires au présent dispositif ;
CONDAMNE in solidum Madame [L] [E] épouse [Y] et Madame [U] [C] [E] aux dépens de la présente procédure ;
RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris ».
Par déclaration du 17 août 2022, Mme [L] [E] a interjeté appel de ce jugement en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a dit n'y avoir lieu ni à indexation de l'indemnité d'occupation, ni à paiement d'une régularisation de charges.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 22 juin 2023.
EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Aux termes de ses dernières écritures transmises par le RPVA le 6 avril 2023, Mme [L] [E] demande à la cour de :
« JUGER que les demandes de la SHLMR tendant à la résiliation du bail et à l'expulsion de Madame [L] [E] épouse [Y], en l'absence d'abandon du domicile par la locataire et de sous-location à Madame [C] [E] sont infondées,
JUGER que Madame [U] [C] [R] née [E] se maintient dans les lieux-[Adresse 3] de manière illicite depuis 1996,
CONDAMNER Madame [U] [C] [R] née [E] à payer à Madame [L] [E] épouse [Y] la somme de 5 000,00 euros en réparation du préjudice moral subi,
JUGER que l'occupation des lieux par Madame [C] [R] née [E] constitue un trouble manifestement illicite,
En conséquence, CONDAMNER Madame [C] [R] née [E] à quitter le logement de Madame [L] [E] épouse [Y] et ce sous astreinte de 200,00 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir
CONDAMNER la SHLMR à payer à Madame [L] [E] épouse [Y] la somme de 2 500,00 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civil, outre les frais de première instance, ainsi qu'aux entiers dépens ».
Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir :
- que s'agissant d'une mise à disposition gratuite des lieux loués à des parents, en l'espèce la mère puis la s'ur de la locataire, on ne saurait en déduire une situation de prêt mais bien d'hébergement ;
- que Mme [C] [E] ne démontre aucunement avoir réglé des loyers à sa s'ur ; qu'en l'absence de tout règlement de sommes d'argent régulières, la situation de sous-location n'est nullement caractérisée en l'espèce ;
- qu'elle assume toutes les obligations inhérentes à l'occupation des lieux, même si elle ne peut actuellement pas en jouir pleinement ; qu'elle a tenté de récupérer le logement à partir de 2016, suite au décès de leur mère ; qu'il ne peut être déduit des éléments produits au débat qu'elle a abandonné son logement avant ou après 2016 car elle a continué à remplir ses obligations en tant que locataire ;
- que Mme [C] [E] occupe les lieux de manière irrégulière et totalement illicite et ce malgré les tentatives de sa s'ur pour revenir dans son logement, et qu'elle n'a pas hésité à se montrer menaçante voire violente à son égard.
**
Aux termes de ses dernières écritures transmises par le RPVA le 27 janvier 2023, la SHLMR demande à la cour de :
« - Juger l'appel interjeté par Madame [L] [Y] née [E] infondé ;
- Juger l'appel incident de la SHLMR recevable et bien fondée ;
- Confirmer le jugement rendu par le Juge des contentieux de la protection près le Tribunal de proximité de SAINT-PAUL en date du 08 juillet 2022 en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a débouté la SHLMR de sa demande en condamnation in solidum de Madame [L] [Y] née [E] et Madame [U] [C] [R] née [E] au paiement de l'indemnité d'occupation ;
Statuant à nouveau sur ce point :
- Condamner in solidum Madame [L] [Y] née [E] et Madame [U] [C] [R] née [E] à payer à la SHLMR une indemnité mensuelle d'occupation, égale au montant du loyer et charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, soit la somme de 384,58 € à compter du jugement - somme à parfaire au jour de la restitution des lieux loués matérialisée par la remise des clefs à la SHLMR ;
* En tout état de cause,
- Débouter Madame [L] [Y] née [E] et Madame [U] [C] [R] née [E] de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions ;
- Condamner in solidum Madame [L] [Y] née [E] et Madame [U] [C] [R] née [E] à payer à la SHLMR la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens y compris le coût de la sommation en date du 22 avril 2021 à concurrence de 250 €, les frais d'expulsion et de recouvrement, s'il y a lieu. »
Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir :
- que Mme [L] [E] a failli à ses obligations de locataire ; qu'elle n'occupe plus le logement depuis plusieurs années ; que si un locataire peut héberger, dans les lieux qu'il loue, des membres de sa famille ou des tiers, c'est à la condition qu'il n'ait pas abandonné le logement ; que ces obligations s'appliquent à plus forte raison aux preneurs des logements HLM ; que le locataire a l'obligation d'occuper son logement de façon effective, réelle et continue pour être en conformité avec la réglementation applicable en matière de logement social ;
- que Mme [L] [E] ne peut légitimement affirmer que l'occupation illicite de sa s'ur constitue une voie de fait générant pour elle un trouble manifestement illicite, alors que cette situation résulte de son propre fait.
Les conclusions de l'appelante ont été signifiées en étude à Mme [C] [E], intimée défaillante, le 7 novembre 2022. Les conclusions de l'intimée lui ont pour leur part été signifiées en étude le 7 février 2023.
MOTIVATION
L'article L.442-3-5 du code de la construction et de l'habitation dispose que dans les logements mentionnés au premier alinéa de l'article L. 441-1, le locataire doit occuper les locaux loués au moins huit mois par an, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986. Il est interdit au locataire de sous-louer son logement, meublé ou non, en dehors des cas mentionnés à l'article L. 442-8-1 du présent code, de céder son bail et de procéder contractuellement avec un tiers à un échange de son logement sauf dans le cas prévu à l'article 9 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée. En cas de non-respect des deux premiers alinéas du présent article, le bailleur peut saisir le juge aux fins de résiliation du bail.
L'article 6 du contrat de bail du 1er juillet 1986 stipule par ailleurs qu'en cas de « non-occupation personnelle, comme en cas de cession, subrogation du droit au bail, sous-location totale ou partielle », il pourra être résilié.
Il ressort tant des éléments produits aux débats - notamment un courriel du 28 juin 2021 de Mme [L] [E] indiquant qu'elle a acheté un logement en viager - que de l'adresse déclarée par cette dernière dans le cadre de la présente procédure et de ses propres déclarations, qu'elle n'occupe plus le logement pris à bail auprès de la SHLMR depuis plusieurs années, le fait qu'elle en paie les loyers et l'assurance et que ce soit sa propre s'ur qui y soit hébergée étant inopérant.
Ces agissements constituent des manquements graves et renouvelés aux obligations légales comme contractuelles de la locataire justifiant le prononcé de la résiliation du bail, de son expulsion, ainsi que celle de sa s'ur, occupant de son chef. Le jugement entrepris sera en conséquence confirmé, sans qu'il soit justifié d'ordonner l'expulsion sous astreinte.
Le logement étant occupé par Mme [C] [E] en raison du comportement de Mme [L] [E], qui l'y a installée et réside elle-même à une autre adresse, elles seront condamnées in solidum au paiement de l'indemnité d'occupation.
Enfin, il ressort du procès-verbal de constat d'huissier du 6 août 2021 et des attestations produites, que Mme [C] [E] a pu de bonne foi s'estimer occupante en titre d'un logement dont Mme [L] [E] lui avait laissé la jouissance depuis de nombreuses années, la première tentative établie de récupération du bien datant seulement de juin 2021 par le biais d'un « consultant en contentieux amiable ». Mme [L] [E] ne rapporte donc pas la preuve d'une faute commise par sa s'ur et sa demande de dommages et intérêts sera en conséquence rejetée.
Mme [C] [E] et Mme [L] [E], qui succombent, seront condamnées in solidum aux dépens d'appel et à payer à la SHLMR la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement par décision réputée contradictoire, en matière civile et en dernier ressort, mis à disposition au greffe, conformément à l'article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,
Confirme le jugement du 8 juillet 2022 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Paul, sauf en ce qu'il a condamné Mme [L] [E] épouse [Y] à verser à la SHLMR une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, soit la somme de 384,58 euros, à compter de la décision et jusqu'à la date de libération effective des lieux,
Statuant à nouveau du chef infirmé et y ajoutant,
Condamne in solidum Mme [L] [E] épouse [Y] et Mme [C] [E] épouse [R] à verser à la SHLMR une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, soit la somme de 384,58 euros, à compter du 8 juillet 2022 et jusqu'à la date de libération effective des lieux,
Rejette les autres demandes,
Condamne in solidum Mme [L] [E] épouse [Y] et Mme [C] [E] épouse [R] aux dépens d'appel, en ce compris les frais de sommation, d'expulsion et de recouvrement s'il y a lieu,
Condamne in solidum Mme [L] [E] épouse [Y] et Mme [C] [E] épouse [R] à payer à la SHLMR la somme de 1.500€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Le présent arrêt a été signé par Monsieur Vincent ALDEANO-GALIMARD, président de chambre, et par Madame Sarah HAFEJEE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT
SIGNE