ARRÊT N°
OC
R.G : N° RG 22/01395 - N° Portalis DBWB-V-B7G-FYKK
[I]
[N]
C/
S.A.R.L. PATRIMOINE EXPERTISE IMMOBILIERE
COUR D'APPEL DE SAINT - DENIS
ARRÊT DU 24 MAI 2024
Chambre civile TGI
Appel d'une décision rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE SAINT PIERRE en date du 24 JUIN 2022 suivant déclaration d'appel en date du 23 SEPTEMBRE 2022 RG n° 21/00322
APPELANTS :
Madame [P] [I]
[Adresse 2]
[Localité 5]
Représentant : Me Alain ANTOINE, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
Monsieur [H] [N]
[Adresse 2]
[Localité 5]
Représentant : Me Alain ANTOINE, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
INTIMÉE :
S.A.R.L. PATRIMOINE EXPERTISE IMMOBILIERE
[Adresse 4]
[Localité 6]
Représentant : Me Laurent PAYEN de la SELARL PAYEN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
DATE DE CLÔTURE : 15 septembre 2023
DÉBATS : en application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été appelée à l'audience publique du 26 Janvier 2024 devant Monsieur OZOUX Cyril, Président de chambre, assisté de Mme Véronique FONTAINE, Greffier, les parties ne s'y étant pas opposées.
Ce magistrat a indiqué, à l'issue des débats, que l'arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition au greffe le 26 avril 2024. A cette date, le délibéré a été prorogé au 24 Mai 2024.
Il a été rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Président : Monsieur Cyril OZOUX, Président de chambre
Conseiller : Madame Chantal COMBEAU, Présidente de chambre
Conseiller : Monsieur Vincent ALDEANO-GALIMARD, Président de chambre
Qui en ont délibéré
Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 24 Mai 2024.
*
LA COUR :
EXPOSÉ DU LITIGE
1- Par acte notarié en date du 02 avril 2019, Mme [I] et M. [N] ont signé un compromis de vente pour acquérir la parcelle cadastrée SECTION CF numéro [Cadastre 3] située [Adresse 1].
2- Par acte sous seing privé en date du 09 avril 2019, Mme [I] et M. [N] ont confié à la société S.A.R.L. PATRIMOINE EXPERTISE IMMOBILIÈRE connue sous la dénomination commerciale "ADOPTE UN TOIT" le soin d'établir les plans de permis de construire de la construction qu'ils envisageaient de réaliser moyennant une rétribution d'un montant de 1.800 euros TTC.
3- Le 18 avril 2019, un projet a été validé et remis à Mme [I] et M. [N] pour dépôt du permis de construire.
4- Le 27 mai 2019, Mme [I] et M. [N] ont signé un contrat de mission de maîtrise d'oeuvre avec une autre société, la société CONÇOIS TON TOIT, société immatriculée au RCS de MEAUX sous le numéro 851 175 307 et dont le secteur d'activité est l'ingénierie et les études techniques.
5- Le 29 mai 2019, Mme [I] et M. [N] ont déposé leur demande de permis de construire auprès de la commune de [Localité 7], sur la base des plans fournis par la société S.A.R.L. PATRIMOINE EXPERTISE IMMOBILIÈRE.
6- Le permis leur a été accordé par arrêté du 27 août 2019.
7- Le 06 novembre 2019, le compromis a été réitéré après réalisation de la condition suspensive tenant à l'obtention d'un prêt immobilier par les acquéreurs.
8- Les travaux ont débuté en fin d'année 2019 par les terrassements.
9- En février 2020, la société de maîtrise d'oeuvre CONÇOIS TON TOIT a constaté l'existence d'un écart de près de 4 mètres entre le terrain existant et l'altimétrie mentionnée sur les plans ce qui ne permettait pas l'implantation initialement prévue.
10- De nouveaux plans de permis de construire adaptés à la configuration réelle du terrain ont alors été établis par la société S.A.R.L. PATRIMOINE EXPERTISE IMMOBILIÈRE permettant aux maîtres d'ouvrage d'obtenir un nouveau permis de construire le 07 octobre 2020 sur une demande déposée le 16 juillet de la même année.
11- La société de maîtrise d''uvre a fait établir de nouveaux devis conduisant à un surcoût financier de 49.028,67 euros.
12- Par exploit d'huissier en date du 03 février 2021, Mme [I] et M. [N] ont fait assigner la S.A.R.L. PATRIMOINE EXPERTISE IMMOBILIÈRE devant le Tribunal judiciaire de SAINT-PIERRE de la Réunion afin de voir engager sa responsabilité contractuelle et obtenir réparation de leurs préjudices.
13- Par jugement en date du 24 juin 2022, le Tribunal judiciaire de SAINT-PIERRE a :
- Dit que la société à responsabilité limitée PATRIMOINE EXPERTISE IMMOBILIÈRE a commis des fautes dans l'exécution du contrat conclu le 9 avril 2019 avec Mme [P] [I] et M. [H] [N] et l'a condamnée à réparer le préjudice causé par ses manquements dans l'exécution de ses obligations contractuelles en versant aux demandeurs la somme de 15.000 euros ;
- Condamné la société PATRIMOINE EXPERTISE IMMOBILIÈRE à verser aux demandeurs la somme de 2.500 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- Débouté les parties du surplus de leurs prétentions ;
- Condamné la société PATRIMOINE EXPERTISE IMMOBILIÈRE aux entiers dépens de l'instance.
14- Par déclaration déposée sur le RPVA le 23 septembre 2022, Mme [P] [I] et M. [H] [N] ont interjeté appel de cette décision.
15- Aux termes de leurs dernières écritures transmises par RPVA le 15 mai 2023, Mme [P] [I] et M. [H] [N] demandent à la cour de :
- RECEVOIR Mme [P] [I] et M. [H] [N] en leur appel et les y dire bien fondés .
- INFIRMER le jugement en date du 24 juin 2022 rendu par le Tribunal judiciaire de SAINT-PIERRE de la Réunion en ce qu'il a condamné la S.A.R.L. PATRIMOINE EXPERTISE IMMOBILIÈRE à réparer le préjudice subi par les appelants, en raison des manquements de la S.A.R.L. PATRIMOINE EXPERTISE IMMOBILIÈRE dans l'exécution de ses obligations contractuelles, à la seule somme de 15.000 euros ;
Et statuant à nouveau,
- CONDAMNER la S.A.R.L. PATRIMOINE EXPERTISE IMMOBILIÈRE à régler à Mme [P] [I] et M. [H] [N] la somme de 70.246,55 euros au titre de réparation de leur préjudice financier, somme à parfaire au jour de l'arrêt à intervenir ;
- CONDAMNER la S.A.R.L. PATRIMOINE EXPERTISE IMMOBILIÈRE à régler à Mme [P] [I] et M. [H] [N] la somme de 20.000 euros au titre de réparation de leur préjudice moral, somme à parfaire au jour de l'arrêt à intervenir ;
- ORDONNER que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l'exploit introductif d'instance, laquelle vaut mise en demeur ;
- PRONONCER la capitalisation des intérêts échus conformément à l'article 1343-2 du Code civil ;
- DÉBOUTER la S.A.R.L. PATRIMOINE EXPERTISE IMMOBILIÈRE de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, et de l'ensemble de ses prétentions formulées dans le cadre de son appel incident ;
- CONFIRMER le jugement entrepris pour le surplus de ses dispositions ;
- CONDAMNER la S.A.R.L. PATRIMOINE EXPERTISE IMMOBILIÈRE à régler à Mme [P] [I] et M. [H] [N] la somme de 3.500 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de première instance et d'appel.
16- Pour l'essentiel, Mme [P] [I] et M. [H] [N] font valoir :
- que la S.A.R.L. PATRIMOINE EXPERTISE IMMOBILIÈRE était mandatée pour un travail de conception de plans et de vérification de la faisabilité de la construction ;
- qu'en sa qualité de maître d'oeuvre, la S.A.R.L. PATRIMOINE EXPERTISE IMMOBILIÈRE se trouvait soumise à une obligation de résultat ;
- que l'écart de plusieurs mètres entre le dénivelé réel du terrain et le dénivelé figurant sur les plans de la S.A.R.L. PATRIMOINE EXPERTISE IMMOBILIÈRE est constitutif d'une faute ;
- que le plan topographique utilisé lors de la réalisation des plans leur avait été remis par la S.A.R.L. PATRIMOINE EXPERTISE IMMOBILIÈRE elle-même lors de l'achat du terrain ;
- qu'il n'y a eu aucune faute de leur part, de celle du chef de chantier ou de la société de maîtrise d'oeuvre CONÇOIS TON TOIT.
17- Aux termes de ses dernières écritures transmises par RPVA le 29 mars 2023, la S.A.R.L. PATRIMOINE EXPERTISE IMMOBILIÈRE demande à la cour de :
- RECEVOIR la S.A.R.L. PATRIMOINE EXPERTISE IMMOBILIÈRE en ses demandes, fins et conclusions et les dire bien fondées ;
- INFIRMER le jugement en date du 24 juin 2022 rendu par le Tribunal judiciaire de SAINT- PIERRE de la Réunion en ce qu'il a :
Dit que la société à responsabilité limitée PATRIMOINE EXPERTISE IMMOBILIÈRE a commis des fautes dans l'exécution du contrat conclu le 9 avril 2019 avec Mme [P] [I] et M. [H] [N] et la condamne à réparer le préjudice causé par ses manquements dans l'exécution de ses obligations contractuelles en versant aux demandeurs la somme de 15.000 euros ;
Condamné la société PATRIMOINE EXPERTISE IMMOBILIÈRE à verser aux demandeurs la somme de 2.500 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;
Débouté les parties du surplus de leurs prétentions ;
Condamné la société PATRIMOINE EXPERTISE IMMOBILIÈRE aux entiers dépens de l'instance.
Et statuant à nouveau :
A TITRE PRINCIPAL :
- JUGER que la S.A.R.L. PATRIMOINE EXPERTISE IMMOBILIÈRE n'a pas manqué à son obligation contractuelle de délivrer les plans de permis de construire conformément à l'ordre de mission en date du 09 avril 2019 ;
- DÉBOUTER Mme [I] et M. [N] de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions ;
- CONDAMNER in solidum Mme [I] et M. [N] à verser à la S.A.R.L. PATRIMOINE EXPERTISE IMMOBILIÈRE la somme de 3.255 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile pour la première instance ainsi qu'aux entiers dépens de première instance ;
A TITRE SUBSIDIAIRE ET POUR LE CAS EXTRAORDINAIRE OU UNE FAUTE DE LA S.A.R.L. PATRIMOINE EXPERTISE IMMOBILIÈRE SERAIT RETENUE :
- DÉBOUTER Mme [I] et M. [N] de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions en l'absence de justification de préjudices certains et en lien de causalité direct avec la faute retenue ;
En tout état de cause,
- CONDAMNER in solidum Mme [I] et M. [N] à verser à la S.A.R.L. PATRIMOINE EXPERTISE IMMOBILIÈRE la somme de 3.255 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile au titre de la procédure d'appel ;
- CONDAMNER les mêmes in solidum aux entiers dépens de l'instance d'appel.
18- Pour l'essentiel, la S.A.R.L. PATRIMOINE EXPERTISE IMMOBILIÈRE fait valoir :
- que sa mission était limitée à la réalisation des plans de permis de construire et ne pouvait servir au chiffrage des travaux ;
- que Mme [I] et M. [N] qui avaient l'obligation contractuelle de fournir l'ensemble des données juridiques et techniques pour permettre l'établissement des plans de permis lui ont remis des documents erronés ;
- que son obligation de conseil était limitée et qu'elle n'était tenue que d'une obligation de prudence et de diligence ;
- qu'elle s'est convenablement acquittée de ses obligations contractuelles ;
- que la majorité des frais invoqués auraient été engagés par les appelants avec ou sans l'intervention de la S.A.R.L. PATRIMOINE EXPERTISE IMMOBILIÈRE ;
- que les frais de logement exposés par Mme [I] et M. [N] le temps de leur construction ne peuvent constituer un préjudice direct réparable ;
- que le surcoût des travaux supplémentaires résulte de la nature du terrain et non d'une faute commise directement par la S.A.R.L. PATRIMOINE EXPERTISE IMMOBILIÈRE ;
- que la S.A.R.L. PATRIMOINE EXPERTISE IMMOBILIÈRE n'était pas chargée de chiffrer le coût des travaux ;
- que Mme [I] et M. [N] ne peuvent se prévaloir d'une quelconque perte de chance leur opération ne constituant en rien une mauvaise affaire ;
- qu'il n'est pas justifié d'un préjudice moral en lien de cause à effet avec la faute qui lui est reprochée.
19- La procédure a été clôturée par une ordonnance du 14 septembre 2023.
20- L'audience de plaidoirie s'est tenue le 26 janvier 2024.
MOTIFS
Sur les demandes en réparation formées à l'encontre de la S.A.R.L. PATRIMOINE EXPERTISE IMMOBILIÈRE :
En ce qui concerne le manquement de la S.A.R.L. PATRIMOINE EXPERTISE IMMOBILIÈRE à ses obligations :
21- Aux termes des dispositions de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
22- La S.A.R.L. PATRIMOINE EXPERTISE IMMOBILIÈRE s'est engagée selon convention signée le 9 avril 2019 à vérifier la constructibilité au regard des règles d'urbanisme et la faisabilité du programme que Mme [I] et M. [N] envisageaient de réaliser sur leur terrain sis [Adresse 1] à [Localité 7], puis à assister les maîtres d'ouvrage pour la constitution de leur dossier administratif comprenant plan de situation, plan de masse, plan de coupe, notice, façades et plan de toiture, insertion et photos du terrain, environnement proche et lointain, sa mission prenant fin à la réception de l'arrêté de permis de construire ou à défaut d'arrêté à la date d'obtention du permis tacite.
23- Ces missions n'étaient soumises contractuellement à aucune condition ou circonstance autre que le sérieux, les compétences et les diligences de la S.A.R.L. PATRIMOINE EXPERTISE IMMOBILIÈRE.
24- Mme [I] et M. [N] n'avaient quant à eux aucun rôle actif à remplir dans l'accomplissement de l'engagement.
25- L'obligation de la S.A.R.L. PATRIMOINE EXPERTISE IMMOBILIÈRE était donc bien une obligation de résultat.
26- Il est constant qu'en cours de réalisation des ouvrages, il est apparu un écart de près de 4 mètres entre le relief du terrain existant et l'altimétrie figurant sur les plans ce qui a contraint Mme [I] et M. [N] à modifier les ouvrages initialement prévus, à rectifier leur implantation, à présenter une nouvelle demande de permis de construire et à accepter une plus-value sur le prix de leur projet.
27- La S.A.R.L. PATRIMOINE EXPERTISE IMMOBILIÈRE qui était tenue d'une obligation de résultat a donc manqué à ses obligations.
28- Ce seul constat suffit à engager sa responsabilité contractuelle vis-à-vis de Mme [I] et M. [N] sauf pour elle à s'exonérer en démontrant l'existence d'un événement constitutif de force majeure.
29- A cet égard, la S.A.R.L. PATRIMOINE EXPERTISE IMMOBILIÈRE soutient que l'écart constaté entre le relief du terrain existant et l'altimétrie figurant sur ses plans est imputable à Mme [I] et M. [N] qui lui auraient remis un plan topographique affecté d'erreurs.
30- Cet événement n'est en rien établi pas plus que les caractères d'imprévisibilité et d'irrésistibilité nécessaires pour caractériser la force majeure qui ne sont d'ailleurs même pas évoqués.
31- Dès lors, il apparaît que Mme [I] et M. [N] sont fondés à rechercher la responsabilité de la S.A.R.L. PATRIMOINE EXPERTISE IMMOBILIÈRE pour les conséquences dommageables de son manquement à ses obligations contractuelles.
En ce qui concerne les demandes de dommages et intérêt :
32- Mme [I] et M. [N] demandent réparation d'un préjudice financier et d'un préjudice moral.
Sur le préjudice financier :
33- Au titre de leur préjudice financier, Mme [I] et M. [N] demandent la condamnation de la S.A.R.L. PATRIMOINE EXPERTISE IMMOBILIÈRE à leur payer la somme de 70.246,55 € se décomposant de la façon suivante :
- étude de sol ;
- intérêts bancaires ;
- frais de location d'un appartement ;
- plus-value sur le coût de leurs travaux.
34- Mme [I] et M. [N] ne rapportent pas la preuve de ce qu'une étude de sol est effectivement devenue obligatoire, ainsi qu'ils le soutiennent, entre leur première demande de permis de construire et leur demande de permis modifiée en sorte qu'ils auraient pu faire l'économie de son coût si la S.A.R.L. PATRIMOINE EXPERTISE IMMOBILIÈRE avait dés le début, sans avoir à s'y reprendre, exécuté convenablement sa mission.
35- Les intérêts bancaires et les frais de location qu'ils ont été amenés à exposer ne sont pas dans un rapport de cause à effet direct avec le manquement de la S.A.R.L. PATRIMOINE EXPERTISE IMMOBILIÈRE à ses obligations.
36- Il en est de même pour la plus-value sur travaux qui trouve sa cause ainsi que le premier juge l'a relevé dans le relief du terrain et la nécessité d'adapter la construction au dénivelé réel de la parcelle.
37- Enfin, il ne peut être tenu pour acquis que Mme [I] et M. [N] n'auraient pas effectué l'acquisition de leur terrain s'ils avaient eu connaissance dés le départ du surcoût lié à la configuration de leur terrain.
38- Il n'est donc pas établi, contrairement à ce qui a été jugé en première instance, qu'ils ont perdu une chance de ne pas contracter du fait du manquement de la S.A.R.L. PATRIMOINE EXPERTISE IMMOBILIÈRE a sa mission.
39- Au total, il apparaît que Mme [I] et M. [N] n'ont justifié d'aucun préjudice financier susceptible de donner lieu à réparation de la part de la S.A.R.L. PATRIMOINE EXPERTISE IMMOBILIÈRE.
Sur le préjudice moral :
40- En manquant à la mission qui lui avait été confiée, la S.A.R.L. PATRIMOINE EXPERTISE IMMOBILIÈRE a causé à Mme [I] et à M. [N], ainsi que le premier juge le relève, une déception, des soucis et des inquiétudes que ceux-ci sont fondés à voir réparer.
41- Mme [I] et M. [N] produisent l'un et l'autre un certificat médical en date du 29 décembre 2020 qui objective un état d'anxiété important.
42-Fondée en son principe, la demande de Mme [I] et de M. [N] apparaît cependant, compte tenu des éléments produits, excessive en son montant.
43- La S.A.R.L. PATRIMOINE EXPERTISE IMMOBILIÈRE sera condamnée à leur verser chacun la somme de 1500 € à titre de réparation de leur préjudice moral.
Sur les frais irrépétibles et les dépens :
44- La S.A.R.L. PATRIMOINE EXPERTISE IMMOBILIÈRE, partie succombante, supportera les dépens de première instance et d'appel.
45- En tant qu'elle doit supporter les dépens, la S.A.R.L. PATRIMOINE EXPERTISE IMMOBILIÈRE n'est pas fondée à se prévaloir des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
46- Il serait inéquitable de laisser Mme [I] et M. [N] supporter la charge des frais irrépétibles qu'ils ont été conduits à exposer en première instance puis en cause d'appel.
47- La décision du premier juge sera sur ce point confirmée et il leur sera alloué une indemnité complémentaire de 2000 € au titre des frais exposés en cause d'appel.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, en matière civile et en dernier ressort, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe conformément à l'article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,
Infirme sauf en ce qui concerne les frais irrépétibles et les dépens le jugement du tribunal judiciaire de Saint-Pierre rendu entre les parties le 24 juin 2022 ;
Statuant à nouveau et y ajoutant,
Déboute Mme [I] et M. [N] de leur demande de dommages et intérêts pour préjudice financier ;
Condamne la S.A.R.L. PATRIMOINE EXPERTISE IMMOBILIÈRE à verser à Mme [I] et à M. [N], chacun, la somme de 1500 € en réparation de leur préjudice moral ;
Condamne la S.A.R.L. PATRIMOINE EXPERTISE IMMOBILIÈRE à verser à Mme [I] et à M. [N] la somme globale de 2000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel ;
Dit que les dépens de l'appel seront supportés par la S.A.R.L. PATRIMOINE EXPERTISE IMMOBILIÈRE.
Le présent arrêt a été signé par Monsieur Cyril OZOUX, Président de chambre, et par Mme Véronique FONTAINE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT