Arrêt N°
PF
R.G : N° RG 23/01258 - N° Portalis DBWB-V-B7H-F6IL
[V]
C/
[W]
S.A. LA SA SOCIETE FINANCIERE POUR LE DEVELOPPEMENT DE LA REUNION DITE SOFIDER
COUR D'APPEL DE SAINT-DENIS
ARRÊT DU 24 MAI 2024
Chambre civile TGI
Appel d'une ordonnance rendue par le JUGE DE L'EXECUTION DE SAINT-PIERRE en date du 25 AOUT 2023 suivant déclaration d'appel en date du 07 SEPTEMBRE 2023 rg n°: 22/00035
APPELANTE :
Madame [U] [V]
[Adresse 2]
[Localité 7]
Représentant : Me Thierry GANGATE de la SELARL GANGATE ET MARGERIN, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION, substitué par Maître Julie DERAND, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION, ayant plaidé
INTIMES :
Monsieur [X] [Z] [W]
[Adresse 1]
[Localité 8]
S.A. LA SA SOCIETE FINANCIERE POUR LE DEVELOPPEMENT DE LA REUNION DITE SOFIDER
[Adresse 4]
[Localité 6]
Représentant : Me Laurent LABONNE, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION
DÉBATS : en application des dispositions des articles 778, 779 et 917 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 19 Mars 2024 devant la cour composée de :
Président : Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre
Conseiller : Madame Pauline FLAUSS, conseillère
Conseiller : M. Laurent FRAVETTE, Vice-président placé
Qui en ont délibéré après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries.
A l'issue des débats, le président a indiqué que l'arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition le 24 Mai 2024.
Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 24 Mai 2024.
Greffier : Mme Véronique FONTAINE, Greffier.
LA COUR
Par acte d'huissier du 6 septembre 2022, la Sofider a fait signifier à M. [W] et Mme [V] un commandement valant saisie de l'immeuble situé à [Adresse 3] - d'une contenance de 00ha, 12a, 94a d'une surface habitable de 100m2 pour la somme de 209.627, 76 euros, correspondant au solde du prêt consenti par acte notarié du 17 aout 2016, après déchéance du terme.
Par acte d'huissier du 7 novembre 2022, la Sofider a fait assigner les mêmes à l'audience d'orientation du juge de l'exécution de Saint Pierre de la Réunion du 9 décembre 2022.
Par jugement du 25 août 2023, celui-ci a:
- Dit que la créance de la Société Financière pour le développement de la Réunion (SOFIDER) s'élève à la somme de 209 627,76 euros soit :
>206 547,42 euros en principal,
>3 080,34 euros en intérêts arrêtés à la date du 25 novembre 20191 1 mars 2022 ;
- Ordonné la vente forcée du bien saisi, SiS à [Localité 8] (Réunion), [Adresse 3], parcelle cadastrée DF n°[Cadastre 5] ;
- Autorisé la Société Financière pour le développement de la Réunion (SOFIDER) à en poursuivre la vente ;
- Dit que le créancier poursuivant organisera la visite du bien saisi le samedi précédant l'adjudication, et ce avec le concours éventuel de l'huissier qui a dressé le procès-verbal descriptif,
et assistance d'un commissaire de police et d'un serrurier en cas de difficulté ou d'opposition des
débiteurs saisis ;
- Fixé la date d'adjudication à l'audience du vendredi 27 octobre 2023 à 10 heures à la barre du tribunal judiciaire de Saint-Pierre (Réunion) ;
- Dit que les dépens de l'instance seront compris dans les frais de vente soumis à taxation.
Par déclaration du 7 septembre 2023, Mme [V] a formé appel du jugement.
Par ordonnance du 11 septembre 2023, le Premier président a fait droit à la requête de Mme [V] tendant à assigner à jour fixe; ladite assignation, délivrée le 13 septembre 2023, a été déposée au greffe le 15 septembre 2023.
Mme [V] sollicite de la cour de:
- Infirmer le jugement en toutes ses dispositions;
Et, statuant à nouveau,
In limine litis,
- Prononcer la caducité du commandement de payer valant saisie-immobilière du 21 juillet 2022 faute pour le créancier poursuivant de l'avoir dénoncé aux créanciers inscrits;
- Prononcer consécutivement la nullité de l'assignation du 7 novembre 2022 ainsi que tous les actes subséquents au commandement;
- Ordonner la mainlevée de la saisie et ordonner la radiation du commandement de saisie;
- Prononcer l'extinction de l'instance et de l'action introduite par la Sofider par acte du 7 novembre 2022;
Par suite,
- Débouter toutes demandes, prétentions et fins contraires de la Sofider;
- Condamner la Sofider à lui payer la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile;
- Condamner la Sofider aux entiers dépens;
Au fond,
- Juger que ses demandes formulées sont bienfondées et recevables;
- Juger que le prix des biens saisis fixés par le créancier saisissant sont manifestement insuffisants au regard de la valeur vénale des biens et de l'état actuel du marché;
- Fixer le prix en deçà duquel l'immeuble ne peut être vendu eu égard à la valeur vénale du bien et aux conditions économiques du marché à hauteur de 2250€/m2, un prix de vente ne pouvant être inférieur à 225.000 euros;
- Autoriser la vente amiable du bien sis à [Adresse 3] - d'une contenance de 00ha, 12a, 94a d'une surface habitable de 100m2; ce pour un prix ne pouvant être inférieur à 225.000 euros;
- Juger que pour chaque bien la vente amiable devra intervenir dans un délai de quatre mois prolongeable dans les conditions de l'article R.322-21 du CPCE;
- Fixer l'audience de rappel;
- Juger que le comportement de M. [W] doit être regardé comme manifestant un refus mettant en péril l'intérêt commun et justifiant l'application des dispositions de l'article 815-5 du code civil;
- L'autoriser à signer seule l'acte de vente devant notaire en cas de vente amiable du bien saisi;
- Ordonner la délivrance des clés du bien saisi entre les mains de Me [Y], commissaire de justice à [Localité 9], afin d'en faire remise à sa personne en vue de pouvoir procéder aux opérations afférentes à la vente amiable du bien sis à [Adresse 3] - d'une contenance de 00ha, 12a, 94a d'une surface habitable de 100m2;
La Sofider a constitué avocat le 28 septembre 2023 mais n'a pas conclu; M. [W] n'a pas constitué avocat. Tous deux sont ainsi réputés solliciter confirmation du jugement par adoption de ses motifs.
MOTIFS DE LA DECISION
Vu les assignations de Mme [V] délivrées le 13 septembre 2023 auxquelles la cour se réfère pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties;
Sur la caducité du commandement de payer aux fins de saisie
L'appelante observe que la BCPE était inscrite au fichier immobilier en date du 17 mai 2022 et donc au jour de la publication du commandement de payer valant saisie, impliquant que celui-ci soit dénoncé à la BCPE à peine de caducité.
Le premier juge a, quant à lui, retenu que l'indication de l'hypothèque provisoire prise par la BPCE sur le bien litigieux ne figurant au nombre des formalités publiées mais seulement à celles déposées, le créancier poursuivant n'était pas tenu de dénoncer le commandement à la BPCE.
Sur ce,
Vu les articles R.322-6 et R.311-1 du code des procédures civiles d'exécution;
Il résulte des éléments constants et des pièces de la procédure que le commandement de payer valant saisie dénoncé à M. [W] et Mme [V] le 6 septembre 2022 a été publié au fichier immobilier le 14 octobre 2022.
Il s'infère de la demande de renseignement figurant au cahier des conditions de vente de l'immeuble que, le 14 octobre 2022, le créancier saisissant a également effectué une demande complémentaire de relevé de formalités. Le réponse du service en date du 19 octobre 2022 laisse apparaitre que, outre les garanties du créancier saisissant, est également acceptée au dépôt des formalités sur le bien depuis le 31 mars 2022, une hypothèque judiciaire provisoire au bénéfice de la BCPE Lease Réunion a raison d'une créance détenue sur M. [W]. En revanche, aucune inscription n'est publiée à cette date au fichier immobilier.
Aussi, c'est par une exacte analyse que le premier juge a considéré que la BCPE Lease ne pouvait être regardée comme créancier inscrit au sens de l'article R.311-6 susvisé, impliquant que l'assignation à l'audience d'orientation lui soit délivrée.
Le rejet de la demande de caducité du commandement doit ainsi être confirmé.
Sur la demande d'autorisation de vente amiable
Mme [V] expose que le bien vendu est en indivision suite au divorce avec son ex-mari M. [W], lequel devait assurer la gestion du bien aux termes de l'ordonnance de non conciliation mais qu'il n'y a pas déféré. Elle ajoute que tout en disant ne pas être opposé à une vente amiable du bien, il n'a accompli aucune démarche pour ce faire pas plus qu'il n'a transmis le projet de compromis qu'il aurait conclu pour la vente du bien. Elle argue que ces difficultés mettent en péril l'intérêt commun et justifient qu'elle soit judiciairement autorisée à procéder à la vente sans l'accord de M. [W] et que le juge de l'exécution, compte tenu des prérogatives qui sont les siennes par application de l'article L.213-6 du code de l'organisation judiciaire, peut le faire. Elle ajoute avoir accompli diverses démarches en vue de cette vente amiable.
Sur ce,
Vu les articles 815-5 et 8145-6 du code civil;
Vu l'article L. 213-6 du code de l'organisation judiciaire;
Vu les articles L. 322-3 et R.322-30 du code des procédures civiles d'exécution;
Aux termes d'un avis du 16 juillet 2021, la Cour de cassation a émis l'analyse suivante (2e Civ, n° 21-70.008):
" Lorsque le refus de l'un des indivisaires de conclure un acte de cette nature met en péril l'intérêt commun, un indivisaire peut être autorisé à passer seul cet acte, en application de l'article 815-5 du même code. De même l'article 815-6, alinéa 1er, du même code, permet-il de prescrire ou d'autoriser, à la demande d'un indivisaire, une mesure urgente que requiert l'intérêt commun.
Ces dernières dispositions relèvent du fonctionnement de l'indivision et n'ont pas d'incidence directe sur la poursuite de la procédure de saisie immobilière qui peut toujours aboutir, en l'absence de conclusion de la vente amiable, à une vente par adjudication.
Si l'un seul des indivisaires est recevable à demander à ce que soit autorisée la vente amiable du bien, il lui appartient, selon les articles précités, de faire les démarches nécessaires à la conclusion de la vente, en ce compris à demander les autorisations nécessaires, le juge de l'exécution ne devant s'assurer que du caractère satisfaisant des conditions de la vente envisagée.
Le juge de l'exécution, qui est, à ce stade de la procédure de saisie immobilière, juge de l'orientation de la procédure de saisie immobilière, en vente amiable ou par adjudication, n'est pas juge du fonctionnement de l'indivision.
N'est, dès lors, pas recevable devant le juge de l'exécution la demande formée en application de l'article 815-5 du code civil".
Suivant cette logique, c'est dès lors à bon droit que le premier juge a estimé que la faculté d'autoriser la vente amiable du bien indivis lui échappait et qu'il convenait ainsi de rejeter la demande formée par Mme [V].
Sur la demande en fixation de la mise à prix
Mme [V] fait valoir que le prix moyen des biens à [Localité 8] dans la zone proche tangente les 3.000 euros du m2 et que la mise à prix est fixée à mois de la moitié de la valeur vénale du bien saisi.
Sur ce,
Vu l'article L.322-6 du code des procédures civiles d'exécution;
Le bien saisi est un terrain d'une surface d'environ 13 ares comprenant une maison d'habitation d'environ 100 m2. Les photographies figurant au cahier des conditions de vente témoignent de ce que la construction est en dur sous tôle, de plein pied, avec un confort simple pouvant nécessiter un rafraichissement et de ce que le terrain environnant n'est pas aménagé. Le commissaire de justice ayant établi le constat à cette occasion estime le bien à la somme de 180.000 euros. Mme [V] se fonde sur le prix moyen du m2 des villas d'une surface équivalente pour solliciter une mise à prix à la somme de 225.000 euros.
Toutefois, eu égard à ce qui précède, et à la nécessité de conserver une mise à prix attractive pour permettre à un maximum enchérisseurs de s'intéresser au bien, la mise à prix à la somme de 150.000 euros n'apparait pas manifestement insuffisante.
L'analyse du premier juge, ayant rejeté la demande, doit ainsi être confirmée.
Sur le surplus des dispositions frappées d'appel
Vu l'article 954 du code de procédure civile;
Les autres dispositions du jugement ne faisant l'objet d'aucune critique spécifique au soutien de la demande d'infirmation, elles seront confirmées.
Sur les frais irrépétibles et les dépens
Vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile;
Mme [V], qui succombe, supportera les dépens.
La demande qu'elle a formée au titre des frais irrépétibles doit être rejetée.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, en matière civile et en dernier ressort, par arrêt réputé contradictoire mis à disposition au greffe conformément à l'article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,
- Confirme le jugement entrepris;
Y ajoutant,
- Dit n'y avoir lieu à frais irrépétibles;
- Condamne Mme [U] [V] aux dépens.
Le présent arrêt a été signé par Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre, et par Mme Véronique FONTAINE greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT