COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 54Z
4ème chambre
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 24 MARS 2014
R.G. N° 12/06040
AFFAIRE :
M. [E] [W]
...
C/
Société LES DEMEURES GILLES RICHARD
...
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 28 Juin 2012 par le Tribunal de Grande Instance de VERSAILLES
N° chambre :4ème
N° RG : 10/00061
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
SCP LISSARRAGUE DUPUIS & ASSOCIES
Me Franck LAFON
SCP GUEILHERS & ASSOCIES
SCP COURTAIGNE- FLICHY-MAIGNE-
DASTE & ASSOCIÉS
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LE VINGT QUATRE MARS DEUX MILLE QUATORZE,
La cour d'appel de VERSAILLES, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
Monsieur [E] [W]
[Adresse 1]
[Localité 4]
Madame [N] [M]
[Adresse 1]
[Localité 4]
représentés par Maître Martine DUPUIS de la SCP LISSARRAGUE DUPUIS & ASSOCIES avocat postulant du barreau de VERSAILLES,N° du dossier 1250725 vestiaire : 625
plaidant par Maître Marie RAYSSAC avocat au barreau de BORDEAUX
case 77
APPELANTS
Société LES DEMEURES GILLES RICHARD
Ayant son siège [Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 1]
prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
représentée par Maître Franck LAFON avocat postulant du barreau de VERSAILLES, N° du dossier 20120661 vestiaire : 618
ayant pour avocat plaidant Maître Jean-Louis DEBRE du CABINET DEBRE THOMAS-COURCEL du barreau d'EVREUX
Société CREDIT FONCIER DE FRANCE 'S.A.'
N° SIRET : 542 029 848 R.C.S. PARIS
Ayant son siège [Adresse 2]
[Localité 2]
prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
représentée par Maître Elisa GUEILHERS substituant Maître Emmanuel GUEILHERS de la SCP GUEILHERS & ASSOCIES avocat postulant et plaidant du barreau de VERSAILLES, N° du dossier vestiaire : 96
CAISSE DE GARANTIE IMMOBILIÈRE DU BATIMENT 'CGI BATIMENT' 'S.A.'
N° SIRET : 432 147 049 R.C.S. PARIS
Ayant son siège [Adresse 3]
[Localité 3]
prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
représentée par Maître Isabelle DELORME-MUNIGLIA de la SCP COURTAIGNE-FLICHY-MAIGNE-DASTE & ASSOCIÉS, avocat postulant du barreau de VERSAILLES, N° du dossier 016341 vestiaire : C 52
plaidant par Maître Yann LE MOULLEC de la SCP VAILLANT & ASSOCIES avocat au barreau de PARIS vestiaire P 257
INTIMEES
Composition de la cour :
L'affaire a été débattue à l'audience publique du 03 Février 2014, Madame Marie-Josèphe JACOMET, président, ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :
Madame Marie-Josèphe JACOMET, Président,
Madame Anna MANES, Conseiller,
Madame Sylvie DAUNIS, Conseiller,
qui en ont délibéré,
Greffier, lors des débats : Mme Candice HANRIOT
FAITS ET PROCEDURE,
[E] [W] et [N] [M] ont signé le 15 juillet 2006 un contrat de construction de maison individuelle avec la société LES DEMEURES GILLES RICHARD pour l'édification d'un pavillon sur le terrain leur appartenant [Adresse 1], moyennant un prix total de 327 069,00 euros, prix convenu de 291 628,00 euros à la charge du constructeur et 35 441.00 euros à leur charge. Ils ont à cet effet souscrit un prêt auprès de la SA CREDIT FONCIER.
Le même jour a été signé un avenant n° l modifiant les conditions de paiement.
Le permis de construire a été délivré définitivement le 17 novembre 2006. Une garantie de remboursement et une garantie de livraison ont été souscrites auprès de la SA CGI BAT et une assurance dommages ouvrages a été souscrite auprès de la SMABTP.
La réception a été prononcée le 11 août 2008 en présence d'un huissier de justice, Me [I] qui a listé un certain nombre de réserves. Le 14 août 2008 M. [E] [W] et [N] [M] ont notifié une nouvelle liste de réserves.
Le solde du prix de construction a été consigné à hauteur de 14 590,87 €.
Un litige a opposé les parties notamment sur le carrelage et la société LES DEMEURES GILLES RICHARD a finalement saisi le juge des référés qui par ordonnance du 9 avril 2009 a ordonné une mesure d'expertise et désigné M. [P] [T], ensuite remplacé par M. [C] [O].
Les opérations d'expertise ont ultérieurement été étendues à l'entreprise EGC, sous-traitante titulaire du lot carrelage. L'expert a établi trois notes aux parties, dont la troisième en date du 22 octobre 2009.
Par acte d'huissier délivré les 4, 9 et 16 décembre 2009, M. [E] [W] et Mlle [N] [M] ont fait assigner la société LES DEMEURES GILLES RICHARD, la SA CGI BAT, la société AFNOR CERTIFICATION (l'AFNOR) et la SA CREDIT FONCIER pour voir notamment :
- constater la nullité du contrat signé entre eux et la société LES DEMEURES GILLES RICHARD,
- ordonner la démolition de l'ouvrage,
- condamner cette société au paiement de diverses sommes,
- prononcer la nullité du contrat de prêt,
- condamner les trois autres défenderesses solidairement avec la SCI.
Par acte d'huissier délivré le 3 février 2010, la société AFNOR CERTIFICATION a fait assigner la société CEQUAMI en garantie. Une ordonnance de jonction du juge de la mise en état a été rendue en date du 19 mai 2010,
Par jugement contradictoire du 28 juin 2012, le TGI de Versailles a :
- rejeté la totalité des demandes de toutes les parties,
- condamné [E] [W] et [N] [M] aux dépens,
- autorisé Me GONTARD, la SCP COURTAIGNE,Me GUEILHERS, Me BRICARD DE LA FOREST DIVONNE et Me VERCKEN à recouvrer les dépens dans les conditions prévues par l'article 699 du code de procédure civile.
Suivant déclaration du 16 août 2012, [E] [W] et [N] [M] ont interjetté appel de cette décision.
Dans leurs dernières conclusions du 2 décembre 2013, [E] [W] et [N] [M] sur le fondement des articles L. 230-1, L. 231-1 à L. 231-13 ' R.231-2 à R.231-14, 271-1 du code de la construction et de l'habitation, des articles 1131, 1382 et 1383 du code civil, de l'arrêté du 27 novembre 1991 fixant la notice descriptive prévue par les articles R. 231-4 et R. 232-4 du Code de la construction et de l'habitation relatifs au contrat de construction d'une maison individuelle, de l'arrêté du 28 novembre 1991 approuvant les modèles types de notice d'information relative au contrat de construction d'une maison individuelle invitent la cour à :
- les recevoir en leur appel,
- constater la nullité du contrat avec la société LES DEMEURES GILLES RICHARD ;
En conséquence
- dire et juger que le constructeur devra démolir l'ouvrage et évacuer l'ensemble des gravats de sorte que le terrain soit remis en état dans un délai d'un mois après le prononcé de la décision assorti d'une astreinte de 1.000 € par jour de retard ;
- dire et juger que le constructeur devra rembourser les sommes d'ores et déjà versées soit 277.222 euros
- condamner la Société LES DEMEURES GILLES RICHARD à leur payer
la somme de 68.287,15 euros au titre de l'augmentation du coût de la construction somme à parfaire au jour de la décision ;
la somme de 21.882.72 euros au titre des intérêts intercalaires outre les frais de garantie s'élevant à 1.626,55 euros.
la somme de 2.247,37 euros au titre du coût de l'assurance dommage ouvrage ainsi que la somme de 1.495 euros au titre du coût de l'étude de sol ;
la somme de 79.136 € euros au titre des frais qu'ils ont supportés indûment, somme à parfaire au jour de la décision ;
la somme de 143.454 euros au titre du préjudice de jouissance, somme à parfaire au jour de la décision.
la somme de 6.260 euros concernant les taxes de constructions ainsi que la somme de 5.940 euros concernant les taxes de raccordement à l'égout.
la somme de 8.000 euros en réparation de la perte de chance d'obtenir un crédit d'impôt sur la déclaration des revenus 2008 ;
la somme de 10.000 euros en réparation du préjudice moral ;
- Tenir la CGI BAT solidaire des condamnations de la société DEMEURES GILLES RICHARD ;
- condamner la CGI BAT au paiement de la somme de 10.000 euros au titre du préjudice de tracas et préjudice moral.
- prononcer la nullité du contrat de prêt relatif au financement de la construction conclu avec LE CREDIT FONCIER et condamner celui-ci à leur rembourser les intérêts versés à parfaire au jour de la décision à intervenir.
- condamner le CREDIT FONCIER DE FRANCE à les garantir de toute restitution à la société DEMEURES GILLES RICHARD ;
- tenir le CREDIT FONCIER DE FRANCE solidaire des condamnations de la société LES DEMEURES GILLES RICHARD et le condamner à leur verser la somme de 10.000 euros de dommages et intérêts pour le préjudice subi.
- condamner la Société LES DEMEURES GILLES RICHARD, la CGI BAT et le CREDIT FONCIER DE FRANCE à leur payer ensemble la somme de 6.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
- condamner la Société DEMEURES GILLES RICHARD solidairement avec la CGI BAT et le CREDIT FONCIER DE FRANCE aux entiers dépens de première instance et d'appel dont distraction pour ceux les concernant au profit de la SCP LEXAVOUES, Avocat près la Cour d'Appel de Versailles, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile.
Dans ses dernières conclusions du 21 janvier 2014, la SAS LES DEMEURES GILLES RICHARD demande à la cour au visa de l'article 1338 du Code Civil :
- d'infirmer le jugement déféré en ce qu'il a dit recevables les Consorts [W] /[M] en leur demande d'annulation.
- dire et juger les consorts [W] / [M] irrecevables en leurs demandes.
A titre subsidiaire,
- v confirmer le jugement déféré en ce qu'il a débouté les Consorts [W]/[M] de leur demande d'annulation du contrat de construction.
En tout état de cause,
Dire n'y avoir lieu à annulation du contrat de construction.
Très subsidiairement,
Débouter les consorts [W] / [M] de leur demande de démolition et de toutes leurs demandes indemnitaires,
Dans tous les cas, vu les articles L.231-2 et L 231-10 du Code de la Construction et de l'habitation.
Débouter le CREDIT FONCIER DE FRANCE de toutes ses demandes formulées à son encontre ;
Condamner le CREDIT FONCIER DE FRANCE à la garantir de l'ensemble des condamnations éventuellement prononcées à son encontre dans le cadre du présent litige.
Condamner solidairement toutes parties succombantes à lui payer la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
Condamner solidairement toutes parties succombantes aux dépens de l'instance, dont distraction pour ceux d'appel au profit de Maître Franck LAFON, avocat, dans les conditions de l'article 699 du CODE DE PROCÉDURE CIVILE.
Dans ses conclusions du 31 janvier 2014, le CREDIT FONCIER de FRANCE se fondant sur les articles L 231-2 et suivants du Code de la Construction et de l'Habitation ainsi que l'article 1183 du Code Civil invite la cour à :
Déclarer Monsieur [W] et Mademoiselle [M], recevables mais mal fondés en leur appel
A titre principal,
Dire et juger qu'il a effectué un contrôle formel du contrat de construction des maisons individuelles avec fourniture de plan,
En conséquence, débouter les consorts [W]/[M] de toutes leurs demandes de condamnation formulées à son encontre et confirmer le jugement rendu le 28 juin 2012 par la 4ème chambre civile du Tribunal de Grande Instance de Versailles en toutes ses dispositions
A titre subsidiaire,
Dans l'hypothèse où la résolution du contrat de construction serait prononcée entraînant par ce fait la résolution du contrat de prêt,
Condamner les consorts [W]-[M], conjointement et solidairement à lui payer le montant des fonds débloqués au titre du prêt, soit la somme de 296.000 €, déduction faite des intérêts y afférent, soit au 6 janvier 2014, la somme de 51.030,83 € et postérieurement pour mémoire,
Condamner la société LES DEMEURES GILLES RICHARD à lui payer le montant des intérêts déduits du remboursement du prêt arrêté au 6 janvier 2014 à 51.030,83 € et postérieurement pour mémoire au titre de son préjudice financier,
Condamner la société LES DEMEURES GILLES RICHARD à le garantir de toutes condamnations qui seraient mises à sa charge,
A titre infiniment Subsidiaire,
Surseoir à statuer dans l'attente du dépôt du rapport d'expertise judiciaire,
Condamner solidairement les consorts [W]/[M] à lui payer la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu'aux entiers dépens qui seront recouvrés par Maître Emmanuel GUEILHERS, membre de la SCP GUEILHERS ET ASSOCIES, avocat aux offres de droit en application des dispositions de l'article 699 du CODE DE PROCÉDURE CIVILE.
Dans ses conclusions du 7 janvier 2013, la CGI BAT sur le fondement des articles 906 et 908 du code de procédure civile ainsi que les articles L231-6 et L 231-10 du code de la construction et de l'habitation, invite la cour :
in limine litis à constater que les consorts [W]-[M] n'ont pas notifié leurs pièces simultanément à leurs conclusions d'appel et en conséquence écarter ces pièces,
à titre principal,
- dire et juger que le contrat de construction n'est pas entaché de nullité,
- dire et juger qu'il n'entre pas ni dans les obligations légales ni dans les obligations contractuelles mises à sa charge de contrôler les termes du contrat de construction ;
- dire et juger qu'il n'existe aucun lien de causalité entre la faute alléguée et le prétendu préjudice,
en conséquence
- confirmer le jugement en ce qu'il a débouté les consorts [W]-[M] de l'ensemble des demandes formées à son encontre,
- la mettre hors de cause,
à titre subsidiaire
- surseoir à statuer dans l'attente du rapport d'expertise judiciaire,
en tout état de cause
- condamner solidairement les consorts [W]-[M] au règlement de la somme de 5.000,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens avec application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
La clôture a été prononcée par ordonnance du 3 février 2014.
MOTIVATION
Sur la procédure
la communication de pièces
Considérant que [N] [M] et [E] [W] justifient avoir dénoncé leurs conclusions à la CGI BAT le 20 décembre 2012 et avoir communiqué leurs 77 pièces à la même date ;
Que dans le cadre de leurs conclusions du 2 décembre 2013, [N] [M] et [E] [W] ont produit les pièces numérotées de 78 à 81 ; que la clôture de la mise en état a été prononcée le 3 février 2014 ;
Qu'il n'y a donc pas lieu à les écarter des débats en ce que les pièces ont été communiquées conformément aux dispositions du code de procédure civile ; que les parties ont disposé de plus d'un mois pour étudier les quatre dernières pièces ; que le principe du contradictoire a ainsi été respecté ;
la recevabilité de l'action en nullité
Considérant que la SAS LES DEMEURES GILLES RICHARD fait grief au jugement d'avoir déclaré recevable l'action en nullité intentée par [N] [M] et [E] [W] aux motifs que s'il est certain qu'ils ont effectué des règlements, ont réceptionné l'ouvrage, procédé à la dénonciation de réserves et sollicité une mesure d'expertise, ces différents éléments ne permettent pas de considérer qu'ils ont renoncé à invoquer la nullité du contrat dés lors qu'ils n'avaient manifestement pas connaissance des irrégularités dont ils se prévalent dans le cadre de la présente procédure ; alors que les mentions obligatoires prévues par le code de la construction et de l'habitation constituent des mesures de protection sanctionnées par des nullités relatives auxquelles il est possible de renoncer, que tel a été le cas en l'espèce puisque [N] [M] et [E] [W] ont exécuté volontairement le contrat, que par ailleurs les irrégularités alléguées étaient visibles dès la signature du contrat de construction ;
Considérant que la renonciation du maître de l'ouvrage à se prévaloir de la nullité du contrat de construction de maison individuelle par son exécution est subordonnée à sa connaissance préalable de la violation des dispositions destinées à le protéger ;
Qu'aucun des éléments du dossier ne permet d'établir que [N] [M] et [E] [W] avaient connaissance au moment de la signature du contrat de construction de maison individuelle que celui-ci pouvait être annulé en raison d'éventuelles :
- irrégularité de plans,
- irrégularité de l'acte de notification du contrat ne permettant pas le plein exercice du droit de rétractation,
- absence de notice d'information,
- émission tardive de la garantie de remboursement,
- irrégularité des échelles de paiement,
- irrégularités du mode de réception des travaux,
- défaut de mention du taux d'intérêt du prêt ;
Considérant en outre que la renonciation de [N] [M] et [E] [W] à leur droit de demander la nullité du contrat ne peut être déduite de leur participation à une mesure d'expertise dont de surcroît ils n'étaient pas demandeurs ;
Qu'il convient donc au vu de l'ensemble de ces éléments de confirmer le jugement en ce qu'il a, par de justes motifs, déclaré recevable la demande de nullité formée par [N] [M] et [E] [W] ;
Sur le fond
1°) Sur la demande de prononcé de la nullité du contrat de construction d'une maison individuelle
les plans
Considérant que [N] [M] et [E] [W] font grief au jugement d'avoir tout en constatant que les plans n'étaient pas conformes aux obligations de l'article R 231-3 du code de la construction rejeté ce moyen de nullité car ces éléments figuraient sur la notice descriptive alors que les dispositions des articles R 231-3 et R 231-4 ne sont nullement exclusives l'une de l'autre mais cumulatives et destinées à ce que le maître d'ouvrage soit pleinement conscient de son engagement ;
Considérant que [N] [M] et [E] [W] estiment ces plans incomplets et non conformes aux dispositions d'ordre public ;
Considérant que la SAS LES DEMEURES GILLES RICHARD fait observer que les mentions manquantes ne sont pas citées par l'article L 231-2, que les plans mentionnent le tracé des eaux pluviales, d'EDF et des eaux usées, que les emplacements électriques sont indiqués et quantifiés dans la notice descriptive ;
Considérant que l'article L 231-2 du code de la construction et de l'habitation indique :
Le contrat visé à l'article L. 231-1 doit comporter les énonciations suivantes :
a) La désignation du terrain destiné à l'implantation de la construction et la mention du titre de propriété du maître de l'ouvrage ou des droits réels lui permettant de construire ;
b) L'affirmation de la conformité du projet aux règles de construction prescrites en application du présent code, notamment de son livre Ier, et du code de l'urbanisme ;
c) La consistance et les caractéristiques techniques du bâtiment à construire comportant tous les travaux d'adaptation au sol, les raccordements aux réseaux divers et tous les travaux d'équipement intérieur ou extérieur indispensables à l'implantation et à l'utilisation de l'immeuble ;
d) Le coût du bâtiment à construire, égal à la somme du prix convenu et, s'il y a lieu, du coût des travaux dont le maître de l'ouvrage se réserve l'exécution en précisant :
' d'une part, le prix convenu qui est forfaitaire et définitif, sous réserve, s'il y a lieu, de sa révision dans les conditions et limites convenues conformément à l'article L. 231-11, et qui comporte la rémunération de tout ce qui est à la charge du constructeur, y compris le coût de la garantie de livraison ;
' d'autre part, le coût des travaux dont le maître de l'ouvrage se réserve l'exécution, ceux-ci étant décrits et chiffrés par le constructeur et faisant l'objet, de la part du maître de l'ouvrage, d'une clause manuscrite spécifique et paraphée par laquelle il en accepte le coût et la charge ;
e) Les modalités de règlement en fonction de l'état d'avancement des travaux ;
f) L'indication que le maître de l'ouvrage pourra se faire assister par un professionnel habilité en application de la loi no 77-2 du 3 janvier 1977 sur l'architecture ou des articles L. 111-23 et suivants lors de la réception ou par tout autre professionnel de la construction titulaire d'un contrat d'assurance couvrant les responsabilités pour ce type de mission ;
g) L'indication de l'obtention du permis de construire et des autres autorisations administratives, dont une copie est annexée au contrat ;
h) L'indication des modalités de financement, la nature et le montant des prêts obtenus et acceptés par le maître de l'ouvrage ;
i) La date d'ouverture du chantier, le délai d'exécution des travaux et les pénalités prévues en cas de retard de livraison ;
j) La référence de l'assurance de dommages souscrite par le maître de l'ouvrage, en application de l'article L. 242-1 du code des assurances ;
k) Les justifications des garanties de remboursement et de livraison apportées par le constructeur, les attestations de ces garanties étant établies par le garant et annexées au contrat.
Les stipulations du contrat, notamment celles relatives aux travaux à la charge du constructeur, au prix convenu, au délai d'exécution des travaux et aux pénalités applicables en cas de retard d'exécution peuvent se référer à des clauses types approuvées par décret en Conseil d'État ;
Considérant que les articles R 231-3 et R 231-4 précisent :
Art. R. 231-3 : En application du (c )de l'article L. 231-2, à tout contrat, qu'il soit ou non assorti de conditions suspensives, doit être joint le plan de la construction à édifier, précisant les travaux d'adaptation au sol, les coupes et élévations, les cotes utiles et l'indication des surfaces de chacune des pièces, des dégagements et des dépendances. Le plan indique en outre les raccordements aux réseaux divers décrits à la notice prévue à l'article R. 231-4 et les éléments d'équipement intérieur ou extérieur qui sont indispensables à l'implantation, à l'utilisation et à l'habitation de l'immeuble.
Un dessin d'une perspective de l'immeuble est joint au plan.
Art R 231-4 :Est aussi annexée au contrat visé à l'article L. 231-2 une notice descriptive conforme à un modèle type agréé par arrêté du ministre chargé de la construction et de l'habitation indiquant les caractéristiques techniques tant de l'immeuble lui-même que des travaux d'équipement intérieur ou extérieur qui sont indispensables à l'implantation et à l'utilisation de l'immeuble.
Cette notice fait la distinction prévue à l'article L. 231-2 (d) entre ces éléments selon que ceux-ci sont ou non compris dans le prix convenu. Elle indique le coût de ceux desdits éléments dont le coût n'est pas compris dans le prix.
La notice mentionne les raccordements de l'immeuble à l'égout et aux distributions assurées par les services publics, notamment aux distributions d'eau, de gaz, d'électricité ou de chauffage, en distinguant ceux qui sont inclus dans le prix et, s'il y a lieu, ceux dont le coût reste à la charge du maître de l'ouvrage.
La notice doit porter, de la main du maître de l'ouvrage, une mention signée par laquelle celui-ci précise et accepte le coût des travaux à sa charge qui ne sont pas compris dans le prix convenu.Considérant que les articles L 231-2 ainsi que R 231-3 et R 231-4 ont pour objectif de permettre une information la plus complète qui soit du maître de l'ouvrage ;
que les règles d'ordre public, relatives aux énonciations que doit comporter le contrat de construction de maison individuelle, édictées par ces articles constituent des mesures de protection définies dans l'intérêt du maître de l'ouvrage dont la violation est sanctionnée par la nullité ;
Considérant que ces textes définissent ainsi deux exigences cumulatives : l'existence d'un plan et d'une notice descriptive ;
Considérant que le réseau électrique d'un immeuble est un élément d'équipement intérieur, indissociable de l'ouvrage, indispensable à l'utilisation et l'habitation de
celui- ci ;
Qu'en l'espèce il n'est pas contesté que le plan fourni ne comporte pas ces éléments d'équipements intérieurs ;
Que le fait que dans la notice descriptive figure la liste pièce par pièce du nombre de prises et de points lumineux ainsi que leurs caractéristiques techniques n'exonère pas la SAS LES DEMEURES GILLES RICHARD de son obligation de fournir aux maîtres d'ouvrage un plan conforme aux exigences légales ;
la notification et le délai de rétractation
Considérant que [N] [M] et [E] [W] font grief au jugement d'avoir rejeté leur demande en nullité de ce chef aux motifs d'une part qu'ils ont bien été destinataires d' une lettre recommandée qui valait notification, d'autre part que le contrat précise qu'il y a solidarité entre eux et qu'à ce titre la notification à l'un vaut notification à l'autre alors que le contrat doit être adressé de façon séparée aux deux cocontractants et doit mentionné le délai de rétractation, qu'en outre la lettre du 20 juillet 2006 n'indique pas qu'il s'agit d'une notification et ne se réfère pas à l'article L 271-1 du code de la construction et de l'habitation ;
Considérant que la SAS LES DEMEURES GILLES RICHARD fait valoir :
- que la notice descriptive mentionne le délai de rétractation de sept jours ;
- qu'aucune disposition légale n'impose de reproduire in extenso les articles du code de la construction sus-visés,
- que la solidarité tant active que passive implique la représentation mutuelle des
co- obligés ;
- qu'au pire une éventuelle irrégularité à ce titre ne saurait justifier l'annulation du contrat mais pourrait permettre de la part de celui n'ayant pas reçu notification du contrat de se rétracter ;
Considérant que l'article L 271-1 du code de la construction précise :
Pour tout acte ayant pour objet la construction ou l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation, la souscription de parts donnant vocation à l'attribution en jouissance ou en propriété d'immeubles d'habitation ou la vente d'immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière, l'acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de sept jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte.
Cet acte est notifié à l'acquéreur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise. La faculté de rétractation est exercée dans ces mêmes formes ;
Considérant qu'il n'est pas contesté qu'une seule lettre de notification a été adressée en recommandé avec accusé de réception le 20 juillet 2006 à 'Monsieur [W] [E] ou Mademoiselle [M] [N]' ;
Considérant qu'il n'est pas précisé que ce courrier vaut notification au sens de l'article L 271-1 du code de la construction ;
Considérant que la notice descriptive contrairement à ce qui est allégué ne mentionne pas le délai de rétractation de sept jours qui figure uniquement à l'article 4 des conditions générales du marché ; que même à supposer qu'à la date du 20 juillet 2006 [N] [M] et [E] [W] connaissaient l'existence du délai de rétractation de sept jours, ils ne pouvaient pas savoir que ce délai commençait à courir à compter de la réception du courrier du 20 juillet 2006 compte tenu de sa formulation ;
Considérant surtout que la notification prévue par l'article L 271-1 du code de la construction doit être effectuée par lettres distinctes adressées à chacun des contractants solidaires ou par lettre unique libellée aux deux noms avec signature de l'avis de réception par chacun des contractants solidaires ou par un muni d'un pouvoir à effet de représenter l'autre ;
Que la SAS LES DEMEURES GILLES RICHARD ne prouve pas que [N] [M] et [E] [W] ont tous deux signé l'avis de réception ou que l'un d'eux était muni d'un pouvoir lui permettant de signer pour l'autre ;
la notice d'information
Considérant que [N] [M] et [E] [W] font grief au jugement d'avoir rejeté leur demande de nullité du contrat pour absence de communication de la notice d'information au motif qu'ils ont été manifestement informés de tous les éléments qu'elle devait comporter alors qu'à la date d'envoi du contrat, soit le 20 juillet 2006, il n'est pas rapporté la preuve de ce qu'ils disposaient de l'ensemble de ces éléments ;
Considérant que la SAS les Demeures Gilles RICHARD soutient que les mentions de la notice d'information sont reprises dans le contrat de construction ;
Considérant que la notice d'information est prévue par l'article L 231-9 du code de la construction qui précise qu'elle doit être jointe au contrat qui est adressé par le constructeur au maître de l'ouvrage par lettre recommandée avec avis de réception ;
Considérant que cette notice s'inscrit dans le formalisme strict instauré par le législateur et est destinée à informer les maîtres de l'ouvrage de leurs droits et obligations, en application de la loi n° 90-1129 du 19 décembre 1990 relative au contrat de construction d'une maison individuelle ; que par arrêté du 28 novembre 1991, un modèle type a été agréé ;
Que le fait que les éléments qu'elle doit contenir soient également mentionnés dans le contrat de construction lui-même est inopérant en ce que cette notice a pour objectif de récapituler l'ensemble des droits des maîtres d'ouvrage signant un contrat de construction de maison individuelle ;
Considérant qu'il n'est pas contesté par la SAS LES DEMEURES GILLES RICHARD qu'elle n'a pas joint au contrat de construction ladite notice alors que pour les raisons évoquées ci dessus elle ne pouvait pas s'exonérer de cette obligation légale ;
la garantie de remboursement
Considérant que [N] [M] et [E] [W] font grief au jugement d'avoir rejeté leur moyen de nullité au motif qu'ils ne contestaient pas l'affirmation de la SAS LES DEMEURES GILLES RICHARD selon laquelle aucun acompte n'avait été encaissé alors d'une part qu'ils ont bien versé un acompte de 8.000,00 euros par chèque, lequel est expressément mentionné au contrat ; d'autre part les justificatifs de la garantie de remboursement ne leur ont été adressés que le 22 août 2006 ;
Considérant que la SAS LES DEMEURES GILLES RICHARD soutient qu'il s'agit là d'un libellé maladroit du contrat, l'acompte n'ayant pas été encaissé avant le 17 août 2006 avec le règlement de l'appel de fonds 'fondation' ;
Considérant que les articles L 231-2 k et R 231-8-1 du code de la construction prévoient que le contrat doit préciser les justifications des garanties de remboursement et de livraison apportées par le constructeur, les attestations de ces garanties étant établies par le garant et annexées au contrat ;
Considérant que l'article L 231-4 du même code ne prévoit pas de condition suspensive concernant l'obtention de la garantie de remboursement et interdit tous versement, dépôt, souscription ou acceptation d'effets de commerce avant la signature du contrat ni avant la date à laquelle la créance est exigible ;
- que la perception d'un acompte n'est ainsi possible que si le constructeur bénéficie au jour de la signature du contrat d'une garantie de remboursement ;
Considérant qu'en l'espèce, il est mentionné au contrat qu'un acompte de 5 % soit 8.000,00 euros est versé par [N] [M] et [E] [W] alors qu'à la date de signature du contrat soit le 15 juillet 2006 aucune attestation concernant la garantie de remboursement n'était annexée ;
Considérant que l'attestation de garantie de remboursement date du 17 août 2006 et a été adressée à [N] [M] et [E] [W] le 22 août 2006 soit postérieurement à la signature du contrat de construction ;
Qu'il convient ainsi de constater que les prescriptions légales n'ont pas été respectées ;
Considérant qu'il y a donc lieu d'infirmer le jugement et de déclarer nul le contrat de construction de maison individuelle signé entre la SAS LES DEMEURES GILLES RICHARD, [N] [M] et [E] [W] ;
Considérant que le contrat de construction de maison individuelle étant déclaré nul pour les motifs évoqués ci-dessus, il n'y a pas lieu de se prononcer sur les autres causes de nullité invoquées par [N] [M] et [E] [W] ;
2°) Sur la demande de démolition de l'ouvrage
Considérant que la SAS LES DEMEURES GILLES RICHARD s'oppose à la demande de démolition formulée par [N] [M] et [E] [W] aux motifs que celle-ci aurait des conséquence graves pour l'ensemble des parties contractantes en ce que :
- le contrat ayant été totalement exécuté et ces derniers vivant dans la maison édifiée, ils se retrouveraient sans logement ;
- elle-même étant obligée de rembourser le prix perçu, qui a servi au paiement des sous-traitants, devrait procéder à une déclaration de cessation des paiements,
- [N] [M] et [E] [W] seraient obligés de rembourser le crédit contracté ;
- une démolition suppose l'obtention d'un permis de démolir et ne peut se réaliser en un mois ;
Considérant toutefois que la nullité du contrat de construction de maison individuelle pour violation des règles d'ordre public protectrices du maître de l'ouvrage lui ouvre le droit de solliciter la remise en état du terrain sans indemnité pour le constructeur au titre des travaux réalisés ;
Que le contrat de construction de maison individuelle conclu entre [N] [M] et [E] [W] et la SAS les DEMEURES GILLES RICHARD étant déclaré nul, cette dernière devra donc :
- démolir l'ouvrage et évacuer l'ensemble des gravats de sorte que le terrain soit remis en état, ce dans le délai d'un mois suivant la notification par [N] [M] et [E] [W] auprès de la SAS les DEMEURES GILLES RICHARD de ce qu'ils ont obtenu un permis de démolir et avec une astreinte de 200 € par jour de retard à l'expiration de ce délai d'un mois ;
- restituer à [N] [M] et [E] [W] la somme de 277.222,00 euros correspondant aux sommes qu'ils ont versées au titre du contrat ;
Considérant qu'il y a lieu de préciser que cette somme devra être versée dans la première semaine du commencement de la démolition de l'ouvrage ;
3°) Sur les conséquences de la démolition de l'ouvrage
Considérant en revanche qu'il n'y a pas lieu que la SAS LES DEMEURES GILLES RICHARD rembourse à [N] [M] et [E] [W] le coût de l'étude de sols qui ne faisait pas partie du contrat en ce qu'ils s'étaient réservés la réalisation de ces travaux, cette étude étant par ailleurs susceptible de leur servir dans le cadre d'un projet de reconstruction ;
Considérant que sur ce dernier point, ils ne justifient pas de l'impossibilité de re-construire leur maison sur le même terrain ; qu'il y a donc lieu de les débouter des demandes formulées à ce titre ;
Considérant qu'en optant pour la nullité du contrat, [N] [M] et [E] [W] ont renoncé à se prévaloir des conséquences dommageables d'une éventuelle mauvaise exécution contractuelle, non alléguée par ces derniers dans le cadre du présent litige ; qu'il y a donc lieu de les débouter de l'ensemble de leurs autres demandes formées à l'encontre de la SAS LES DEMEURES GILLES RICHARD étant précisé que certaines dépenses ont été la contrepartie de leur habitation dans les lieux pendant plusieurs années et d'autres sont liées à la viabilisation du terrain et non à l'édification de la maison ;
Considérant que [N] [M] et [E] [W] ne justifient pas de l'existence d'un préjudice de jouissance en lien avec la nullité du contrat de construction ; que sur ce point leur demande sera rejetée ;
Considérant qu'en raison de l'annulation du contrat de construction de leur maison individuelle le contrat d'assurance dommages- d'ouvrage est lui-même annulé entraînant la restitution à [N] [M] et [E] [W] des primes d'assurance versées ; qu'il n'y a donc pas lieu de condamner la SAS LES DEMEURES GILLES RICHARD à leur rembourser la somme de 2. 247,37 euros à ce titre ;
Considérant que pour les mêmes motifs la SAS LES DEMEURES GILLES RICHARD n'a pas à restituer à [N] [M] et [E] [W] les intérêts intercalaires et les frais de garantie qu'ils ont versés ;
4°) Sur l'annulation du contrat de prêt
Considérant que l'annulation du contrat de construction emporte anéantissement rétroactif des obligations contractuelles résultant du contrat de prêt signé le 11 septembre 2006 ;
Que [N] [M] et [E] [W] devront donc restituer au CREDIT FONCIER DE FRANCE l'ensemble des sommes perçues soit 296.000,00 euros, cet organisme lui restituant les intérêts versés et les frais de garantie soit au 6 janvier 2014 la somme de 51.030,83 euros ;
5°) Sur la responsabilité du CREDIT FONCIER DE FRANCE
Considérant que [N] [M] et [E] [W] estiment que le CREDIT FONCIER n'a pas rempli l'obligation de vérification du contrat de construction que lui impose l'article L 231-10 du code de la construction et a donc commis une faute lourde à leur égard ; qu'ils sollicitent en dédommagement la somme de 10.000,00 euros de dommages intérêts en raison du préjudice subi ;
Considérant que le CREDIT FONCIER DE FRANCE fait valoir que ce contrôle ne peut qu'être formel, qu'en outre l'article 5 des conditions particulières mentionnait l'existence d'une garantie de remboursement souscrite auprès de la CGI BAT ;
Considérant que l'article L 231-10 du code de la construction et de l'habitation dispose qu'aucun prêteur ne peut émettre une offre de prêt sans avoir vérifié que le contrat comporte les énonciations mentionnées à l'article L 231-2 qui doit y figurer au moment où l'acte lui est transmis ;
Considérant que le contrôle du prêteur est limité à la présence des clauses obligatoires mais non à l'exactitude de leur contenu ; que parmi ces clauses obligatoires figurent les attestations de garantie établies par le garant et annexées au contrat ;
Qu' il appartenait ainsi au CREDIT FONCIER DE FRANCE de vérifier si à la date de la signature du contrat de construction l'attestation de garantie de remboursement y était annexée et de refuser de formuler une offre de crédit en l'absence de production d'un tel document ;
Considérant qu'en l'espèce l'offre de prêt émise par le CREDIT FONCIER DE FRANCE n'est pas versée aux débats par les parties ; que dans ses dernières conclusions
cet organisme précise que l'offre de prêt a été émise le 17 août 2006 et acceptée le 11 septembre 2006 par [N] [M] et [E] [W] ; que la réitération de cet accord a été formalisée devant notaire le 23 novembre 2006 ; que ces derniers ne contestent pas cette chronologie ;
Considérant que le CREDIT FONCIER DE FRANCE ne démontre pas avoir alerté [N] [M] et [E] [W] avant le 17 août 2006 sur l'absence de l'attestation de garantie de remboursement ;
Considérant toutefois que l'octroi de dommages intérêts suppose établie l'existence d'un préjudice en lien direct avec la faute commise ; qu'en l'espèce d'une part aux dates d'acceptation de l'offre et de réitération de l'acte de prêt devant notaire, [N] [M] et [E] [W] disposaient de l'attestation de garantie de remboursement, que d'autre part la SAS LES DEMEURES GILLES RICHARD n'a pas mis à l'encaissement l'acompte de 8.000,00 euros à la date de signature du contrat de prêt mais dans le cadre du premier appel de fonds ; qu'ainsi en l'absence de préjudice en lien avec la faute commise par le CREDIT FONCIER DE FRANCE, il y a lieu de les débouter de leurs demandes ;
Considérant que la SAS LES DEMEURES GILLES RICHARD fait également valoir que le CREDIT FONCIER DE FRANCE a été défaillant dans le respect de ses obligations légales et demande que la banque la relève et la garantisse de l'ensemble des condamnations prononcées à son encontre ;
Considérant cependant d'une part que le CREDIT FONCIER DE FRANCE était débiteur d'une obligation de conseil uniquement en faveur de [N] [M] et [E] [W], d'autre part que la SAS LES DEMEURES GILLES RICHARD ne peut reprocher à la banque les insuffisances d'un contrat de construction de maison individuelle dont elle est elle-même l'auteur, qu'il convient donc de la débouter de ses demandes ;
6°) Sur les autres demandes
les demandes du CREDIT FONCIER DE FRANCE
Considérant que le CREDIT FONCIER DE FRANCE sollicite la condamnation de la SAS LES DEMEURES GILLES RICHARD à lui payer le montant des intérêts déduits du remboursement du prêt arrêté au 6 janvier 2014 à la somme de 51.030,83 euros et postérieurement pour mémoire au titre de son préjudice financier ;
Considérant toutefois que LA SAS LES DEMEURES GILLES RICHARD n'avait aucun lien contractuel avec le CREDIT FONCIER DE FRANCE ;
Que ce dernier ne rapporte pas la preuve de l'existence d'un préjudice particulier en lien avec une faute commise à son égard par la SAS LES DEMEURES GILLES RICHARD alors que lui-même à commis une faute dans le cadre de son obligation de contrôle du contrat de construction de maison individuelle ;
Considérant en outre que le remboursement de cette somme par le CREDIT FONCIER DE FRANCE envers [N] [M] et [E] [W] n'est que la conséquence du remboursement par ces derniers de la somme initialement prêtée ;
- que la SAS LES DEMEURES GILLES RICHARD n'a donc pas à payer au CREDIT FONCIER DE FRANCE la somme de 51.030,83 euros ni à la garantir des condamnations prononcées à son encontre ;
Considérant qu'à titre subsidiaire, le CREDIT FONCIER DE FRANCE sollicite un sursis à statuer dans l'attente du dépôt du rapport d'expertise ordonnée par ordonnance de référé du 9 avril 2009 suite aux malfaçons évoquées par [N] [M] et [E] [W] ;
Que cependant la cour étant uniquement saisie d'une demande de nullité du contrat de construction de maison individuelle en dehors de toute discussion ou prétention sur la qualité du travail réalisé par la SAS LES DEMEURES GILLES RICHARD, l'avis de l'expert serait sans effet sur la solution du présent litige ; qu'il y a donc lieu de rejeter cette demande ;
les demandes de la CGI BAT
Considérant que [N] [M] et [E] [W] sur le fondement de l'article 1 382 du code civil demandent que la CGI BAT soit tenue solidairement des condamnations prononcées à l'encontre de la SAS LES DEMEURES GILLES RICHARD et condamnée à leur verser la somme de 10.000,00 euros de dommages intérêts au titre de 'tracas et préjudice moral' ;
Considérant que la CGI BAT indique qu'elle n'avait pour obligation que la réalisation d'une étude technique et financière du contrat de construction et non la réalisation d'une étude juridique et conclut à sa mise hors de cause ;
Considérant que la CGI BAT n'était débitrice d'aucune obligation de conseil vis à vis de [N] [M] et [E] [W] ;
Que son rôle se limitait à garantir d'une part le remboursement de l'acompte initialement versé, d'autre part la livraison de l'ouvrage ;
Que son étude technique et financière du contrat de construction avait pour unique but une étude des risques assurés ; qu'il ne peut donc pas lui être reproché de ne pas avoir procédé à une analyse juridique du contrat qui ne relevait ni de ses obligations légales ni de sa compétence ;
Considérant qu'en l'absence de preuve par [N] [M] et [E] [W] de l'existence d'une faute commise par la CGI BAT, d'un lien de causalité et d'un préjudice subi, il convient de les débouter de leurs demandes et de mettre hors de cause cette société ;
Sur l'application de l'article 700 du code de procédure civile
Considérant que l'équité ne commande pas, en appel, l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en faveur de [N] [M] et [E] [W], de la SAS LES DEMEURES GILLES RICHARD et du CREDIT FONCIER DE FRANCE ;
Considérant en revanche que [N] [M] ET [E] [W] seront condamnés à verser à la CGI BAT la somme de 1.000,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Considérant que [N] [M] et [E] [W], la SAS LES DEMEURES GILLES RICHARD ainsi que le CREDIT FONCIER DE FRANCE conserveront la charge de leurs dépens ;
Que [N] [M] et [E] [W] devront en revanche supporter la charge des dépens engagés par la CGI BAT avec application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;
PAR CES MOTIFS
LA COUR
Statuant contradictoirement
Dit n'y avoir lieu d'écarter des débats les pièces produites par [N] [M] et [E] [W] ;
Confirme le jugement rendu le 28 juin 2012 par le tribunal de grande instance de Versailles en ce qu'il a déclaré recevable l'action en nullité du contrat de construction individuelle engagée par [N] [M] et [E] [W] ;
L'infirme pour le surplus ;
Statuant à nouveau
Déclare nul le contrat de construction de maison individuelle signé entre [N] [M] et [E] [W] d'une part, la SAS LES DEMEURES GILLES RICHARD d'autre part ;
Condamne la SAS LES DEMEURES GILLES RICHARD à démolir l'ouvrage et évacuer l'ensemble des gravats de sorte que le terrain soit remis en état, ce dans le délai d'un mois suivant la notification par [N] [M] et [E] [W] auprès d'elle de ce qu'ils ont obtenu un permis de démolir et avec une astreinte de 200 € par jour de retard à l'expiration de ce délai d'un mois ;
Condamne la SAS LES DEMEURES GILLES RICHARD à restituer à [N] [M] et [E] [W] la somme de 277.222,00 euros correspondant aux sommes qu'ils ont versées au titre du contrat ;
Précise que cette somme devra être versée dans la première semaine du commencement de la démolition de l'ouvrage ;
Constate en conséquence l'annulation du contrat de prêt accordé par le CREDIT FONCIER DE FRANCE et signé le 11 septembre 2006 par [N] [M] et [E] [W] ;
Condamne [N] [M] et [E] [W] à restituer au CREDIT FONCIER DE FRANCE l'ensemble des sommes perçues soit 296.000,00 euros ;
Condamne le CREDIT FONCIER DE FRANCE à restituer à [N] [M] et [E] [W] les intérêts versés et les frais de garantie soit au 6 janvier 2014 la somme de 51.030,83 euros et postérieurement pour mémoire ;
Met hors de cause la CGI BAT ;
Rejette toutes autres demandes
Condamne [N] [M] ET [E] [W] à verser à la CGI BAT la somme de 1.000,00 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Dit que [N] [M] et [E] [W], la SAS LES DEMEURES GILLES RICHARD ainsi que le CREDIT FONCIER DE FRANCE conserveront la charge de leurs dépens ;
Condamne [N] [M] et [E] [W] à supporter la charge des dépens engagés par la CGI BAT avec application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile
Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par Madame Marie-Josèphe JACOMET, Président et par Mme HANRIOT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le GREFFIER,Le PRESIDENT,