25/10/2022
ARRÊT N°
N° RG 20/00550 - N° Portalis DBVI-V-B7E-NORP
MD/NB
Décision déférée du 13 Décembre 2019 - Tribunal de Grande Instance de TOULOUSE ( 18/00881)
(Mme. GIGAULT)
[L] [J]
C/
S.D.C. DE L'IMMEUBLE RESIDENCE CAPITOULS PARKINGS
CONFIRMATION
Grosse délivrée
le
à
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE TOULOUSE
1ere Chambre Section 1
ARRÊT DU VINGT CINQ OCTOBRE DEUX MILLE VINGT DEUX
**
APPELANT
Monsieur [L] [J]
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représenté par Me Michel JOLLY de la SELARL CAPSTAN SUD OUEST, avocat au barreau de TOULOUSE
INTIMEE
S.D.C. DE L'IMMEUBLE RESIDENCE CAPITOULS PARKINGS, prise en la personne de son syndic la SAS CABINET CLAUDE SANCHEZ ayant son siège social [Adresse 4]
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentée par Me Etienne DURAND-RAUCHER de la SCP CABINET MERCIE - SCP D'AVOCATS, avocat au barreau de TOULOUSE
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 05 Avril 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. DEFIX, président, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
M. DEFIX, président
J-C. GARRIGUES, conseiller
A-M. ROBERT, conseiller
Greffier, lors des débats : N. DIABY
ARRET :
- CONTRADICTOIRE
- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties
- signé par M. DEFIX, président, et par N. DIABY, greffier de chambre
EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
Lors de l'assemblée générale du 12 décembre 2011, les copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] dénommé résidence Capitouls parkings ont adopté la résolution 12° suivante :
« L'assemblée générale prend acte de la vétusté du contrôle d'accès au parking et du manque de traçabilité des badges.
- Confirme le choix des membres du conseil syndical de procéder au remplacement de ce matériel selon la proposition de la société EMGE,
- Décide que le coût de ces travaux sera réparti en parts fixes par emplacement de parking,
- Fixe les conditions d'attribution à un seul badge par emplacement de parking,
- Pour les cas exceptionnels ou de force majeure, les demandes seront examinées par les membres du conseil syndical,
- Mention est faite que les badges sont nominatifs, programmables et déprogrammables, et placés sous l'entière responsabilité de leur détenteur,
- Les copropriétaires bailleurs doivent s'assurer de l'affectation du ou des badges auprès de leur(s) locataire(s),
- En cas de perte ou de vol du ou des badges, le cout des interventions d'annulation, reprogrammation et remplacement sera supporté par le seul copropriétaire concerné au prix fixé de 11.35 € HT par badge si le copropriétaire va chercher son badge auprès de l'entreprise. Ces interventions ne se feront que sur présentation d'une attestation délivrée par M. [Z],
- La gestion des badges sera confiée au prestataire choisi sous contrôle du syndic et de la copropriété ».
Cette résolution a été adoptée à la majorité de 557 850/1 001 200 tantièmes.
' Par acte authentique du 14 mars 2013, M. [L] [J] a acquis un emplacement pour voiture automobile, lot n°1018, au sein de l'immeuble précité, soumis au régime de la copropriété, et dont la Sas Cabinet Claude Sanchez est le syndic.
' Par acte authentique du 12 août 2013, M. [J] a acquis un emplacement pour voiture automobile, lot n° 2099 au sein de ladite résidence.
' Par acte authentique du 30 juillet 2018, M. [J] a acquis un emplacement pour voiture automobile, lot n°3068 au sein de ladite résidence.
Par courrier du 6 octobre 2016, M. [J], souhaitant la délivrance d'un second badge, a demandé que soit inscrite à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale, l'annulation de l'alinéa 3 de la résolution 12 de ladite assemblée.
Réunis en assemblée générale le 1er février 2017, les copropriétaires ont rejeté la résolution à la majorité des voix exprimées, M. et Mme [J] ayant voté pour la résolution.
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Par exploit d'huissier du 28 février 2018, M. [L] [J] a fait assigner devant le tribunal de grande instance de Toulouse, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Capitouls parkings, pris en la personne de son syndic, la Sas Cabinet Claude Sanchez aux fins de déclarer inopposable la décision de l'assemblée générale précitée et de condamner le syndicat des copropriétaires à lui délivrer un badge supplémentaire pour chacun de ses trois lots.
Par un jugement contradictoire du 13 décembre 2019, le tribunal de grande instance de Toulouse, a :
- déclaré irrecevable la demande de M. [J],
- débouté les parties du surplus de leurs demandes,
- condamné M. [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble Capitouls Parkings[Adresse 1] pris en la personne de son syndic, la
Sas Cabinet Claude Sanchez, la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné M. [J] aux entiers dépens de l'instance.
Pour statuer ainsi, le juge a considéré que M. [J] n'avait pas contesté dans le délai légal de résolution l'assemblée générale du 1er février 2017 par laquelle les copropriétaires ont refusé d'annuler la décision d'octroi d'un seul badge.
Il a retenu qu'une résolution d'assemblée générale ne pouvait être qualifiée de clause au sens de l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965 et donc déclarée non écrite.
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Par déclaration du 12 février 2020, M. [L] [J] a relevé appel de ce jugement en ce qu'il a :
- déclaré irrecevable la demande de M. [J],
- débouté M. [J] du surplus de ses demandes,
- condamné M. [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble Capitouls Parkings[Adresse 1] pris en la personne de son syndic, la Sas Cabinet Sanchez, la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné M. [J] aux entiers dépens de l'instance.
EXPOSÉ DES MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES
Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 26 octobre 2020,
M. [L] [J], appelant, demande à la cour de :
- réformer le jugement entrepris dans toutes ses dispositions,
- déclarer recevables et fondés son appel et ses demandes,
- déclarer non écrites et inopposables à son égard la décision de l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires du 12 décembre 2011 en ce qu'elle a décidé l'attribution d'un seul badge par emplacement de parking et celle du 1er février 2017, ayant refusé d'annuler cette disposition,
- condamner le syndicat des copropriétaires à lui délivrer :
Un badge supplémentaire pour le lot numéro 1018 à usage de parking,
Un badge supplémentaire pour le lot numéro 2099 à usage de parking,
Un badge supplémentaire pour le lot numéro 3068 à usage de parking, dont il est propriétaire dans la résidence Capitouls Parkings sise [Adresse 1], sous astreinte de 100 euros par jour de retard courant deux mois après la signification du jugement à intervenir,
- déclarer irrecevables ou infondées les demandes du syndicat des copropriétaires et les rejeter,
- condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 4 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner le syndicat des copropriétaires au paiement des entiers dépens en disant qu'ils
seront recouvrés par la Selarl Capstan Sud-Ouest conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
À l'appui de ses prétentions, l'appelant soutient que :
- son action fondée sur l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965 est recevable et n'est pas soumise au délai de deux mois de l'article 42, à défaut cela conduirait à priver le copropriétaire de recours,
- l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965 s'applique tant aux règlements de copropriété qu'aux décisions d'assemblée générale,
- la clause litigieuse viole l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 en portant atteinte aux modalités de jouissance des parties privatives du copropriétaire, et en empêchant le stationnement en alternance de plusieurs véhicules, et d'accéder à son parking en cas de perte du badge, sans remplir les objectifs de sécurité et d'utilisation non-anarchique des parkings recherchés, ni porter atteinte aux droits des autres copropriétaires ou à la destination de l'immeuble.
Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 24 juillet 2020, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble Capitouls Parkings, [Adresse 1] pris en la personne de son syndic, la Sas Cabinet Sanchez, intimée, demande à la cour, sur le fondement des dispositions de la loi du 10 juillet 1965, de:
- confirmer en toutes ses dispositions le jugement dont appel ;
En tout état de cause,
- débouter l'appelant de ses demandes comme étant infondées ;
- le condamner à lui payer la somme complémentaire de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés devant la cour,
- le condamner aux dépens.
À l'appui de ses prétentions, l'intimé soutient que :
- l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965 ne permet de déclarer non écrites que les clauses d'un règlement de copropriété tandis que les décisions d'une assemblée générale de copropriétaire ne peuvent être qu'annulées sur le fondement de l'article 42 de ladite loi,
- la décision d'assemblée générale devient définitive à défaut de contestation judiciaire tandis que le règlement de copropriété est un contrat d'adhésion,
- M. [J] n'a pas exercé le recours prévu à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 à l'encontre de la résolution critiquée de l'assemblée générale du 1er février 2017,
- seule une décision d'assemblée générale qui violerait l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 peut être attaquée à tout moment par un copropriétaire,
- la limitation à un badge par emplacement de parking a été adoptée en 2011 pour des raisons de sécurité et éviter une utilisation anarchique et abusive des emplacements de parking,
- M. [J] n'a pas usé de la faculté qui lui était offerte par la décision du 12 décembre 2011 de faire une demande de badge supplémentaire auprès du conseil syndical.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 22 mars 2022 et l'affaire a été examinée à l'audience du 5 avril 2022.
MOTIVATION :
En vertu de l'article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d'un mois à compter de la tenue de l'assemblée générale.
En son article 43, ladite loi dispose que toutes clauses contraires aux dispositions des articles 1er, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites.
M. [J] demande à ce que, sur le fondement de l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965, soient déclarées non écrites la décision de l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires du 12 décembre 2011 en ce qu'elle a décidé l'attribution d'un seul badge par emplacement de parking et celle du 1er février 2017, ayant refusé d'annuler cette disposition.
La loi a défini des conditions différentes de recours contre l'illégalité des clauses de règlement de copropriété et celles des décisions des assemblées générales.
Le droit de critique du copropriétaire est moins étendu à l'égard des décisions d'assemblées générales qui sont, à défaut de contestation judiciaire, considérées comme recueillant un consensus général. Il est plus large à l'égard des clauses du règlement de copropriété, qui sont des contrats d'adhésion dont le copropriétaire ne peut discuter les clauses.
L'article 43 de la loi du 10 juillet 1965 s'applique exclusivement aux clauses, ce que ne sont pas les décisions des assemblées générales et il résulte en l'espèce de la nature de la résolution présentée par M. [J] que celle-ci n'a pas pour objet de modifier une clause du règlement de copropriété ni de porter atteinte à une quelconque clause en méconnaissance de dispositions légales ou réglementaires d'ordre public.
En conséquence, les décisions des assemblées générales, même si elles portent atteinte, par leur effet, à la jouissance de leurs droits privatifs, ne peuvent être attaquées par un copropriétaire que sur le fondement de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, excluant toute action sur le fondement de l'article 43 de ladite loi.
La résolution n°12 adoptée par l'assemblée générale des copropriétaires du 12 décembre 2011 ne peut donc être contestée par M. [J] sur le fondement de l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965.
La seule faculté de contestation dont disposait M. [J] à son encontre est celle accordée par le règlement de copropriété qui permet à un copropriétaire, en son article 33, de faire inscrire des questions à l'ordre du jour de l'assemblée générale, faculté dont M. [J] a usé par courrier du 6 octobre 2016 à l'encontre de cette résolution.
M. [J] ne peut davantage contester la résolution n°8 adoptée par l'assemblée générale de copropriétaires le 1er février 2017 sur le fondement de l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965, inapplicable aux résolutions adoptées par une assemblée générale de copropriétaires, mais n'était pas, comme il le prétend, dépourvu de tout recours puisqu'il pouvait agir sur le fondement de l'article 42 de ladite loi en contestation de la résolution.
Il convient donc de rejeter la demande de M. [J] comme étant mal fondée.
Les décisions d'assemblées générales s'imposent aux copropriétaires, de sorte que la demande de M. [J] de condamner le syndicat des copropriétaires à lui délivrer un badge supplémentaire par emplacement de parking ne peut qu'être rejetée en vertu de la résolution n°12 adoptée par l'assemblée générale des copropriétaires le 12 décembre 2011.
Le jugement rendu le 13 décembre 2019 par le tribunal de grande instance de Toulouse sera en conséquence confirmé en ce qu'il a déclaré irrecevable la demande de M. [J] d'avoir à délivrer un badge supplémentaire par place de parking.
Ce même jugement sera également confirmé en ce qu'il a condamné M. [J] aux entiers dépens de l'instance et à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble Capitouls Parkings [Adresse 1] pris en la personne de son syndic, la Sas Cabinet Claude Sanchez, la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
M. [J], partie perdante au sens de l'article 696 du code de procédure civile, sera condamné aux entiers dépens d'appel.
M. [J] sera condamné sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble Capitouls parkings, pris en la personne de son syndic, la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en appel.
PAR CES MOTIFS :
La cour statuant, dans la limite de sa saisine, publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,
Confirme le jugement rendu le 13 décembre 2019 par le tribunal de grande instance de Toulouse en toutes ses dispositions.
Y ajoutant,
Déclare recevables les demandes de M. [L] [J].
Rejette les demandes de M. [L] [J].
Condamne M. [L] [J] aux dépens d'appel.
Condamne M. [L] [J] à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble Capitouls Parkings, [Adresse 1] pris en la personne de son syndic, la Sas Cabinet Sanchez, la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en appel.
Le Greffier Le Président,
N. DIABY M. DEFIX.