25/10/2022
ARRÊT N°
N° RG 20/01672
N° Portalis DBVI-V-B7E-NT2L
MD/NO
Décision déférée du 12 Juin 2020 - TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de TOULOUSE - 15/02555
Mme GIGAULT
[W] [H]
C/
S.A.R.L. SAINT AGNE IMMOBILIER
S.A. ADOMOS
Société CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL DE PARI S ET D'ILE DE FRANCE
Organisme CNP ASSURANCES
S.A. PREDICA PREVOYANCE DIALOGUE DU CREDIT AGRICOLE
CONFIRMATION
Grosse délivrée
le
à
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE TOULOUSE
1ere Chambre Section 1
ARRÊT DU VINGT CINQ OCTOBRE DEUX MILLE VINGT DEUX
**
APPELANT
Monsieur [W] [H]
[Adresse 1]
[Localité 9]
Représenté par Me Pascal GORRIAS de la SCP BOYER & GORRIAS, avocat au barreau de TOULOUSE
INTIMES
S.A.R.L. SAINT AGNE IMMOBILIER Anciennement dénommée AMENAGEMENT ET PROMOTION (PSA) es qualité de mandataire ad hoc de la société SCI LE JARDIN DE [Localité 18]
[Adresse 12]
[Localité 5]
Représentée par Me Mathilde SOLIGNAC de l'AARPI QUATORZE, avocat au barreau de TOULOUSE
S.A. ADOMOS
[Adresse 7]
[Localité 8]
Représentée par Me Nicolas MATHE de la SELARL LCM AVOCATS, avocat au barreau de TOULOUSE
CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL DE [Localité 17] ET D'ILE DE FRANCE Société coopérative à capital variable, établissement de crédit, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 3]
[Localité 10]
Représentée par Me Ophélie BENOIT-DAIEF de la SELARL LEXAVOUE PAU-TOULOUSE, avocat au barreau de TOULOUSE
Organisme CNP ASSURANCES
[Adresse 6]
[Localité 11]
Représentée par Me Laurent BOGUET de la SCP CATALA & ASSOCIES, avocat au barreau de TOULOUSE
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 30 Mai 2022, en audience publique, devant M. DEFIX et S. LECLERCQ, magistrats chargés de rapporter l'affaire, les parties ne s'y étant pas opposées. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour composée de :
M. DEFIX, président
A.M. ROBERT, conseiller
S. LECLERCQ, conseiller
Greffier, lors des débats : A. CAVAN
ARRET :
- CONTRADICTOIRE
- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties
- signé par M. DEFIX, président, et par N.DIABY, greffier de chambre.
EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
La Sccv Le [Localité 18] a fait construire un ensemble immobilier situé à [Localité 18], formant la résidence [Adresse 15].
La Sa Adomos s'est chargée de la commercialisation des biens de cet ensemble immobilier.
Suivant contrat en date du 20 novembre 2006, M. [W] [H] a réservé un appartement de type 2 avec parking situé au sein de la résidence [Adresse 15] dans le cadre d'une opération de défiscalisation dénommée 'de Robien'.
Par acte authentique en date du 27 février 2007, M. [H] a procédé à l'achat définitif desdits biens en l'état futur d'achèvement financés par un prêt de 121 000 euros accordé par la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel [Localité 16] Ile de France (Crcam [Localité 16] IDF) avec assurances auprès des sociétés Sa Cnp assurances et Prédica.
Les biens ont été livrés le 30 janvier 2007 puis ont fait l'objet d'un contrat de location pour la première fois le 27 avril 2007.
Le 8 octobre 2014, les biens ont été estimés par une agence immobilière à une valeur comprise entre 70 000 et 75 000 euros.
Par une ordonnance en date du 5 mai 2015, le Président du tribunal de grande instance de Toulouse a désigné la Sarl Amenagement et promotion Psa en qualité de mandataire ad'hoc de la Sccv Le Jardin de [Localité 18], liquidée depuis le 31 décembre 2010 et radiée du registre du commerce et des sociétés depuis le 17 mai 2011, avec pour mission de la représenter dans la présente instance.
Par exploits d'huissier en date des 11 et 30 juin 2015, M. [H] a fait assigner en nullité de la vente les sociétés Amenagement et promotion Psa ès qualités, Adomos, CRCAM [Localité 16] IDF, CNP assurance et Predica devant le tribunal de grande instance de Toulouse.
Par un jugement réputé contradictoire du 12 juin 2020, le tribunal judiciaire de Toulouse, a :
- déclaré irrecevable, car prescrite, l'action principale en nullité de la vente fondée sur un dol se rapportant à la présentation des risques de l'opération et à la valeur locative du bien introduite par M. [H] à l'encontre des sociétés Adomos, Caisse régionale de Crédit agricole mutuel ParisIDF, Cnp assurance et Predica,
- déclaré irrecevable, car prescrite, l'action subsidiaire en dommages et intérêts fondée sur un manquement à l'obligation d'information et au devoir de conseil introduite par M. [H] à l'encontre des sociétés Adomos, Caisse régionale de Crédit agricole mutuel ParisIDF, Cnp assurance et Predica,
- déclaré recevable l'action principale en nullité de la vente fondée sur un dol se rapportant à la valeur vénale du bien et au contexte immobilier défavorable, introduite par M. [H] à l'encontre des sociétés Adomos, Caisse régionale de Crédit agricole mutuel ParisIDF, Cnp assurance et Predica,
- débouté M. [H] de sa demande en nullité du contrat de vente,
- débouté les parties du surplus de leurs demandes,
- rejeté les demandes formées en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné M. [H] aux entiers dépens de l'instance,
- autorisé Me [O] à recouvrer directement contre M. [H] ceux des dépens dont il a eu à faire l'avance sans avoir reçu provision,
- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire.
Pour statuer ainsi, le premier juge a considéré, après avoir rappelé que le point de départ du délai de prescription était retardé, en présence d'un dol, au jour où l'investisseur a nécessairement pris conscience des mensonges, que M. [H] savait nécéssairement dès la signature du contrat de réservation que le secteur immobilier est soumis à un aléa et des fluctuations et que, bien qu'il ait été soumis à 'la pression du démarcharge à domicile' tel que l'acquéreur n'a probablement pas été en mesure de prendre conscience des manoeuvres alléguées, celui-ci a bénéficié d'un delai de trois mois entre le contrat de réservation et l'acte définitif de vente pour réflechir dans un contexte plus serein sur les informations reçues. Par conséquent, le tribunal a retenu comme point de départ du délai de prescription le jour de la sitgnature de l'acte authentique soit le 27 février 2007, ses actions étant donc prescrites.
S'agissant de la surévaluation de la valeur locative, le premier juge a considéré qu'à la supposer démontrée, celle-ci aurait pu être détectée à l'issue de la première année de location soit au plus tard le 27 avril 2009.
En revanche, s'agissant de la valeur vénale du bien acquis, dès lors que celui-ci n'ait pas eu à souffrir d'incident durant la phase locative susceptible de le mettre en alerte, le tribunal a jugé que M. [H] n'avait pu prendre conscience des manoeuvres alléguées qu'à compter de la date d'estimation du bien immobilier, soit le 8 octobre 2014, l'action n'étant alors pas prescrite.
En matière d'obligation de conseil et d'information, le tribunal fonde la prescription qu'il retient sur l'obligation élémentaire de se renseigner sur le prix moyen du m² tant à la location qu'à la vente, aisée à mobiliser, considérant dès lors que le point de départ de l'action en responsabilité courait à compter de la date de l'acte authentique d'achat.
Pour rejeter la demande d'annulation non prescrite, le tribunal a rappelé que le caractère déterminant de l'erreur provoquée s'apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné et jugé qu'en l'espèce, il était nécessaire de prendre en compte l'ensemble contractuel dans son ensemble portant sur le remboursement de divers frais, la garantie assurance locative, les circonstances immobilière et locales au moment de la vente et l'insuffisante pertinence probatoire de l'estimation établie en 2014.
Enfin, l'action fondée sur le dol en raison de la surévaluation du prix de vente a été également rejetée faute de preuve suffisante. L'allégation de cette surévaluation du prix de vente est uniquement fondée sur une estimation et l'immobilier neuf ne pouvant se comparer avec l'ancien. L'acquéreur ne pouvait non plus soulever un contexte immobilier défavorable alors que M. [H] n'a connu aucune vacance locative significative et ni de baisse notable du loyer initial.
Par déclaration en date du 8 juillet 2020, M. [H] a relevé appel de ce jugement en ce qu'il a :
- déclaré irrecevable, car prescrite, l'action principale en nullité de la vente fondée sur un dol se rapportant à la présentation des risques de l'opération et à la valeur locative du bien introduite par M. [H] à l'encontre des sociétés Adomos, Caisse régionale de Crédit agricole mutuel ParisIDF, Cnp assurance et Predica,
- déclaré irrecevable, car prescrite, l'action subsidiaire en dommages et intérêts fondée sur un manquement à l'obligation d'information et au devoir de conseil introduite par M. [H] à l'encontre des sociétés Adomos, Caisse régionale de Crédit agricole mutuel ParisIDF, Cnp assurance et Predica,
- débouté M. [H] de sa demande en nullité du contrat de vente,
- débouté les parties du surplus de leurs demandes,
- rejeté les demandes formées en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné M. [H] aux entiers dépens de l'instance,
- autorisé Me [O] à recouvrer directement contre M. [H] ceux des dépens dont il a eu à faire l'avance sans avoir reçu provision.
L'acte d'appel mentionne également : 'L'objet du présent appel est également de demander à la cour de faire droit à toutes exceptions de procédures, d'annuler sinon d'infirmer et à tout le moins réformer la décision dont appel en date du 12 Juin 2020 en ce qu'elle a débouté M. [H] de ses demandes, savoir :
- demande en résolution du contrat de prêt souscrit auprès de la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de [Localité 16] et d'Ile de France,
- demande de résiliation des adhésions au contrat d'assurance collectif souscrit auprès de la société Cnp assurances,
- demande de dommages et intérêts complémentaires à l'annulation de la vente,
- demande subsidiaire en dommages et intérêts en ce qu'elle est fondée sur le dol'.
Par ordonnance du 15 octobre 2020, le conseiller de la mise en état a donné acte à M. [Y] [H] de son désistement d'appel vis à vis de la Sa Predica 'Prévoyance Dialogue du Crédit Agricole'.
EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le13 mai 2022, M. [W] [H], appelant, demande à la cour, au visa des articles116, 1131, 1382 du code civil, et des articles L. 111-1 du code de la consommation, de :
- confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a jugé recevable l'action en nullité de la vente fondée sur un dol se rapportant à la valeur vénale du bien et au contexte immobilier défavorable qu'il a introduite,
- débouter, en conséquence, les sociétés Adomos et Saint-Agne immobilier de leurs appels incidents visant à faire infirmer le jugement entrepris sur ce point,
- infirmer le jugement dont appel en toutes ses autres dispositions,
Et statuant à nouveau sur les chefs de jugement ainsi infirmés :
- juger qu'il est recevable en son action et en toutes ses demandes,
- juger qu'il est recevable et bien fondé en son appel,
Constatant l'existence d'un dol manifeste ayant entaché la formation du contrat de vente immobilière,
- prononcer la nullité de l'acte authentique de vente en l'état futur d'achèvement qu'il a conclu le 27 février 2007 avec la Sci Le Jardin de [Localité 18] et reçu par Maître [E] [M], notaire associé à Colomiers ([Adresse 4], enregistré et publié à la Conservation des hypothèques de Toulouse le 4 avril 2007, sous les références 2007 D n° 6410 ' volume 2007 P n° 3607 et ayant pour objet l'acquisition d'un bien dont la désignation est la suivante :
« Dans un ensemble immobilier situé sur la commune de [Localité 19], lieudit
Cinq Arpents figurant au cadastre sous les références suivantes :
Sect. Numéro Lieudit [Localité 14]
Ha A Ca
A 1310 CINQ ARPENTS 65 58
A 1311 CINQ ARPENTS 69
A 1312 CINQ ARPENTS 08 37
[Localité 14] totale 74 64
DESIGNATION DES LOTS VENDUS
LOT NUMERO QUARANTE CINQ (45)
Dans le bâtiment G, au premier étage, un appartement de type T2 portant le numéro G11 du
plan et comportant ; entrée avec placard, wc, séjour avec coin cuisine, salle de bains, une chambre avec placard et balcon.
Et les cent vingt-sept/dix millièmes des parties communes. (127/10.000èmes)
LOT NUMERO QUATRE VINGT ONZE (91)
Un emplacement pour voiture automobile, portant le numéro 33 du plan des parkings.
Et les quatre/dix millièmes des parties communes. (4/10.000èmes)
LOT NUMERO QUATRE VINGT DOUZE (92)
Un emplacement pour voiture automobile, portant le numéro 34 du plan des parkings.
Et les quatre/dix millièmes des parties communes. (4/10.000èmes)
Il est précisé que :
L'immeuble a fait l'objet d'un règlement de copropriété et état descriptif de division établi suivant acte sous-seing privé déposé au rang des minutes de Maître [M], notaire à [Localité 13] ' [Adresse 2], le 13 décembre 2005, publié au 2ème Bureau des Hypothèques de [Localité 5] le 11 janvier 2006 volume 2006P numéro 409. »
- condamner, en conséquence, la société Saint-Agne immobilier ès qualités de mandataire ad hoc de la société Sci Le Jardin de [Localité 18], à lui rembourser le prix de vente dudit immeuble, soit la somme de 121 000 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 27 février 2007,
- dire que la restitution de son bien immobilier n'interviendra qu'après remboursement complet du prix de vente par la société Saint-Agne immobilier ès qualités de mandataire ad hoc de la société Sci Le Jardin de [Localité 18],
- ordonner la publication de l'arrêt à intervenir aux services de publicité foncière à la diligence de M. [H] et aux frais de la société Saint-Agne immobilier ès qualités de mandataire ad hoc de la société Sci Le Jardin de [Localité 18],
- dire qu'ont participé ou profité du dol et ont encore failli à leur devoir de renseignement le promoteur et son mandataire commercial,
En conséquence,
- condamner in solidum la société Saint-Agne immobilier ès qualités de mandataire ad hoc de la société Sci Le Jardin de [Localité 18] et la société Adomos à lui payer la somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts,
- dire que les sommes qui lui seront allouées à titre de dommages et intérêts, porteront intérêts de droit à compter de la décision à intervenir, avec capitalisation dans les conditions de l'article 1154 du code civil,
- ordonner la résolution de son contrat de prêt souscrit auprès de la société Caisse régionale de Crédit agricole mutuel [Localité 16] Ile de France pour un montant de 121 000 euros,
- dire que la résolution de son prêt entraînera le remboursement du capital emprunté et le remboursement par la banque à son profit de l'ensemble des sommes qu'elle a perçues (en capital, intérêts et frais) au titre du prêt,
- ordonner la résiliation de son contrat d'assurance affecté au prêt résolu entre lui et la société Cnp assurances,
- dire que pour le cas où une procédure collective serait ouverte à l'encontre de la Sci Le Jardin de [Localité 18] et/ou de la société Saint-Agne immobilier, même postérieurement à la décision à intervenir mais avant que le remboursement du prix ait été intégralement opéré, à l'annulation du contrat de vente, à la résolution du contrat de prêt et à la résiliation du contrat d'assurance, se substitueront des dommages et intérêts complémentaires à la charge in solidum de la société Adomos et de la société Saint-Agne immobilier ès qualités de mandataire ad hoc de la société Sci Le Jardin de [Localité 18] à hauteur de 63 700 euros,
A titre infiniment subsidiaire, pour le cas où la nullité de la vente ne serait pas prononcée,
- dire que la Sci Le Jardin de [Localité 18] et la société Adomos ont manqué à leur obligation d'information et à leur devoir de conseil à son égard, et ont également engagé leur responsabilité civile au titre du dol,
- constater au surplus que la Sci Le Jardin de [Localité 18] est solidairement tenue par les fautes de son mandataire commercial démarcheur,
En conséquence,
- condamner in solidum la société Saint-Agne immobilier ès qualités de mandataire ad hoc de la société Sci Le Jardin de [Localité 18] et la société Adomos à lui payer la somme de 56 700 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier subi outre 10 000 euros en réparation du préjudice moral,
- dire que les sommes qui lui sont allouées à titre de dommages et intérêts porteront intérêts de droit à compter de la décision à intervenir, avec capitalisation dans les conditions de l'article 1154 du code civil.
En tout état de cause,
- débouter la société Adomos de sa demande de dommages et intérêts,
- rejeter toutes demandes, fins et conclusions contraires, et rejeter notamment les demandes formées par les sociétés Adomos et Saint-Agne immobilier sur fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et au titre des dépens.
- condamner in solidum la société Saint-Agne immobilier ès qualités de mandataire ad hoc de la Sci Le Jardin de [Localité 18] et la société Adomos à lui la somme de 8 000 euros à titre d'indemnité et par application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner les mêmes in solidum en tous les dépens de première instance et d'appel.
Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 14 janvier 2022, la Caisse régionale de Crédit agricole mutuel [Localité 16] Ile de France, intimée, demande à la cour de :
- statuer ce que de droit sur la demande en nullité pour dol du contrat de vente du 27 février 2007 conclu entre M. [H] et la Sci Le Jardin de [Localité 18], et celle consécutive du contrat de prêt consenti par elle à M. [H],
Si la nullité du contrat de vente était prononcée pour dol de la société Saint-Agne immobilier en sa qualité de mandataire ad hoc de la Sci Le Jardin de [Localité 18] et de la société Adomos envers M. [H] avec pour conséquence celle du contrat de prêt,
- dire que M. [H] devra lui restituer la somme de 121 000 euros, montant du prêt consenti, et que la banque devra restituer à M. [H] les échéances perçues en principal et intérêts, à l'exclusion de toute autre somme, avec compensation,
Dans cette hypothèse,
- condamner solidairement la société Saint-Agne immobilier en sa qualité de Mandataire ad hoc de la Sci Le Jardin de [Localité 18] et la société Adomos à lui payer par application de l'article 1240 du code civil les intérêts contractuels du prêt au titre des échéances acquittées par M. [H] ainsi que, au titre d'une perte de chance de recevoir les intérêts à échoir, à titre de dommages intérêts une somme équivalente aux intérêts contractuels à échoir jusqu'au terme du contrat avec un taux plancher de 2,15 % pour les 96 dernières échéances,
Si la Cour venait à déclarer irrecevable ou à débouter M. [H] de sa demande de nullité du contrat de vente et celle corrélative du contrat de prêt,
- dire qu'elle n'est en rien concernée par sa demande subsidiaire et la mettre hors de cause,
- condamner la ou les parties succombant à lui payer la somme de 3 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile, et les condamner en tous les dépens dont distraction au profit de Maître Sophie Crepin.
Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 04 mai 2022, la société Adomos, intimée, demande à la cour, au visa des articles 1382 et 224 du code civil de :
- confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a déclaré irrecevable, car prescrite, l'action de M. [H], sauf en ce qu'il a rejeté la fin de non-recevoir soulevée au titre de la prescription des demandes formées au titre du dol ;
1/ Sur la demande d'annulation de la vente immobilière pour vice du consentement :
À titre principal,
- dire irrecevable la demande d'annulation de l'acte de vente du 27 février 2007, comme étant prescrite,
À titre subsidiaire,
- constater l'absence de man'uvres dolosives ayant abouti à vicier le consentement de M. [H],
- débouter M. [H] de sa demande tendant à obtenir l'annulation pour vice du consentement de l'acte authentique de vente en date du 27 février 2007, et de toutes ses demandes de restitution découlant de l'annulation de ladite vente,
- débouter M. [H] de sa demande tendant à la voir le garantir de toutes les restitutions qui découlerait de l'annulation de l'acte de vente du 27 février 2007,
À titre plus subsidiaire,
- débouter le Crédit agricole de sa demande tendant à la voir condamner, dans l'hypothèse où la nullité du contrat de prêt serait prononcée, à relever et garantir M. [H] du paiement des intérêts contractuels du prêt,
2/ Sur la mise en cause de la responsabilité professionnelle de la société Adomos,
- constater qu'elle n'est pas conseiller en gestion de patrimoine, mais agent immobilier,
- constater qu'elle a parfaitement rempli sa mission et n'a commis aucune faute susceptible d'engager sa responsabilité,
- constater par ailleurs qu'aucune des fautes invoquées n'aurait eu un caractère déterminant du consentement de M. [H],
- constater que M. [H] ne démontre pas l'existence d'un préjudice réel, certain et actuel, ni d'un lien de causalité entre les fautes alléguées et les préjudices invoqués,
En conséquence,
- débouter M. [H] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
3/ En tout état de cause, et à titre reconventionnel,
- condamner M. [H] à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts,
- condamner tout succombant à lui payer la somme de 6 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- le condamner enfin au paiement des entiers dépens.
Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 28 décembre 2020, la Cnp assurances, intimée, demande à la cour de :
- confirmer les entières dispositions du jugement rendu le 12 juin 2020,
En toute état de cause,
- constater qu'elle s'en rapporte à la cour d'appel quant au bien-fondé des demandes de M. [H] tendant à l'annulation du contrat de vente et à la résiliation du contrat d'assurance souscrit par M. [H] dans le cadre de l'emprunt souscrit pour le financement de son acquisition,
- condamner toute partie succombant à lui verser la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 ainsi qu'aux entiers frais et dépens.
Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 8 décembre 2020, la société Saint-Agne immobilier, intimée, demande à la cour, au visa des articles 2224, 1128, 1130, 1116 ancien du code civil, de l'article 112 du code de procédure civiles de :
- confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a :
déclaré irrecevable, car prescrite, l'action principale en nullité de la vente fondée sur un dol se rapportant à la présentation des risques de l'opération et à la valeur locative du bien introduite par M. [H] à l'encontre des sociétés Adomos, Caisse régionale de Crédit agricole mutuel ParisIDF, Cnp assurance et Predica,
déclaré irrecevable, car prescrite, l'action subsidiaire en dommages et intérêts fondée sur un manquement à l'obligation d'information et au devoir de conseil introduite par M. [H] à l'encontre des sociétés Adomos, Caisse régionale de Crédit agricole mutuel ParisIDF, Cnp assurance et Predica,
débouté M. [H] de sa demande en nullité du contrat de vente et de ses demandes,
- infirmer le jugement dont appel en ce qu'il a déclaré M. [H] recevable l'action en nullité de la vente fondée sur un dol portant sur les valeurs vénales et locatives,
Statuant à nouveau,
À titre principal,
- déclarer les demandes de M. [H] irrecevables du fait de la prescription de son action,
À titre subsidiaire,
- débouter M. [H] de sa demande d'annulation de la vente pour cause de dol,
À titre infiniment subsidiaire,
- débouter M. [H] de sa demande tendant à voir reconnaître l'engagement de la responsabilité de la société Saint-Agne immobilier en sa qualité de mandataire ad hoc de la Sci Le Jardin de [Localité 18], pour manquement à l'obligation d'information,
- débouter le crédit agricole de toute demande qui serait formulée à l'encontre de la société Saint-Agne immobilier,
En toute hypothèse,
- débouter M. [H] de l'intégalité de ses demandes indemnitaires formulées à l'encontre de la société Saint-Agne immobilier en sa qualité de mandataire ad hoc de la Sci Le Jardin de [Localité 18],
- condamner M. [H] à lui verser la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner M. [H] aux entiers dépens.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 17 mai 2022 et l'affaire a été examinée à l'audience du 30 mai 2022.
MOTIVATION
1. M. [H] fonde son action principalement sur le dol pour obtenir la nullité de la vente et subsidiairement sur l'obligation d'information et de conseil aux fins d'engagement de la responsabilité civile du vendeur et de la société Adomos.
La recevabilité de ces demandes doit donc être analysée sous ces deux fondements, séparément, les points de départ des délais de prescription devant s'apprécier au regard des conditions de mise en oeuvre spécifiques à chaque fondement de l'action.
2. Aux termes de l'article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.
2.1 Cette disposition doit être combinée avec les règles applicables en matière de dol et notamment le caractère systématiquement excusable de l'erreur résultant du dol qui doit être sanctionné alors même que le cocontractant aurait, en négligeant de s'informer, commis une faute d'imprudence sauf à démontrer que l'erreur est trop grossière.
La cour n'a donc pas à rechercher si celui qui se prétend victime du dol a fait preuve de curiosité lors de la formation du contrat puisqu'il est de principe que le devoir de vigilance ne saurait dispenser l'autre partie de répondre de son dol.
En revanche, la cour doit examiner à quel moment la victime a effectivement été mise en situation de prendre conscience des mensonges et man'uvres allégués en procédant à cet examen pour chaque mensonge ou réticence affirmé par l'appelant.
M. [H] fait état d'un défaut d'information intentionnel portant sur le prix du bien qu'il présente comme surévalué de près de 50 %, sur la rentabilité locative du bien, la présentation des risques et la rentabilité de l'investissement y compris la valeur de revente du bien.
2.2. L'appelant se présente lui-même comme un ingénieur en informatique, demeurant à [Localité 16] et occupant à l'époque des faits un poste de consultant en système d'information au sein d'une société spécialisée dans l'implantation de logiciels à destination de professionnels de la finance.
2.3 L'opération qui a déterminé son consentement avait pour objet, tel qu'il ressort d'un document intitulé 'études personnalisées' remis par la société Adomos, de lui permettre :
- d'acquérir dans le cadre de la vente en futur d'achèvement d'un appartement de type T2 et de deux parkings pour la somme de 121 000 euros TTC à [Localité 18] de Save, petite commune proche de l'agglomération toulousaine,
- de bénéficier d'une prise en charge par le réservant des frais de notaire, le cas échéant d'hypothèque, des intérêts intercalaires liés à un emprunt courant de la date de déblocage des fonds par la banque jusqu'à la livraison du bien et les frais de dossier plafonnés,
- percevoir durant toute la durée de l'opération fixée à dix ans des revenus locatifs susceptibles de générer l'économie d'impôt prévue dans le cadre du dispositif fiscal dit « Robien recentré » issu de l'article 4 de la loi n°2006-872 du 13 juillet 2009 portant engagement national pour le logement et codifié à l'article 31 h) du code général des impôts, tel qu'en vigueur lors de la conclusion du contrat de vente, qui impliquait une durée de location obligatoire de neuf années du bien acquis.
M. [H] a eu recours à un emprunt correspondant au montant de l'acquisition sur une durée de 25 ans.
2.4 L'examen du dossier ne fait apparaître aucune situation de démarchage à domicile et il n'est pas discuté que le contrat préliminaire de réservation a donné lieu à l'établissement d'un bulletin de rétractation conformément aux dispositions de l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation dont M. [H] n'a pas fait usage dans le délai prescrit ni même postérieurement.
2.5 S'agissant de la valeur réelle du bien acquis, s'il ne peut être imposé à M. [H] de procéder à des investigations pour pallier l'absence d'information du vendeur, il appartenait à l'acquéreur d'effectuer une vérification élémentaire qui est de se renseigner sur le prix moyen au mètre carré, tant à la location qu'à la vente, dans le secteur du bien litigieux. Cette simple démarche facilement réalisable, appréciée au regard notamment de l'âge, des capacités socio-économiques et de leur maîtrise des moyens de communication, permet aux investisseurs de disposer des éléments tendant à confirmer ou non les informations communiquées lors de la signature du contrat de réservation, à les supposer erronées ou dolosives. Spécialement sur ce dernier point, il n'apparaît pas des éléments du dossier que l'acquéreur ait été mis de fait dans l'impossibilité d'accéder à des informations aussi basiques et accessibles par des manoeuvres que ni la distance géographique, ni la signature d'une procuration notariée ni même la proposition d'un service gestionnaire de la location ne sauraient caractériser pour une personne correspondant au profil de M. [H] tel qu'il vient d'être décrit.
Si M. [H] s'était renseigné, avant de conclure un acte aussi important que l'acquisition d'un immeuble, sur le prix moyen du mètre carré pour des immeubles de caractéristiques similaires, il aurait été en mesure de détecter le cas échéant la surévaluation du prix du bien qu'il reproche au vendeur et qui doit être recherchée à la date de la vente.
M. [H] ne peut valablement soutenir que le point de départ du délai de prescription doit être repoussé à la date d'une estimation faite par un agent immobilier le 8 octobre 2014 chiffrant la valeur du bien entre 70 000 et 75 000 euros soit plus de sept ans après son acquisition étant relevé que l'appelant produit une expertise unilatérale réalisée le 6 octobre 2020 soit postérieurement à l'acte d'appel faisant état d'une valeur à la date de la vente bien inférieure à l'estimation du 8 octobre 2014 en la fixant à 57 800 euros maximum.
En effet, la première évaluation concluant à une valeur vénale inférieure au prix d'achat est postérieure de plusieurs années et ne peut être déterminante dès lors que cette valeur qui a été obtenue de manière purement unilatérale à une date choisie par l'intéressé dépend d'aléas liés à l'évolution du marché et à la conjoncture économique et ne révèle rien sur une quelconque information que l'acquéreur n'aurait pas été en mesure d'avoir à la date de l'acquisition.
Ainsi, sur le plan strictiment limité à la détermination du point de départ du délai de prescription supposant la démonstration de faits que le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître pour lui permettre de l'exercer, ce point de départ doit être fixé au plus tard le 27 février 2007, et se prescrivait donc, compte tenu de l'entrée en vigueur de la loi du 17 juin 2008, le 27 février 2013. La prescription quinquennale était donc acquise le 11 juin 2015, lorsque M. [H] a engagé son action en justice. Le jugement entrepris sera donc infirmé sur ce point.
2.6 S'agissant de la rentabilité locative, l'appartement a été livré le 30 janvier 2007 et, comme les pièces du dossier le confirment, celui a été loué pour la première fois le 27 avril 2007 avec un loyer mensuel de 375 euros puis a été reloué à des montants mensuels qui ont varié entre 381, 403 et 360 euros à compter 12 décembre 2014 en l'état des éléments communiqués, M. [H] affirmant n'avoir pu bénéficier de la révalorisation de 1,5 % par an de ses revenus locatifs, la simulation prévoyant un loyer de 386 euros dès janvier 2008.
Il est allégué des manoeuvres dolosives ayant provoqué une erreur sur la rentabilité du bien ayant déterminé son consentement. Sans entrer dans le fond de l'action engagée, il convient de relever avec le premier juge que le défaut de rentabilité locative attendue était susceptible d'être constaté dès que le niveau de loyer conforme aux espérances de l'acquéreur n'était pas atteint notamment au regard de l'évolution des charges de sorte que, constatant que le loyer était à lui seul resté entre 375 euros et 381,80 euros depuis le 27 avril 2007 jusqu'au 1er janvier 2010, le point de départ devait être fixé au plus tard à cette dernière date. Il suit que la prescription quinquennale était acquise le 11 juin 2015, lorsque M. [H] a engagé son action en justice. Le jugement doit être confirmé sur ce point.
2.7 S'agissant 'des risques liés à l'opération projetée avec garantie de l'avantage fiscal', outre le fait que ce grief est intimement lié avec celui fondant la demande subsidiaire en responsabilité pour manquement à l'obligation d'information et de conseil, l'allégation de celui-ci au soutien d'une action en nullité pour dol laisse entendre une dissimulation dolosive dont la connaissance ne pouvait être apparaître que postérieurement à la vente retardant d'autant le point de départ de la prescription.
Sans s'arrêter aux considérations présentées en des termes dubitatifs sur les conditions de la délivrance des informations relatives à l'opération envisagée ni à celle évoquant un démarchage à domicile dont l'existence fait en l'espèce l'objet d'une contestation sérieuse, la cour constate qu'il ressort des éléments contemporains de la vente en possession de l'acquéreur que celle-ci s'inscrivait dans le cadre juridique de la loi dite 'de Robien' aux conditions notamment de durée de location et de loyers plafonnés dont l'économie globale de l'opération dépendait de la valeur du bien en fin de période de défiscalisation et des aléas du marché de l'immobilier.
Ces risques étaient perceptibles, même au vu de la simulation non contractuelle qui a pu être faite lors de la proposition du projet immobilier, et le point de départ de la prescription doit donc être fixé au plus tard à la date de la signature de l'acte authentique soit le 27 février 2007, la prescription quinquennale étant donc acquise le 11 juin 2015, lorsque M. [H] a engagé son action en justice. Le jugement sera infirmé sur ce point et l'action en nullité de la vente pour dol sera en totalité déclarée irrecevable.
3. La prescription d'une action en responsabilité ne court qu'à compter de la réalisation du dommage ou de la date à laquelle il s'est révélé à la victime si celle-ci établit qu'elle n'en avait pas connaissance.
Le dommage résultant d'un manquement à l'obligation précontractuelle d'information et de conseil consistant en la perte de la chance de ne pas contracter ou d'éviter le risque qui s'est réalisé, se manifeste dès la conclusion du contrat envisagé, à moins que l'investisseur démontre qu'il pouvait, à cette date, légitimement ignorer ce dommage.
3.1 M. [H] qui n'allègue pas de préjudice fiscal ne considère en rélalité son investissement que du point de vue de l'acquisition immobilière à des fins de location étant relevé que l'acquisition d'un immeuble est le support d'un investissement financier se déployant en plusieurs éléments formant un tout. Le risque de perte de valeur vénale de son bien dans les années qui suivent la vente en raison d'une crise immobilière et de la fluctuation du marché est inhérent à tout achat immobilier et ne peut être ignoré de l'acquéreur lors de la signature de l'acte authentique d'achat de sorte que le point de départ du délai de prescription ne peut être fixé au gré de ses intérêts au moment où l'opération devient déséquilibrée pour l'acheteur après un renversement de conjoncture et après la sortie des avantages fiscaux dont ils ont bénéficié.
Spécialement, dans les circonstances de la présente espèce déjà rappelées, il n'apparaît nullement qu'à la date de la signature de l'acte authentique de vente, M. [H] ait été mis dans l'impossibilité, fortuite ou provoquée, d'apprécier la valeur réelle du bien acquis et que les risques inhérents à cette opération étaient aisément décelables à cette date tant par l'économie de l'opération globale à laquelle il participait que par un minimum d'intérêt qu'un acheteur même profane peut porter à la valeur d'un bien immobilier dont il ne pouvait ignorer la localisation et vérifier aisément les prix pratiqués dans le secteur.
3.2 Le point de départ du délai de prescription doit donc être fixé au plus tard le 27 février 2007, et se prescrivait donc, compte tenu de l'entrée en vigueur de la loi du 17 juin 2008, le 27 février 2013. La prescription quinquennale était donc acquise le 11 juin 2015, lorsque M. [H] a engagé son action en justice. Le jugement entrepris sera confirmé sur ce point.
4. Les demandes de M. [H] ayant toutes été déclarées irrecevables, il n'y a pas lieu de statuer sur leur bien-fondé, ni sur les autres demandes subsidiaires présentées par les sociétés intimées.
5. M. [H], partie perdante au sens de l'article 696 du code de procédure civile, sera condamné aux entiers dépens de l'instance d'appel en faisant droit aux demandes présentées par les avocats des parties intimées en leur accordant le bénéfice du droit de recouvrement direct des dépens.
M. [H], tenu aux dépens, ne peut solliciter le paiement à son profit d'une indemnité au titre des frais irrépétibles.
Il n'est par ailleurs pas inéquitable de laisser à la charge des parties intimées les frais non compris dans les dépens qu'elles ont pu exposer pour la présente procédure d'appel.
PAR CES MOTIFS :
La cour statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,
Confirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Toulouse le 12 juin 2020 en toutes ses dispositions à l'exception de celle ayant partiellement déclaré recevable l'action en nullité sur le fondement du dol et rejeté celle-ci.
Statuant à nouveau et y ajoutant,
Déclare M. [W] [H] irrecevable à agir, en raison de la prescription, sur le fondement du dol au titre 'des risques liés à l'opération projetée avec garantie de l'avantage fiscal'.
Condamne M. [W] [H] aux dépens de l'instance d'appel.
Autorise Maître [R] [S] à recouvrer directement contre M. [W] [H] ceux des dépens dont ils ont, respectivement, eu à faire l'avance sans avoir reçu provision.
Rejette les demandes formulées respectivement par la Sarl Saint-Agne Immobilier ès qualités de mandataire ad hoc de la Sccv le jardin de [Localité 18], en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Le Greffier Le Président
N.DIABY M. DEFIX
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