05/10/2022
ARRÊT N°343
N° RG 20/01827 - N° Portalis DBVI-V-B7E-NUKE
PB/CO
Décision déférée du 04 Juin 2020 - TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de TOULOUSE - 17/04547
M.[R]
S.A.R.L. HC RESTAURATION
C/
[S] [L]
Mutuelle MACIF
CONFIRMATION
Grosse délivrée
le
à
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE TOULOUSE
2ème chambre
ARRÊT DU CINQ OCTOBRE DEUX MILLE VINGT DEUX
**
APPELANTE
S.A.R.L. HC RESTAURATION prise en la parsonne de son représentant légal
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Représentée par Me Manon CABARÉ de la SELARL CABARE-BOURDIER, avocat au barreau de TOULOUSE
INTIMES
Monsieur [S] [L]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
assistée deMe Nathalie BLANCHET de la SCP BLANCHET-DELORD-RODRIGUEZ, avocat au barreau de TOULOUSE
Représenté par Me Emmanuelle DESSART de la SCP DESSART-DEVIERS, avocat au barreau de TOULOUSE
Mutuelle MACIF
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Représentée par Me Jacques MONFERRAN de la SCP MONFERRAN-CARRIERE-ESPAGNO, avocat au barreau de TOULOUSE
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 22 Mars 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant V.SALMERON, présidente, P. BALISTA, Conseiller chargé du rapport. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
V. SALMERON, présidente
P. BALISTA, conseiller
P. DELMOTTE, conseiller
Greffier, lors des débats : A. CAVAN
ARRET :
- CONTRADICTOIRE
- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties
- signé par V. SALMERON, présidente, et par A.CAVAN, greffier de chambre.
EXPOSE DU LITIGE :
Selon contrat en date du 27 octobre 2003, à effet au 15 octobre 2003, [O] [L] a donné à bail à la société Cosy Caffé un local à usage de restauration et salon de thé, sis [Adresse 1], exploité à l'enseigne Cosy Caffe.
[S] [L] vient aujourd'hui aux droits de son père en qualité de bailleur.
La société Hc Restauration, cessionnaire du fonds de commerce de la société Cosy Caffe, est venue aux droits du preneur initial en décembre 2011.
Le bail d'origine a fait l'objet d'un renouvellement pour la même durée de neuf années à effet du 15 octobre 2012, jusqu'au 14 octobre 2021.
M. [L] a souscrit auprès de la Macif une police 'sociétaire non occupant" pour cet immeuble.
En janvier 2016, la société Hc Restauration a signalé un affaissement du sol plancher dans le local.
Par ordonnance du 22 septembre 2016, rendue sur requête de la société Hc Restauration, le juge des référés a ordonné une mesure d'expertise et désigné [H] [G] pour y procéder.
L'expert a déposé son rapport le 20 juillet 2017.
Par exploits des 6 et 12 décembre 2017, la société Hc Restauration a fait assigner [S] [L] et la Macif devant le tribunal de grande instance de Toulouse, en paiement de dommages et intérêts au titre de divers préjudices et de procédure abusive.
[S] [L] a reconventionnellement demandé au tribunal de condamner la société Hc Restauration à prendre en charge le coût des travaux.
Par jugement du 4 juin 2020, le tribunal judiciaire de Toulouse a :
-dit que les désordres constatés sont imputables à un vice de construction et que le coût de leur reprise doit être supporté par le bailleur ;
-condamné [S] [L] à payer à la société Hc Restauration la somme de 1428,87 € ;
-condamné la société Hc Restauration à payer à [S] [L] la somme de 9163,74 € ;
-débouté les parties de leurs demandes formées à l'encontre de la Macif ;
-débouté les parties de l'ensemble de leurs plus amples demandes ;
-dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
-condamné [S] [L] aux dépens comprenant ceux de la procédure de référé et de la mesure d'expertise et dit qu'ils pourront être recouvrés directement par les avocats de la cause qui en ont fait l'avance sur leur affirmation de droit ;
-ordonné l'exécution provisoire.
Par déclaration en date du 16 juillet 2020, la société Hc Restauration a relevé appel du jugement.
La portée de l'appel est la réformation des chefs du jugement qui ont:
-condamné la société Hc Restauration à payer à [S] [L] la somme de 9163,74 € ;
-débouté la société Hc Restauration de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions qui tendaient à voir condamner solidairement [S] [L] et la Macif au paiement de différents préjudices à hauteur de la somme de 91333 €, notamment un préjudice d'exploitation à hauteur de la somme de 72980 € et à condamner solidairement [S] [L] et la mutuelle Macif à payer la somme de 10000 € pour résistance particulièrement abusive.
Le 19 août 2020, le conseiller de la mise en état a adressé aux parties une proposition de médiation, que les trois parties ont refusée.
Par conclusions n°2 notifiées le 10 avril 2021 auxquelles il est fait expressément référence pour l'énoncé du détail de l'argumentation, la Sarl Hc Restauration a demandé à la cour, au visa des articles 1719 et 1724 du code civil et 700 du code de procédure civile, de :
-déclarer l'appel de la société Hc Restauration recevable et bien fondé;
-déclarer infondé l'appel incident formé par [S] [L] ;
-réformer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la société Hc Restauration à payer à [S] [L] la somme de 9163,74 €; a débouté la société Hc Restauration de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions qui tendaient à voir condamner solidairement [S] [L] et la Macif au paiement de différents préjudices à hauteur de la somme de 91333 €, notamment un préjudice d'exploitation à hauteur de la somme de 72980 € et à condamner solidairement [S] [L] et la mutuelle Macif à payer la somme de 10000 € pour résistance particulièrement abusive ;
-et statuant à nouveau:
-juger que les désordres constatés sont imputables à un vice caché de construction dont [S] [L] est responsable et que le coût de la reprise des désordres doit être supporté par [S] [L] ;
-juger que la clause de souffrance insérée au bail commercial n'est pas applicable ;
-constater la résistance abusive de [S] [L] ;
-en conséquence, condamner solidairement [S] [L] et la Macif au paiement à la société Hc Restauration de la somme de 72980 € au titre de l'indemnisation du préjudice financier lié à la fermeture de la société Hc Restauration pendant la durée de réalisation des travaux ;
-condamner solidairement [S] [L] et la mutuelle Macif au paiement à la société Hc Restauration de la somme de 1142,74 € au titre de l'indemnisation du préjudice financier lié à la prise en charge de certains travaux par la société Hc Restauration ;
-condamner solidairement [S] [L] et la Macif au paiement à la société Hc Restauration de la somme de 10000 € pour résistance abusive ;
-condamner solidairement [S] [L] et la Macif au paiement de la somme de 10000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile;
-condamner solidairement [S] [L] et la Macif aux entiers dépens de l'instance outre la somme de 9631,16 € au titre des constats d'huissiers réalisés et des honoraires de l'expert judiciaire ;
-débouter [S] [L] de l'ensemble de ses demandes à l'encontre de la société Hc Restauration.
Par conclusions notifiées le 8 avril 2021 auxquelles il est fait expressément référence pour l'énoncé du détail de l'argumentation, la Mutuelle Assurance des Commerçants et Industriels de France et des Cadres et Salariés de l'Industrie et du Commerce (Macif) a demandé à la cour, au visa des articles 1240 et 1231-1 du code civil et 564 du code de procédure civile, de :
-déclarer irrecevable ou à tout le moins infondé l'appel interjeté par la société Hc Restauration à l'encontre du jugement du 4 juin 2020 ;
-déclarer irrecevable la demande en paiement de la société Hc Restauration de 9163 € dirigée à l'encontre de la Macif en ce qu'elle constitue notamment une demande nouvelle ;
-rejeter la demande en paiement de la société Hc Restauration de 9163 € dirigée à l'encontre de la Macif en ce qu'elle est totalement infondée;
-déclarer irrecevables ou à tout le moins infondées les autres demandes de la société Hc Restauration dirigées à l'encontre de la Macif ;
-rejeter les autres demandes présentées par la société Hc Restauration à l'encontre de la Macif en ce qu'elles sont infondées ;
-déclarer irrecevable ou à tout le moins infondé l'appel incident formé par [S] [L] à l'encontre de la Macif ;
-rejeter le recours en garantie dirigé par [S] [L] à l'encontre de la Macif en ce qu'il est injustifié ;
-confirmer le jugement du 4 juin 2020 en ce qu'il a rejeté les demandes dirigées par la société Hc Restauration à l'encontre de la Macif ainsi que les demandes dirigées par [S] [L] à l'encontre de la Macif ;
-confirmer le jugement du 4 juin 2020 en ce qu'il a condamné [S] [L] à supporter les dépens de première instance ;
-en conséquence, rejeter l'intégralité des demandes, fins et conclusions formulées par la société Hc Restauration et [S] [L] à l'encontre de la Macif ;
-condamner la société Hc Restauration à verser à la Macif une somme de 3000 € au titre de ses frais irrépétibles en appel ;
-condamner [S] [L] aux dépens de première instance ;
-condamner la société Hc Restauration aux dépens d'appel.
Par conclusions n°3 notifiées le 1er février 2021 auxquelles il est fait expressément référence pour l'énoncé du détail de l'argumentation, [S] [L] a demandé à la cour de:
-à titre principal: accueillir son appel incident et réformer le jugement ;
-écarter les conclusions du rapport d'expertise de l'expert judiciaire [G] ;
-juger que les désordres constatés proviennent d'un défaut d'entretien locatif imputable à la société Hc Restauration ;
-en conséquence condamner la société Hc Restauration à prendre en charge le coût des travaux de réparation des désordres sur structure et maîtrise d''uvre, qui ont été pré-financés par [S] [L] pour la somme de 49789,77 € TTC ;
-subsidiairement, ordonner un partage de responsabilité égalitaire entre [S] [L] et la société Hc Restauration dans la survenue des désordres ;
-et dans ce cas: condamner la société Hc Restauration à payer à [S] [L] la moitié des travaux de réparation sur l'immeuble qu'il a avancés soit la somme de 24894,88 € ;
-dans la mesure où le sinistre résulte, au moins partiellement, de son propre fait (défaut d'entretien locatif) débouter la société Hc Restauration de l'ensemble de ses demandes indemnitaires ;
-à titre subsidiaire, si la cour devait confirmer la responsabilité pleine et exclusive de [S] [L] dans la survenance des désordres: confirmer le jugement en ce qu'il a retenu que le contrat de bail impose à la société Hc Restauration de souffrir tous travaux de réparation de l'immeuble sans aucun droit à indemnité subséquente au titre de son préjudice d'exploitation ;
-débouter la société Hc Restauration de sa demande tendant à ce que cette clause dite « clause de souffrance » du bail soit écartée ;
-accueillir l'appel incident [L] et débouter la société Hc Restauration de sa demande de paiement du coût de la facture La Maçonnière de Rénovation du 26 avril 2016 pour 804 € ;
-à titre encore plus subsidiaire : si malgré les stipulations du contrat de bail la cour estimait que [S] [L] doit indemniser la société Hc Restauration au titre de son préjudice d'exploitation pendant la fermeture de l'établissement pour travaux:
limiter le montant de l'indemnisation due à la société Hc Restauration au titre de son préjudice d'exploitation à la somme de 23873 € correspondant à la perte de marge variable sur la période de fermeture du restaurant pour travaux, du 1er septembre au 30 octobre 2017 uniquement, et conformément aux chiffres et à la méthode de chiffrage proposés par le sapiteur désigné par l'expert judiciaire,
juger que l'éventuel manque à gagner subi par la société Hc Restauration postérieurement à la réouverture du restaurant ne peut être réparé par application de l'évaluation théorique du sapiteur (qui a estimé que la reprise d'activité serait progressive) mais doit être établie au plan comptable par la société Hc Restauration,
débouter Ia société Hc Restauration de toute indemnité pour Ia période postérieure au 01 novembre 2017 (réouverture du restaurant après travaux) faute pour elle de démontrer par éléments comptables avoir subi un réel manque à gagner après la réouverture de son établissement,
-confirmer le jugement en ce qu'il a condamné la société Hc Restauration à payer à [S] [L] la somme de 91653,74 € au titre des travaux d'aménagement intérieur et réparations sur équipements locatifs dont il a avancé le coût en lieu et place de la société Hc Restauration ;
-réformer le jugement et limiter les sommes qui viendraient à être allouées à la société Hc Restauration en remboursement de factures par elle acquittées (travaux conservatoires, fournitures et constats d'huissiers) à leur montant en hors taxes dans la mesure où le preneur a nécessairement récupéré la TVA sur ces sommes ;
-réformer le jugement et condamner la Macif à relever et garantir en tant que de besoin [S] [L] de toute condamnation qui serait prononcée au profit de la société Hc Restauration ;
-condamner tout succombant à payer à [S] [L] une somme de 5000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, dont distraction à la Scp Dessart-Deviers, avocat, incluant le coût de l'expertise judiciaire et le coût du rapport du cabinet Fid Sud intervenu en qualité de sapiteur à la charge de la société Hc Restauration dans la mesure où contractuellement par l'effet du contrat de bail celle-ci ne peut prétendre à aucune indemnisation de son préjudice d'exploitation et où le rapport du sapiteur apparaît donc inutile.
La clôture est intervenue le 21 février 2022.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la recevabilité d'une demande formée contre la Macif
La Macif fait valoir le caractère nouveau d'une demande formée contre elle en appel par la société Hc Restauration pour une somme de 9163,74 €.
Cette somme correspond au montant de la condamnation prononcée en première instance contre le preneur, au titre du remboursement du coût des travaux exposés par le bailleur.
Il ne résulte pas du dispositif des conclusions de la société Hc Restauration que cette dernière ait demandé condamnation de la Macif à payer ou supporter la somme de 9163,74 €.
Le moyen manque en fait.
Sur l'imputabilité des désordres
Au visa des articles 1720 et 1721 du Code civil, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce et doit garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail.
Comme relevé par le tribunal, l'expert judiciaire a constaté divers désordres dans les lieux loués dont il a attribué l'imputabilité à l'absence d'étanchéité sous le carrelage, ce qui constitue un vice de conception qui a entraîné des affaissements évolutifs du sol et des fractures du carrelage, relevant également des désordres accessoires, notamment un défaut d'alimentation en eau chaude ou froide de certains équipements.
Ces désordres se situent :
-au niveau du surplancher de la cuisine, l'expert constatant deux affaissements importants entre le plan de travail de la cuisine et le siphon d'évacuation du sol et sous l'évier,
-au niveau des WC avec des fractures désordonnées du carrelage et un léger affaissement du support des carreaux fracturés.
Comme relevé par l'expert, ces désordres compromettent la solidité des ouvrages considérés et rendent la cuisine et les WC impropres à leur destination, étant précisé dans le rapport que l'étanchéité sous le carrelage n'avait pas été prévue dès l'origine, les désordres préexistant en conséquence à la signature du bail.
Le même expert a également noté que les fuites récentes constatées sur des éléments de la cuisine n'étaient pas la cause des désordres (p.23 du rapport) lesquels n'auraient pas eu lieu si une étanchéité avait été réalisée.
Il ne peut être soutenu par M. [L], au visa des observations faites par son propre expert, qu'en l'absence de fuites, les désordres n'auraient pas existé alors que l'étanchéité du sol d'une cuisine, compte tenu des projections inhérentes aux activités qui y ont lieu, se doit d'être assurée par le bailleur.
C'est donc à bon droit que le tribunal, constatant que la présence d'eau sur un sol à usage de cuisine n'était pas anormale, a considéré que la cause exclusive des désordres était imputable à la carence du bailleur qui devait garantir le preneur des vices constatés et l'indemniser du coût des travaux restés à sa charge, soit 1428,87 €, correspondant aux travaux conservatoires, dont il est justifié par la production de factures, et au coût des constats d'huissier réalisés, en rapport direct avec le sinistre, sans qu'il y ait lieu de déduire la TVA, dont rien n'indique qu'elle a été récupérée.
C'est également à bon droit qu'il n'a pas retenu un devis de nettoyage du chantier pour 180 €, suivant devis produit aux débats, faute pour le preneur de justifier du paiement de cette somme.
M. [L] fait valoir que le coût des travaux conservatoires exposés par le preneur n'ont pas à être mis à sa charge dans la mesure où ces travaux ont été inutiles et ont provoqué un écrasement des tuyaux d'eau constaté par l'expert judiciaire.
Même si les travaux conservatoires effectués par La Maçonnière de Rénovation pour un coût de 804 euros se sont avérés non pérennes, le surplancher ayant subi un second affaissement, l'expert n'a en pas constaté l'inutilité.
Par ailleurs, si ce second affaissement a écrasé les tuyaux d'eau, le bailleur n'est fondé de ce chef qu'à demander remboursement du coût des travaux de plomberie nécessités par cet affaissement et sous la condition de justifier des dépenses effectuées à ce titre.
Il ne peut donc en déduire l'inutilité de travaux réalisés dans l'urgence pour pallier les désordres qui lui sont imputables.
Le moyen est donc inopérant.
Sur l'indemnisation du préjudice de jouissance et d'exploitation subi par Hc Restauration
Le tribunal a écarté l'indemnisation du preneur du préjudice d'exploitation qu'il invoquait motif pris de stipulations contractuelles qui écartaient un telle indemnisation en cas de travaux de réparation nécessaires dans le bien loué et qu'il n'était pas justifié d'une absence d'indemnisation par l'assureur du preneur au titre de la perte d'exploitation.
Une sommation de communiquer restée sans effet a été délivrée à la société Hc Restauration le 15 février 2019 pour qu'elle justifie du contrat d'assurance souscrit auprès de la société Allianz et du montant versé par son assureur au titre de la perte d'exploitation.
Pas plus en appel qu'en première instance, le preneur, qui ne conteste pas être assuré, ne produit son contrat d'assurances ni une attestation de son assureur ou toutes autres pièces qui établiraient une absence d'indemnisation du préjudice d'exploitation, ne concluant pas sur ce point.
Dès lors, c'est à bon droit que le tribunal a écarté la demande formée au titre de l'indemnisation d'un préjudice d'exploitation.
Sur la condamnation de la société Hc Restauration à rembourser M. [L] du coût de travaux
Le preneur fait valoir qu'il n'y a pas lieu à remboursement du bailleur au motif que les travaux litigieux ont été rendus nécessaires par le vice constaté sur la chose louée.
Le bail stipulait (p.3) que le preneur « aura à sa charge toutes les transformations et réparations quelconques nécessitées par l'exercice de son activité ».
Le bailleur a effectué des travaux d'aménagement pour l'exploitation du restaurant, dont il justifie par la production des factures, dans les locaux loués vides pour un montant total de 9163,74 €.
Ces factures sont relatives à l'aménagement intérieur de la cuisine, la pose de caissons, de luminaires, d'une serrure 3 points et d'un thermostat de réfrigérateur et n'ont donc aucun lien avec les désordres constatés dans les lieux et dont doit répondre le bailleur.
C'est donc à bon droit que le tribunal a condamné le preneur à rembourser le coût de ces travaux directement utiles à son fonds.
Sur la garantie de la société Macif
Le tribunal a écarté les demandes formées contre la société Macif au motif que la surélévation de la cuisine, siège des désordres constatés, constituait un aménagement ou agencement, exclu de la garantie de l'assureur.
La police d'assurance souscrite par le bailleur, M. [L], excluait une prise en charge pour «les agencements, aménagements, vitrines et glaces de devanture, des magasins et locaux commerciaux ou artisanaux durant leur exploitation par les locataires, copropriétaires ou occupants de ces bâtiments».
Aucune des parties ne conteste par ailleurs que la police d'assurance ne couvrait pas les vices de construction et le coût de remplacement des éléments affectés par ces vices.
Dès lors que l'expert a constaté que le surplancher était affecté d'un vice, à savoir un défaut d'étanchéité du carrelage, et que les désordres se situaient sur «un surplancher similaire à une estrade» qui repose «sur un plancher en continuité avec la salle de restauration», ce qui constitue un aménagement, c'est à bon droit que le tribunal a débouté les autres parties de leurs demandes contre la Macif, motif pris d'une exclusion de garantie.
Sur autres demandes
Le tribunal a écarté, à bon droit, la demande en dommages et intérêts pour procédure abusive formée contre le bailleur, en l'absence d'intention de nuire caractérisée et alors même que le bailleur a accepté, avant même d'y être contraint, de financer les travaux de remise en état.
L'équité commande d'allouer à M. [L] et à la société Macif une somme respectivement de 1000 € et de 500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles d'appel, à la charge de la société appelante.
Partie perdante en appel, la société Hc restauration supportera les dépens d'appel.
PAR CES MOTIFS,
La cour statuant contradictoirement, en dernier ressort, par mise à disposition au greffe,
Déclare recevable la demande formée contre la société Macif.
Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Toulouse du 4 juin 2020 en toutes ses dispositions.
Y ajoutant,
Condamne la Sarl Hc Restauration à payer à M. [S] [L] la somme de 1000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles d'appel.
Condamne la Sarl Hc Restauration à payer à la société d'assurances mutuelles Macif la somme de 1000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles d'appel.
Condamne la Sarl Hc Restauration aux dépens d'appel dont distraction au profit des avocats en ayant fait la demande.
Le greffier La présidente
.