26/09/2022
ARRÊT N°
N° RG 20/02381
N° Portalis DBVI-V-B7E-NWND
MD/NO
Décision déférée du 30 Juillet 2020
TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'ALBI
(19/000234)
M.ATTAL
[C], [S] [M]
C/
[K] [D] [T] épouse [E]
CONFIRMATION
Grosse délivrée
le
à
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE TOULOUSE
1ere Chambre Section 1
ARRÊT DU VINGT SIX SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT DEUX
APPELANTE
Madame [C], [S] [M]
[Adresse 3]
[Localité 4]
Représentée par Me Laurence EICHENHOLC de la SELARL CABINET EICHENHOLC, avocat au barreau de TOULOUSE
INTIMEE
Madame [K] [D] [T] épouse [E]
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représentée par Me Emmanuel GIL de la SCP SCPI BONNECARRERE SERVIERES GIL, avocat au barreau de TOULOUSE
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 14 Juin 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. DEFIX, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
M. DEFIX, président
J.C GARRIGUES, conseiller
A.M. ROBERT, conseiller
Greffier, lors des débats : I. ANGER
ARRET :
- CONTRADICTOIRE
- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties
- signé par M. DEFIX, président, et par N.DIABY, greffier de chambre
EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
Le 13 octobre 2018, selon promesse de vente dressée en l'étude de Maître [U], notaire à [Localité 4], Mme [K] [T] épouse [E] s'est engagée à céder à Mme [C] [S] [M], qui l'a accepté, une maison d'habitation avec jardin sise [Adresse 2] (81).
Cette promesse était valable jusqu'au 13 janvier 2019 à 16 h, et comprenait une indemnité d'immobilisation d'un montant de 8 000 euros, consignée par Mme [M] en sa qualité de bénéficiaire.
Par courrier recommandé en date du 22 décembre 2018, Mme [M] a mis Mme [E] en demeure d'effectuer sous 8 jours des réparations sur la chaudière, sous peine d'annulation de la promesse de vente.
Par un courriel en date du 28 décembre 2018, Mme [M] a indiqué à Maître [U] qu'elle se désistait de l'achat du bien objet de la promesse.
Par courriel en date du 2 janvier 2019, Mme [E] a pris acte de ce désistement.
Par courriel du même jour, Mme [M] a confirmé à Mme [E] sa décision de renoncer à l'achat.
Par courrier recommandé en date du 22 janvier 2019, Mme [M], par l'intermédiaire de son conseil, a mis en demeure Mme [E] de fixer une date de signature de l'acte de vente aux conditions de la promesse. À défaut, Mme [M] a mis en demeure Mme [E] de lui restituer l'indemnité d'immobilisation, et de lui rembourser les frais engagés.
Par courriers officiels en date du 14 février 2019, Mme [E], par l'intermédiaire de son conseil, a rappelé que Mme [M], en renonçant à la vente, avait renoncé à l'indemnité qui restait acquise au promettant. Elle a également demandé au notaire de lui restituer la somme de 8000 euros qu'elle avait consignée, mais Mme [M] s'y est opposée.
Par acte d'huissier en date du 24 mai 2019, Mme [E] a fait assigner Mme [M] devant le tribunal d'instance d'Albi aux fins d'obtenir le versement de l'indemnité d'immobilisation.
Mme [M], bien que régulièrement citée, n'a pas comparu, ni en personne, ni par représentation.
Par un jugement réputé contradictoire du 30 juillet 2020, le tribunal judiciaire d'Albi a :
- condamné Mme [C] [M] à régler à Mme [K] [E] une somme de 8 000 euros, actuellement consignée en l'étude de Maître [F] [U], notaire à [Localité 4], et ce à titre d'indemnité d'immobilisation telle que stipulée dans la promesse de vente conclue entre les parties ;
- dit que cette somme produira intérêt au taux légal à compter du 14 février 2019 ;
- condamné Mme [M] à verser à Mme [E] une somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné Mme [M] aux entiers dépens.
Pour statuer ainsi, le juge a considéré que Mme [M], qui s'est désistée du bénéfice de la promesse, n'a pas rapporté la preuve que la chaudière présentait un dysfonctionnement. Ainsi, l'absence de réitération de la vente par acte authentique est imputable à Mme [M] qui se trouve débitrice de l'indemnité d'immobilisation stipulée dans la promesse au profit de Mme [E].
Par déclaration en date du 28 août 2020, Mme [M] a relevé appel de ce jugement en ce qu'il a :
- condamné Mme [C] [M] à régler à Mme [K] [E] une somme de 8 000 euros, actuellement consignée en l'étude de Maître [F] [U], notaire à [Localité 4], et ce à titre d'indemnité d'immobilisation telle que stipulée dans la promesse de vente conclue entre les parties ;
- dit que cette somme produira intérêt au taux légal à compter du 14 février 2019 ;
- condamné Mme [M] à verser à Mme [E] une somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné Mme [M] aux entiers dépens.
EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 18 mai 2021, Mme [C] [M], appelante, demande à la cour, au visa de l'article 1103 du code civil, de :
- accueillir son appel ;
- le dire régulier en la forme et bien fondé.
En conséquence,
- réformer en toutes ses dispositions le jugement dont appel,
Statuant à nouveau,
- condamner Mme [K] [E] à lui restituer la somme de 8 000 euros correspondant à l'indemnité d'immobilisation, outre intérêts au taux légal à compter du 22 janvier 2019,
- condamner Mme [K] [E] à lui payer les sommes suivantes, assorties des intérêts au taux légal à compter du 22 janvier 2019 :
30,12 euros au titre des frais de remise en service de l'électricité et gaz ;
35,64 euros au titre des frais de résiliation du contrat électricité
4,31 euros au titre de la résiliation du contrat gaz ;
950 euros au titre des frais de courtage ;
1.659,57 euros au titre de la caution bancaire garantissant le prêt ;
19,28 euros au titre des frais de souscription de l'assurance propriétaire non occupant souscrite à effet de la date de vente fixée ;
- condamner Mme [K] [E] à lui payer la somme de 14 443,20 euros au titre du préjudice financier résultant de l'obligation de souscrire un second prêt,
- condamner Mme [K] [E] à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice moral,
- condamner Mme [K] [E] à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner Mme [K] [E] au paiement des entiers dépens de première instance et d'appel.
À l'appui de ses prétentions, l'appelante soutient que Mme [E] a refusé de prendre en charge la réparation de la chaudière et a refusé de mettre sa maison hors gel, commettant en cela une faute justifiant que la non-réalisation de la vente lui soit intégralement imputable, Mme [M] indiquant qu'elle ne s'est désistée de la vente que contrainte par le comportement de Mme [E]. En conséquence, elle soutient que l'indemnité d'immobilisation doit lui être restituée.
Elle sollicite également l'indemnisation des frais qu'elle a exposés pour l'acquisition du bien, ainsi que des dommages et intérêts pour préjudice financier et préjudice moral.
Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 11 juin 2021, Mme [K] [E], intimée, demande à la cour, au visa des articles 1101 et suivants du code civil et des articles 699 et 700 du code de procédure civile, de :
À titre principal,
- confirmer en toutes ses dispositions le jugement dont appel ;
Y ajoutant,
- condamner Mme [C] [M] à lui payer la somme de 5 000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner Mme [C] [M] aux dépens d'appel ;
À titre subsidiaire,
- rejeter l'intégralité des demandes de dommages et intérêts de Mme [C] [M], ou à tout le moins les ramener à des plus justes proportions ;
- rejeter le surplus des demandes de Mme [C] [M].
À l'appui de ses prétentions, l'intimée soutient que Mme [M] s'est désistée du bénéfice de la promesse et qu'elle-même n'a commis aucun manquement aux stipulations contractuelles ; en conséquence, elle sollicite le bénéfice de l'indemnité d'immobilisation et le rejet des demandes de Mme [M].
***
L'ordonnance de clôture est intervenue le 23 mai 2022 et l'affaire a été examinée à l'audience du 14 juin 2022.
MOTIVATION :
Sur l'indemnité d'immobilisation :
1. Mme [M] soutient que la promesse de vente n'a pas reçu effet de la faute de Mme [E] qui a refusé de prendre en charge les réparations de la chaudière et de mettre la maison hors gel, de sorte que l'indemnité d'immobilisation doit lui être restituée.
Mme [E] prétend que Mme [M] s'est désistée du bénéfice de la promesse, ce qui lui permet de recevoir cette indemnité d'immobilisation.
2. Aux termes de l'article 1103 du code civil, « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »
La convention des parties a prévu ainsi le sort de l'indemnité d'immobilisation : « La somme ci-dessus versée ne portera pas intérêts.
Elle sera versée au promettant ou au bénéficiaire selon les hypothèses suivantes :
en cas de réalisation de la vente promise, elle s'imputera sur le prix et reviendra en conséquence intégralement au promettant devenu vendeur ;
en cas de non réalisation de la vente promise selon les modalités et délais prévus au présent acte, la somme ci-dessus versée restera acquise au promettant à titre d'indemnité forfaitaire pour l'immobilisation entre ses mains de l'immeuble formant l'objet de la présente promesse de vente pendant la durée de celle-ci ;
Observation étant ici faite que l'intégralité de cette somme restera acquise au promettant même si le bénéficiaire faisait connaître sa décision de ne pas acquérir avant la date d'expiration du délai d'option. En aucun cas cette somme ne fera l'objet d'une répartition prorata temporis dans la mesure où son montant n'a pas été fixé en considération de la durée de l'immobilisation.
toutefois, dans cette même hypothèse de non réalisation de la vente promise, la somme ci-dessus versée sera intégralement restituée au bénéficiaire s'il se prévalait de l'un des cas suivants :
(')
et enfin si la non réalisation de la vente promise était imputable au seul promettant. »
Cette même convention stipule, en page 11, que « le bénéficiaire prendra le bien en l'état où il se trouve à ce jour, tel qu'il l'a vu et visité, le promettant s'interdisant formellement d'y apporter des modifications matérielles ou juridiques ».
Elle prévoit aussi, en pages 25 et suivantes, que « jusqu'à l'entrée en jouissance du bénéficiaire, le promettant s'engage à (...) maintenir en bon état de fonctionnement les équipements du bien : chauffe-eau, électricité, climatisation, VMC, sanitaire ; (') mettre hors gel les installations en saison froide (').Les parties se rapprocheront directement entre elles afin d'effectuer une visite préalablement à la signature de l'acte authentique de vente dans le but de vérifier l'état général par rapport à ce qu'il est à ce jour et de procéder au relevé des compteurs ».
3. Mme [M] a sollicité de Mme [E] par lettre recommandée avec accusé de réception du 22 décembre 2018, la réparation de la chaudière, faute de quoi elle faisait clairement part de sa volonté de ne pas acheter le bien immobilier objet de la promesse.
Le 28 décembre 2018, elle informait Maître [U] de son désistement en ces termes : « je me désiste de l'achat du bien sis [Adresse 2] »
En réponse à la lettre recommandée et par courrier électronique du 2 janvier 2019, Mme [E] a exprimé son refus d'exécuter les réparations et a pris acte de l'annulation de l'engagement d'achat de Mme [M].
Cette dernière a réitéré sa volonté de se désister de l'achat du bien par un courrier électronique adressé à Mme [E]. Les termes employés dans cette correspondance sont sans équivoque : « Croyez bien que je déplore cette situation mais il ne faut pas forcer le destin. (') je vous souhaite de trouver un acheteur qui vous offrira le prix que vous souhaitez' ». Cette volonté ressort également de l'ensemble des échanges entre Mme [M], l'étude de maître [U] et Mme [E].
Ce désistement du bénéfice de la promesse de vente est intervenu, car Mme [M] a estimé que le refus de Mme [E] de procéder à la réparation de la chaudière était fautif.
Il n'est pas contesté que cet équipement ne fonctionnait pas de manière optimale. Le précédent locataire de l'immeuble objet de la promesse, plombier chauffagiste de profession, a attesté en cette dernière qualité que le vase d'expansion, pièce dont le remplacement est courant, devait être changé. Mme [M], avait rencontré l'attestant lors d'une visite de la maison postérieurement à la signature de la promesse ; celui-ci lui avait expliqué que le vase d'expansion devait être changé, et lui avait précisé le montant du remplacement par message téléphonique écrit : 123,20 euros. Il ressortait que la chaudière pouvait alors fonctionner, mais exigeait pour cela que le vase d'expansion soit rempli manuellement assez régulièrement. Mme [E] n'a pas contesté ce fonctionnement imparfait puisqu'elle a refusé de prendre sa réparation en charge sans en contester la réalité.
4. Toutefois, la cour considère qu'il n'entrait pas dans les obligations de la promettante de procéder aux travaux sollicités par la bénéficiaire de la promesse. En effet, il résulte de la convention des parties que « le bénéficiaire prendra le bien en l'état où il se trouve à ce jour, tel qu'il l'a vu et visité ».
D'une part, le bon fonctionnement de la chaudière au jour de la promesse n'est pas établi ; au contraire, son bon fonctionnement se trouve contredit par l'attestation de l'ancien locataire qui a déclaré l'existence du dysfonctionnement dès mi-2018.
D'autre part, les obligations dont Mme [M] allègue la violation sont contenues dans les dispositions relatives à l'obligation de garde incombant au promettant entre la prise d'effet de la promesse et la signature de la vente. Ces obligations imposent au promettant de maintenir les équipements du bien en bon état, c'est-à-dire, au regard des autres stipulations, en l'état où ils se trouvaient au jour de la conclusion de la promesse.
De surcroît, une réparation, de l'ordre d'une centaine d'euros, ne constitue pas un motif proportionné de rupture de la promesse de vente d'un immeuble dont le prix est de 160 000 euros.
5. S'agissant de la mise hors gel de l'habitation imputée à faute à Mme [E] par Mme [M], il convient de rappeler que cette stipulation fait écho plus généralement à l'obligation de garde du bien pesant sur le promettant entre la prise d'effet de la promesse et la signature de la vente. La mise hors gel constitue en effet l'un des moyens de maintenir le bien dans l'état où il se trouvait au jour de la visite.
Mme [M] ne rapporte pas la preuve de la survenue d'un dommage au bien du fait de l'absence de mise hors gel de l'installation de chauffage. Quant à Mme [E], elle produit un constat d'huissier du 3 janvier 2019 relatant que la chaudière se trouvait en position hors gel et que les radiateurs étaient tièdes.
6. En conséquence, Mme [M] s'est désistée du bénéfice de la promesse de vente pour des motifs qui ne sont pas sérieusement imputables à Mme [E]. Il s'ensuit qu'en application des prévisions contractuelles, l'indemnité d'immobilisation ne peut être restituée au bénéficiaire qui ne se prévaut pas utilement d'une non-réalisation de la vente imputable au seul promettant. De même, la non-réalisation de la vente fait acquérir au promettant l'indemnité d'immobilisation.
Il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné Mme [C] [M] à régler à Mme [K] [E] la somme de 8 000 euros consignée en l'étude de Maître [F] [U], notaire à [Localité 4], et ce à titre d'indemnité d'immobilisation telle que stipulée dans la promesse de vente conclue entre les parties et dit que cette somme produira intérêt au taux légal à compter du 14 février 2019.
Sur les autres demandes de Mme [M] :
7. Mme [M] sollicite, en application des stipulations de la promesse, le remboursement des frais exposés dans le cadre de la préparation de l'achat immobilier ainsi que des dommages et intérêts pour préjudice financier et pour préjudice moral, expliquant que la vente n'a pas eu lieu de la faute de Mme [E].
8. Il a déjà été jugé que Mme [M] a, seule, renoncé à la vente, sans se prévaloir valablement d'un comportement fautif de Mme [E]. En conséquence, sa demande de remboursement des frais exposés en vue de l'acquisition du bien immobilier est mal fondée. Il est de même concernant ses demandes de dommages et intérêts pour préjudice financier et pour préjudice moral.
Ces demandes seront rejetées par ajout à la décision querellée.
Sur les dépens et les frais irrépétibles :
9. Mme [M], partie perdante, sera condamnée au paiement des dépens d'appel.
10. Le jugement rendu par le tribunal judiciaire d'Albi le 30 juillet 2020 sera confirmé en ce qu'il a condamné Mme [M] aux dépens de première instance et à verser à Mme [E] la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en première instance.
11. Mme [E] est en droit de réclamer l'indemnisation des frais irrépétibles exposés en appel. Mme [M] sera condamnée à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Mme [M], partie perdante, ne peut bénéficier d'une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS :
La cour statuant dans la limite de sa saisine, publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,
Confirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire d'Albi le 30 juillet 2020 en toutes ses dispositions.
Y ajoutant,
Rejette les demandes en remboursement des frais exposés dans le cadre de la préparation de l'achat immobilier et en dommages et intérêts de Mme [C] [M].
Condamne Mme [C] [M] aux dépens d'appel.
Condamne Mme [C] [M] à payer à Mme [K] [E] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en appel.
Déboute Mme [C] [M] de sa propre demande au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Le Greffier Le Président
N. DIABY M. DEFIX