26/09/2022
ARRÊT N°
N° RG 21/00703
N° Portalis DBVI-V-B7F-N7JC
SL / RC
Décision déférée du 11 Janvier 2021
TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO,
JCP de Toulouse - 18/04065
M. [C]
[X] [G]
C/
[N] [Z]
[J] [Z] épouse [Z]
INFIRMATION PARTIELLE
Grosse délivrée
le
à
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE TOULOUSE
1ere Chambre Section 1
ARRÊT DU VINGT SIX SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT DEUX
APPELANT
Maître [X] [G]
[Adresse 5]
[Localité 2]
Représenté par Me Nicolas LARRAT de la SCP LARRAT, avocat au barreau de TOULOUSE
INTIMES
Monsieur [N] [Z]
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représenté par Me Laure SAINT GERMES-LALLEMAND de la SELARL AVOCATS-SUD, avocat au barreau de TOULOUSE
Madame [J] [M] épouse [Z]
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentée par Me Laure SAINT GERMES-LALLEMAND de la SELARL AVOCATS-SUD, avocat au barreau de TOULOUSE
Représentée par Me Estelle CONQUET de la SELARL CLEMENT MALBEC CONQUET, avocat au barreau de NARBONNE
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 13 Juin 2022, en audience publique, devant M. DEFIX et S. LECLERCQ, magistrats chargés de rapporter l'affaire, les parties ne s'y étant pas opposées. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour composée de :
M. DEFIX, président
S. LECLERCQ, conseiller
J.C. GARRIGUES, conseiller
Greffier, lors des débats : K. BELGACEM
ARRET :
- CONTRADICTOIRE
- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties
- signé par M. DEFIX, président, et par N. DIABY, greffier de chambre.
Exposé des faits et procédure :
Suivant compromis de vente sous seing privé du 27 janvier 2018 établi par Maître [X] [G], notaire à [Localité 4], M. [N] [Z] et Mme [J] [M], son épouse, ont promis de vendre un bien immobilier situé [Adresse 1] à M. [W] [L].
L'acte stipulait l'exigence d'une régularisation de la vente, en la forme authentique, au plus tard le 30 avril 2018, cette date n'étant pas extinctive, mais constitutive du point de départ à partir duquel l'une des parties pourra obliger l'autre à s'exécuter.
Le prix était de 365 000 euros, payable comptant par virement au jour de la signature de l'acte authentique, M. [L] ayant indiqué ne pas avoir recours à un prêt.
L'acte mentionnait en outre que l'acquéreur devait remettre entre les mains du notaire, un dépôt de garantie de 18 250 euros dans les 10 jours suivant le compromis.
M. et Mme [Z] comptaient acquérir un autre bien immobilier auprès des époux [R], situé [Adresse 3], suivant acte sous seing privé du 6 mars 2018 établi sous l'égide de Me [X] [G], au prix de 360.000 euros, sous condition suspensive de la vente de leur bien immobilier situé [Adresse 1], le prix de vente à percevoir devant donc servir au financement du prix d'acquisition.
Le rendez-vous de signature pour la vente du bien situé [Adresse 1] a été fixé le 30 avril 2018 à 14 heures.
Le 25 avril 2018, le notaire a réclamé à M [W] [L] le versement du prix de vente et des frais, en prévision de l'acte authentique.
Ce prix n'a pas été versé, et l'acquéreur ne s'est pas présenté pour la signature de l'acte.
M. et Mme [Z] ont alors appris que M. [W] [L] n'avait jamais procédé au versement du dépôt de garantie en l'étude de Maître [X] [G].
Le 8 juin 2018, Me [G] a dressé un procès-verbal de défaut à l'encontre de M. [L] qui n'a pas versé le montant du prix de vente et des frais d'actes. Le même jour, le compromis de vente entre les époux [R] et les époux [Z] a été résilié, et le dépôt de garantie qu'ils avaient versé leur a été restitué.
Par acte d'huissier de justice du 28 novembre 2018, M. et Mme [Z] ont fait assigner Maître [X] [G] devant le tribunal judiciaire de Toulouse, en responsabilité civile professionnelle.
Par un jugement contradictoire du 11 janvier 2021, le tribunal judiciaire de Toulouse a:
- déclaré Maître [X] [G] responsable envers M. [N] [Z] et Mme [J] [M] son épouse,
- condamné par Maître [X] [G] à payer une indemnité d'un montant de 18 250 euros à [N] [Z] et [J] [M] épouse [Z],
- condamné par Maître [X] [G] à payer la somme de 250 euros à [N] [Z] et [J] [M] épouse [Z] au titre du préjudice financier qu'ils ont subi,
- condamné par Maître [X] [G] à payer la somme de 2000 euros à [N] [Z] et [J] [M] épouse [Z] au titre de leur préjudice moral.
- condamné par Maître [X] [G] à verser la somme de 2 500 euros à [N] [Z] et [J] [M] épouse [Z] au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné par Maître [X] [G] aux entiers dépens de l'instance.
Pour statuer ainsi, le tribunal a considéré qu'une faute était imputable au notaire puisqu'il n'avait pas sollicité de l'acquéreur le versement du dépôt de garantie, et qu'il n'avait pas avisé les vendeurs de son non versement, et qu'ainsi le notaire n'avait pas agi comme un officier public compétent, consciencieux et prudent.
Sur le préjudice, le tribunal a considéré que si le notaire avait procédé à l'encaissement du dépôt de garantie, tel que prévu à l'acte, les vendeurs auraient pu le conserver à titre de clause pénale en contrepartie du comportement fautif de l'acquéreur, qui n'a pas versé le prix de la vente ; qu'ainsi leur préjudice, tenant de l'absence d'effectivité de la clause pénale et de l'immobilisation du bien, était équivalent au montant du dépôt de garantie.
Il a estimé que les frais engagés au titre des diagnostics et divers contrôles de conformité étaient ceux normalement engagés dans la perspective d'une vente immobilière et qui pour certains sont antérieurs à la conclusion du compromis de vente devant Maître [X] [G]. En cela, ces dépenses n'étaient pas indemnisables. Il ne pouvait non plus être sollicité une indemnisation de l'achat d'un mobilier adapté au nouveau logement des époux [Z], ces derniers n'apportant pas la preuve que ces dépenses ont été vaines en raison de l'échec des transactions. Il a retenu un préjudice financier de 250 euros, déduction faite des frais engagés au titre des diagnostics et divers contrôles de conformité, et de l'achat de mobilier.
Il a évalué leur préjudice moral à 2.000 euros.
Par déclaration en date du 15 février 2021,Maître [X] [G] a relevé appel de ce jugement en toutes ses dispositions.
Prétentions des parties :
Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 29 octobre 2021, Maître [X] [G], appelant, demande à la cour, au visa de l'article 1240 du code civil, de :
- réformer le jugement du 11 janvier 2021 en ce qu'il l'a déclaré responsable envers les époux [Z] et l'a condamné à leur payer la somme de 18 250 € à titre d'indemnité, celle de 250 € en réparation de leur préjudice financier, celle de 2000 € en réparation de leur préjudice moral et celle de 2 500 € en faisant application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- le réformer en ce qu'il a condamné Me [X] [G] aux entiers dépens,
Statuant à nouveau,
- débouter les époux [Z] de l'ensemble de leurs demandes, les éléments constitutifs de sa responsabilité civile professionnelle n'étant pas caractérisés,
- les condamner au paiement d'une somme de 3 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- les condamner aux entiers dépens, de première instance et d'appel,
En tout état de cause,
- débouter les époux [Z] de leur appel incident.
Il reconnaît ne pas avoir informé les vendeurs du non-versement du dépôt de garantie.
Il conteste les préjudices et le lien de causalité. Il soutient que l'échec de la vente ne lui est pas imputable, mais qu'il est lié au comportement de M. [L], qui n'a pas payé le prix. Il fait valoir que si les vendeurs avaient été avisés du non-versement du dépôt de garantie, ils auraient pu reprendre leur liberté, mais sans indemnité. Il soutient qu'ils ne démontrent pas qu'ils étaient en mesure de trouver un nouvel acquéreur. Il reconnaît que s'ils avaient été avertis, ils ne se seraient pas engagés dans le compromis d'achat du 6 mars 2018, mais il soutient qu'ils ont fait montre d'imprudence en déménageant avant la signature de l'acte authentique. Il soutient que le préjudice moral n'est que la conséquence directe des agissements de M. [L].
Dans leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 3 août 2021, M. [N] [Z] et Mme [J] [M] épouse [Z], intimés et appelants incidents, demandent à la cour, au visa des articles 1240 et suivants du code civil, de :
- confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a :
déclaré Maître [X] [G] responsable envers eux ;
condamné Maître [X] [G] à leur payer :
une indemnité d'un montant de 18 250 € au titre de l'immobilisation du bien et de l'absence d'effectivité de la clause pénale,
* la somme de 2 500 €au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens de l'instance,
- réformer le jugement dont appel, et
- condamner Maître [X] [G] à leur verser la somme de 2 551,47 € à titre de dommages et intérêts pour le préjudice financier subi,
- condamner Maître [X] [G] à leur verser la somme de 15 000 € à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral subi,
Dans tous les cas,
- condamner Maître [X] [G] à leur verser la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu'aux entiers dépens,
- débouter Maître [X] [G] de l'ensemble des demandes, fins et conclusions.
Ils soutiennent que le notaire a commis une faute qui engage sa responsabilité délictuelle en ne les informant pas du non-versement du dépôt de garantie dans le délai de 10 jours, manquant ainsi à son obligation de conseil. Ils indiquent ne l'avoir appris que le 4 mai 2018, après que l'acte authentique de vente n'ait pu être signé faute de versement des fonds.
Ils font valoir qu'il a laissé ses clients s'engager dans un compromis d'achat, lequel achat devait être financé par la vente de leur bien, alors même qu'il n'avait pas reçu le dépôt de garantie de M. [L] dans les délais requis.
Ils indiquent que le dépôt de garantie avait vocation à être versé à l'acquéreur en cas de non-réalisation de la vente du fait de l'acheteur ; que la maison a été immobilisée de façon indue, ce qui leur a causé un préjudice.
Ils se prévalent d'un préjudice financier car ils avait engagé des frais pour la vente à M. [L], car ils avaient prévu d'emménager dans la maison qu'ils comptaient acquérir, et avaient fait des frais dans ce but. Ils indiquent également avoir eu des frais de conseil du fait du défaut d'information par Me [G].
Ils se prévalent d'un préjudice moral lié aux tracas et soucis d'avoir déménagé pour rien et d'être restés sans logement pendant plusieurs jours avant de réintégrer leur ancien logement.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 24 mai 2022.
L'affaire a été examinée à l'audience du 13 juin 2022.
Motifs de la décision :
Sur le fondement de l'article 1240 du code civil, le notaire est responsable des manquements à son obligation d'information et de conseil et à celle qui lui incombe d'assurer l'efficacité des actes qu'il reçoit.
La responsabilité civile professionnelle du notaire rédacteur d'un avant-contrat est susceptible d'être engagée si la preuve de sa faute est rapportée, ainsi que celle des préjudices qui en découleraient.
Le devoir de conseil et d'information du notaire qui s'exerce préalablement à la conclusion de l'acte pour assurer son efficacité ne s'étend pas, en l'absence de mission particulière confiée au notaire, à la garantie des obligations souscrites par les parties qui ne relèvent que de leur seule initiative.
S'agissant de la solvabilité de l'acquéreur, aucune faute ne peut être reprochée au notaire s'il n'est pas démontré que celui-ci était en possession d'éléments lui permettant de douter de la solvabilité de ce dernier.
Sur la faute :
Le compromis de vente du 27 janvier 2018 ne contient pas de condition suspensive d'obtention de prêt.
Il prévoit un dépôt de garantie d'un montant de 18.250 euros, que l'acquéreur s'engage à verser dans les 10 jours à compter de l'acte sous seing privé, à peine de nullité de cet acte, sans indemnité de part ni d'autre. Ce versement devait être effectué par virement bancaire sur le compte de l'étude de Me [G].
Il stipule que si toutes les conditions suspensives sont réalisées et si l'acte authentique de vente ne peut être dressé par la faute, le fait ou la négligence de l'acquéreur dans le délai fixé, le dépôt de garantie sera acquis définitivement au vendeur à titre de dommages et intérêts, sans préjudice pour ce dernier de poursuivre la réalisation de la vente par acte authentique, et éventuellement l'obtention de tous dommages et intérêts supplémentaires.
Cette clause pénale prévoyait ainsi l'attribution du dépôt de garantie aux vendeurs, dès lors que la vente n'aurait pas lieu en raison d'un comportement fautif de l'acquéreur.
M. [L] n'a pas procédé au virement de la somme de 18.250 euros en la comptabilité de Me [G] dans les 10 jours de la signature du compromis de vente du 27 janvier 2018.
Le notaire n'avait pas à mettre en demeure l'acquéreur de verser le dépôt de garantie, car ce versement relevait de l'initiative de l'acquéreur.
Le notaire ne conteste pas en revanche ne pas avoir informé les vendeurs du défaut du versement du dépôt de garantie. Il devait délivrer spontanément cette information. Les époux [Z] indiquent avoir eu connaissance du défaut de versement du dépôt de garantie le 4 mai 2018, soit postérieurement à la date fixée pour la réitération par acte authentique, et par l'intermédiaire de l'agent commercial. Le notaire ne conteste pas qu'ils n'aient eu cette information qu'après la date prévue pour la signature de l'acte authentique.
Ainsi, le notaire a commis une faute, en n'agissant pas comme un officier public compétent, consciencieux et prudent.
Sur le préjudice et le lien de causalité :
Sur l'immobilisation du bien et l'absence d'effectivité de la clause pénale :
Il n'est pas démontré que si le notaire n'avait pas commis de faute, le dépôt de garantie aurait effectivement été versé. En effet, ceci dépendait de la solvabilité de l'acquéreur. M. et Mme [Z] ont rencontré l'acquéreur par le biais de l'agence immobilière KB immo. Ils n'indiquent nullement les informations concernant la solvabilité de l'acquéreur qu'ils ont pu communiquer au notaire. Le défaut de paiement du dépôt de garantie est, par définition, postérieur à la signature du compromis.
L'absence de versement du dépôt de garantie et d'effectivité de la clause pénale ne sont donc pas liés à la faute du notaire.
Certes, si le notaire n'avait pas commis de faute, les vendeurs auraient alors su que le sérieux de l'engagement de l'acquéreur était remis en cause. Ils auraient pu prendre toutes mesures pour enjoindre à l'acquéreur d'exécuter son obligation, ou encore invoquer la nullité du compromis de vente et remettre en vente leur bien immobilier
Cependant, ce préjudice ne peut consister qu'en la perte de chance d'avoir pu trouver un nouvel acquéreur durant la période d'immobilisation indue de leur bien.
Les époux [Z] se prévalent d'un préjudice lié à l'immobilisation de bien jusqu'au 8 juin 2018, date à laquelle ils ont pris acte du refus de M. [L] de signer l'acte authentique.
Quand ils se sont aperçus que le prix n'était pas versé, ils ont voulu poursuivre la vente avec M [L]. Ils ont fait sommation le 23 mai 218, soit plus de 3 semaines après la date de signature initialement prévue, à M. [L] de venir signer l'acte authentique dans les 15 jours. Le 8 juin 2018, ils ont fait dresser un procès-verbal de défaut à l'encontre de M. [L]. Ainsi, même en connaissance de cause du non-versement du dépôt de garantie, ils ont tenté de poursuivre l'exécution de la vente.
L'immobilisation indue ne peut être prise en compte que du 7 février (dix jours après le 27 janvier 2018) au 30 avril 2018, date prévue pour la signature de l'acte authentique.
Il apparaît néanmoins que les époux [Z] avaient du mal à vendre leur bien. Il n'est donc pas démontré que sur cette période, ils auraient pu trouver un autre acheteur. Ils avaient fait établir des diagnostics avant-vente le 19 septembre 2016, ce qui montre que le projet de vente était ancien. Selon l'attestation de M. [E], ils ont établi un mandat de vente le 22 mai 2017 avec la société KB immo 31, depuis le mois de mai 2017, seules 13 visites ont été répertoriées, en comptant celle de M. [L]. Une offre avait été faite, sans suite. Ils n'établissent pas avoir reçu d'autres propositions qu'ils auraient refusées.
En tout état de cause, les époux [Z] projetaient de racheter une autre maison, donc ils auraient eu des charges d'entretien similaires, même en l'absence d'immobilisation indue de leur bien.
Ainsi, ils ne démontrent pas avoir subi un préjudice lié à l'immobilisation indue du bien.
Sur le préjudice financier :
Les frais de diagnostics et de contrôle de conformité qui étaient nécessaires pour la mise en vente ne peuvent faire partie du préjudice, car ce projet de vente existait de toute façon.
Les époux [Z] produisent des attestations indiquant qu'ils avaient emménagé dans la maison qu'ils projetaient d'acquérir, avant la signature de l'acte authentique. Ils font état de frais exposés pour cet emménagement :
- achat de meubles et d'électroménager ;
- souscription d'un contrat EDF pour la nouvelle maison qu'ils ont ensuite dû résilier ;
- contrat de transfert de courrier le 25 avril 2018.
Ils indiquent qu'ils avaient donné leur clé à Me [G] en prévision de la vente de leur maison et qu'ils sont restés plusieurs jours sans logement après l'échec des projets de vente et d'achat corrélatifs, avant de réintégrer leur ancienne maison.
Cependant, ils ont ainsi anticipé sur l'acquisition de la maison des époux [R], alors que celle-ci était soumis à la condition suspensive de la vente de leur maison, condition qui n'était pas encore réalisée. Cette anticipation imprudente rompt le lien de causalité avec la faute du notaire.
Les frais de conseil rentrent pour leur part dans l'indemnisation au titre de l'art 700 du code de procédure civile.
Sur le préjudice moral :
Les époux [Z] ont subi des tracas et soucis, car ils ont été relancés par les époux [R] suite à l'échec des projets corrélatifs de vente et d'achat. Ils ont subi la déception de devoir renoncer à leur projet d'acquisition d'une nouvelle maison. Ils habitent toujours au [Adresse 1]. Le préjudice moral peut être évalué à 4.000 euros. Reste à établir le lien de causalité avec la faute du notaire.
Le compromis pour l'achat de leur nouvelle maison a été passé le 6 mars 2018 devant Me [G], à une date où le dépôt de garantie aurait dû être versé. Me [G] a laissé ses clients s'engager dans un achat, qui devait être financé par la vente de leur bien, sans les informer qu'il n'avait pas reçu le dépôt de garantie dans le cadre de cette vente. S'ils avaient su que le dépôt de garantie n'était pas versé, ils auraient eu une chance d'éviter de s'engager dans cet achat immobilier. Leur perte de chance peut être évaluée à 50%, soit une indemnisation de 2.000 euros à la charge de Me [G].
Le jugement dont appel sera confirmé en ce qu'il a déclaré Maître [X] [G] responsable envers M. [N] [Z] et Mme [J] [M] son épouse.
Il sera infirmé en ce qu'il a condamné Me [G] à payer aux époux [Z] une indemnité d'un montant de 18.250 euros au titre de l'immobilisation du bien et de l'absence d'effectivité de la clause pénale, et en ce qu'il l'a condamné à leur payer la somme de 250 euros au titre de leur préjudice financier.
M. et Mme [Z] seront déboutés de leur demande au titre de l'immobilisation du bien et de l'absence d'effectivité de la clause pénale.
Ils seront déboutés de leur demande au titre du préjudice financier.
Le jugement dont appel sera confirmé en ce qu'il a condamné Me [G] à payer à M. et Mme [Z] la somme de 2.000 euros en réparation de leur préjudice moral.
Sur les dépens et l'application de l'article700 du code de procédure civile :
Me [X] [G], partie principalement perdante, doit supporter les dépens de première instance, ainsi que décidé par le premier juge, et les dépens d'appel.
Il se trouve redevable d'une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, que le premier juge a justement estimée au titre de la procédure de première instance, et dans les conditions définies par le dispositif du présent arrêt au titre des frais non compris dans les dépens exposés en appel.
Me [X] [G], étant condamné aux entiers dépens, n'est pas fondé à solliciter une indemnité au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel et non compris dans les dépens. Il sera débouté de cette demande
Par ces motifs,
La cour,
Infirme le jugement du tribunal judiciaire de Toulouse du 11 janvier 2021, sauf en ce qu'il a :
- déclaré Maître [X] [G] responsable envers M. [N] [Z] et Mme [J] [M] son épouse,
- condamné Me [X] [G] à payer à M. [N] [Z] et Mme [J] [M] la somme de 2.000 euros en réparation de leur préjudice moral,
- condamné Me [X] [G] aux dépens et à payer à M. et Mme [Z] la somme de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Statuant à nouveau sur les chefs infirmés, et y ajoutant,
Déboute M. [N] [Z] et Mme [J] [M], son épouse, de leur demande au titre de l'immobilisation du bien et de l'absence d'effectivité de la clause pénale.
Les déboute de leur demande au titre du préjudice financier ;
Condamne Me [X] [G] aux dépens d'appel ;
Le condamne à verser aux époux [Z] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel et non compris dans les dépens ;
Le déboute de sa demande sur le même fondement.
Le Greffier Le Président
N. DIABY M. DEFIX