ARRET N°
N° RG 23/00034
N°Portalis DBWA-V-B7H-CLRC
LA SCI LES CERISES
C/
Mme [K] [F] [G] épouse [J]
LA SCI MGM,
LA SCI MEMAVI
COUR D'APPEL DE FORT DE FRANCE
CHAMBRE CIVILE
ARRET DU 28 MAI 2024
Décision déférée à la cour : Jugement du Tribunal Judiciaire de Fort de France, en date du 13 Septembre 2022, enregistré sous le
n° 21/01636 ;
APPELANTE :
LA SCI LES CERISES, prise en la personne de son gérant, M. [V] [D] [N], domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 31]
[Localité 26]
Représentée par Me Isabelle TAVERNY, avocat postulant, au barreau de MARTINIQUE
Me Bernard MARTINIER, avocat plaidant, au barreau de RENNES
INTIMEES :
Madame [K] [F] [G] épouse [J]
[Adresse 28]
[Localité 14]
Représentée par Me Charles-Edouard FENOT, avocat postulant, au barreau de MARTINIQUE
Me Nicolas DALMAYRAC, de la SCP CAMILLE & ASSOCIES, avovat plaidant, au barreau de TOULOUSE
LA SCI MGM, prise en la personne de son représentant légal M. [P] [R]
[Adresse 33]
[Adresse 33]
[Localité 25]
Représentée par Me Béatrice DUFRESNE, avocat au barreau de MARTINIQUE
LA SCI MEMAVI, prise en la personne de son représentant légal, M. [P] [R]
[Adresse 27]
[Localité 26]
Représentée par Me Béatrice DUFRESNE, avocat au barreau de MARTINIQUE
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue à l'audience publique du 22 Mars 2024 sur le rapport de Monsieur Thierry PLUMENAIL, devant la cour composée de :
Présidente : Mme Nathalie RAMAGE, Présidente de Chambre
Assesseur : M.Thierry PLUMENAIL, Conseiller
Assesseur : Mme Claire DONNIZAUX, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffière, lors des débats : Mme Béatrice PIERRE-GABRIEL,
Les parties ont été avisées, dans les conditions prévues à l'article 450 du code de procédure civile, de la date du prononcé de l'arrêt fixée au 28 Mai 2024 ;
ARRÊT : Contradictoire
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'alinéa 2 de l'article 450 du code de procédure civile.
EXPOSE DU LITIGE
La Société Civile de la Pointe Cerisier a été créée en 1970, avec pour objet l'acquisition d'un terrain sis sur la Commune du [Localité 30], [Adresse 32], que les 14 associés fondateurs se proposaient de diviser par parcelles à répartir entre eux pour y construire des maisons d'habitation individuelles.
Cet objet social ayant été accompli, il a été procédé en 1979 à la dissolution de cette société et au partage entre ses associés fondateurs des lots constitués de parcelles privatives et de parcelles indivises.
Mme [A] [S], associée de la Société Civile de la Pointe Cerisier, a ainsi reçu au titre du partage les lots suivants :
- à titre privatif la parcelle cadastrée AC [Cadastre 9] pour une surface de 13.301 mètres carrés,
- et à usage commun dans la proportion de un quinzième indivis les parcelles AC [Cadastre 11] et AC [Cadastre 12] pour une contenance respective de 1.100 mètres carrés et 1.460 mètres carrés.
Lesdits biens et droits immobiliers ont ensuite été apportés par Mme [A] [S] à la SCI du Beau Cerisier.
En 2012, la SCI du Beau Cerisier a procédé à la division de sa parcelle AC [Cadastre 9] en quatre parcelles respectivement cadastrées AC [Cadastre 23], AC [Cadastre 24], AC [Cadastre 5] et AC [Cadastre 6]. La cession de ces parcelles s'est accompagnée de la cession d'une quote-part des droits indivis sur la parcelle AC [Cadastre 11] et sur les subdivisions de l'ancienne parcelle AC [Cadastre 12], à savoir les parcelles AC [Cadastre 18] à AC [Cadastre 20].
Le 31 janvier 2012, la SCI du Beau Cerisier a cédé à la SCI MGM la pleine propriété de la parcelle AC [Cadastre 6] et 1/120ème des droits indivis sur les parcelles AC [Cadastre 11] et AC [Cadastre 18] à AC [Cadastre 20], laquelle les a elle-même cédés à la SCI MEMAVIC par acte du 21 novembre 2012.
Par actes d'huissier de justice en date des 13 décembre et 14 décembre 2017, la SCI Les Cerises a assigné la SCI MGM et la SCI MEMAVIC devant le tribunal de grande instance, devenu tribunal judiciaire de Fort-de-France, aux fins de :
'A titre liminaire,
- la recevoir en son assignation et la dire bien fondée,
A titre principal,
- dire et juger que la SCI MGM a violé les dispositions relatives aux droits et obligations des coindivisaires dans la gestion et la disposition du bien indivis régies par les articles 815-15 et suivants du code civil ;
En conséquence,
- dire et juger que la vente du 21 novembre 2012 par la SCI MGM à la SCI MEMAVIC des droits portant sur les parcelles identifiées à la date de la vente sous les désignations AC [Cadastre 11] et AC [Cadastre 18] à AC [Cadastre 20] est nulle,
- dire cette nullité opposable à la SCI MGM et à la société MEMAVIC, ainsi qu'à tout tiers ;
En tout état de cause,
- condamner la SCI MGM à payer la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'au paiement des dépens de la présente instance,
- assortir le jugement à intervenir de l'exécution provisoire.'
Par actes d'huissier de justice en date du [Cadastre 7] décembre 2017, Mme [K] [F] [G] épouse [J] a assigné la SCI MGM et la SCI MEMAVIC devant le tribunal de grande instance, devenu tribunal judiciaire de Fort-de-France, aux fins de :
'- prononcer l'annulation de la vente intervenue entre la SCI MGM et la SCI MEMAVIC le 21 novembre 2012, publiée le 18 décembre 2012 sous la référence d'enliassement 2012P6576 concernant les parcelles situées commune [Localité 30], cadastrées section AC [Cadastre 11], AC [Cadastre 18] à AC [Cadastre 20],
- ordonner la publication du jugement au service de la publicité foncière de [Localité 29] à la diligence de Mme [F] [J],
- condamner in solidum les sociétés SCI MGM et SCI MEMAVIC à lui payer une indemnité de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner enfin in solidum les sociétés SCI MGM et SCI MEMAVIC aux entiers dépens de l'instance en ce compris les frais de signification de la décision à intervenir et de publication auprès des services de la publicité foncière de Fort-de-France avec autorisation de recouvrement direct au profit de Maître DE THORE, avocat, en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,
- condamner en tout état de cause in solidum les sociétés SCI MGM et SCI MEMAVIC à prendre en charge les sommes découlant de l'application de l'article A 444-32 du code de commerce, dans l'hypothèse d'un recours à l'exécution forcée de la décision à intervenir,
- ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir nonobstant appel et caution.'
Une ordonnance de jonction des procédures RG n° 18/00210 et RG n° 17/02602 est intervenue le 26 janvier 2018.
Par jugement rendu le 13 septembre 2022, le tribunal judiciaire de Fort-de-France a statué comme suit :
'DEBOUTE la SCI LES CERISES et Madame [K] [F] [G] épouse [J] de leurs demandes en nullité de la vente du 21 novembre 2012 par la SCI MGM à la SCI MEMAVIC des droits portant sur les parcelles identifiées à la date de la vente sous les désignations cadastrales AC [Cadastre 11] et AC [Cadastre 18] à AC [Cadastre 20] ;
DEBOUTE la SCI MGM et la SCI MEMAVIC de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;
CONDAMNE in solidum la SCI LES CERISES et Madame [K] [F] [G] épouse [J] à payer à la SCI MGM et la SCI MEMAVIC la somme de 5000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE in solidum la SCI LES CERISES et Madame [K] [F] [G] épouse [J] aux dépens ;
ORDONNE l'exécution provisoire.'
Par déclaration enregistrée au greffe de la cour le 24 janvier 20223, la SCI Les Cerises a critiqué tous les chefs du jugement rendu le 13 septembre 2022, sauf en ce qu'il a débouté la SCI MGM et la SCI MEMAVIC de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive et a ordonné l'exécution provisoire.
Par déclaration enregistrée au greffe de la cour le 17 février 2023, Mme [K] [F] [G] épouse [J] a critiqué tous les chefs du jugement rendu le 13 septembre 2022, sauf en ce qu'il a débouté la SCI MGM et la SCI MEMAVIC de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive et a ordonné l'exécution provisoire.
La jonction des procédures RG n° 23/00034 et RG n° 23/00092 a été ordonnée le 21 septembre 2023, l'affaire se poursuivant sous le RG n° 23/00034.
Dans ses conclusions n° 3 en date du 17 janvier 2024, la SCI Les Cerises demande à la cour d'appel de :
'Rejeter toutes les demandes, fins et conclusions des SCI MGM et MEMAVIC ;
Dire et juger que la SCI MGM a violé les dispositions relatives aux droits et obligations des co-indivisaires dans la gestion et la disposition du bien indivis régies par les articles [Cadastre 20]-14 et suivants du code civil ;
En conséquence
A titre principal :
- Réformer le jugement du Tribunal judiciaire de Fort de France du 13 septembre 2022 (RG n°21/01636) en ce qu'il a :
DEBOUTÉ la SCI LES CERISES et Mme [K] [F] [G] épouse [J] de leurs demandes en nullité de la vente du 21 novembre 2012 par la SCI MGM et à la SCI MEMAVIC des droits portant sur les parcelles identifiées à la date de la vente sous les désignations cadastrales AC [Cadastre 11] et AC [Cadastre 18] à AC [Cadastre 20] ;
CONDAMNÉ in solidum la SCI LES CERISES et Mme [K] [F] [G] épouse [J] à payer à la SCI MGM et la SCI MEMAVIC la somme de 5.000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNÉ in solidum la SCI LES CERISES et Mme [K] [F] [G] épouse [J] aux entiers dépens ;
ORDONNÉ l'exécution provisoire ;
Statuant à nouveau :
Dire et juger que la vente du 21 novembre 2012 par la société MGM à la SCI MEMAVIC des droits portant sur les parcelles identifiées à la date de la vente sous les désignations cadastrales AC [Cadastre 11] et AC [Cadastre 18] à AC [Cadastre 20] et à compter du 4 juillet 2019 sous les références AC [Cadastre 11], AC 1340 (pour parts et portions) et AC [Cadastre 19] à [Cadastre 20] est nulle ;
Dire cette nullité opposable à la société SCI MGM et à la société SCI MEMAVIC ainsi qu'à tout tiers ;
Ordonner la publication de l'arrêt à intervenir au SPF de Fort de France à la diligence de la SCI les Cerises et aux frais des sociétés MGM et MEMAVIC.
A titre subsidiaire si les intimées indiquaient renoncer au caractère indivisible de la vente du 21 novembre 2012 :
Réformer le jugement du Tribunal judiciaire de Fort de France du 13 septembre 2022 en ce qu'il a jugé que n'était pas affectée de nullité la vente du 21 novembre 2012 par la société MGM à la SCI MEMAVIC des droits sur la parcelle identifiée sous la désignation cadastrale AC [Cadastre 11] ;
Statuant à nouveau :
Dire et juger que la vente du 21 novembre 2012 par la société SCI MGM à la SCI MEMAVIC des droits portant sur la parcelle identifiée sous la désignation cadastrale AC [Cadastre 11] est nulle ;
Dire cette nullité opposable à la société SCI MGM et à la société SCI MEMAVIC ainsi qu'à tout tiers ;
Ordonner la publication de l'arrêt à intervenir au SPF de Fort de France à la diligence de la SCI les Cerises et aux frais des sociétés MGM et MEMAVIC ;
En tout état de cause :
Rejeter toutes les demandes, fins et prétentions des SCI MGM et MEMAVIC ;
Réformer le jugement en ce qu'il a condamné in solidum la SCI les Cerises et Mme [K] [F] [G] épouse [J] à payer aux SCI MGM et MEMAVIC la somme totale de 2.500 € du code de procédure civile, ainsi que les dépens de la première instance ;
Condamner la SCI MGM et la SCI MEMAVIC à payer à la SCI les Cerises chacune la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'au paiement des dépens de la première instance et de la présente instance.'
La SCI Les Cerises rappelle que la situation d'indivision est par nature précaire et temporaire, ce principe ayant valeur constitutionnelle, de sorte que si un indivisaire a toujours la possibilité de sortir de l'indivision, les autres coindivisaires disposent d'un droit de préemption sur lesdits droits. Elle expose que la cession entre les SCI MGM et MEMAVIC publiée le 18 décembre 2012 portant
notamment sur les droits indivis de la parcelle AC [Cadastre 11] n'ayant pas été notifiée aux coindivisaires de cette parcelle, la nullité de cette cession devra être prononcée. Elle fait valoir également que n'étant dans l'emprise d'aucun lotissement, la parcelle AC [Cadastre 11] ne constitue pas une indivision forcée. La SCI Les Cerises précise qu'il est tout à fait possible de résider sur le site sans disposer de droits sur la parcelle AC [Cadastre 11], en l'occurrence M. [O] étant propriétaire de la parcelle AC [Cadastre 22] sans avoir acquis de droits indivis sur la parcelle AC [Cadastre 11]. Elle explique que les droits sur cette parcelle AC [Cadastre 11] ne sont pas un accessoire indispensable des autres parcelles, y compris la parcelle privative AC [Cadastre 6] cédée en pleine propriété à la SCI MGM, puis à la SCI MEMAVIC, dont elle ne constitue pas une voie d'accès. La SCI Les Cerises indique que, en revanche, la parcelle AC [Cadastre 11] est bien en indivision forcée et perpétuelle au profit de la parcelle AC [Cadastre 10] vendue en 1992. Elle ajoute que l'accès à la mer par la parcelle AC [Cadastre 11] n'est pas indispensable à la jouissance de la parcelle AC [Cadastre 6] et la parcelle litigieuse n'est pas l'unique voie d'accès au domaine public maritime.
Par ailleurs, la SCI Les Cerises expose que l'argument des intimées tiré de l'inscription hypothécaire prise par les établissements bancaires est sans effet sur la qualification ou non d'indivision forcée.
Elle fait valoir également que les coindivisaires n'ont pas pu manifester leur volonté de préempter, de sorte que la vente litigieuse doit être annulée. La SCI Les Cerises ajoute que les parties n'ont pas la possibilité de convenir qu'un bien immobilier fasse l'objet d'une indivision forcée, cette qualification ne pouvant résulter que de l'analyse de la situation du bien indivis.
Dans ses conclusions d'intimé portant appel incident en date du 24 mai 2023, Mme [K] [F] [G] épouse [J] demande à la cour d'appel de :
'Rejetant toutes conclusions contraires comme irrecevables en tout cas mal-fondées ;
- REFORMER le jugement rendu par le Tribunal judiciaire de FORT-DE-FRANCE (RG n°21/01636) le 13 septembre 2022 en ce qu'il devait :
- Débouter la société SCI LES CERISES et Madame [K] [F] [G] épouse [J] de leurs demandes en nullité de la vente du 21 novembre 2012 par la SCI MGM à la SCI MEMAVIC des droits portant sur les parcelles identifiées à la date de la vente sous les émissions cadastrales: AC [Cadastre 11] et AC [Cadastre 18] à AC [Cadastre 20] ;
- Condamner in solidum la société SCI LES CERISES et Madame [K] [F] [G] épouse [J] à payer à la société SCI MGG et à la société SCI MEMAVIC la somme de 5.000€ par application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
- Condamner in solidum la société SCI LES CERISES et Madame [K] [F] [G] épouse [J] aux dépens.
Statuant à nouveau
Au visa des dispositions des articles [Cadastre 20]-14 et suivants du Code Civil PRONONCER la nullité partielle de la vente intervenue entre la société SCI M G M et la société MEMAVIC le 21 novembre 2012, publiée le 18 décembre 2012 sous la référence d'enliassement 2012P6576 seulement en ce qu'elle porte sur la vente de la parcelle située commune [Localité 30], cadastrée section AC [Cadastre 11] ;
ORDONNER la publication du présent jugement au Service de la Publicité Foncière de FORT DE FRANCE à la diligence de Madame [F] [J] et aux frais des sociétés SCI MGM et SCI MEMAVIC ;
En tout état de cause,
CONDAMNER in solidum les sociétés SCI MGM et SCI MEMAVIC à payer à Madame [F] [J] une indemnité de : 10.000,00 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
CONDAMNER enfin in solidum les sociétés SCI MGM et SCI MEMAVIC aux entiers dépens de la présente instance en ce compris les frais de signification de la décision à intervenir et de publication auprès des Services de la Publicité Foncière de FORT DE FRANCE, avec autorisation de recouvrement direct au profit de Maître Charles-Edouard FENOT, avocat, en application des dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile ;
CONDAMNER en tout état de cause in solidum les sociétés SCI MGM et la société SCI MEMAVIC à prendre en charge les sommes découlant de l'application de l'article A444-32 du Code de Commerce, dans l'hypothèse d'un recours à l'exécution forcée de la décision à intervenir.'
Mme [K] [F] [G] épouse [J] expose que, en reprenant les plans cadastraux matérialisant l'évolution des parcelles litigieuses, il apparaît évident que la parcelle n° [Cadastre 11] est indispensable aux parcelles originelles n° [Cadastre 1], [Cadastre 8], [Cadastre 13], [Cadastre 15], [Cadastre 16] et [Cadastre 7] car représentant la seule voie d'accès à ces parcelles mais n'est en aucun cas l'accessoire indispensable des parcelles 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12 et 13 qui sont desservies par d'autres chemins ou routes. Elle fait valoir également que la parcelle AC [Cadastre 11] n'est en droit nullement l'accessoire indispensable de la parcelle AC [Cadastre 6] issue quant à elle de la division initiale du lot de lotissement n° 13 et que les règles prétoriennes de l'indivision forcée et perpétuelles, qui échappent à l'application du droit commun de l'indivision, ne sauraient en l'espèce nullement s'appliquer. Mme [K] [G] épouse [J] ajoute que l'acte de partage entre associés de la SCI de la Pointe des Cerisiers avait institué un pacte de préférence validé par la signature de l'intégralité des associés et qui s'analyse comme la traduction conventionnelle du droit de préemption légal visé à l'article [Cadastre 20]-14 du code civil. Elle précise que, depuis de nombreuses années, certains indivisaires ont respecté à la lettre ce droit de préférence conventionnel et légal.
Dans des conclusions n° 3 d'intimées récapitulatives en date du 06 février 2024, la SCI MGM et la SCI MEMAVIC demandent à la cour d'appel de :
'Confirmer le jugement rendu le 13 septembre 2022 par le Tribunal Judiciaire de Fort de France en toutes ses dispositions ;
Débouter Madame [K] [G] épouse [J] et la SCI LES CERISES de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;
Les condamner solidairement à payer, à chacune des sociétés MGM et MEMAVIC la somme de 4000 euros soit 8000 euros au total sur le fondement de l'article 700 du CPC ;
La condamner aux dépens d'appel qui comprendront notamment le coût des constats d'huissier du 6 avril 2019 et [Cadastre 7] mai 2023 pour 355,55 euros selon annexe 22 et 370 euros selon annexe 29 et le coût des timbres fiscaux exposés avant la jonction soit 225 euros x 2.'
La SCI MGM et la SCI MEMAVIC exposent que les intimées ne peuvent prétendre ignorer la qualification d'indivision forcée donnée, d'une part de par la volonté des associés de la SCI de la Pointe Cerisier aux parcelles AC [Cadastre 11], AC [Cadastre 18] à [Cadastre 20], et d'autre part par la teneur même de l'acte notarié du 22 septembre 2014 dont la SCI Les Cerises est le bénéficiaire et qui mentionne expressément cette indivision forcée. Elles font valoir que la société civile de la Pointe Cerisier a demandé l'autorisation de réaliser un lotissement appelé lotissement de la Pointe Cerisier, ce qui a été accepté, de sorte que la parcelle indivise AC [Cadastre 11] fait partie d'un lotissement. La SCI MGM et la SCI MEMAVIC précisent que l'acte de partage entre les associés de la SCI de la Pointe Cerisier des 05 juillet et 12 octobre 1979 et 13 juin 1980 n'est autre qu'une convention écrite des associés fondateurs du lotissement, cet acte qualifiant expressément les parcelles AC [Cadastre 11] et AC [Cadastre 12] de voies communes du lotissement. Elles indiquent également que la volonté d'intégrer les parcelles à usage commun dans le partage démontre la volonté des associés de conférer un caractère spécifique à ces voies, de sorte que le fait de ne porter aucune réserve aux droits des propriétaires est bel et bien établi et que les parcelles AC [Cadastre 11], AC [Cadastre 18] AC [Cadastre 20] bénéficient du régime de l'indivision forcée depuis leur création puisqu'elles sont l'accessoire indispensable des immeubles qu'elles desservent. Les SCI MGM et MEMAVIC ajoutent que la parcelle AC [Cadastre 11] constitue l'unique accès du lotissement au domaine public maritime, ce qui est démontré par deux procès-verbaux de constat d'huissier de justice et de commissaire de justice en date des 29 mars 2019 et [Cadastre 7] mai 2023.
Elles concluent que le tribunal judiciaire a écarté à juste titre le droit de préférence dont se prévalent Mme [J] et la SCI Les Cerises, dès lors que ce pacte de préférence institué page [Cadastre 7] de l'acte de partage des 05 juillet et 12 octobre 1979 et du 13 juin 1980 n'a prévu aucune sanction dans l'hypothèse où le co-partageant vendeur n'aurait pas délivré l'information avant la vente contrairement à l'article [Cadastre 20]-14 du code civil.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 07 mars 2024.
Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, il sera fait expressément référence à la décision déférée à la cour et aux dernières conclusions déposées.
L'affaire a été plaidée le 22 mars 2024. La décision a été mise en délibéré au 28 mai 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Alors que l'indivision est normalement précaire, il est des cas d'indivision forcée ou perpétuelle, qui correspondent à des situations dans lesquelles l'indivision est une nécessité car elle porte sur des choses qui sont destinées au service commun de plusieurs immeubles. Si ces biens sont indivis, c'est parce que par nature ils ne peuvent être partagés sans perdre leur raison d'être. C'est là l'originalité majeure de ces cas d'indivision forcée : les biens indivis ne peuvent faire l'objet d'un partage, contrairement à la règle de l'article [Cadastre 20], alinéa 1er du code civil.
Les appelantes font valoir que, dans l'acte authentique reçu les 05 juillet et 12 octobre 1979, ainsi que le 13 juin 1980, les comparants ont convenu, par une clause manuscrite ajoutée page [Cadastre 7] de l'acte authentique en cause, qu'ils se constituent réciproquement un droit de préférence sur tous les terrains bâtis ou issus du lotissement et s'obligent à informer le syndicat par lettre recommandée avant toute vente de son lot, lequel en informera les autres propriétaires dans les 48 heures, qui auront alors 30 jours pour se porter acquéreurs au prix proposé en notifiant leur acceptation par lettre recommandée au vendeur.
Or, la cour relève que, à la date de la cession intervenue le 21 novembre 2012, l'obligation d'informer le syndicat avant toute vente de son lot avait cessé, dès lors que le syndicat des copropriétaires n'avait plus d'existence légale, faute d'avoir mis en conformité ses statuts avant le 05 mai 2008.
Il est de jurisprudence constante que l'indivision forcée et perpétuelle échappe aux dispositions des articles [Cadastre 20]-14 et [Cadastre 20]-16 du code civil (arrêt Cour de cassation, Civ. 1, 12 février 1985, pourvois n° 84-10.301 et 84-10.345), ces biens indivis obéissant à des régimes particuliers, dérogatoires au régime de droit commun de l'indivision (arrêt Cour de cassation, 1ère Civ., 28 février 2006, pourvoi n 04-[Cadastre 7].937).
Il y a lieu également de rappeler que des biens indivis qui sont affectés à titre d'accessoires indispensables à l'usage commun des fonds qu'ils desservent relèvent d'une indivision forcée et perpétuelle exclusive de l'application du droit commun de l'indivision, et notamment des dispositions de l'article 815-14 du code civil instaurant un droit de préemption au profit des co-indivisaires.
La cour en déduit que, contrairement à ce que prétendent les appelantes, ce droit de préférence ne saurait s'analyser comme la traduction conventionnelle du droit de préemption légal, les co-partageants n'ayant pas repris les dispositions de l'article 815-14 du code civil lors de la rédaction de cette clause manuscrite.
Force est de constater également que ce droit de préférence est rédigé en des termes très généraux, sans que soit opérée une distinction entre les biens indivis qui ont le caractère d'accessoire indispensable de l'immeuble desservi et les biens indivis qui relèvent du régime de droit commun de l'indivision et qui peuvent faire l'objet d'un droit de préemption.
Enfin et comme l'a relevé à juste titre le premier juge, la clause manuscrite litigieuse ne prévoit aucune sanction dans l'hypothèse où le co-partageant vendeur n'aurait pas délivré l'information avant la vente.
Il s'ensuit que, s'agissant des biens indivis qui présentent le caractère d'accessoire indispensable des immeubles vendus, les dispositions des articles 815-14 et 815-16 du code civil et partant le droit de préférence instauré dans l'acte de partage authentique en cause sont sans application.
En l'espèce, les intimées se prévalent du régime de l'indivision forcée pour s'opposer à l'action en nullité de la vente des droits indivis dans les parcelles AC [Cadastre 11] et AC [Cadastre 18] à AC [Cadastre 20].
En réponse, les appelantes prétendent que la parcelle AC [Cadastre 11] n'est en droit nullement l'accessoire indispensable de la parcelle AC [Cadastre 6]. Elles font valoir également que le seul critère permettant de savoir si un bien indivis relève de l'indivision forcée et perpétuelle n'est pas de savoir s'il est compris dans le périmètre d'un lotissement mais de déterminer si l'existence de droits de propriété sur la parcelle indivise est indispensable à l'usage de la parcelle privative cédée.
Il résulte des pièces de la procédure que :
- par arrêté n° 73-4141 du 21 décembre 1973, le préfet de la Martinique a accordé à la société civile de la Pointe des Cerisiers l'autorisation de lotir pour la division en 13 lots d'un terrain de 8 a 82 ha 85 ca lui appartenant au [Localité 30], l'accès au domaine public maritime devant être librement ouvert à la circulation du public,
- dans l'acte constituant le lotissement, chaque acquéreur a acquis, en même temps que son lot privatif, une quote-part indivise des parcelles qui constituent des voies communes du lotissement,
- il est précisé page 9 de l'acte authentique que les parcelles AC [Cadastre 11] et AC [Cadastre 12] constituent les voies communes du lotissement,
- le lot attribué à Mme [A] [S] est composé, à titre privatif, de la parcelle AC [Cadastre 9] constituant le lot n° 13 du lotissement et, à usage commun, dans la proportion de un quinzième indivis, des parcelles AC [Cadastre 11] et [Cadastre 12] constituant les voies communes du lotissement,
- lors de l'adoption des statuts du Nouveau Syndicat Libre de la Pointe Cerisier en juin 2022, il a été expressément fait référence à la création du lotissement de la Pointe Cerisier et aux arrêtés préfectoraux en date des 21 décembre 1973 et 16 janvier 1979,
- le lotissement de la Pointe Cerisier n'est pas frappé de caducité, les dispositions de l'article L. 442-9 du code de l'urbanisme ne s'appliquant qu'aux règles d'urbanisme contenues dans les documents du lotissement, de sorte que, jusqu'à l'adoption des nouveaux statuts du syndicat de la Pointe Cerisier en juin 2022, la parcelle AC [Cadastre 11] était dans l'emprise du lotissement de la pointe Cerisier.
La cour en déduit que, si certaines des parcelles constituant le lotissement de la Pointe Cerisier n'ont pas accès à la mer et ne sont pas en soi inexploitables, en revanche cet accès à la mer ne peut être qualifié d'élément de confort, dès lors que le lotissement de la Pointe Cerisier est adossé au domaine public maritime.
Force est de constater que, au regard de la situation géographique du lotissement de la Pointe Cerisier, la possibilité d'accéder à la mer à partir du lotissement apparaît primordiale, le préfet de la Martinique ayant subordonné dans son arrêté l'autorisation de lotir donnée à la société civile de la Pointe Cerisier au maintien du libre accès du public au domaine public maritime.
La cour relève également que la qualification de 'voie commune du lotissement' donnée aux parcelles AC [Cadastre 11] et AC [Cadastre 12] dans l'acte de partage susvisé traduit la volonté de leurs auteurs d'affecter lesdites parcelles à la jouissance exclusive de l'ensemble des copropriétaires du lotissement de la Pointe Cerisier et de leur garantir ainsi un accès direct à la mer dans le périmètre du lotissement en empruntant l'une ou l'autre de ces parcelles.
La cour en déduit que, au même titre que les parcelles AC [Cadastre 18] à AC [Cadastre 20] (subdivisions de la parcelle AC [Cadastre 12]), la parcelle AC [Cadastre 11], dans la proportion des droits indivis acquis par la SCI MEMEVIC, constitue un accessoire à l'exploitation de la parcelle AC [Cadastre 6].
La SCI Les Cerises prétend que la parcelle AC [Cadastre 11] ne constitue pas le seul accès à la mer et produit en ce sens un constat de commissaire de justice en date du 08 janvier 2024.
Il résulte de ce procès-verbal de constat que, à l'entrée de la parcelle n° [Cadastre 21] qui descend depuis la chausée vers le domaine maritime, il n'existe aucune barrière, portail ou panneau interdisant l'accès à la mer, cette parcelle étant parfaitement entretenue et accessible à pied ou au moyen d'un véhicule.
Toutefois, la cour relève que cette parcelle, située hors lotissement, est grevée d'une servitude de passage au profit de neuf autres parcelles mais dont ne bénéficie pas la parcelle AC [Cadastre 6].
Dans son procès-verbal de constat en date du 08 janvier 2024, le commissaire de justice a relevé également que le deuxième accès au domaine public maritime situé entre les parcelles AC [Cadastre 17] et [Cadastre 2] en Est et AC [Cadastre 4] et [Cadastre 3] en Ouest est dépourvu de barrière, portail ou panneau interdisant l'accès à la mer, cette parcelle étant accessible à pied ou au moyen d'un véhicule.
Toutefois, il résulte de l'attestation établie par monsieur [W] [B], dont la parcelle AC [Cadastre 23] est contigüe à la parcelle AC [Cadastre 6], qu'il ne dispose d'aucun accès à la mer à partir de cette parcelle, sinon par le biais de la parcelle cadastrée AC [Cadastre 11].
Cette attestation est corroborée par les constatations effectuées le 29 mars 2019 par Maître [H], huissier de justice, qui a noté que la parcelle AC [Cadastre 6] appartenant à la SCI MEMAVIC ne dispose d'aucun accès direct à la mer: en effet, l'huissier de justice a relevé que la parcelle AC [Cadastre 6] est bordée à l'est par la voie principale du lotissement de la pointe du Cerisier, au nord par une haie séparative avec un autre terrain, à l'ouest par une autre haie séparative d'avec un autre grand terrain situé en contre-bas et au sud par un chemin en caillasse qui aboutit à une zone de mangrove dense sans accès à la mer.
Dans ces conditions, force est de constater que la parcelle AC [Cadastre 11] reste l'unique moyen pour le propriétaire de la parcelle AC [Cadastre 6] de disposer d'un accès direct au domaine public maritime.
La cour en déduit que la parcelle AC [Cadastre 11], dans la proportion des droits indivis acquis par la SCI MEMEVIC, constitue l'accessoire indispensable à la jouissance de la parcelle AC [Cadastre 6] et bénéficie du régime de l'indivision forcée et perpétuelle, de sorte que le régime d'une telle indivision se heurte à l'exercice de tout droit de préemption ou droit de préférence.
En conséquence, le jugement de première instance sera confirmé en ce qu'il a débouté la SCI Les Cerises et Madame [K] [F] [G] épouse [J] de leurs demandes en nullité de la vente du 21 novembre 2012 par la SCI MGM à la SCI MEMAVIC des droits portant sur les parcelles identifiées à la date de la vente sous les désignations cadastrales AC [Cadastre 11] et AC [Cadastre 18] à AC [Cadastre 20].
Les dispositions du jugement déféré sur les frais irrépétibles et les dépens seront confirmées.
Il sera alloué à la SCI MGM et à la SCI MEMAVIC la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en appel.
La SCI Les Cerises et Mme [K] [F] [G] épouse [J] seront déboutées de leurs demandes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Succombant, la SCI Les Cerises et Mme [K] [F] [G] épouse [J] seront condamnées aux dépens d'appel.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Statuant par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe,
CONFIRME le jugement rendu le 13 septembre 2022 dans toutes ses dispositions dont appel ;
Y ajoutant,
DÉBOUTE les parties de leurs plus amples demandes ;
CONDAMNE in solidum la SCI Les Cerises et Mme [K] [F] [G] épouse [J] à payer à la SCI MGM et la SCI MEMAVIC la somme de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE la SCI Les Cerises et Mme [K] [F] [G] épouse [J] aux dépens de la présente instance, y compris le coût du constat d'huissier en date du 29 mars 2019 et le coût des timbres fiscaux.
Signé par Mme Nathalie RAMAGE, Présidente de Chambre et Mme Béatrice PIERRE-GABRIEL, Greffière, lors du prononcé à laquelle la minute a été remise.
LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,