N° RG 23/02933 - N° Portalis DBVX-V-B7H-O437
Décisions :
Tribunal de Grande Instance de GRENOBLE
Au fond
du 04 avril 2019
RG : 15/00418
Cour d'Appel de GRENOBLE
Au fond du 25 Mai 2021
RG 19/01905
Cour de Cassation
Civ1 du 1er mars 2023
Pourvoi K21-19.643
Arrêt 138 F-D
[M]
C/
[V]
[K]
[A]
[N]
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE LYON
1ère chambre civile B
ARRET DU 28 Mai 2024
statuant sur renvoi après cassation
APPELANT :
M. [C] [M]
né le [Date naissance 3] 1951 à [Localité 15]
[Adresse 2]
[Localité 11] THAÏLANDE
Représenté par Me Romain LAFFLY de la SELARL LX LYON, avocat au barreau de LYON, toque : 938
ayant pour avocat plaidant la SELARL GALLIZIA DUMOULIN ALVINERIE Avocat au barreau de GRENOBLE
INTIMES :
Mme [P] [V] épouse [K]
née le [Date naissance 1] 1949 à [Localité 13]
[Adresse 10]
[Localité 8]
M. [X] [K]
né le [Date naissance 5] 1954 à [Localité 12]
[Adresse 10]
[Localité 8]
Représentés par Me Caroline BRUN, avocat au barreau de LYON, toque : 1299
Me [F] [A], notaire
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 6]
Représenté par Me Denis WERQUIN de la SAS TW & ASSOCIÉS, avocat au barreau de LYON, toque : 1813
ayant pour avocat plaidant la SCP MONTOYA PASCAL - MONTOYA DORNE GOARANT, avocat de GRENOBLE
Mme [I] [N]
[Adresse 9]
[Localité 7]
Représentée par Me Jacques AGUIRAUD de la SCP JACQUES AGUIRAUD ET PHILIPPE NOUVELLET, avocat au barreau de LYON, toque : 475
Date de clôture de l'instruction : 29 Janvier 2024
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 05 Février 2024
Date de mise à disposition : 07 Mai 2024 prorogée au 14 Mai 2024, prorogée au 28 mai 2024, les avocats dûment avisés conformément à l'article 450 dernier alinéa du code de procédure civile
Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :
- Olivier GOURSAUD, président
- Stéphanie LEMOINE, conseiller
- Bénédicte LECHARNY, conseiller
assistés pendant les débats de Elsa SANCHEZ, greffier
A l'audience, un des membres de la cour a fait le rapport, conformément à l'article 804 du code de procédure civile.
Arrêt contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,
Signé par Olivier GOURSAUD, président, et par Elsa SANCHEZ, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
FAITS PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES
Par acte notarié du 21 mars 2014, M. [M] a conclu avec Mme [N], assistée par M. [A], notaire, un compromis de vente portant sur un bien immobilier situé à [Localité 7]. Dans cet acte, était insérée une clause de « dépôt de garantie » ainsi rédigée:
« A titre de dépôt de garantie, l'acquéreur s'oblige à verser la somme de 42.250 euros. Le dépôt de garantie sera versé dans les 15 jours des présentes sur le compte de l'office notarial de Maître [Y] [L], notaire à [Localité 14]. A défaut de virement dans le délai ci-dessus indiqué, la présente convention sera réputée n'avoir jamais existé entre les parties. Cette clause résolutoire sera applicable de plein droit, sans formalité ni mise en demeure. »
Mme [N] n'a pas consigné la somme de 42.250 euros.
Par acte notarié du 27 mars 2014, passé devant M. [A], M et Mme [K] ont régularisé un compromis de vente au profit de M. [M] concernant un bien immobilier situé à [Localité 6] (38), sous la condition suspensive de la vente par M. [M] du bien immobilier de [Localité 7] à Mme [N]. Ce compromis de vente ne prévoyait aucun dépôt de garantie mais contenait une clause « indemnité occupation » rédigée en ces termes : « Si le compromis de vente par M. [M] n'est pas réalisé par suite de la non-réalisation d'une condition suspensive ou par le décès de Mme [N], M. [M] pourra décider de ne pas poursuivre l'opération sans indemnité à sa charge. Si le compromis de vente n'est pas réitéré par M. [M] alors que les conditions suspensives sont réalisées, M. [M] pourra décider de ne pas poursuivre la présente acquisition mais il versera au vendeur, la somme de 20.000 euros à titre d'indemnité forfaitaire et définitive pour dédommager le vendeur de l'immobilisation de son bien à son profit pendant l'exécution du présent compromis. »
La vente entre M. [M] et Mme [N] n'a pas été réitérée à la date fixée du 20 juin 2014 et M. [M] a annulé le rendez-vous du 23 juin 2014 en vue de la régularisation de la vente avec les époux [K].
Après mises en demeure infructueuses en paiement de l'indemnité d'immobilisation à l'encontre de M. [M] et de M. [A], notaire chargé de la réitération de la vente, les époux [K] les ont, par exploit d'huissier de justice des 22 décembre 2014 et 21 janvier 2015 fait assigner aux fins d'obtenir leur condamnation in solidum à leur payer diverses sommes.
Par un jugement du 4 avril 2019, le tribunal de grande instance de Grenoble a :
- condamné M. [M] à verser à M. et Mme [K] la somme de 20.000 euros à titre d'indemnité d'immobilisation
- condamné M. [M] à verser à M. et Mme [K] la somme de 1.000 euros au titre de leur préjudice moral,
- débouté M. et Mme [K] et M. [M] de leurs réclamations à l'encontre de M. [A],
- débouté Mme [N] de sa demande reconventionnelle à l'encontre de M. [M] et M. [A]
- condamné M. [M] à verser à M. et Mme [K] la somme de 300 euros, et à M. [A] un montant de 1.000 euros, par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile
- débouté Mme [N] de sa demande reconventionnelle
- condamné M. [M] aux dépens, lesquels seront distraits pour partie au profit de la Scp Montoya-Pascal-Montoya-Dorne-Goarant, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile
Par déclaration du 1er mai 2019, M. [M] a relevé appel de la décision.
Par un arrêt du 25 mai 2021, la cour d'appel de Grenoble a :
- infirmé le jugement déféré
Statuant à nouveau :
- débouté M. et Mme [K] de leur demande d'indemnité d'immobilisation à l'encontre de M. [M]
- condamné M. [A] à payer à M. et Mme [K] des dommages-intérêts de 13.000 euros
- débouté M. et Mme [K] de leur demande de dommages-intérêts au titre d'un préjudice moral
- condamné M. [A] à payer à M. [M] des dommages-intérêts de 5.000 euros
- débouté M. [M] de sa demande de dommages-intérêts à l'encontre de Mme [N]
- débouté M. [A] de sa demande de garantie à l'encontre de Mme [N]
- condamné M. [A] à payer sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile la somme de 1.500 euros à M. et Mme [K] et la somme de 1.500 euros à M. [M]
- rejeté le surplus des demandes à ce titre
- condamné M. [A] aux dépens de la procédure tant de première instance qu'en cause d'appel avec distraction conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile
Sur pourvoi de M. [A], la Cour de cassation a par un arrêt du 1er mars 2023 (1re Civ., 1 mars 2023, pourvoi n° 21-19.643) cassé et annulé mais seulement en ce qu'il condamne M. [A] à payer les sommes de 13.000 euros à M. et Mme [K] et de 5.000 euros à M. [M], l'arrêt rendu le 25 mai 2021.
La Cour de cassation a également mis hors de cause Mme [N] et renvoyé l'affaire devant la cour d'appel de Lyon.
La Cour de cassation retient, au visa de l'article 16 du code de procédure civile, que pour allouer les sommes de 13.000 euros à M. et Mme [K] et de 5 000 euros à M. [M], l'arrêt analyse leur préjudice en une perte de chance importante en termes financiers, alors qu'il n'était pas soutenu que le préjudice allégué consistait en une perte de chance, de sorte qu'en relevant d'office le moyen tiré de l'existence d'un tel préjudice sans inviter préalablement les parties à présenter leurs observations, la cour d'appel a violé le texte précité.
Par déclaration du 6 avril 2023, M. [M] a saisi la cour de céans statuant comme juridiction de renvoi.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 30 mai 2023, M. [M] demande à la cour de :
Réformant le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté les demandes indemnitaires de M. [M] portées à l'encontre de M. [A]
La cour statuant à nouveau :
- condamner M. [A] à payer à M. [M], la somme de 86.122,50 euros en réparation des préjudices subis
- condamner M. [A] à payer à M. [M] par application de l'article 700 du code de procédure civile la somme de 4.000 euros
- le condamner également aux dépens d'appel dont distraction au profit de la Selarl Lexavoué Lyon sur son affirmation de droit.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 28 juillet 2023, M. [A] demande à la cour de :
- juger que la cour d'appel de renvoi n'est saisie d'aucune demande par les époux [K]
- juger qu'il n'existait aucune certitude de versement d'un quelconque dépôt de garantie au moment de la régularisation du compromis de vente entre les époux [K] et M. [M]
- juger que les parties ont renoncé d'un commun accord au versement d'un dépôt de garantie par M. [M]
- juger que M. [A] a informé les parties des conséquences de ce défaut de dépôt de garantie
- juger qu'il n'est pas démontré que mieux informé, M. [M] et les époux [K] auraient pu bénéficier d'une possibilité d'obtenir le versement d'une indemnité d'immobilisation, ainsi que le versement de la clause pénale par Mme [N], et de ne pas s'exposer à des dépenses
- juger qu'il résulte des engagements contractuels des parties que seul M. [M] est débiteur d'une indemnité d'immobilisation au profit des époux [K]
- juger que les préjudices invoqués par M. [M] et les époux [K] ne sont aucunement justifiés tant dans leur principe que dans leur quantum
- juger que les préjudices invoqués par les parties ne sont pas en lien de causalité avec les fautes reprochées à M. [A]
- juger que la responsabilité civile professionnelle de M. [A] ne saurait être retenue
- débouter les époux [K] et M. [M] de l'intégralité de leurs demandes formées à l'encontre de M. [A]
En conséquence,
- confirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Grenoble le 4 avril 2019 en ce qu'il a : débouté M. et Mme [K] et M. [M] de leurs réclamations à l'encontre de M.[A] ; condamné M. [M] à verser à M. [A] la somme de 1.000 € par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; condamné M. [M] aux dépens
En tout état de cause, et au surplus :
- condamner M. [M], ou qui mieux le devra, au paiement de la somme de 3.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance.
Bien que mise hors de cause par l'arrêt précité de la Cour de cassation du 1er mars 2023, Mme [N] a été assignée devant la présente cour par acte d'huissier de justice du 12 mai 2023. Elle a constitué avocat le 31 mai 2023 mais n'a pas conclu.
M et Mme [K] ont constitué avocat le 28 août 2023 mais n'ont pas conclu.
La clôture a été ordonnée le 29 janvier 2024.
Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions écrites précitées.
MOTIFS DE LA DECISION
A titre liminaire, il y a lieu de rappeler que si M et Mme [K] n'ont pas conclu devant la cour de renvoi, il résulte de l'article 634 du code de procédure civile que les parties qui ne formulent pas de moyens nouveaux ou de nouvelles prétentions devant la cour de renvoi sont réputées s'en tenir aux moyens et prétentions qu'elles avaient soumis à la juridiction dont la décision a été cassée.
Dès lors, la présente cour reste saisie des prétentions formées devant la cour d'appel de Grenoble, dans la limite de l'étendue de sa saisine après cassation.
Par ailleurs, l'arrêt de la Cour de cassation du 1er mars 2023 (1re Civ., 1 mars 2023, pourvoi n° 21-19.643) a cassé et annulé mais seulement en ce qu'il condamne M. [A] à payer des dommages-intérêts de 13.000 euros à M. et Mme [K] et de 5.000 euros à M. [M], l'arrêt rendu le 25 mai 2021, de sorte que sont recevables devant la présente cour les demandes de dommages-intérêts formées par M [M] et par M et Mme [K] à l'encontre de M. [A], à l'exception de celles formées en réparation du préjudice moral qu'ils invoquaient, dont ils ont été irrévocablement déboutés par la cour d'appel de Grenoble et qui ne seront donc pas prises en compte dans l'appréciation de leur préjudice.
Enfin, l'autorité de la chose jugée des décisions de justice étant attachée au seul dispositif, à l'exclusion des motifs, la responsabilité du notaire dans son ensemble est atteinte par la cassation et non pas uniquement la nature et l'étendue des préjudices, ainsi que le soutient à tort M. [M].
1° Sur la responsabilité du notaire à l'égard de M. [M] et M et Mme [K]
M. [M] sollicite la condamnation du notaire à lui payer la somme de 86 122,50 euros à titre de dommages-intérêts en réparation des dommages qu'il a subis. Il fait notamment valoir que:
- le notaire n'a pas sécurisé les deux ventes interdépendantes, notamment en laissant toute latitude à Mme [N] pour se désengager sans conséquence financière pour elle,
- le notaire n'a pas prévu un temps suffisant entre les deux compromis de vente permettant de s'assurer que Mme [N] avait satisfait à son obligation de dépôt de garantie,
- la notion de perte de chance n'a pas à s'appliquer puisque les fautes du notaire et les préjudices qu'il a subis sont certains,
- l'insertion d'une clause comportant une indemnisation financière du vendeur en cas de défaillance de Mme [N] aurait permis de prouver sa bonne foi et d'avoir un effet coercitif,
- si le notaire avait prévu un temps suffisant entre les deux compromis pour s'assurer du règlement de l'indemnité et de la bonne poursuite de la vente, il n'aurait pas signé le compromis de vente et le dommage ne serait pas survenu,
- il n'existe pas d'aléa faisant obstacle à sa réparation intégrale,
- il a eu une perte d'activité évaluée à 5.000 euros et il a acquis des meubles dans la perspective du déménagement et réglé des arrhes d'un montant de 2.090 euros, ainsi que la somme de 1 000 euros en vue d'acquérir des éléments d'équipement,
- il convient de se référer à la somme de 42.250 euros correspondant au dépôt de garantie pour fixer son préjudice lié à l'immobilisation,
- le notaire a manqué à son obligation de conseil en ne le mettant pas en garde sur les risques qu'il encourait du fait de la facilité de désengagement de Mme [N], ce qui l'a empêché de réitérer la vente avec les époux [K],
- le préjudice résultant de ce manquement s'évalue à une perte de chance de 50%,
- s'il avait été dûment informé par le notaire, il aurait attendu l'expiration du délai imparti pour conclure un compromis de vente avec les époux [K] et n'aurait pas engagé de frais.
Devant la cour d'appel de Grenoble, M et Mme [K] ont sollicité la condamnation du notaire à leur payer somme de 20 000 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation. Ils ont notamment fait valoir que:
- ils n'ont accepté l'absence de dépôt de garantie de la part de M. [M] que parce que dans le compromis signé entre ce dernier et Mme [N], il était prévu un dépôt de garantie,
- lors de la régularisation du compromis entre M. [M] et eux, le notaire ne leur a pas signalé que Mme [N] n'avait pas réglé la somme due au titre du dépôt de garantie,
- ils ont été manoeuvrés par le notaire.
En réplique, M. [A] fait notamment valoir, s'agissant de M. [M], que:
- il ne justifie pas de l'existence d'un préjudice directement causé par sa faute,
- s'il avait informé M. [M] du fait que Mme [N] n'avait pas versé le dépôt de garantie, cela ne lui aurait pas permis d'échapper au dommage qui s'est réalisé,
- le dépôt de garantie par Mme [N] devait intervenir entre les mains de M. [L], notaire et non entre ses mains,
- en régularisant un compromis de vente avec les époux [K], M. [M] savait qu'il s'engageait alors même que le délai de 15 jours laissé à Mme [N] pour verser le dépôt de garantie n'était pas expiré et qu'il existait un risque de caducité,
- il n'est pas démontré que si Mme [N] avait versé le dépôt de garantie, la vente aurait été réitérée puisque les deux parties ont décidé de mettre fin à cette transaction compte-tenu de leur relation conflictuelle,
- il ne peut être retenu une perte de chance de s'abstenir de passer un acte insuffisamment protecteur de ses intérêts dans la mesure où il n'est pas établi que si M. [M] avait été mieux informé, il aurait pu obtenir le versement d'une somme de la part de Mme [N],
- la perte de chance n'est pas caractérisé,
- M. [M] ne justifie pas en quoi la vente et l'acquisition des biens immobiliers pourraient avoir une incidence sur son activité,
- M. [M] fournit une attestation qu'il a lui-même rédigée,
- s'agissant de l'acquisition des meubles et de l'absence de remboursement de la somme de 1000 €, M. [A] aucune pièce probante n'est versée aux débats,
- M. [M] avait fait savoir le 29 avril 2014 qu'il souhaitait rompre ses engagements avec Mme [N],
- le versement du dépôt de garantie constitue une obligation contractuelle à la charge exclusive du promettant et il ne peut y être tenu,
- M. [M] ne peut à la fois solliciter sa condamnation à la réparation intégrale de son prétendu préjudice et à une perte de chance sur les mêmes sommes.
S'agissant de M et Mme [K], M. [A] fait notamment valoir que:
- ils n'ont jamais sollicité la réparation d'une perte de chance d'obtenir le versement d'une indemnité d'immobilisation,
- ils savaient que la réalisation de la vente de leur bien était soumise à la condition suspensive de la réalisation de la vente du bien appartenant à M. [M] au profit de Mme [N],
- il ne lui appartenait pas d'informer les époux [K] du fait que Mme [N] n'avait pas réglé de dépôt de garantie,
- même s'il avait procédé à cette vérification, les époux [K] n'auraient pas pu faire obstacle à la caducité de la vente entre M. [M] et Mme [N],
- il ne saurait être responsable de la location au nom de Mme [K] d'une maison d'habitation à compter du 30 août 2013, soit antérieurement à la régularisation du compromis de vente au profit de M. [M].
Réponse de la cour
Le notaire doit procéder aux vérifications des faits et conditions de nature à assurer l'efficacité de ses actes.
Par ailleurs, il est tenu d'éclairer les parties sur la portée des actes qu'il dresse et d'attirer leur attention sur leurs conséquences et risques potentiels.
A défaut, le notaire engage sa responsabilité délictuelle lorsque ces manquements causent un préjudice.
En l'espèce, il ressort de la formulation des avants contrats des 21 et 27 mars 2014, dans lesquels M. [A] est intervenu, qu'ils sont liés, puisque la vente du bien de M. [M] à Mme [N] est érigée en condition suspensive de la vente du bien de M et Mme [K] à M. [M].
Mme [N] n'ayant pas versé le dépôt de garantie à la date du 6 avril 2014 ainsi qu'il était convenu avec M. [M], la convention entre elle et ce dernier a été résolue de plein droit à cette date et, par voie de conséquence, la condition suspensive de la vente entre M et Mme [K] et M. [M] ne s'est pas réalisée.
Or, en insérant dans le premier acte, une clause permettant à Mme [N] de se désengager de la vente passée avec M. [M] sans aucune conséquence financière, tout en régularisant le second compromis de vente dans un délai qui ne permettait pas de s'assurer que Mme [N] avait satisfait à son obligation de dépôt de garantie, M. [A] n'a pas sécurisé les deux ventes interdépendantes et n'a pas mis en garde M. [M] et M et Mme [K] sur les risques qu'ils encouraient du fait de la facilité de désengagement de Mme [N], ce qui les a empêchés de réitérer la seconde vente et leur a fait immobiliser leur bien sans contrepartie financière, aucune clause d'immobilisation n'étant stipulée au profit de M et Mme [K] dans l'hypothèse où la condition suspensive tenant à la vente du bien de M. [M] ne se réaliserait pas.
Ces manquements ont directement causé un préjudice à M. [M] et à M et Mme [K], qui s'analyse en la perte de chance de s'abstenir de passer un acte insuffisamment protecteur de leurs intérêts, étant précisé que le préjudice de perte de chance nécessite bien une faute et un préjudice certains.
M et Mme [K], qui se sont bornés à solliciter la somme de 20 000 euros au titre d'une indemnité d'immobilisation, ne sollicitent pas l'indemnisation de leur préjudice au titre d'une perte de chance.
En conséquence, par confirmation du jugement, il convient de les débouter de leur demande.
En revanche, M. [M] sollicite bien l'indemnisation de son préjudice au titre de la perte de chance.
Néanmoins, la clause dite de « dépôt de garantie » insérée dans l'acte du 21 mars 2014 prévoyant que Mme [N] devait verser la somme de 42.250 euros dans les 15 jours du compromis de vente, à défaut de quoi la convention était réputée n'avoir jamais existé entre les parties, l'immobilisation du bien devait être de courte durée, de sorte que le préjudice est relativement modéré et doit être évalué à la somme de 5 000 euros, afin de tenir compte des frais de déménagement et l'acquisition inutile de meubles et d'éléments d'équipement dont il est justifié.
Dès lors, par infirmation du jugement, il convient de condamner M [A] à payer à M. [M] la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts.
2. Sur les autres demandes
Le jugement est infirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à l'indemnité de procédure.
La cour estime que l'équité commande de faire application de l'article 700 du code de procédure civile au profit de M. [M] et condamne M. [A] à lui payer la somme de 3.000 euros à ce titre.
Le surplus des demandes à ce titre sont rejetées.
Les dépens de première instance et d'appel sont à la charge de M. [A].
PAR CES MOTIFS
LA COUR,
Dans la limite de sa saisine,
Confirme le jugement déféré sauf en ce qu'il déboute M. [M] de ses demandes à l'égard de M. [A],
Statuant à nouveau et y ajoutant,
Condamne M. [A] à payer à M. [M] la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts,
Condamne M. [A] à payer à M. [M] la somme de 3.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Déboute les parties de toutes leurs autres demandes,
Condamne M. [A] aux dépens de la procédure d'appel, et accorde aux avocats qui en ont fait la demande le bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile.
La greffière, Le Président,