COUR D'APPEL DE BORDEAUX
2ème CHAMBRE CIVILE
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ARRÊT DU : 30 MAI 2024
N° RG 21/02230 - N° Portalis DBVJ-V-B7F-MB25
S.C. ACT
c/
[A] [P]
[M] [S]
Nature de la décision : AU FOND
Grosse délivrée le :
aux avocats
Décision déférée à la cour : jugement rendu le 12 mars 2021 par le Tribunal de proximité de BORDEAUX (RG : 11-18-4422) suivant déclaration d'appel du 15 avril 2021
APPELANTE :
La Société Civile Immobilière ACT
ayant son siège social au [Adresse 5], immatriculée au RCS de BORDEAUX sous le numéro 430 484 329, prise en la personne de son gérant Madame [W] [X], domiciliée en cette qualité audit siège
Représentée par Me Marie TASTET, avocat au barreau de BORDEAUX
et en présence de M. Edouard LE RAY, auditeur
INTIMÉS :
Sandrine AYMARD
née le 15 Juin 1957 à
de nationalité Française,
demeurant [Adresse 6]
[M] [S]
né le 02 Avril 1993 à
de nationalité Française,
demeurant [Adresse 6]
Représentés par Me GOBERT substituant Me Henri michel GATA, avocat au barreau de BORDEAUX
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été examinée le 02 avril 2024 en audience publique, devant la cour composée de :
Monsieur Jacques BOUDY, Président
Monsieur Alain DESALBRES, Conseiller
Madame Christine DEFOY, Conseillère
Greffier lors des débats : Madame Audrey COLLIN
Le rapport oral de l'affaire a été fait à l'audience avant les plaidoiries.
ARRÊT :
- contradictoire
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
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EXPOSÉ DU LITIGE
Monsieur [M] [S] et Madame [A] [P] ont souhaité procéder au bornage de leur parcelle. Un désaccord est apparu avec la SCI Act, propriétaire de la parcelle voisine. Ce désaccord n'ayant pu être résolu amiablement, Monsieur [S] et Madame [P] ont assigné la SCI Act afin que soit désigné un expert géomètre.
Par jugement du 20 novembre 2018, le tribunal d'instance de Bordeaux a ordonné une expertise judiciaire afin de procéder au bornage des parcelles cadastrées, d'une part, section BI [Cadastre 2], [Adresse 7] sur la commune de [Localité 8] (Gironde), ayant pour nu propriétaire M. [M] [S] et usufruitière Mme [A] [P] demandeurs de cette mesure d'instruction (ci-après les consorts [S] et [P]), et, d'autre part, section BI [Cadastre 1] sur la même commune, propriété de la société civile immobilière Act (ci-après la société Act), ayant pour cogérants M. et Mme [N] [X].
Par rapport daté du 29 octobre 2019, le géomètre désigné comme expert judiciaire a proposé une délimitation qui excluait notamment de la propriété de la société Act un portail d'accès au restaurant [9] exploité sur sa parcelle par la société [Localité 8] Boissons, en vertu d'un bail commercial en date du 23 mars 2009.
Par jugement en date du 12 mars 2021, le pôle protection et proximité du tribunal judiciaire de Bordeaux a :
- fixé la limite séparative entre les parcelles cadastrées sections BI [Cadastre 1] et BI [Cadastre 2] sur la commune de [Localité 8], selon la ligne joignant les points référencés A et B sur le plan annexé au rapport du 29 octobre 2019 de M. [I] [O], expert judiciaire désigné par jugement du 20 novembre 2018, le tribunal d'instance de Bordeaux,
- ordonné l'implantation à frais communs des bornes selon la limite séparative susvisée, avec établissement et publication au cadastre et aux hypothèques du document officialisant cela,
- désigné à cet effet, sauf accord des parties pour mandater un autre géomètre : Monsieur [I] [O],
- rejeté la demande de la société civile immobilière Act visant au constat de son droit de passage sur la parcelle BI[Cadastre 2],
- divisé par moitié entre les parties la charge des honoraires de l'expert judiciaire, facturés à un montant total de 3 595,60 euros toutes taxes comprises,
- les a condamnés à en supporter le paiement selon cette répartition,
- laissé pour le surplus à chacune des parties la charge de ses dépens,
- rejeté les demandes formées par l'une et l'autre des parties au titre de leurs frais irrépétibles d'instance,
- rejeté toute autre demande plus ample ou contraire au dispositif du présent jugement.
Par déclaration électronique en date du 15 avril 2021, la SCI Act a interjeté appel de la décision, en ce qu'il a :
- fixé la limite séparative entre les parcelles cadastrées sections BI [Cadastre 1] et BI [Cadastre 2] sur la commune de [Localité 8] selon la ligne joignant les points référencés A et B sur le plan annexé au rapport du 29 octobre 2019 de M. [I] [O], expert judiciaire désigné par jugement du 20 novembre 2018, le tribunal d'instance de Bordeaux,
- ordonné l'implantation à frais communs des bornes selon la limite séparative susvisée, avec établissement et publication au cadastre et aux hypothèques du document officialisant cela,
- désigné à cet effet, sauf accord des parties pour mandater un autre géomètre : Monsieur [I] [O],
- rejeté la demande de la société civile immobilière Act visant au constat de son droit de passage sur la parcelle BI[Cadastre 2],
Dans ses dernières conclusions en date du 28 octobre 2022, la SCI Act demande à la cour de :
- infirmer le jugement rendu par le pôle protection et proximité du tribunal judiciaire de Bordeaux en date du 12 mars 2021 en ce qu'il a rejeté sa demande visant au constat de son droit de passage sur la parcelle BI[Cadastre 2],
En conséquence,
- constater la situation d'enclave de la parcelle BI[Cadastre 1] lui appartenant et sur laquelle est exploité un restaurant « [9] » qui bénéficie d'un passage insuffisant sur la voie publique,
- prononcer l'existence d'une servitude de passage matérialisée par un chemin utilisé depuis plus de 30 ans sur la parcelle BI[Cadastre 2] appartenant à Madame [A] [P] et à Monsieur [M] [S] au bénéfice de la parcelle BI[Cadastre 1] lui appartenant, pour permettre un accès à la voie publique depuis le côté sud de l'établissement commercial,
- condamner Madame [A] [P] et Monsieur [M] [S] à laisser libre d'accès le passage côté sud situé sur leur parcelle BI[Cadastre 2] au bénéfice de la parcelle BI[Cadastre 1], pour l'exploitation de l'établissement commercial,
- débouter Madame [A] [P] et Monsieur [M] [S] de leurs demandes, fins et conclusions,
- condamner in solidum Madame [A] [P] et Monsieur [M] [S] au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
- les condamner in solidum aux entiers dépens, en ce compris les frais de constat d'huissier du 10 juin 2021.
Dans leurs dernières conclusions en date du 8 octobre 2021, Madame [A] [P] et Monsieur [M] [S] demandent à la cour de :
- confirmer le jugement en toutes ses dispositions,
- débouter la société Act de sa demande relative à l'octroi d'un droit de passage,
- homologuer le rapport d'expertise,
- juger que l'arrêt vaudra bornage judiciaire,
- missionner Monsieur [I] [O] expert géomètre afin de procéder à la mise en place des bornes,
- juger que les frais de bornage seront partagés par moitié,
- condamner la société Act au paiement d'une somme de 4 000 € en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile
- condamner la société Act aux entiers dépens sur le fondement de l'article 699 du Code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 2 avril 2024.
Pour une plus ample connaissance du litige et des prétentions et moyens des parties, il est fait expressément référence aux dernières conclusions et pièces régulièrement communiquées par les parties.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la demande de la SCI Act tendant à l'octroi d'un droit de passage,
L'article 682 du code civil, dispose que le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n'a sur la voie publique qu'une issue insuffisante, soit pour l'exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d'opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d'une indemnité proportionnée au dommage qu'il peut occasionner.
L'article 685 du même code précise que l'assiette et le mode de servitude pour cause d'enclave sont déterminés par trente ans d'usage continu.
En l'espèce, la société Act critique le jugement entrepris qui l'a déboutée de sa demande de droit de passage sur la parcelle BI[Cadastre 2] appartenant à la partie adverse et fondée sur l'article susvisé, au motif que le passage situé au sud n'était pas le seul accès empruntable pour le public pour accéder au restaurant [9] et que la SCI Act ne produisait aucune donnée chiffrée sur les entrées dans l'établissement pour déterminer le flux de la clientèle, du personnel et des consommables.
La SCI Act fait aujourd'hui grief à la décision entreprise de l'avoir déboutée de sa demande, au motif qu'il existe depuis la construction du restaurant dans les années 60 un passage prévu en partie sud et qu'en tout état de cause le passage nord est insuffisant pour assurer l'exploitation du restaurant, de sorte qu'un droit de passage doit lui être accordé.
Les intimés répondent que l'ensemble immobilier dont est propriétaire la société Act n'est nullement enclavé et bénéficie ainsi d'un accès suffisant sur la voie publique, de sorte qu'elle n'est pas fondée à se voir accorder le droit de passage qu'elle revendique aujourd'hui.
S'il est exact que contrairement à la servitude conventionnelle, la servitude de passage pour cause d'enclave peut s'acquérir par la prescription trentenaire, encore convient-il que celui qui s'en prévaut en l'espèce, la société Act, en rapporte la preuve.
Pour ce faire, la SCI Act produit en pièces 6 et 8 des photographies du restaurant '[9]' qu'elle indique avoir été prises dans les années 60, sans qu'aucun élément objectif ne puisse le confirmer et qui par ailleurs ne permettent pas de visualiser clairement l'existence d'un droit de passage au sud de l'établissement.
Elle verse également aux débats diverses attestations dont une première émanant de M. [K] [C] en pièce 20 aux termes de laquelle celui-ci fait état de ce qu'à la demande de M. [P], il a participé aux travaux du passage entrée sud de janvier à mars 1993 de l'établissement [9] à [Localité 8].
Ce témoignage est toutefois par trop imprécis pour considérer qu'il existait dès 1993 un passage côté sud de l'établissement, passant par la parcelle BI[Cadastre 2] et permettant la desserte de l'établissement. Les autres attestations produites par l'appelante en ses pièces 21 à 29 et émanant de divers clients de l'établissement peuvent encourir le même grief, étant précisé que l'attestation de Mme [D] [U] vient à préciser que l'entrée principale de l'établissement a toujours été au Nord, déclaration qui s'oppose à l'existence d'un état d'enclave.
De plus, le témoignage du maire de [Localité 8] en pièce 31 ne permet pas de dater précisément l'existence du passage côté sud, même s'il indique avoir consulté des dossiers d'urbanisme de 1987.
Il s'ensuit que la SCI Act qui défaille à démontrer l'existence d'un passage côté sud desservant le restaurant '[9]' existant depuis trente ans et passant par la parcelle BI[Cadastre 2], pour cause d'enclave de sa propriété cadastrée BI[Cadastre 1], sera déboutée de sa demande tendant à faire constater l'existence d'une telle servitude de passage par prescription trentenaire.
Pour autant, la SCI Act persiste en ses prétentions, faisant valoir qu'en tout état de cause, l'accès nord dont la matérialité n'est pas contestée est insuffisant et que la servitude de passage qu'elle revendique est nécessaire pour garantir le respect des règles d'hygiène au sein de son établissement et notamment le ' principe de la marche en avant' qui impose que les aliments frais ne croisent pas les déchets, ni ne transitent dans des zones sales ou contaminées. Ainsi, dès lors que les chambres froides de l'établissement se trouvent côté sud, les livraisons de nourriture doivent se faire par l'entrée sud, ce qui d'ailleurs a toujours été le cas au vu des diverses attestations versées aux débats. Par ailleurs, l'appelante soutient que l'accès nord demeure obstrué tant par les véhicules du commerce voisin que par les poteaux mis en place par la mairie et les poubelles des deux commerces, de sorte qu'il ne peut offrir une desserte suffisante.
S'il est acquis que le restaurant '[9]' doit respecter les règles d'hygiène, que ses chambres froides sont effectivement situées au sud de l'établissement et que les livraisons se font essentiellement côté sud, ces éléments ne peuvent en eux-mêmes justifier l'octroi d'un droit de passage sur la parcelle voisine cadastrée BI[Cadastre 3]. En effet, il incombe au gérant du restaurant '[9]' de revoir l'organisation de son restaurant pour être en conformité avec les règles d'hygiène qui seules lui incombent, sans pour autant faire peser une quelconque charge à ce titre à ses voisins. La société appelante ne peut se voir reconnaître un droit de passage sur la parcelle voisine que si elle parvient à démontrer que le passage existant côté nord est insuffisant pour permettre la réalisation des livraisons.
Or, le constat d'huissier de Maître [J] en date du 10 juin 2021 versé aux débats par la SCI Act ne permet nullement de démontrer que les livraisons sont impossibles par l'accès Nord au regard de la configuration des lieux.
Pour conclure à la nécessité de lui accorder une servitude de passage sur la parcelle cadastrée BI[Cadastre 4], la société Act argue que la servitude de passage litigieuse est nécessaire pour assurer la sécurité de l'établissement et permettre l'évacuation rapide et en bon ordre de la totalité des occupants, en application des articles R123-3 et R123-4 du code de la construction et de l'Habitation. Elle soutient également que cette servitude de passage est nécessaire pour permettre l'accueil de la clientèle et qu'en tout état de cause le projet de réaménagement du front de mer à [Localité 8] prévoit que le local commercial appartenant aux intimés et se trouvant sur la parcelle BI[Cadastre 2] soit détruit et végétalisé entre octobre 2023 et mai 2024, le restaurant '[9]' continuant pour sa part à être exploité.
Toutefois, les allégations de l'appelante ne reposent sur aucun élément objectif, la SCI Act ne démontrant par aucune pièce comptable ou chiffrée que le passage nord est par lui-même insuffisant pour garantir l'accueil de la clientèle et permettre son évacuation dans des conditions normales de sécurité. De plus, les projets d'aménagement futurs du front de mer, d'ailleurs évolutifs et incertains, ne sauraient justifier l'octroi d'un quelconque droit de passage sur la parcelle d'autrui.
Dans ces conditions, la cour ne pourra que débouter la société Act de sa demande de droit de passage et confirmer le jugement entrepris.
Le rapport d'expertise judiciaire ayant fixé la limite des propriétés étant homologué et le présent arrêt consacrant ce partage judiciaire, la cour missionnera M. [I] [O] géomètre expert pour procéder à la mise en place des bornes, le bornage se faisant alors aux frais partagés des parties.
Sur les autres demandes,
La société Act, qui succombe en cause d'appel, sera condamnée à payer à Mme [A] [P] et à M. [M] [S] la somme de 3000 euros, en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance.
La société Act sera pour sa part déboutée de ses demandes formées à ces titres.
PAR CES MOTIFS :
La cour, statuant publiquement, par décision contradictoire, mise à disposition au greffe et en dernier ressort,
Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
Dit que le rapport d'expertise judiciaire ayant fixé la limite des propriétés étant homologué et le présent arrêt consacrant ce partage judiciaire, la cour missionnera M. [I] [O] géomètre expert pour procéder à la mise en place des bornes, le bornage se faisant alors aux frais partagés des parties,
Condamne la SCI Act à payer à Mme [A] [P] et à M. [M] [S] la somme de 3000 euros, en application de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne la SCI Act aux entiers dépens de l'instance,
Déboute la SCI Act de ses demandes formées à ces titres.
Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le Greffier, Le Président,