Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 3
ARRET DU 30 MAI 2024
(n° , 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/03465 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CFIZD
Décision déférée à la Cour : Jugement du 23 Novembre 2021 -Tribunal de proximité de PARIS - RG n° 1121008178
APPELANTE
S.C.I. E.B.E 26
immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 520 843 897
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentée et assistée par Me Manuel RAISON de la SELARL Société d'exercice libéral RAISON-CARNEL, avocat au barreau de PARIS, toque : C2444 substitué à l'audience par Me Sasha LELAN, même cabinet, même toque
INTIMEE
Madame [E] [L]
née le 12 juin 1968 à [Localité 4] (Tunisie)
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentée par Me Charles-hubert OLIVIER de la SCP LAGOURGUE & OLIVIER, avocat au barreau de PARIS, toque : L0029
Assistée par Me Aldric SAULNIER, avocat au barreau de PARIS, toque : A554
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 24 Avril 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Muriel PAGE, Conseiller, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :
Madame Anne-Laure MEANO, Président
Madame Muriel PAGE, Conseiller
Madame Aurore DOCQUINCOURT, Conseiller
Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE
ARRET :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.
*
EXPOSÉ DU LITIGE
Par contrat du 17 juillet 2010, M. [K] [D] a donné à bail à Mme [N] [B] un appartement de deux pièces principales et une cave sis [Adresse 1] à [Localité 3], acquis le 26 janvier 2012 par la SCI EBE 26.
Par acte d'huissier du 27 juillet 2021, la société EBE 26 a fait citer Mme [E] [L] divorcée [N] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris afin d'obtenir :
- la constatation de la résiliation du bail par application de la clause résolutoire, à titre subsidiaire, le prononcé de la résiliation du bail,
- l'expulsion immédiate et sans délai de Mme [E] [L] et des occupants de son chef, sous astreinte provisoire de 60 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir,
- la condamnation de Mme [E] [L] au paiement de la somme de 39.974,30 euros avec intérêts légaux à compter du commandement sur les causes de cet acte, puis de la sommation de payer et de l'assignation pour le surplus,
- la fixation de l'indemnité d'occupation au double du montant du loyer et des charges normalement exigibles à défaut de résiliation jusqu'à la libération des lieux,
- le débouté de Mme [E] [L] de ses prétentions,
- l'exécution provisoire de la décision à intervenir,
- la condamnation de Mme [E] [L] au paiement d'une somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Mme [E] [L] a demandé au juge des contentieux de la protection de :
- dire la SCI EBE 26 irrecevable et en tout cas mal fondée en ses prétentions et l'en débouter,
- la condamner au paiement de la somme de 20.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
- la condamner au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
Par jugement contradictoire entrepris du 23 novembre 2021 le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué :
Déclare la société EBE 26 irrecevable à agir en toutes ses demandes en raison de l'autorité de chose jugée attachée à la décision de ce tribunal du 7 décembre 2020,
Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne la société EBE 26 aux dépens,
Rappelle que le bénéfice de l'exécution provisoire est de droit.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Vu l'appel interjeté le 10 février 2022 par la SCI EBE 26,
Vu les dernières conclusions remises au greffe le 19 octobre 2023 par lesquelles la SCI EBE 26 demande à la cour de :
INFIRMER en toutes ses dispositions le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de PARIS le 23 novembre 2021 sous le numéro RG 11-21-008178 en qu'il a :
-déclaré irrecevable la société EBE à agir en toutes ses demandes en raison de l'autorité de chose jugée et condamné la société EBE 26 aux dépens ;
-dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile,
-condamné la société EBE 26 aux dépens.
STATUANT A NOUVEAU, il est demandé à la Cour de :
A TITRE PRINCIPAL :
DÉCLARER acquise, depuis le 1er janvier 2019, la clause résolutoire insérée dans le contrat de location en date du 17 juillet 2010,
CONSTATER la résiliation du bail,
A TITRE SUBSIDIAIRE,
PRONONCER la résiliation du bail aux torts et griefs de Madame [L] ;
EN TOUTE HYPOTHESE,
CONDAMNER Madame [L] à payer à la société EBE 26 :
Les loyers et charges contractuels jusqu'à la date de résiliation, et à compter de la date de la résiliation jusqu'à la reprise effective des lieux, une indemnité mensuelle d'occupation équivalente à deux fois le loyer quotidien, laquelle sera perçue dans les mêmes conditions et aux mêmes dates que le loyer qui était prévu au contrat et en subira les mêmes majorations;
La somme de 45.632,96 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement sur les sommes visées à cet acte, à compter de la sommation sur les sommes visées à cet acte, et à compter de la présente pour le surplus, la somme de 3000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel, tous les dépens de la procédure de première instance et de la procédure d'appel,
ORDONNER l'expulsion de Madame [L] et de tout occupant de son chef immédiatement et sans délai, et ce avec le cas échéant l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est, sous astreinte de 60,00 euros par jour, à compter du prononcé de la décision à intervenir, des lieux dont s'agit sis [Adresse 1],
AUTORISER la société EBE 26 à séquestrer les objets personnels et mobiliers personnels
trouvés dans les lieux lors de l'expulsion, dans tel garde meuble ou réserve qu'il plaira, aux frais, risques et périls de la partie expulsée,
ORDONNER l'exécution provisoire de la décision à intervenir.
Vu les dernières conclusions remises au greffe le 30 mai 2022 au terme desquelles Mme [E] [L] demande à la cour de :
Confirmer le Jugement entrepris et, en conséquence,
dire et juger la SCI EBE 26 irrecevable et subsidiairement mal fondée en toutes ses prétentions, fins et conclusions de son assignation du 27 juillet 2021, et de ses écritures d'Appel signifiées le 23 Mai 2022 et l'en débouter purement et simplement,
Et y ajoutant,
Reconventionnellement, condamner comme requis en première instance l'appelante au paiement à la concluante au paiement de 20.000€ de dommages et intérêts et 5.000€ sur le fondement de l'art. 700 du CPC,
La condamner en tous les dépens de première instance, comme d'Appel.
Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur l'irrecevabilité à agir de la société EBE 26 en raison de l'autorité de chose jugée attachée à la décision du 7 décembre 2020
La société EBE 26 fait grief au jugement déféré de l'avoir déclarée irrecevable à agir en raison de l'autorité de la chose jugée attachée au jugement du 7 décembre 2020 alors que ce jugement n'a pas statué au fond mais sur un incident de procédure.
Elle ajoute que la juridiction de première instance n'a pas examiné sa demande subsidiaire en résiliation judiciaire du bail, sollicitée pour la première fois dans son assignation du 27 juillet 2021 et qu'elle a fait une interprétation erronée des faits et pièces versées aux débats, en considérant qu'elle ne justifiait pas de sa qualité de bailleur.
Mme [E] [L] répond que la société EBE 26 continue à n'apporter aucune réponse aux interrogations du tribunal ayant conduit au jugement du 7 décembre 2020 et que c'est là même, la cause de son irrecevabilité.
Aux termes de l'article 480 du code de procédure civile, le jugement qui tranche dans son dispositif tout ou partie du principal ou celui qui statue sur une exception de procédure, une fin de non recevoir ou tout autre incident a, dès son prononcé, l'autorité de la chose jugée relativement à la question qu'il tranche.
Une décision d'irrecevabilité ayant été rendue, une nouvelle demande ne se heurte pas à l'autorité de chose jugée, du moment que la cause d'irrecevabilité a entretemps disparu. (Civ. 1re, 8 oct. 2009, n° 07-21.990 P: D. 2009. Pan. 2959, obs. Clay).
En l'espèce, par acte d'huissier du 9 juillet 2019, la SCI EBE 26 a assigné Mme [E] [N] [B] née [L] aux fins principalement, de la voir condamner à lui payer la somme de 29.614,15 euros au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté à juillet 2019 inclus, voir constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, voir ordonner son expulsion et la voir condamner à lui payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au double du loyer.
Par jugement contradictoire du 7 décembre 2020, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a dit que la demande de la SCI EBE 26 est irrecevable.
Comme l'a dit le premier juge, le fondement de cette irrecevabilité était la qualité à agir de la SCI EBE 26 dans la mesure où M. [D], bailleur initial lui ayant vendu le bien loué, a continué à agir en paiement d'arriérés de loyers à l'encontre de Mme [E] [L] à plusieurs reprises.
Contrairement aux affirmations maintenues en appel de la société EBE 26, l'autorité de la chose jugée s'attache au jugement qui tranche dans son dispositif tout ou partie du principal ou celui qui statue sur une exception de procédure, une fin de non recevoir ou tout autre incident, conformément à l'article 480 du code de procédure civile précité.
Dès lors, le jugement du 7 décembre 2020, dont il n'a pas été relevé appel, est susceptible d'avoir autorité de la chose jugée en ce qu'il a statué sur la fin de non recevoir tirée du défaut de qualité à agir de la SCI EBE 26, et ce sous réserve de la persistance de la cause de l'irrecevabilité relevée.
Or, dans le cadre de la présente instance, la cour constate qu'aucune cause d'irrecevabilité ne subsiste dès lors que la SCI EBE 26, qui produit son acte d'acquisition notarié du 26 janvier 2012 et l'acte d'huissier délivré en l'étude le 9 février 2012 informant Mme [E] [L] de son acquisition, démontre bien être propriétaire du bien loué et que sa qualité à agir ne peut être remise en cause par les actions entreprises par M. [D], postérieurement à la vente, sans lien avec son propre droit d'agir.
Le jugement déféré sera donc infirmé en ce qu'il a déclaré la société EBE 26 irrecevable à agir en toutes ses demandes en raison de l'autorité de chose jugée attachée à la décision du 7 décembre 2020.
La société EBE 26 est bien recevable à agir en toutes ses demandes.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire et ses suites
En vertu de l'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, 'toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux'.
Il ressort du contrat de bail liant les parties que celui-ci contient, dans le cadre de l'article 18 de ses conditions générales une clause selon laquelle, le bail sera résolu de plein droit en cas de défaut de paiement au terme convenu, de tout ou partie des loyers et des charges ou de non-versement du dépôt de garantie, deux mois après un commandement resté infructueux et faute de saisine du juge dans les conditions prévues par la loi.
Le 31 octobre 2018, la SCI EBE 26 a fait signifier à Mme [E] [L] un commandement de payer portant sur la somme de 22.013,63 euros au titre des loyers et charges impayés au 17 octobre 2018, ledit commandement de payer visant la clause résolutoire inscrite au contrat de bail et reproduisant les termes de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.
Les causes du commandement de payer du 31 octobre 2018 n'ayant pas été apurées dans le délai de 2 mois suivant sa délivrance, il convient de constater que la clause résolutoire est acquise depuis le 31 décembre 2018.
En conséquence, il y a lieu d'ordonner l'expulsion de Mme [E] [L] et des occupants de son chef, selon les modalités décrites au dispositif du présent arrêt, et ce sans astreinte laquelle n'est pas justifiée.
Le maintien dans les lieux sans droit ni titre de Mme [E] [L] à compter de la résiliation du bail par suite de l'acquisition de la clause résolutoire justifie qu'elle soit condamnée au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, et ce jusqu'à la libération complète des lieux caractérisée par la remise des clefs au bailleur ou par un procès-verbal d'expulsion.
Sur la condamnation au paiement de l'arriéré locatif arrêté au mois d'août 2021 inclus
En l'espèce, la SCI EBE 26 verse aux débats, un décompte locatif arrêté au 1er août 2021 portant mention d'un solde débiteur de 45.632,96 euros, terme d'août 2021 inclus.
Ce décompte débute par une écriture au débit du compte de 2.020,09 euros en juin 2015.
Cette somme correspond au solde restant dû par la locataire au 3 juin 2015, terme de juin 2015 inclus, tel que constaté par un jugement du 20 août 2015 ayant opposé M. [D] à Mme [E] [L].
La cour précise que Mme [E] [L] n'a pas été condamnée à payer cette somme de sorte que le décompte débute à juste titre par ce solde débiteur, dûment constaté par un jugement non contesté par la locataire.
Les deux autres jugements versés aux débats par Mme [E] [L] portent sur des sommes réclamées par M. [D] arrêtées au 12 juin 2013 (jugement du 27 août 2013) et 16 décembre 2013 (jugement du 25 août 2014), dès lors antérieures à celles réclamées au présent litige.
Il résulte ainsi du décompte locatif arrêté au 1er août 2021 que la somme due à cette date s'élève à 45.632,96 euros, terme d'août 2021 inclus.
Mme [E] [L] ne formule aucune contestation sur le décompte produit et ne justifie pas de sommes qui viendraient en déduction du montant réclamé, que ce soit au titre de règlements ou de versements de la CAF.
Mme [E] [L] sera donc condamnée au paiement de la somme de 45.632,96 euros au titre des loyers et charges et indemnités d'occupation dus au 1er août 2021, terme d'août 2021 inclus, qui portera intérêts au taux légal à compter du 31 octobre 2018, date du commandement de payer, sur la somme de 22.013,63 euros, de la sommation de payer du 12 février 2021 sur la somme de 39.974,30 euros et à compter du 19 octobre 2023, date de signification des dernières conclusions de la SCI EBE 26, pour le surplus.
Sur la demande de dommages-intérêts de Mme [E] [L]
Le sens du présent arrêt conduit à rejeter cette demande, confirmant le jugement déféré sur ce point.
Le jugement ayant toutefois omis de mentionner le rejet de la demande de dommages-intérêts dans son dispositif, il sera donc ajouté au jugement que Mme [E] [L] est déboutée de ce chef.
Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens
Mme [E] [L], partie perdante, sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel.
L'équité commande de ne pas prononcer de condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Sur la demande d'exécution provisoire
L'arrêt n'étant pas susceptible d'une voie ordinaire de recours est exécutoire, la demande tendant au prononcé de l'exécution provisoire est donc sans objet.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire,
Infirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile,
Et statuant à nouveau et y ajoutant,
Rejette la demande de Mme [E] [L] de voir déclarer la SCI EBE 26 irrecevable en ses demandes,
Déclare la société EBE 26 recevable à agir,
Constate la résiliation du bail liant les parties à la date du 31 décembre 2018 du fait de l'acquisition de la clause résolutoire,
Ordonne, à défaut de libération spontanée des lieux situés [Adresse 1] à [Localité 3], l'expulsion de Mme [E] [L] et celle de tous occupants de son chef, par toutes voies et moyens de droit et au besoin avec l'assistance de la force publique, à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément à l'article L.412-1 du Code des procédures civiles d'exécution, le sort des meubles se trouvant sur les lieux étant alors régi par les articles L. et R.433-1 et suivant du Code des procédures civiles d'exécution,
Condamne Mme [E] [L] à compter du 1er janvier 2019 et jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par la restitution des clefs ou la reprise des lieux à verser la SCI EBE 26 une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en cas de non résiliation du bail,
Condamne Mme [E] [L] à payer à la SCI EBE 26 la somme de 45.632,96 euros au titre des loyers et charges et indemnités d'occupation dus au 1er août 2021, terme d'août 2021 inclus, qui portera intérêts au taux légal à compter du 31 octobre 2018, date du commandement de payer, sur la somme de 22.013,63 euros, de la sommation de payer du 12 février 2021 sur la somme de 39.974,30 euros et à compter du 19 octobre 2023, date de signification des dernières conclusions de la SCI EBE 26, pour le surplus,
Déboute Mme [E] [L] de sa demande de dommages-intérêts,
Dit n'y avoir lieu à condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile en appel,
Condamne Mme [E] [L] aux dépens de première instance et d'appel,
Rejette toutes autres demandes.
La greffière Le président