République Française
Au nom du Peuple Français
COUR D'APPEL DE DOUAI
CHAMBRE 1 SECTION 1
ARRÊT DU 30/05/2024
N° de MINUTE :
N° RG 22/05643 - N° Portalis DBVT-V-B7G-UUCG
Ordonnance de référé (N° 22/00783)
rendue le 15 novembre 2022 par le président du tribunal judiciaire de Lille
APPELANTE
Madame [F] [D] épouse [V]
née le 23 avril 1962 à [Localité 4]
[Adresse 3]
[Localité 4]
représentée par Me Bernard Franchi, avocat au barreau de Douai, avocat constitué
assistée de Me Sébastien Carnel, avocat au barreau de Lille, avocat plaidant
INTIMÉ
Le syndicat des copropriétaires de la résidence Saint- Georges
pris en la personne de son syndic en exercice Immo de France Hauts-de-France
dont le siège social [Adresse 2])
ayant son siège social [Adresse 1]
[Localité 5]
représentée par Me Géraldine Sorato, avocat au barreau de Lille, avocat constitué
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ
Bruno Poupet, président de chambre
Samuel Vitse, président de chambre
Céline Miller, conseiller
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GREFFIER LORS DES DÉBATS : Delphine Verhaeghe
DÉBATS à l'audience publique du 29 janvier 2024, après rapport oral de l'affaire par Bruno Poupet.
Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.
ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 30 mai 2024 après prorogation du délibéré en date du 16 mai 2024 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Bruno Poupet, président, et Delphine Verhaeghe, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 18 décembre 2023
Mme [F] [V] est propriétaire d'un appartement situé au sein de la résidence [Adresse 1], qu'elle met en location pour de courtes durées via le site « airbnb'» depuis le mois de septembre 2020. Un boîtier à clés installé sur un mur extérieur de l'immeuble en facilite l'accès par les locataires.
Le syndicat des copropriétaires de cette résidence, en exécution d'une résolution de l'assemblée générale ordinaire du 27 septembre 2021, a assigné Mme [V] en référé devant le président du tribunal judiciaire de Lille par acte du 23 juin 2022 afin d'obtenir la condamnation de cette dernière à cesser toute activité de location en meublé de tourisme, à lui verser la somme de 10'000 euros à titre de provision sur la réparation du préjudice résultant des troubles anormaux subis par la copropriété, ainsi qu'à déposer le boîtier à clefs à ses frais et à remettre en état le mur extérieur de la résidence.
Par ordonnance du 15 novembre 2022, le juge des référés :
- a ordonné à la défenderesse de cesser son activité de location en meublé de tourisme, ainsi que de déposer le boîtier à clefs à ses frais et de remettre en état le mur extérieur commun de la résidence, sous astreinte provisoire de 500 euros par jour de retard, passé le délai de quinze jours à compter de la signification de l'ordonnance, et pendant une durée de trois mois,
- s'est réservé la liquidation de l'astreinte,
- a condamné Mme [V] à verser au syndicat des copropriétaires les sommes de :
4 000 euros à titre provisionnel, à titre de dommages et intérêts pour réparer le préjudice de troubles anormaux subi par la copropriété depuis le mois de septembre 2020,
3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
Mme [V] a interjeté appel de cette ordonnance et, aux termes de ses dernières conclusions remises le 15 décembre 2023, demande à la cour, au visa des articles 750-1, 835, 562 et 463 du code de procédure civile, de réformer ladite ordonnance en toutes ses dispositions et, statuant à nouveau, de :
à titre principal,
- dire n'y avoir lieu à référé,
- débouter l'intimé de l'ensemble de ses demandes,
en tout état de cause, « complétant en tant que de besoin la décision entreprise au titre de l'omission de statuer auquel le premier juge s'est livré, au visa des articles 463, 562, 699 et 700 du code de procédure civile, et de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965'» :
- condamner l'intimé à lui verser les sommes suivantes :
10 000 euros à titre de provision sur dommages et intérêts,
6 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et en appel,
- la dispenser de toute participation à la dépense commune des frais de procédure et de conseil du syndicat des copropriétaires de la résidence,
- condamner l'intimé aux dépens, dont distraction au profit de la SCP Processuel.
Par ses conclusions remises le 12 décembre 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence Saint-Georges demande à la cour, au visa des articles 9 et 25b de la loi du 10 juillet 1965, des articles 835 et 9 du code de procédure civile, des articles 1353 et 1240 du code civil, et de l'article 700 du code de procédure civile, de :
- confirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions,
- débouter l'appelante de l'ensemble de ses demandes,
- la condamner aux dépens et à lui payer la somme de 6 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- juger qu'à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans « l'ordonnance'» à intervenir, l'exécution forcée, devant être réalisée par l'intermédiaire d'un commissaire de justice, le montant des sommes retenues par le commissaire de justice en application de l'article 10 du décret du 8 mars 2001 portant modification du décret du 12 décembre 1996, devra être supportée par l'appelante.
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Le syndicat des copropriétaires a remis et notifié des conclusions le 19 décembre 2023 et, par des écritures du 27 janvier 2024, Mme [V] a sollicité la révocation de l'ordonnance de clôture ou le rejet des dernières conclusions de l'intimé.
Si l'appelante note que l'ordonnance de clôture a été notifiée le 19 décembre 2023 à 11'heures 33, ladite ordonnance a été rendue le 18 décembre conformément à l'avis de fixation adressé le 1er juin 2023 aux conseils des parties par le RPVA, elle figure à cette date dans l'historique du dossier consultable via ce réseau et l'ordonnance imprimée signée par le président figurant dans le dossier matériel de la cour porte également cette date.
Il en résulte que les dernières conclusions de l'intimé sont postérieures à l'ordonnance de clôture.
Aux termes de l'article 803 du code de procédure civile, l'ordonnance de clôture ne peut être révoquée que si se révèle une cause grave depuis qu'elle a été rendue.
Aucune cause grave justifiant une telle révocation, qui impliquerait en outre une réouverture des débats, inopportune s'agissant d'une procédure soumise aux dispositions des articles 905 à 905-2 du même code, n'est démontrée au cas présent.
Les conclusions de l'intimé en date du 19 décembre 2023 sont donc irrecevables, leur dispositif étant au demeurant identique à celui de ses conclusions du 12 décembre précédent qui doivent être considérées comme les dernières et les seules à prendre en compte, les dernières conclusions de l'appelante étant celles du 15 décembre.
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Le syndicat des copropriétaires soutient que la location pour de courtes périodes à laquelle procède Mme [V] constitue un trouble manifestement illicite en ce qu'elle est contraire au règlement de copropriété qui interdit l'exercice d'activités commerciales et destine l'immeuble à l'habitation « bourgeoise'».
Mme [V] soutient pour sa part que cette activité est de nature civile et non commerciale et n'est pas interdite expressément par le règlement de copropriété qui, en toute hypothèse, ne contient pas de clause d'habitation bourgeoise.
Il est renvoyé aux conclusions des parties pour le détail de leur argumentation.
MOTIFS DE LA DÉCISION
L'article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Le trouble manifestement illicite s'entend de toute perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui constitue directement ou indirectement une violation évidente d'une norme obligatoire ou d'une règle de droit, dont l'origine peut être contractuelle, législative ou réglementaire.
Aux termes de l'article 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble.
L'article 2 du règlement de copropriété de la résidence Saint-Georges relatif à la destination de l'immeuble est ainsi rédigé :
« L'exercice de professions libérales ou assimilées est autorisé en tout ou partie dans chacun des appartements. Aucun appartement ou local ne pourra être utilisé à usage de commerce quel qu'il soit.
Toutefois, préalablement à toute occupation à usage autre que l'habitation, le propriétaire devra avertir le syndic, par lettre recommandée avec AR, de l'affectation qu'il entend donner auxdits locaux. Sans réponse du syndic sous quinzaine, l'activité est considérée comme autorisée.
Il ne pourra être procédé à aucune vente publique dans aucune partie privative.
Les lots considérés comme des lots accessoires ne pourront être utilisés que pour l'usage auxquels ils sont habituellement destinés'».
En l'absence de prestations de nature hôtelière ou para-hôtelière telles que la fourniture du petit déjeuner et le nettoyage régulier des locaux pendant la location, l'activité exercée par Mme [V], simple location d'un logement meublé, fût-elle de courte durée, ne peut être considérée comme étant de nature commerciale, étant ajouté que le régime fiscal applicable aux revenus perçus dans le cadre d'un telle location est inopérant pour emporter cette qualification. Le moyen tiré par l'intimé de l'interdiction des activités commerciales par le règlement de copropriété est donc inopérant pour caractériser l'existence d'un trouble manifestement illicite.
Par ailleurs, il s'observe que ledit règlement, d'une part, n'interdit pas spécifiquement la location touristique de courte durée, d'autre part, n'attribue pas à la résidence une destination bourgeoise exclusive, puisqu'il admet l'exercice d'activités libérales ou assimilées, mais ne lui attribue pas non plus expressément une destination bourgeoise ordinaire.
L'analyse du règlement de copropriété que suppose l'argument de l'intimé selon lequel la destination bourgeoise de l'immeuble se déduit d'autres clauses, telle celle qui impose au propriétaire bailleur d'informer le syndic de l'entrée en jouissance de son locataire, comme les références à une jurisprudence abondante mais non uniforme qui évolue en même temps que se développe l'activité considérée, excluent que l'activité reprochée à Mme [V] soit considérée comme une violation évidente d'une règle de droit, pour reprendre l'expression consacrée, et par conséquent manifestement illicite, de sorte qu'il y a lieu d'infirmer l'ordonnance entreprise et de dire n'y avoir lieu à référé sur ce point.
En ce qui concerne le boîtier à clés, le syndicat des copropriétaires invoque l'article 13 du règlement de copropriété aux termes duquel « tous travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble devront être soumis à l'autorisation préalable de l'assemblée générale des copropriétaires statuant aux conditions de majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 ou éventuellement celles de l'article 25-1 de la même loi'».
Cette stipulation est conforme à l'article 25b de la loi susvisée.
Il est établi que Mme [V] a sollicité l'autorisation d'installer ce boîtier, qui affecte, même si c'est discrètement, les parties communes et l'aspect extérieur de l'immeuble, dans la pente menant au parking, par un courriel du 2 octobre 2019, soit peu après son acquisition de l'appartement, pour permettre aux entreprises devant y effectuer des travaux d'y accéder en son absence, et que cette autorisation lui a été donnée par le syndic.
Si Mme [V] n'a donc pas procédé par voie de fait, il ne peut être nié, indépendamment de la question de la légitimité de son maintien au-delà de la période de travaux et de son utilisation dans le cadre de l'activité litigieuse, que ce boîtier a été posé en violation de la loi et du règlement de copropriété et donc de manière manifestement illicite, de sorte qu'il y a lieu de confirmer l'ordonnance en ce qu'elle a ordonné à Mme [V] de déposer le boîtier à clefs à ses frais et de remettre en état le mur extérieur commun de la résidence dans les quinze jours de la signification de la décision, mais non en ce qu'elle a assorti cette obligation d'une astreinte dont la nécessité n'est pas démontrée, étant ici rappelé à l'appelante qu'elle s'est engagée, dans des courriers au syndicat, à respecter toute décision de justice.
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L'article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
Par ailleurs, en vertu de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier.
Compte tenu de ce que le syndicat intimé fait essentiellement état, au soutien de sa demande de provision sur dommages et intérêts, et attestations à l'appui, de nuisances que causerait l'activité reprochée à Mme [V] aux occupants de l'immeuble, en raison notamment des allées et venues bruyantes et du comportement de ses locataires, mais ne caractérise pas en l'état de dommage et de préjudice subi par la copropriété, ledit syndicat ne démontre pas l'existence d'une obligation non contestable de réparation d'un préjudice pesant sur l'appelante à son égard, de sorte qu'il y a lieu d'infirmer l'ordonnance en ce qu'elle a fait droit à sa demande de provision.
De même, dès lors que l'appelante fait essentiellement état de comportements individuels pour alléguer un harcèlement lui causant préjudice (intimidation à l'égard de ses locataires par un copropriétaire, attestations mensongères ou exagérées, copropriétaires épiant ses locataires ainsi qu'elle-même, attitude méprisante du président en assemblée générale ...) et qu'il n'est pas statué sur le bien-fondé ou le mal-fondé des demandes réitérées de cesser ses locations que le syndic lui adresse, vécues également comme un harcèlement, l'on ne peut retenir l'existence d'une obligation non sérieusement contestable du syndicat de réparer le préjudice qu'elle allègue, à ce jour toujours discutable. Il y a donc lieu de débouter Mme'[V] de sa demande de provision sur dommages et intérêts.
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Il appartient à l'intimé, partie perdante sur l'essentiel, de supporter la charge des dépens de première instance et d'appel, conformément à l'article 696 du code de procédure civile, de sorte que Mme [V] peut légitimement solliciter le bénéfice des dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. En revanche, il n'est pas inéquitable, vu l'article 700 du même code, de laisser à chacune des parties la charge de ses frais irrépétibles.
PAR CES MOTIFS
La cour
infirme l'ordonnance entreprise, sauf en ce qu'elle a ordonné à Mme [V] de déposer le boîtier à clefs à ses frais et de remettre en état le mur extérieur commun de la résidence dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la décision,
statuant à nouveau,
dit n'y avoir lieu à référé en ce qui concerne la demande tendant à voir ordonner à Mme'[V] de cesser son activité de location en meublé de tourisme,
déboute le syndicat des copropriétaires de sa demande d'astreinte assortissant l'obligation de déposer le boîtier à clefs et de sa demande de provision sur dommages et intérêts,
y ajoutant,
déboute Mme [F] [V] de sa demande de provision sur dommages et intérêts,
déboute les parties de leurs demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile,
condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence Saint-Georges aux dépens de première instance et d'appel qui pourront être recouvrés par la SCP Processuel selon les modalités prévues par l'article 699 du code de procédure civile,
dit que Mme [V] doit bénéficier des dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 aux termes desquelles le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.
Le greffier
Delphine Verhaeghe
Le président
Bruno Poupet