République Française
Au nom du peuple français
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Cour d'appel de Nancy
Chambre de l'Exécution - JEX
Arrêt n° /24 du 30 MAI 2024
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 23/02167 - N° Portalis DBVR-V-B7H-FIA2
Décision déférée à la cour :
jugement du juge de l'exécution du tribunal judiciaire de NANCY, R.G.n° 22/00012, en date du 14 septembre 2023,
APPELANTS :
Monsieur [P] [V]
né le [Date naissance 5] 1986 à [Localité 16] (97), domicilié [Adresse 3]
Représenté par Me Thomas CUNY, avocat au barreau de NANCY
Madame [D] [W]
née le [Date naissance 1] 1987 à [Localité 11] (Haïti), domiciliée [Adresse 3]
Représentée par Me Thomas CUNY, avocat au barreau de NANCY
INTIMEE :
S.A. CREDIT FONCIER DE FRANCE
Société anonyme immatriculée au RCS de PARIS sous le n° 542029848 dont le siège social est [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
Représentée par Me Marie-aline LARERE, avocat au barreau de NANCY
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 18 Avril 2024, en audience publique devant la cour composée de :
Monsieur Francis MARTIN, président de chambre,
Madame Nathalie ABEL, conseillère, chargée du rapport
Madame Fabienne GIRARDOT, conseillère,
qui en ont délibéré ;
Greffier, lors des débats : Mme Christelle CLABAUX-DUWIQUET ;
ARRÊT : contradictoire, prononcé publiquement le 30 mai 2024 date indiquée à l'issue des débats, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile ;
signé par Monsieur Francis MARTIN, président de chambre, et par, Christelle CLABAUX-DUWIQUET, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
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Copie exécutoire délivrée le à
Copie délivrée le à
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EXPOSE DU LITIGE
Par acte authentique du 5 novembre 2015, le Crédit foncier de France a consenti à M. [P] [V] et Mme [D] [W] :
- un prêt à taux zéro d'un montant de 25 892,10 euros remboursable en 25 années,
- un prêt d'un montant de 117 952,00 euros au taux d'intérêts fixe de 3,30 % l'an, remboursable en 28 années. Ces prêts étaient garantis par le privilège de prêteur de deniers et deux hypothèques conventionnelles sur le bien immobilier situé à [Adresse 14], cadastré section [Cadastre 8], pour [Cadastre 2].
Par acte d'huissier du 24 novembre 2021, le Crédit foncier de France a fait délivrer à M. [V] et Mme [W] un commandement de payer valant saisie immobilière du bien situé à [Adresse 13], cadastré section [Cadastre 8], pour [Cadastre 2], pour avoir paiement de la somme de 156 906,38 euros.
Ce commandement a été publié au service de la publicité foncière le 18 janvier 2022.
Par acte d'huissier du 9 mars 2022, le Crédit foncier de France a fait délivrer à M. [V] et Mme [W] une assignation à comparaître devant le juge de l'exécution. Le cahier des conditions de vente a été déposé au greffe dans le délai légal.
Par jugement d'orientation du 14 septembre 2023, le juge de l'exécution de [Localité 10] a :
- rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription,
- rejeté en conséquence l'exception de nullité du commandement,
- constaté que les conditions des articles L. 311-2, L. 311-4 et L. 311-6 du code des procédures civiles d'exécution étaient réunies et que le créancier poursuivant avait satisfait au respect des articles R. 311-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
- retenu que le montant de la créance du Crédit foncier de France, créancier poursuivant, s'élève à la somme de 156 906,38 euros suivant décompte arrêté au 15 octobre 2021, qui se décompose comme suit :
1) prêt à taux zéro numéro 6795124 :
- capital restant dû au 10/10/2021 : 25 892,10 euros,
- solde débiteur au 10/10/2021 : 231,07 euros,
- sous total : 26 123,17 euros,
2) prêt numéro 6795125 :
- capital restant dû au 10/10/2021 : 110 306,39 euros,
- solde débiteur au 10/10/2021 : 11 822,14 euros,
- indemnité d'exigibilité de 7% : 8 549,00 euros,
- intérêts au taux de 3,30 % : 55,98 euros,
- cotisations d'assurance : 49,70 euros,
- sous total : 130 783,21 euros,
Total : 156 906,38 euros,
- constaté qu'il n'existe pas d'autre créancier inscrit,
- dit que les intérêts au taux contractuellement prévu continueront à courir jusqu'à la distribution du prix de la vente,
- ordonné la vente forcée des biens et droits immobiliers sis à [Adresse 15], cadastrés section [Cadastre 8], pour 06 a 08 ca,
- fixé le montant de la mise à prix de la somme de 57 000 euros, conformément au cahier des conditions de vente,
- dit qu'il sera procédé à ladite vente forcée à l'audience du juge de l'exécution du présent tribunal à l'audience du jeudi 11 janvier 2024,
- désigné la SELARL Angledroit [Localité 10]-Commercy, commissaires de justice associés à [Localité 10], pour assurer la visite des lieux, en se faisant assister, si besoin est, d'un serrurier et de la force publique, selon les modalités qu'il lui appartiendra de déterminer en accord avec le créancier poursuivant,
- dit que le commissaire de justice instrumentaire pourra se faire assister lors de la visite d'un ou plusieurs professionnels agréés chargés d'établir et de réactualiser les différents diagnostics immobiliers prévus par les réglementations en vigueur,
- dit que la présente décision désignant le commissaire de justice pour assurer la visite devra être signifiée, trois jours au moins avant la visite, aux occupants des biens et droits immobiliers saisis,
- ordonné la publicité de la vente à intervenir conformément aux dispositions des articles R. 322-31 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
- dit que les dépens sont compris dans les frais de saisie immobilière soumis à taxe.
Par déclaration enregistrée le 13 octobre 2023, M. [V] et Mme [W] ont interjeté appel du jugement précité, en toutes ses dispositions.
Par conclusions déposées le 27 mars 2024, M. [V] et Mme [W] demandent à la cour de :
- infirmer le jugement en ce qu'il a ordonné la vente forcée du bien saisi situé [Adresse 6]).
Statuant à nouveau,
- autoriser la vente amiable du bien situé [Adresse 6]) et cadastré Section [Cadastre 7] pour 6 a 8ca à un prix qui ne saurait être inférieur à 150 000 euros,
- statuer ce que de droit sur les dépens.
Par conclusions déposées le 12 mars 2024, le Crédit foncier de France demande à la cour de :
- juger les consorts [C] irrecevables et mal fondés en leur appel ; les en débouter,
- confirmer en toutes ses dispositions la décision entreprise,
- condamner solidairement Mme [W] et M. [V] à verser au Crédit foncier de France une indemnité de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner solidairement Mme [W] et M. [V] aux entiers dépens.
Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à leurs conclusions visées ci-dessus, conformément à l'article 455 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 3 avril 2024.
MOTIFS
Il convient à titre liminaire de constater le caractère définitif des dispositions du jugement qui ne sont pas discutées à hauteur d'appel par les parties, à savoir celles ayant :
- rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription,
- constaté que les conditions des articles L 311-2, L311-4 et L 311-6 du code des procédures civiles d'exécution sont réunies et que le créancier poursuivant a satisfait au respect des articles R3 11-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
- rejeté en conséquence l'exception de nullité du commandement,
- retenu que le montant de la créance du Crédit Foncier de France, créancier poursuivant, s'élève à la somme de 156'906,38 euros suivant décompte arrêté au 15 octobre 2021,
- constaté qu'il n'existe pas d'autre créancier inscrit,
- dit que les intérêts au taux contractuellement prévu continueront à courir jusqu'à la distribution du prix de vente.
Sur la recevabilité de l'appel
Le Crédit Foncier de France soulève à titre principal, sur le fondement de l'article 564 du code de procédure civile, l'irrecevabilité de la demande des appelants tendant à être autorisés à vendre amiablement leur bien, en faisant valoir qu'ils n'ont à aucun moment sollicité cette autorisation en première instance où ils ont uniquement soulevé la prescription de l'action. Mme [W] et M. [V] ne formulent aucune observation à ce sujet.
Aux termes de l'article 564 du code de procédure civile, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.
En l'espèce, les appelants sollicitent l'autorisation de vendre amiablement leur bien en se prévalant de la survenance d'éléments nouveaux, et notamment de la signature d'une proposition d'achat signée en mars 2024, soit postérieurement au jugement d'orientation.
La demande de Mme [W] et M. [V] tendant à être autorisés à vendre amiablement leur bien sera en conséquence déclarée recevable.
Sur l'orientation de la procédure
Aux termes de l'article L 311-2 du code des procédures civiles d'exécution, tout créancier muni d'un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière.
L'article R 322-15 alinéa 2 du code des procédures civiles d'exécution prévoit que lorsqu'il autorise la vente amiable, le juge s'assure qu'elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur.
L'article R 322-21 du code des procédures civiles d'exécution précise qu'il incombe au juge qui autorise la vente amiable de fixer le montant du prix en deçà duquel l'immeuble ne peut être vendu eu égard aux conditions économiques du marché ainsi que, le cas échéant, les conditions particulières de la vente.
En l'espèce, Mme [W] et M. [V] sollicitent l'autorisation de vendre amiablement leur bien à un prix qui ne saurait être inférieur à 150'000 euros net vendeur en se prévalant de la régularisation récente d' une offre d'achat. Ils font valoir qu' ils ont intérêt, tout comme la banque, à cette vente amiable.
Le Crédit Foncier de France s'oppose à cette demande en faisant valoir que Mme [W] et M. [V] ont déjà bénéficié des plus larges délais pour vendre leur bien au prix du marché.
À l'appui de leurs demandes, Mme [W] et M. [V] produisent :
- une estimation de leur bien immobilier, effectuée le 17 octobre 2023 par une agence immobilière de [Localité 9], pour une valeur comprise entre 180'000 et 210 000 euros ;
- une copie de l'annonce publiée pour la vente de leur maison à un prix de 181'300 euros ;
- une proposition d'achat de leur bien immobilier signée le 1er mars 2024 pour un prix net vendeur de 150'000 euros outre 5 400 euros d'honoraires d'agence ;
- un échange de courriels avec l'agence immobilière justifiant de leurs diligences ;
- un bail d'habitation signé le 17 janvier 2024 attestant de leur engagement dans cette démarche de vente amiable.
Ces éléments produits par Mme [W] et M. [V] justifient que la vente puisse être conclue dans des conditions satisfaisantes (étant rappelé que le tribunal avait fixé le montant de la mise à prix de la somme de 57 000 euros), de telle sorte qu'il convient d'autoriser la vente amiable du bien saisi.
Mme [W] et M. [V] proposent de fixer le montant du prix plancher de la vente amiable à la somme de 150'000 euros net vendeur, correspondant au montant figurant sur l'offre d'achat régularisée le 1er mars 2024.
Ce prix plancher proposé par Mme [W] et M. [V] correspond aux conditions économiques du marché, l'estimation établie par l'agence immobilière le 17 octobre 2023 ayant relevé une valeur du bien compris entre 180'000 et 210 000 euros nets vendeur, en tenant compte de l'état actuel du bien, des ventes réalisées récemment dans le secteur et de l'état actuel du marché de l'immobilier sur le secteur.
Il convient en conséquence de fixer à la somme de 150'000 euros nets vendeur le prix en deçà duquel l'immeuble saisi ne pourra être vendu.
Conformément aux dispositions de l'article R 322-22 du code des procédures civiles d'exécution, il sera rappelé que l'affaire doit être appelée à la prochaine audience utile devant le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Nancy dans un délai qui ne peut excéder quatre mois, à charge pour le greffe dudit juge de préciser par voie de convocation les date et lieu de l'audience pour laquelle Mme [W] et M. [V] sont invités à justifier de l'acte de vente intervenu ainsi que de la consignation du prix, des frais de vente et du paiement des frais taxés.
Le jugement sera en conséquence infirmé en ce qu'il a ordonné la vente forcée de l'immeuble.
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile
Mme [W] et M. [V] seront condamnés in solidum aux dépens d'appel. Concernant l'application de l'article 700 du code de procédure civile, l'équité commande de rejeter la demande formée par le Crédit foncier de France.
PAR CES MOTIFS :
LA COUR, statuant publiquement, par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,
Déclare recevable la demande de Mme [W] et M. [V] tendant à être autorisés à vendre amiablement leur bien situé à [Adresse 15], cadastré section [Cadastre 8], pour 06 a 08 ca ;
Infirme le jugement en ce qu'il a ordonné la vente forcée des biens et droits immobiliers sis à [Adresse 12], cadastrés section [Cadastre 8] pour 06 a 08 ca, en fixant le montant de la mise à prix à la somme de 57'000 euros ;
Le confirme pour le surplus ;
Statuant à nouveau des chefs infirmés et ajoutant ;
Autorise la vente amiable du bien situé à [Adresse 15], cadastré section [Cadastre 8], pour 06 a 08 ca appartenant à Mme [W] et M. [V] ;
Fixe à la somme de 150'000 euros le prix en deçà duquel l'immeuble ne pourra être vendu ;
Rappelle que les frais de poursuite doivent être versés directement par l'acquéreur en sus du prix de vente ;
Dit que les conditions du cahier des conditions de vente devront être respectées ;
Rappelle que le prix de vente de l'immeuble ainsi que toutes sommes acquittées par l'acquéreur à quelque titre que ce soit sont consignés et acquis au créancier participant à la distribution ainsi que le cas échéant aux débiteurs, pour leur être distribués ;
Rappelle que la présente décision qui fait droit à la demande d'autorisation de vente amiable suspend le cours de la procédure de saisie immobilière ;
Rappelle aux débiteurs qu'ils doivent accomplir les diligences nécessaires à la conclusion de la vente amiable ainsi autorisée et qu'ils doivent rendre compte au créancier poursuivant qui le demande des démarches accomplies à cette fin, leur carence pouvant justifier la reprise de la procédure sur vente forcée ;
Dit qu'il sera procédé à la poursuite de la procédure à la première audience utile devant le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Nancy, dans un délai qui ne peut excéder quatre mois, à charge pour le greffe dudit juge de préciser par voie de convocation les date et lieu de l'audience ;
Invite Mme [W] et M. [V] à justifier pour ladite audience de :
- l'acte de vente intervenu,
- la consignation du prix, frais de vente ainsi que du paiement des frais taxés ;
Rappelle qu'à cette audience de renvoi, le juge de l'exécution ne peut accorder de délai supplémentaire d'une durée maximale de trois mois que si les demandeurs justifient d'un engagement écrit d'acquisition ;
Rejette la demande formée par le Crédit Foncier de France sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne in soildum Mme [W] et M. [V] aux dépens d'appel ;
Le présent arrêt a été signé par Monsieur MARTIN, président de chambre à la cour d'appel de NANCY, et par Madame Christelle CLABAUX-DUWIQUET, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER, LE PRESIDENT,
Minute en huit pages.