RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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COUR D'APPEL DE NANCY
DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE
ARRÊT N° /24 DU 30 MAI 2024
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 23/02365 - N° Portalis DBVR-V-B7H-FIPI
Décision déférée à la cour :
Ordonnance de référé du tribunal judiciaire d'Epinal, R.G. n° 23/00014, en date du 13 septembre 2023,
APPELANTE :
COMMUNE DE [Localité 7],
dont le siège est situé [Adresse 1], prise en la personne de son maire en exercice
Représentée par Me Julien FOURAY de la SELARL KNITTEL - FOURAY ET ASSOCIES, avocat au barreau d'EPINAL et plaidant par Me Pascal KNITTEL, avocat au barreau d'EPINAL
INTIMÉ :
Monsieur [K] [H]
né le 31 Juillet 1975 à [Localité 6], domicilié [Adresse 2]
Représenté par Me Stéphane VIRY de la SELARL LORRAINE DEFENSE & CONSEIL, avocat au barreau d'EPINAL
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 18 Avril 2024, en audience publique devant la cour composée de :
Monsieur Francis MARTIN, président de chambre,
Madame Nathalie ABEL, conseillère, chargée du rapport
Madame Fabienne GIRARDOT, conseillère,
qui en ont délibéré ;
Greffier, lors des débats : Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET ;
A l'issue des débats, le président a annoncé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 30 Mai 2024, en application du deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
ARRÊT : contradictoire, rendu par mise à disposition publique au greffe le 30 Mai 2024, par Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier, conformément à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;
signé par Monsieur Francis MARTIN, président de chambre, et par Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier ;
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Copie exécutoire délivrée le à
Copie délivrée le à
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EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé du 4 juin 2018, la commune de [Localité 7] a mis à la disposition de M.[K] [H] un bâtiment métallique dont elle est propriétaire, situé dans la partie est d'une ancienne filature, [Adresse 5] à [Localité 7], prévoyant notamment :
- prix mensuel : 150 euros,
- prise du local : 4 juin 2018,
- obligation pour le preneur d'assurer le local,
- déblaiement et mise en sécurité du local incombant au preneur,
- location convenue à titre précaire et revocable avec un délai de préavis de 3 mois,
- durée minimum : 7 mois.
Par courrier du 5 octobre 2018, le maire de [Localité 7] a informé M. [H] de ce qu'il mettait fin au contrat pour non-respect des clauses du contrat.
Par acte du 11 janvier 2023, la commune de [Localité 7] a assigné M. [H] devant le juge des référés d'Epinal qui a, par ordonnance du 13 septembre 2023 :
- rejeté la demande d'expulsion et les demandes subséquentes,
- dit n'y avoir lieu à référé sur la question de la requalification du contrat en bail
commercial,
- rejeté les demandes des parties sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné la commune de [Localité 7] aux dépens.
Par déclaration enregistrée le 10 novembre 2023, la commune de [Localité 7] a interjeté appel de l'ordonnance précitée, en toutes ses dispositions.
Par conclusions déposées le 1er mars 2024, la commune de [Localité 7] demande à la cour de :
- infirmer l'ordonnance en ce qu'elle a :
- rejeté la demande d'expulsion et les demandes subséquentes,
- rejeté les demandes des parties sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné la commune de [Localité 7] aux dépens,
En conséquence et statuant à nouveau,
- débouter purement et simplement M. [H] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions,
- prononcer la résiliation de la convention d'occupation à effet du 1er novembre 2018,
- ordonner l'expulsion de M. [H] ainsi que de tous occupants de son chef de l'immeuble sis, [Adresse 5], cadastré AI [Cadastre 3] et [Cadastre 4], et ce, au besoin avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier,
- fixer à 150 euros l'indemnité mensuelle d'occupation due par M. [H] et le condamner à payer ladite somme à titre provisionnel depuis le 1er novembre 2018, jusqu'à son départ effectif des lieux,
- condamner M. [H] au paiement d'une somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code procédure civile,
- condamner M. [H] aux entiers dépens.
Par conclusions déposées le 18 janvier 2024, M. [H] demande à la cour de :
- confirmer l'ordonnance en toutes ses dispositions,
- débouter la commune de [Localité 7] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions,
En tout état de cause,
- condamner la commune de [Localité 7] à verser à M. [H] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner la commune de [Localité 7] aux entiers dépens.
Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à leurs conclusions visées ci-dessus, conformément à l'article 455 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 3 avril 2024.
MOTIFS
Il convient à titre liminaire de constater le caractère définitif de la disposition de l'ordonnance ayant dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de requalification du contrat en bail commercial qui n'est plus soulevée à hauteur d'appel.
Sur les demandes de la commune de [Localité 7]
Le premier juge a débouté la commune de [Localité 7] en relevant qu'il apparaissait de façon évidente et manifeste qu'elle avait renoncé au congé notifié en 2018 puisqu'elle avait accepté que M. [H] se maintienne dans les lieux.
La commune de [Localité 7] demande à la cour d'infirmer l'ordonnance, de prononcer la résiliation de la convention d'occupation à effet du 1er novembre 2018, d'ordonner l'expulsion de M. [H] et de fixer à 150 euros l'indemnité mensuelle d'occupation due par M. [H] depuis le 1er novembre 2018 jusqu'à son départ effectif des lieux. Elle fait valoir que les agissements de M. [H], dont l'occupation ne repose
sur aucun titre et qui s'est traduite par des dégradations, constituent un trouble manifestement illicite.
M. [H] sollicite la confirmation de l'ordonnance en contestant l'existence d'un trouble manifestement illicite.
Aux termes du premier alinéa de l'article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Si la condition de l'absence de contestation sérieuse n'est pas requise par ces dispositions, il n'en reste pas moins qu'une contestation réellement sérieuse sur l'existence même d'un trouble et sur son caractère manifestement illicite doit conduire le juge des référés à refuser de prescrire la mesure sollicitée.
En l'espèce, il sera tout d'abord relevé que la commune de [Localité 7] ne précise aucunement sur quel fondement juridique elle saisit le juge des référés aux fins de voir prononcer la résiliation du contrat et l'expulsion de M. [H]. Elle invoque les articles 1103 (prévoyant que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits), 1728 (prévoyant que le preneur est tenu d'user de la chose suivant la destination qui lui a été donnée et de payer le prix) et 1729 du code civil (prévoyant que si le preneur use de la chose louée selon un usage dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut faire résilier le bail).
À l'appui de sa demande tendant à voir le juge des référés prononcer la résiliation du contrat à effet du 1er novembre 2018, la commune de [Localité 7] fait valoir que :
- M. [H] occupe sans droit ni titre un terrain appartenant à la commune, et ce depuis le 1er novembre 2018, date de prise d'effet du congé qu'elle lui a notifié par courrier du 5 octobre 2018 en lui reprochant de ne pas avoir justifié d'une assurance ni d'être à jour de ses loyers ;
- M. [H] s'est maintenu dans les lieux malgré un courrier du maire de février 2020 (lui demandant de partir pour le 20 juin 2020) et les sommations de quitter les lieux qui lui ont été délivrées les 25 mai et 27 septembre 2022 ;
- son occupation s'est traduite par des transformations et dégradations (murage, percemements, obstructions) portant atteinte au droit de propriété de la commune et constitutives d'un trouble manifestement illicite ;
- cette occupation s'inscrit au sein d'un site justifiant une démolition de l'essentiel des bâtiments dans le cadre d'un programme conduit par l'établissement public foncier du Grand Est.
M. [H] fait quant à lui valoir que :
- la convention signée le 4 juin 2018 ne peut être qualifiée de convention d'occupation précaire dès lors qu'elle n'est justifiée par aucune circonstance exceptionnelle et qu'il n'existe aucun terme résultant d'une cause autre que la seule volonté des parties ;
- il respecte ses engagements ainsi qu'il ressort du bordereau de situation pour la période du 1er juillet 2018 au 14 mars 2023 mentionnant qu'il n'est redevable d'aucune dette ;
- il n'a commis aucune dégradation ni transformation.
Force est d'abord de relever que la convention signée le 4 juin 2018 ne comporte aucune clause résolutoire dont le juge des référés aurait été compétent à constater simplement l'acquisition. Le prononcé de la résiliation de la convention, qui est sollicitée en l'espèce, nécessite d'apprécier la gravité de l'inexécution par M. [H] de ses obligations, ce qui excède la compétence du juge des référés dès lors qu'une contestation réellement sérieuse sur l'existence même d'un trouble illicite fait obstacle à la mesure sollicitée, et ce d'autant que sont invoqués des manquements contractuels commis au début de l'année 2018, soit il y a près de 6 ans. De surcroît la nature juridique exacte du contrat liant les parties relève manifestement d'une appréciation des juges du fond, la qualification de «convention d'occupation précaire» n'apparaissant pas évidente compte tenu notamment de l'absence de circonstances exceptionnelles ayant motivé sa conclusion.
Il est par ailleurs clairement stipulé dans le contrat signé le 4 juin 2018 que sa durée minimum est de 7 mois et que le délai de préavis est de 3 mois. Or il est constant que le seul congé dont se prévaut la commune de [Localité 7] pour voir prononcer la résiliation à effet du 1er novembre 2018, a été donné par courrier du 5 octobre 2018, soit 4 mois après la conclusion de la convention, pour une prise d'effet au 31 octobre suivant, soit dans le délai d'1 mois, de telle sorte que ce congé était manifestement irrégulier.
Sera surabondamment relevé le fait que la commune de [Localité 7] n'établit pas que l'occupation des lieux par M. [H] constituerait un trouble illicite du fait du projet de l'établissement public foncier, étant du reste souligné que le programme pluriannuel 2015 ' 2019 a été conclu avec cet établissement en avril 2017, soit antérieurement à la convention litigieuse conclue en avril 2018.
Il en ressort que la commune de [Localité 7] n'est pas fondée à solliciter du juge des référés le prononcé de la résiliation de la convention à effet du 1er novembre 2018.
C'est dès lors à bon droit que le premier juge l'a déboutée de cette demande ainsi que de celles relatives à l'expulsion et à la fixation d'une indemnité d'occupation.
L'ordonnance sera en conséquence confirmée de ces chefs.
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile
La commune de [Localité 7] qui succombe sera condamnée aux entiers dépens. L'équité commande par ailleurs de confirmer l'ordonnance en ce qu'elle a rejeté les demandes formées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et de rejeter également les demandes formées à ce titre à hauteur d'appel.
PAR CES MOTIFS :
LA COUR, statuant publiquement, par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,
Confirme l'ordonnance en toutes ses dispositions ;
Y ajoutant ;
Rejette l'ensemble des demandes formées à hauteur d'appel sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne la commune de [Localité 7] aux entiers dépens ;
Le présent arrêt a été signé par Monsieur Francis MARTIN, président de chambre à la cour d'appel de NANCY, et par Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,
Minute en six pages.