Cour d'appel - 30 mai 2024 - 23/03200

Résumé de la décision

Arguments pertinents

2. Sur l'existence d'une contestation sérieuse :
Concernant l'affirmation de la SAS DJO Cuistot selon laquelle l'exploitation du local serait impossible, la cour a rappelé que le bail liant les parties stipulait clairement la destination des lieux. Le bailleur a démontré que, malgré les problèmes d’extraction de fumées, il n’existait pas d'obstacle réel à l'exploitation du fonds.

3. Sur l'indemnité au titre de l'article 700 :
La cour a jugé fondé d'accorder à M. [Z] une indemnité en vertu de l'article 700 du code de procédure civile, indiquant qu’il a engagé des frais pour défendre ses droits dans cette instance.

Interprétations et citations légales

2. Obligations du bailleur :
L’article 1719 du Code civil précise que le bailleur doit garantir au preneur la jouissance paisible des lieux loués. Dans cette affaire, bien que la société DJO Cuistot ait soutenu que le bailleur avait manqué à ses obligations, la cour a relevé qu’aucune preuve ne démontrait une impossibilité d'exploitation qui serait imputable au bailleur.

3. Indemnité sur le fondement de l’article 700 :
En se basant sur Code de procédure civile - Article 700, la cour souligne le droit à une indemnité pour couvrir les frais non compris dans les dépens pour une partie ayant dû défendre ses intérêts dans le cadre de la procédure, ce qui était approprié au contexte de l'affaire.

En conclusion, l'arrêt de la cour d'appel confirme que la SAS DJO Cuistot ne peut se prévaloir d'une impossibilité d'exploitation qui lui serait imputable et qu'elle doit assumer les conséquences de ses obligations contractuelles vis-à-vis de M. [Z].

République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D'APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 2 SECTION 1

ARRÊT DU 30/05/2024

N° de MINUTE :

N° RG 23/03200 - N° Portalis DBVT-V-B7H-U7YF

Ordonnance de référé n° 23/00193 rendue le 27 juin 2023 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Lille

APPELANTE

SAS DJO Cuistot prise en la personne de son président, M. [M] [E] domicilié en cette qualité audit siège

ayant son siège social [Adresse 2]

représentée par Me Laurence d'Herbomez, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

INTIMÉ

Monsieur [W] [O] [Z]

né le 1er septembre 1958 à [Localité 3], de nationalité française

demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Philippe Talleux, avocat constitué, substitué par Me Hugo Fort, avocat au barreau de Lille

DÉBATS à l'audience publique du 31 janvier 2024 tenue par Dominique Gilles magistrat chargé d'instruire le dossier qui, après rapport oral de l'affaire, a entendu seul les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Marlène Tocco

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Dominique Gilles, président de chambre

Pauline Mimiague, conseiller

Aude Bubbe, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 30 mai 2024 après prorogation du délibéré initialement prévu le 16 mai 2024 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Dominique Gilles, président et Valérie Roelofs, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 31 janvier 2024

Vu l'ordonnance de référé du magistrat délégué du président tribunal judiciaire de Lille du 27 juin 2023, rendue entre M. [Z], bailleur à titre commercial de locaux situés [Adresse 2] à [Localité 4], et la société DJO Cuistot, preneur de ces locaux comme suite à la cession à cette société par la société Food investissement, bailleur originaire, du fonds de commerce qu'elle exploitait dans les lieux, qui a débouté celui-ci de sa demande de renvoi devant le juge du fond, constaté l'acquisition de la clause résolutoire depuis le 28 janvier 2023, ordonné l'expulsion, mis à charge du preneur une indemnité provisionnelle au titre de l'occupation des locaux, égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dues si le bail s'était poursuivi, liquidé à titre provisionnel à la somme de 9 600 euros le montant dû au titre de l'arriéré des loyers, des charges et taxes, et indemnités d'occupation, selon décompte arrêté à février 2023, terme inclus, dit que les sommes dues porteront intérêts à compter du commandement de payer du 28 décembre 2022 ;

Vu l'appel de cette ordonnance interjeté par la déclaration au greffe de la société DJO Cuistot reçue le 10 juillet 2023 ;

Vu les dernières conclusions de la société DJO Cuistot déposées et signifiées le 25 janvier 2024, demandant à la cour, au visa des articles 101 et 107 du code de procédure civile, 834 et 835 du code de procédure civile, 1719 du code civil, de :

- infirmer l'ordonnance entreprise ;

- constater la connexité entre la présente procédure de référé et l'instance au fond devant le tribunal judiciaire de Lille suivie sous le n° RG : 23/01465, et ordonner le renvoi devant cette dernière juridiction ;

- subsidiairement

- constater l'existence de contestations sérieuses ;

- se déclarer incompétent et par conséquent dire n'y avoir lieu à référé ;

- en tout état de cause

- débouter M. [Z] de ses demandes ;

- le condamner à lui payer 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, dépens en sus, avec application de l'article 699 du code de procédure civile ;

Vu les dernières conclusions de M. [Z], déposées et signifiées le 19 janvier 2024, demandant à la cour, au visa des articles L. 145-1 du code de commerce, 834 et 835 du code de procédure civile, de :

- confirmer l'ordonnance entreprise ;

- homologuer le protocole d'accord transactionnel du 12 janvier 2024 ;

- constater la résiliation amiable du bail au 12 janvier 2024 ;

- condamner par provision la société DJO Cuistot à lui payer 21 371,61 euros au titre des loyers et charges dus arrêtés au 12 janvier 2024 ;

- débouter la société DJO Cuistot de ses demandes ;

- condamner celle-ci à lui payer 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, dépens en sus ;

Vu l'ordonnance du 16 octobre 2023 du premier président, qui a débouté la société DJO Cuistot de sa demande d'arrêt de l'exécution provisoire de la décision entreprise, et qui a débouté M. [Z] de sa demande de radiation pour défaut d'exécution de l'affaire enregistrée sous le présent numéro RG ;

L'ordonnance de clôture a été prise le 31 janvier 2024 avant l'ouverture des débats.

SUR CE

Par transaction signée en cours d'instance d'appel, la SAS DJO Cuistot et M. [Z] sont convenus de résilier le bail à compter du 12 janvier 2024, ce sans reconnaissance de responsabilité ni pour l'un ni pour l'autre et, encore, sans renoncement des parties aux réclamations financières et aux procédures judiciaires en cours qui les oppose, à savoir, notamment : l'instance au fond devant le tribunal judiciaire de Lille, pendante sous le numéro RG : 23/01465 et la présente instance en référé.

Concernant la connexité, c'est par des motifs pertinents adoptés par la cour que le premier juge a rejeté la demande de la SAS DJO Cuistot, aux motifs que l'instance en référé et l'instance au fond sont distinctes et obéissent à des régimes différents car elles ne sont pas de même nature.

En effet, il n'est pas d'une bonne administration de la justice de renvoyer devant le juge du fond des demandes en référé qui, lorsque les conditions du référé sont réunies ' ce que seul le juge des référés peut déterminer- ne peuvent tendre qu'à l'allocation de provisions.

Cela reviendrait à annihiler purement et simplement l'instance en référé.

La demande principale de l'appel principal portant sur le renvoi pour connexité sera donc rejetée, par confirmation de l'ordonnance entreprise.

Concernant la demande subsidiaire de l'appel principal, relative à l'existence d'une contestation sérieuse concernant la demande en paiement des loyers et indemnités d'occupation, la société DJO Cuistot soutient notamment que l'impossibilité d'exploiter le local à usage de restaurant est totale, qu'elle est imputable au bailleur, et qu'elle découle de la totale absence du système d'extraction exigé par le règlement sanitaire départemental du Nord, comme suite, d'une part, à la suppression du système d'extraction initial consécutive à la réalisation de travaux décidés par la copropriété, à savoir le remplacement de la porte d'entrée de l'immeuble et, d'autre part, à l'opposition de l'assemblée générale des copropriétaires à l'égard des propositions de travaux qu'elle a présentées en vain.

Au contraire, le bailleur soutient qu'il est établi avec l'évidence requise devant le juge des référés que la société DJO Cuistot avait la possibilité d'exploiter le fonds tel qu'elle l'avait acquis auprès du précédent locataire, et que par ailleurs rien ne l'empêchait de poursuivre l'exploitation du fonds tout en réalisant en parallèle les travaux d'amélioration qu'elle juge nécessaire.

Le bailleur affirme que si tant est que le conduit d'évacuation de la fumée ait été obstrué de son fait, ce qu'il conteste, la société DJO Cuistot aurait néanmoins disposé de la possibilité de mettre en place dans sa cuisine une hotte sans évacuation, de sorte qu'elle a en définitive elle-même choisi de ne pas exploiter et de ne pas payer le loyer.

Sur ce point, il sera rappelé que le bail originaire intervenu entre M. [Z] et la société Food Investissement démontre que la destination contractuelle des lieux opposable au bailleur est bien le commerce de restauration sur place et à emporter, de vente de mets cuisinés, de boissons non alcoolisées, à l'exclusion de tout autre.

L'acte de cession de fonds de commerce porte bien sur le fonds de commerce de restauration exploité dans les lieux.

Il est établi que l'assemblée générale des copropriétaires du 12 juillet 2022 a refusé les travaux sollicités par la société DJO Cuistot.

Par courriel du 16 mars 2022 du syndic de l'immeuble, il est établi qu'il existait deux extractions de fumée avant la cession à la société DJO Cuistot : 

- une première posée en applique sur la façade du RDC arrière de l'immeuble, dont le syndic déplore que les odeurs se diffusent dans toute la cour et donc dans tous les appartements ;

- une seconde se situant au niveau de l'imposte de la porte d'entrée, étant annoncé sa condamnation prochaine par le remplacement de la porte d'entrée d'immeuble.

Cependant, par courriel du 3 mai 2022, la société DJO Cuistot a écrit au gestionnaire du bailleur et au syndic pour leur dire que faute de réponse concernant la proposition faire pour l'achèvement des travaux, l'extraction des fumées, il y aurait lieu d'utiliser « la sortie déjà existante et opérationnelle depuis toujours ».

Par conséquent, le premier juge doit être approuvé de ne pas avoir retenu de contestation sérieuse prise du fait que l'exploitation était impossible par suite du manquement du bailleurs à ses obligations contractuelles.

L'ordonnance entreprise sera confirmée.

Il n'entre pas dans les pouvoirs du présent juge des référés d'homologuer la transaction postérieure à l'ordonnance entreprise, ni de statuer sur les sommes réclamées en vertu de cette transaction, l'ordonnance entreprise ayant déjà statué sur les indemnités provisionnelles tenant compte de la date de résiliation constatée par l'effet du commandement, que les parties ont modifiée.

M. [Z] recevra en équité une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile dont le montant sera précisé au dispositif du présent arrêt.

*

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme l'ordonnance entreprise ;

Rejette les demandes plus amples ou contraires ;

Condamne la société DJO Cuistot à payer 3 000 euros à M. [Z] au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société DJO Cuistot aux dépens d'appel.

Le greffier

Valérie Roelofs

Le président

Dominique Gilles