République Française
Au nom du Peuple Français
COUR D'APPEL DE DOUAI
CHAMBRE 2 SECTION 2
ARRÊT DU 30/05/2024
N° de MINUTE :
N° RG 23/03505 - N° Portalis DBVT-V-B7H-VA77
Ordonnance de référé (N° 23/00355) rendue le 27 juin 2023 par le président du tribunal judiciaire de Lille
APPELANTE
SARL ABC Paysage, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
ayant son siège social, [Adresse 1].
représentée par Me Delphine Chambon, avocat constitué, substituée par Me Apolline Maire, avocats au barreau de Lille
INTIMÉE
SCI du Pont du Bac, agissant par Monsieur [W] [I], gérant, domicilié en cette qualité audit siège
ayant son siège social[Adresse 1]
représentée par Me Charlotte Desmon, avocat au barreau de Lille, avocat constitué
DÉBATS à l'audience publique du 13 février 2024 tenue par Nadia Cordier magistrat chargé d'instruire le dossier qui, après rapport oral de l'affaire, a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).
Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.
GREFFIER LORS DES DÉBATS : Valérie Roelofs
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ
Stéphanie Barbot, présidente de chambre
Nadia Cordier, conseiller
Anne Soreau, conseiller
ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 30 mai 2024 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Stéphanie Barbot, présidente et Marlène Tocco, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 28 novembre 2023
FAITS ET PROCEDURE
Par acte notarié du 19 août 2008, la SCI du Pont du Bac (la SCI) a consenti à la SARL ABC Paysage (la société ABC) un bail commercial portant sur des locaux situés à Gondecourt, dans la zone industrielle, pour neuf ans à compter du 1er novembre 2007.
Par acte du 28 juin 2022, la SCI du pont du Bac a signifié au preneur un congé sans offre de renouvellement, à effet du 31 décembre 2022, puis a exercé son droit de repentir le 18 novembre 2022. Le bail s'est donc trouve renouvelé pour une durée de 9 ans à compter du 18 novembre 2022, une instance étant pendante devant le juge des loyers commerciaux sur la fixation du loyer du bail renouvelé.
Par acte du 23 décembre 2022, la bailleresse a délivré à sa locataire une sommation d'avoir à libérer les abords des locaux afin de pouvoir exécuter les travaux de toiture et notamment de désamiantage.
Le 8 mars 2023, à défaut d'exécution de la sommation, le bailleur a assigné la locataire en référé pour obtenir la libération des lieux pour l'exécution des travaux.
Par ordonnance du 27 juin 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Lille a :
- ordonné à la SCI de respecter un délai de prévenance de 15 jours à l'égard de son locataire avant le commencement du chantier ;
- ordonné à la société ABC de remettre à la SCI les clés du local donné à bail, le temps des travaux de désamiantage ;
- ordonné à la société ABC de laisser libres de tout bien et de toute personne les locaux le temps des travaux de désamiantage ;
- ordonné à la société ABC de laisser l'accès aux entreprises de travaux pour réaliser les travaux de réfection de la toiture incluant les travaux de désamiantage ;
- dit que ces injonctions à la société ABC seraient assorties d'une astreinte de 50 euros par jour de retard, à compter du jour du commencement de l'exécution des travaux préalablement notifié, l'astreinte courant pendant trois mois ;
- dit que le juge des référés se réservait la liquidation de l'astreinte ;
- condamné la société ABC à payer à la SCI la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné la société ABC aux dépens, à l'exclusion du coût du constat d'huissier de justice du 20 décembre 2022 et du 23 janvier 2023 et de la sommation en date du 23 décembre 2022, que la SCI a exposé de sa propre initiative ;
- rappelé que l'exécution provisoire est de droit.
Par déclaration du 25 juillet 2023, la société ABC a interjeté appel de l'ensemble des chefs de la décision.
PRETENTIONS
Par conclusions du 27 novembre 2023, la société ABC demande à la cour, au visa de l'article 835 du code de procédure civile, des articles 1719 et suivants du code civil, de la législation relative à l'amiante et au désamiantage, de l'article 700 du code de procédure civile, de :
- infirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance ;
Et statuant à nouveau :
- débouter la SCI de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, celle-ci ne faisant pas la preuve d'un trouble manifestement illicite ;
- condamner la SCI à lui payer une somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que tous les frais et dépens de première instance et d'appel.
Par conclusions du 13 novembre 2023, la SCI demande à la cour, au visa des articles 835, à défaut 834 du code de procédure civile, des articles 1724 et suivants du code civil, des articles R1334-19 et 27, R1334-29-6 du code de la santé publique, vu les pièces et la jurisprudence versées aux débats de :
- dès à présent et par provision :
- confirmer l'ordonnance de référé en toutes ses dispositions, et y ajoutant,
- débouter la société ABC de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
- constater qu'elle offre à disposition de la société ABC un local de substitution sécurisé lui permettant d'entreposer son matériel et ses machines durant les seuls travaux de désamiantage soit trois jours, les travaux de réfection de la toiture pouvant se réaliser en présence du locataire dans les lieux loués ;
- condamner la société ABC à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, outre les entiers dépens, en ce compris les frais des constats d'huissier de justice du 20 décembre 2022, et du 23 janvier 2023 et de sommation du 23 décembre 2022.
MOTIVATION
I - Sur les travaux sollicités
Aux termes des dispositions de l'article 873 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut, dans les limites de sa compétence, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires, ou de remise en état qui s'imposent soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Le dommage imminent s'entend du dommage qui ne s'est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer.
Quant au trouble manifestement illicite, il résulte de 'toute perturbation résultant d'un fait qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit'.
Dans cette dernière hypothèse, le dommage est réalisé, le juge des référés est invité à prendre une mesure 'répressive', destinée à mettre fin à une situation provoquant une atteinte dommageable et actuelle aux droits ou aux intérêts légitimes du demandeur.
Au préalable, il ne peut qu'être noté les contradictions dont est empreinte l'argumentation du preneur, qui sollicite la réformation de l'ordonnance querellée en ce qu'elle vise à permettre la réalisation de travaux, en contestant la nécessité de réaliser le désamiantage et l'urgence à effectuer lesdits travaux, et qui indique néanmoins qu'il « n'entend pas à s'opposer à ces travaux par principe ». Le preneur vient en outre à la fois contester le caractère amianté et dangereux des matériaux et opposer le manque de précaution compte tenu de la dangerosité, pour ses salariés, des travaux envisagés à raison de la présence d'amiante.
Le débat que la société ABC instaure sur l'urgence à réaliser les travaux est inopérant, dès lors que cette condition n'est pas exigée par l'article 835 du code de procédure civile, fondant la demande du bailleur.
Sont tout autant inopérants les développements de la société ABC par lesquels elle s'évertue à démontrer l'existence de contestations sérieuses pour s'opposer à la demande de travaux dès lors que le texte précité permet, « même en présence d'une contestation sérieuse », de prescrire les mesures de réparation ou conservatoires qui s'imposent.
Ainsi, la seule question à trancher est celle de savoir si le refus de la locataire de laisser le libre accès aux locaux et de cesser son activité pendant la durée des travaux, constitue un trouble manifestement illicite dont le bailleur peut obtenir la cessation par les mesures sollicitées.
Si, selon l'article 1719 du code civil, le preneur doit jouir paisiblement des lieux loués, il en découle également à la charge du bailleur une obligation de délivrance des lieux loués, laquelle comprend, certes, la mise à disposition du bien, mais également la mise à disposition d'un bien exempt de dangers pour les personnes et les biens.
Les stipulations du bail unissant les parties rappellent ces principes, qui sont complétés par l'article 1724 du code civil, qui prévoit que « si durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu'à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu'elles lui causent, et qu'il soit privé, pendant qu'elles se font, d'une partie de la chose louée. Mais si ces réparations durent plus de vingt et un jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé ».
En premier lieu, il n'est pas contesté, en l'espèce, que les réparations concernent le remplacement d'une partie de la toiture du hangar dans lequel se trouve le local litigieux, et relèvent des grosses réparations à la charge du bailleur, conformément aux stipulations du bail.
Les allégations de la société ABC relatives à une mesure de rétorsion exercée par la SCI, compte tenu du contentieux opposant les parties sur la fixation de loyer du bail renouvelé, ne sont étayées par aucun élément. Les pièces contredisent d'ailleurs l'affirmation du preneur selon laquelle seul son local serait concerné par les travaux, puisque le bien loué a une superficie de 250 m², tandis que le devis présenté pour les travaux concerne une superficie de 470 m².
Le fait que les travaux ne soient envisagés que pour une partie du hangar ne peut pas plus être utilement invoqué pour s'opposer aux travaux prévus par le bailleur, pas plus que le fait que la présence d'amiante soit connue depuis la souscription du bail. Quand bien même un retard dans l'exécution des travaux peut être constaté, ce retard n'est pas de nature, à lui seul, à retirer aux travaux retardés leur nécessité.
En effet, en second lieu, des pièces du dossier, on peut retenir que :
- des morceaux de sous-plafonds sont susceptibles de se décrocher, ce que constate l'huissier dans son procès-verbal de constat du 23 janvier 2023 faisant état de morceaux de sous-plafond décrochés de l'intérieur du local loués à la société ABC, et ce que corrobore l'attestation du gérant de la société Haute toiture, qui mentionne une toiture « fuyarde et dangereuse » notant « le décollement et la chute de lourdes plaques de sous-plafond » ;
- l'existence d'amiante est avérée notamment par le rapport de mission de repérage de l'amiante de M. [C] du 3 août 2022 ainsi que le rapport amiable de M. [J] du 9 novembre 2023, qui fait état de tôles fissurées, de cavaliers dévissés, manquants, infiltrants, de fuites, de tôles amiantées, représentant un risque pour les salariés (chûte et poussière d'amiante ), et enfin par le plan de retrait établi par la société Demolaf évoquant des tôles ondulées en fibrociment contenant de l'amiante.
Le preneur ne peut jeter le discrédit sur les constatations issues de ces pièces, en raison des liens qu'entretiendrait le beau-fils du gérant de la SCI avec l'entreprise Demolaf, ce point et le conflit d'intérêts invoqués n'étant nullement prouvés, étant observé que les conclusions des différents intervenants, indépendants les uns des autres, sont concordantes.
Il ne peut pas plus s'emparer de la mention « néant » figurant sur le rapport de réparage de l'amiante pour contester l'état de dégradation des matériaux, cette mention étant équivoque. En effet, elle est apposée sous le terme « localisation », alors qu'une autre colonne est consacrée à l'« état de conservation » et n'est pas renseignée. La cour comprend de ce document qu'en réalité, l'évaluation de l'état de conservation des matériaux n'a pas été réalisée, ce qui est bien spécifié dans les rubriques suivantes.
Quand bien même il n'aurait pas été effectué de mesure pour démontrer la présence d'amiante volatile produisant des empoussièrements de l'air nuisible à la santé, il n'en demeure pas moins que sont établis, par les pièces versées aux débats, d'une part, la présence en toiture d'un matériau contenant de l'amiante, d'autre part, le caractère vétuste et dégradé de la toiture, datant de plus de 50 ans, et enfin la nocivité potentielle notoire de tout matériau en amiante, ce d'autant plus lorsqu'il se désagrège.
Tant le rapport du 3 août 2022 que celui du 9 novembre 2023 rappellent d'ailleurs ce fait, ce qu'indirectement le preneur admet, puisqu'après s'être opposé aux travaux à défaut de dangerosité, il invoque la dangerosité des travaux sur de tels matériaux pour les refuser.
S'agissant des moyens dont excipe le preneur tenant aux modalités de réalisation des travaux, il doit être noté que le bailleur produit un devis détaillé de la société Demolaf ainsi qu'un plan de retrait de matériaux amiantés, particulièrement documenté et précis, montrant que la nocivité de travaux envisagés, tant pour les salariés des entreprises intervenantes sur le chantier, mais également des usagers ultérieurs des locaux, a été prise en compte.
Il ne saurait être présumé, comme le fait le preneur sans aucun commencement de preuve, que les travaux mis en 'uvre ne répondront pas aux exigences de qualité et de santé publique applicables en la matière.
Le preneur ne peut pas plus arguer d'un risque pour ses salariés et son matériel, à l'issue des opérations de désamiantage par la société Demolaf, lors des travaux de pose de toiture, lesquels seront effectués par une entreprise tierce, dont il est établi qu'elle interviendra avec l'aide d'une nacelle sur la toiture, ce qui ne peut gêner l'exploitation du local.
Il sera souligné dès lors, que compte tenu de ces éléments, l'impossibilité d'accès pendant l'intervention de la société Demolaf, est, suivant les précisions du devis, de trois jours, pendant lesquels le bailleur a proposé de mettre à disposition du preneur un autre local. Aucune pièce ne vient corroborer l'affirmation selon laquelle ce local ne serait en réalité pas libre, ou serait dangereux ou non sécurisé, comme le laisse sous-entendre le preneur.
L'article 1724 du code civil précité, en ce qu'il vise uniquement « des réparations urgentes » et envisage seulement une privation d'« une partie de la chose louée », ne peut pas plus être utilement invoqué pour s'opposer à la réalisation de travaux par le bailleur. Ces dispositions ont essentiellement pour but de régir les principes d'indemnisation du preneur en cas de travaux à réaliser.
En outre, quand bien même les réparations n'auraient pas été effectuées alors que le bailleur avait connaissance de la présence d'amiante dès de la souscription du bail, il n'en demeure pas moins impérieux d'y remédier, s'agissant d'un matériau dont la dangerosité s'accroît, compte tenu de la dégradation par le temps. Ces réparations apparaissent bien comme des travaux urgents et nécessaires.
Dans ces conditions, le fait pour le locataire de s'opposer à des travaux dont la nécessité apparaît évidente, sans justifier de la moindre opposition légitime, constitue bien un trouble manifestement illicite, qui justifie les mesures sollicitées et la confirmation de la décision entreprise en ses dispositions relatives aux travaux, en ce compris en ce qu'elle a assorti les mesures ordonnées d'une astreinte, que nul ne critique expressément.
II- Sur les dépens et accessoires
En application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, la société ABC succombant en ses prétentions, il convient de la condamner aux dépens.
Les chefs de la décision entreprise concernant les dépens et une indemnité procédurale sont confirmés, sans qu'il y ait lieu de faire droit à l'appel incident de la SCI relatifs aux coûts du constat d'huissier du 20 décembre 2022, et du 23 janvier 2023 et de la sommation du 23 décembre 2022, qui n'entrent pas dans les dépens limitativement énumérés à l'article 695 du code de procédure, mais relèvent de frais irréptibles qui sont donc pris en compte dans l'indemnité allouée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
En vertu des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, la société ABC tenue aux dépens, sera déboutée de sa propre demande et condamnée à payer à la SCI la somme indiquée au dispositif du présent arrêt.
PAR CES MOTIFS
La cour,
CONFIRME l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;
Y ajoutant,
CONDAMNE la société ABC paysage aux dépens d'appel ;
CONDAMNE la société ABC paysage à payer à la société Du Pont du Bac la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
DEBOUTE la société ABC paysage de sa demande d'indemnité procédurale.
Le greffier
Marlène Tocco
La présidente
Stéphanie Barbot