COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-2
ARRÊT
DU 30 MAI 2024
N° 2024/373
Rôle N° RG 23/09758 - N° Portalis DBVB-V-B7H-BLVMP
[R] [G]
[H] [G]
S.C.I. SCI LES ABRICOTIERS
C/
[P] [V]-[X]
S.C.I. GC FAVELOUNO
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Isabelle THIBAUD de l'AARPI C.T.B.P
Me Michel GOUGOT de la SCP TROEGELER - GOUGOT - BREDEAU- TROEGELER - MONCHAUZOU
Décision déférée à la Cour :
Ordonnance de référé rendue par le Président du tribunal judiciaire d'AIX EN PROVENCE en date du 13 juillet 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 23/01093.
APPELANTES
Madame [R] [Z] veuve [G]
née le 27 août 1939 à [Localité 8] (GUINEE), demeurant [Adresse 7]
Madame [H] [G] épouse [L]
née le 12 mars 1971 à [Localité 5], demeurant [Adresse 4]
SCI LES ABRICOTIERS
dont le siège social est situé [Adresse 7]
représentés par Me Isabelle THIBAUD de l'AARPI C.T.B.P, avocat au barreau de MARSEILLE
INTIMES
Monsieur [P] [V]-[X]
né le 19 décembre 1961 à [Localité 10], demeurant [Adresse 6]
S.C.I. GC FAVELOUNO
prise en la personne de son représentant légal en exercice
dont le siège social est situé [Adresse 3]
représentés par Me Michel GOUGOT de la SCP TROEGELER - GOUGOT - BREDEAU- TROEGELER - MONCHAUZOU, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substitué par Me Marie LESSI, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
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COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 09 avril 2024 en audience publique devant la cour composée de :
M. Gilles PACAUD, Président
Mme Angélique NETO, Conseillère
Mme Florence PERRAUT, Conseillère rapporteur
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Julie DESHAYE.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 30 mai 2024.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 30 mai 2024,
Signé par M. Gilles PACAUD, Président et Mme Julie DESHAYE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
*
EXPOSE DU LITIGE
La société civile immobilière (SCI) 'les Abricotiers' a été créée en 1993 et a pour activité la constitution d'un patrimoine immobilier en vue de la location. Les associés sont les membres de la famille [G] :
- Mme [R] [Z] veuve [G] (gérant-associée),
- Mme [H] [G] (associée),
- M. [B] [G] (associé).
La SCI détient un bien immobilier, sis [Adresse 2], cadastré section [Cadastre 9], lieudit [Adresse 1] (13).
Par arrêté municipal en date du 29 juin 2015, la SCI 'les Abricotiers' a obtenu un permis de construire n°13 00114 J0211 M01, sur le terrain sis quartier Bouenhoure à Aix-en-Provence.
Ce permis a été transféré le 16 aout 2018 à monsieur [J] qui envisageait d'acquérir le bien. Ces travaux n'ont pas pu être menés à leur terme.
M. [J] est décédé le 3 mai 2022.
Le bien détenu par la SCI 'les Abricotiers', situé [Adresse 2], était donc un terrain sur lequel une maison d'habitation inachevée, était édifiée.
En 2021, M. [V] [X] s'est porté acquéreur de ce bien immobilier.
Par acte authentique du 26 mars 2021, un compromis de vente a été signé entre la SCI 'les Abricotiers' et M. [V] [X], avec faculté de substitution de ce dernier au profit de toute personne physique ou morale, pour le bien susmentionné pour un montant de 700 000 euros.
Il prévoyait deux conditions suspensives :
- l'obtention par l'acquéreur d'un arrêté de transfert du permis de construire n°13 00114 J0211M01 avant le 15 novembre 2021 ;
- l'obtention par l'acquéreur d'un permis de construire modificatif ou d'un nouveau permis de construire avant le 15 avril 2022.
L'acquéreur s'engageait également « à effectuer pendant la durée de validité du permis de construire et jusqu'à la date de réitération de la vente des travaux suffisamment significatifs pour valoir interruption du délai de péremption de l'arrêté de permis de construire ».
En exécution de son engagement, la SCI GC Favelouno, substituée à M. [V] [X] et bénéficiaire de l'arrêté de transfert et de l'arrêté de permis de construire modificatif, a commencé à exécuter les travaux, objet de ce dernier.
Les travaux ont été interrompus. Deux entreprises de construction, les sociétés Maconnerie Dsc et Pourrieres Terrassement, affirmant ne pas avoir été réglées des travaux qu'elles avaient effectués sur cette parcelle, avant la signature du compromis du 26 mars 2021, (et cela d'ailleurs sur ordre d'un candidat acquéreur qui s'était finalement rétracté), ont engagé devant la président du tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence, statuant en référé, par acte du 1er juillet 2022, une instance aux fins de voir ordonner une mesure d'expertise à l'effet, notamment, de décrire les travaux exécutés, les chiffrer, voir interrompre les travaux et entendre prononcer l'interdiction de « la mise en oeuvre du permis modificatif sur le terrain litigieux pour les besoins de l'expertise ».
Par ordonnance de référé du 10 janvier 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence, a ordonné une mesure d'expertise, et commis M. [S] afin d'y procéder.
Les 1er, 4 et 29 août 2022, un avenant au compromis de vente a été conclu, afin de proroger la durée de la promesse de vente, au plus tard le 31 décembre 2022, à peine de caducité, après l'expiration du délai d'un mois.
Le 12 juin 2023, l'expert adressait son premier accédit. Il constatait la présence de gravats sur la parcelle, déposés par la SCI GC Favelouno.
La SCI GC Favelouno a voulu reprendre les travaux. M. [A] architecte, délivrait le 15 juin 2023 à la société AXIHOM un ordre de service.
Le 29 juin 2023, la société AXIHOM ne pouvait pas accéder au chantier, l'accès étant barré par deux blocs de béton et une barrière de chantier. Maître [T] dressait un procès-verbal le même jour.
Par courrier recommandé du 26 juin 2023, la SCI 'Les Abricotiers' et Mesdames [G] mettaient en demeure la SCI CG Favelouno de cesser les travaux entrepris, remettre le bien en l'état et déposer une demande de transfert du permis de construire à son profit.
Par actes du 4 juillet 2023, M. [V]-[X] et la SCI GC Favelouno ont fait assigner en référé d'heure a heure, la SCI 'les Abricotiers', Mme [R] [Z] veuve [G], Mme [H] [G], devant le président du tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence, statuant en référé, aux fins d'entendre :
- ordonner l'enlèvement, dans les 24 heures de la signification de l'ordonnance à intervenir, des deux blocs béton et de la barrière de chantier implantés à l'entrée du chemin permettant d'accéder au chantier, sis [Adresse 2], à la diligence et aux frais de Mme [Z] veuve [G] et de Mme [H] [G] ;
- dire et juger en conséquence, que faute pour Mme [R] [Z] veuve [G] et Mme [H] [G] de procéder à l'enlèvement à leurs frais desdits blocs béton et de la barrière, implantés à l'entrée du chemin d'accès au chantier litigieux dans Ies 24 heures de la signification de l'ordonnance à intervenir, M. [V] [X] et la SCI GC Favelouno pourront y faire procéder eux- mêmes, par toute entreprise de leur choix et aux frais de Mesdames [G] ;
- autoriser M. [V] [X] et la SCI Gc Favelouno à faire reprendre, sous les plus expresses réserves des droits de toutes Ies parties, les travaux objet de l'arrêté de permis de construire modificatif du 14 avril 2022 et de l'ordre de service de M. [A] du 15 juin 2023 ;
- condamner in solidum Mme [Z] veuve [G] et Mme [H] [G] à payer à M. [V]-[X] et à la SCI GC Favelouno, une somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 code de procédure civile, ainsi qu'à supporter le coût du procès-verbal de constat de Maitre [I] du 29 juin 2023, utile aux débats ;
- les condamner aux entiers dépens.
Par ordonnance contradictoire en date du 13 juillet 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence, a :
- ordonné l'enlèvement, dans les 24 heures de la signification de sa décision, des deux blocs de béton et de la barrière de chantier, implantés à l'entrée du chemin permettant d'accéder au chantier sis [Adresse 2] à la diligence et aux frais de Mme [R] [Z] veuve [G] et Mme [H] [G] ;
- dit que, faute pour Mme [R] [Z] veuve [G] et Mme [H] [G] de procéder à l'enlèvement à leurs frais desdits blocs béton et de la barrière, implantés à l'entrée du chemin d'accès au chantier litigieux, dans les 24 heures de la signification de sa décision, M. [P] [V]-[X] et la SCI GC Favelouno pourraient y faire procéder eux-mêmes par toute entreprise de leur choix et aux frais des premières ;
- autorisé M. [P] [V]-[X] et la SCI GC Favelouno à faire reprendre sous les plus expresses réserves des droits de toutes les parties, les travaux objet de l'arrêté de permis de construire modificatif du 14 avril 2022 et de l'ordre de service de M. [A] du 15 juin 2023 ;
- déclaré recevables mais mal-fondées les demandes reconventionnelles ;
- condamné in solidum Mme [R] [Z] veuve [G] et Mme [H] [G] à payer à M. [P] [V]-[X] et la SCI GC Favelouno une somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre le coût du procès-verbal de constat de Maître [I] du 29 juin 2023 ;
- condamné in solidum Mme [R] [Z] veuve [G] et Mme [H] [G], aux entiers dépens.
Ce magistrat a considéré :
- sur les demandes principales :
que la présence des blocs de béton et de la barrière de chantier, à l'entrée de la propriété Iitigieuse avait été constatée par Me [I], commissaire de justice, le 29 juin 2023, et n'était d'ailleurs pas contestée par Ies défenderesses ;
que Mesdames [G], se présentant comme agissant en qualité d'associées majoritaires de la SCI 'les Abricotiers', avaient adressé à M. [V]-[X] par courrier de leur avocat du 26 juin 2023, une mise en demeure de faire cesser Ies travaux et de procéder à la remise en état des lieux et de déposer auprès du service de l'urbanisme de Ia commune d' Aix-en-Provence, un dossier de demande de transfert de permis de construire PC n°13 001 14J0211 et un dossier de demande de transfert de permis de construire modificatif PC n°13 001 14J211 M01 ;
que les demandes en référé présentées contre Ies associées, et non contre la SCI, étaient recevables, ces dernières s'étant présentées comme agissant en cette qualité (et précisement comme associées majoritaires) par courrier du 26 juin 2023 ;
qu'au surplus ces demandes étaient contemporaines de la pose des blocs de béton et de Ia barrière ;
que les termes de Ia mise en demeure ne laissaient aucun doute quant à Ieur volonté de ne pas laisser réaliser de nouveaux travaux par M. [V]-[X] ;
que les demandes formées contre Mesdames [G] n'étaient pas mal dirigées ;
que la question de la validité ou de la caducité du compromis de vente conclu le 26 mars 2021 entre la SCI 'les Abricotiers' et M. [V]-[X], avec faculté de substitution au profit d'une autre personne physique ou morale, se heurtait à des contestations sérieuses dès lors que :
° d'une part, Ies parties avaient conclu un avenant de prorogation le 4 août 2022 aux termes duquel il était indiquer que 'dans l'hypothèse où, à la date du 31 décembre 2022, Ies éléments et informations ayant pu être obtenus ne permettaient pas au bénéficiaire de se prononcer sur la suite qu'il entendait donner à la promesse de vente, Ies parties convenaient de se revoir afin d'envisager I'eventuelIe suite à donner a la promesse, qu'à défaut d'accord, la promesse serait caduque, un mois après l'expiration du délai ci-dessus» ;
° d'autre part, la SCI 'Les Abricotiers' ne s'était pas prévalue de la caducité de la promesse de vente avant la présente instance (seule Mesdames [G], en Ieur qualité d'associées I'ayant fait par courrier du 26 juin 2023), étant précisé que cette société n'avait notamment jamais fait valoir la caducité de Ia promesse de vente auprès de l'expert judiciaire désigné par ordonnance du 10 janvier 2023,
qu'en tout état de cause, ces questions relevaient du juge du fond et ne sauraient être tranchées par le juge des référés, juge du provisoire et de l'évidence ;
que la promesse de vente du 26 mars 2021, dont la caducité n'était pas établie à ce stade, contenait la clause particulière suivante : 'l'acquéreur s'engage à effectuer pendant le délai de validité du permis de construire et jusqu'à la date de réitération de la vente, des travaux suffisamment significatifs pour valoir interruption du délai de péremption de l'arrêté de permis de construire ' ;
que la SCI 'Les Abricotiers' ne venait pas contredire Ies demandeurs, lorsqu'ils exposaient que Ies derniers travaux significatifs sur la parcelle remontaient au 20 juillet 2022, de sorte que la péremption du permis était encourue si aucuns travaux significatifs n'étaient entrepris avant le 20 juillet 2023, et qu'aucun nouveau permis ne serait vraisemblablement délivré au regard d'un futur classement de Ia parcelle en zone naturelle ;
que les demandes d'enlèvement à la diligence et aux frais de mesdames [G], la demande subséquente en [G] de non-respect de l'obIigation et la demande, tendant à être autorisés à reprendre Ies travaux, presentée par M. [V]-[X] et la SCI GC Favelouno, en ce qu'elles étaient fondées sur un trouble manifestement illicite, et précisement la potentielle péremption du permis de construire, devaient être accueillies en référé ;
- sur les demandes reconventionnelles :
que ces demandes reconventionnelles se rattachaient aux demandes initiales par un lien suffisant de sorte qu'elles étaient recevables en application de I'article 70 du code de procédure civile ;
que, sur le fond, elles se heurtaient à des contestations sérieuses.
Selon déclaration reçue au greffe le 21 juillet 2023, la SCI 'les Abricotiers', et mesdames [G] ont interjeté appel de cette décision, l'appel portant sur l'ensemble des dispositions.
Par ordonnance du 8 février 2024, le conseiller de la chambre 1-2, statuant par délégation, a déclaré les conclusions et pièces des intimés irrecevables.
Par dernières conclusions, transmises le 21 mars 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SCI 'Les Abricotiers', et mesdames [G] sollicitent de la cour qu'elle réforme l'ordonnance entreprise et, statuant à nouveau :
- à titre principal, qu'elle :
déboute M. [V] [X] et la SCI GC Favelouno de l'intégralité de leurs demandes ;
- à titre subsidiaire, qu'elle :
déboute M. [V] [X] et la SCI GC Favelouno de l'intégralité de leurs demandes ;
condamne in solidum M. [V] [X] et la SCI GC Favelouno à payer à Mmes [G] la somme de 1500 euros chacune au titre de l'aritcle 700, outre les entiers dépens ;
- à titre reconventionnel, qu'elle :
condamne M. [V]-[X] et la SCI GC Favelouno, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, à compter de la signification de l'arrêt à intervenir à :
°déposer une demande de transfert des permis de construire n°13 001 14 J0211 M01 et n°13 001 14J0211 T01 au bénéfice de la SCI 'Les Abricotiers',
° remettre en état le terrain sis [Adresse 2] (section [Cadastre 9]) à [Localité 5] en déblayant les gravats dans un délai de 8 jours,
° cesser toutes poursuites des travaux illicitement entrepris,
condamne in solidum la SCI GC Favelouno et M. [V]-[X] à payer à la SCI 'les Abricotiers' la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Au soutien de ses prétentions, elles font valoir :
- sur le caractère mal fondé et mal dirigé des demandes faites à l'encontre de Mmes [G] personnes physiques associées de la SCI 'les Abricotiers' :
que le bien appartient à la SCI 'Les Abricotiers', dont elles ne sont qu'associées ainsi que M. [B] [G] ;
que seule la SCI 'les Abricotiers' est liée contractuellement à M. [V] [X] ;
que M. [V]-[X] et la SCI GC Favelouno n'ont formulé aucune demande à l'encontre de la SCI 'Les Abricotiers' dans leur assignation et dans leurs dernières écritures devant le juge des référés ;
- sur l'absence de dommage imminent et de trouble manifestement illicite :
que la péremption du permis de construire est déjà acquise, en l'absence de travaux effectués par M. [V]-[X] ou la SCI GC Favelouno depuis le mois de novembre 2020 ;
que la promesse de vente est caduque ;
que la SCI GC Favelouno n'avait pas qualité obtenir un modificatif du permis de construire ;
que M. [V]-[X] n' a jamais exprimé sa volonté de voir la SCI GC Favelouno le substituer par un acte positif ;
que la SCI CG Favelouno n'avait pas qualité pour obtenir un modificatif du permis de construire ;
que la condition suspensive de la promesse de vente est défaillante ;
que la promesse de vente est caduque pour non-respect des délais impartis, pour demander et obtenir un modificatif de permis de construire ;
que même si la juridiction considère de la SCI CG Favelouno avait qualité à se substituer pour le faire, la demande devait être déposée dans les 2 mois à compter du transfert du permis et l'a été près de 4 mois après l'obtention de l'arrêté de transfert ;
que la promesse est caduque pour expiration du délai prévu par l'avenant ;
- à titre reconventionnel :
que le permis doit être transféré à la SCI 'les Abricotiers' ;
que le terrain doit être déblayé et les travaux interdits car illicites.
Les conclusions de M. [V]-[X] et de la SCI GC Favelouno ont été déclarées irrecevables.
L'instruction de l'affaire a été déclarée close par ordonnance du 26 mars 2024.
MOTIFS
Sur le caractère mal dirigé des demandes formulées à l'encontre de mesdames [G], personnes physiques, associées de la SCI 'Les Abricotiers'
Aux termes de l'article 31 du code de procédure civile, l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des [G] dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.
Selon l'article 122 du même code, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.
Mesdames [G], prétendent qu'elles ont été « attraites personnellement dans la procédure à mauvais escient » et sollicitent le rejet des demandes formulées à leur encontre comme étant « mal dirigées ».
En l'espèce, il n'est pas contesté que le bien immobilier, objet du présent litige appartient à la SCI 'Les Abricotiers'. L'extrait K-bis versé aux débats, à jour au 5 juillet 2023, établit que Mme [Z] veuve [G] en est la gérante-associé et que Mme [H] [G] et M. [B] [G] en sont les associés.
Or, par courrier recommandé avec accusé de réception du 26 juin 2023, adressé à M. [V]-[X], Mme [R] [Z]-[G] et Mme [H] [G], par l'intermédiaire de leur conseil, se sont présentées comme associées majoritaires de la SCI 'Les Abricotiers'. Considérant que celui-ci n'était plus propriétaire du bien litigieux, elles le mettaient en demeure :
- de faire cesser les travaux,
- de procéder à la remise en état des lieux,
- de déposer auprès du service de l'urbanisme de la commune d'[Localité 5] un dossier de demande de transfert de permis de conduire PC n°13 001 14J0211 T01 et un dossier de demande de transfert de permis de construire modificatif PC n°13 001 14J211 M01 ;
Ainsi, ce courrier est contemporain au constat par Maître [I], commissaire de justice, en date du 29 juin 2023, de la pose des blocs de béton et de la barrière de chantier, implantés à l'entrée du chemin d'accès au chantier, sis [Adresse 2].
Par ailleurs, Mmes [G] ne contestent pas leur volonté de ne pas laisser réaliser de nouveaux travaux par M. [V]-[X].
Ainsi la voie de fait invoquée par M. [V]-[X] et la SCI GC Favelouno, à laquelle ils demandent de mettre un terme, est la conséquence de l'agissement de ces personnes physiques.
Par conséquent, c'est par des motifs pertinents que le premier juge a considéré que les demandes formées par M. [V]-[X] et la SCI GC Favelouno à l'encontre de Mmes [G], n'étaient pas, mal dirigées.
L'ordonnance entreprise sera confirmée sur ce point.
Sur le trouble manifestement illicite
Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite : dans les [G] ou l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Le dommage imminent s'entend du dommage qui n'est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer et le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d'un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.
Si l'existence de contestations sérieuses n'interdit pas au juge de prendre les mesures nécessaires pour faire cesser un dommage imminent ou un trouble manifestement illicite, il reste qu'une contestation réellement sérieuse sur l'existence même du trouble et sur son caractère manifestement illicite doit conduire le juge des référés à refuser de prescrire la mesure sollicitée.
La cour doit apprécier l'existence d'un dommage imminent ou d'un trouble manifestement illicite au moment où le premier juge a statué, peu important le fait que ce dernier ait cessé, en raison de l'exécution de l'ordonnance déférée, exécutoire de plein droit.
Constitue un trouble manifestement illicite la violation évidente d'une règle de droit résultant d'un fait matériel ou juridique, le juge des référés pouvant mettre fin à un tel trouble en cours de réalisation.
Mesdames [X] estiment que les critères relatifs à l'exigence d'un trouble manifestement illicite ou à un dommage imminent ne sont pas réunis en raison d'une part, de la péremption déjà acquise du permis de construire et d'autre part, de la caducité de la promesse de vente. Elles en concluent que M. [V]-[X] et la SCI GC Favelouno ne bénéficient d'aucun droit sur le bien, propriété de la SCI 'Les Abricotiers'.
Sur la péremption du permis du construire :
Aux termes de l'article R. 424-17 du code de l'urbanisme, le permis de construire, d'aménager ou de démolir est périmé si les travaux ne sont pas entrepris dans le délai de trois ans à compter de la notification mentionnée à l'article R. 424-10 ou de la date à laquelle la décision tacite est intervenue.
Il en est de même si, passé ce délai, les travaux sont interrompus pendant un délai supérieur à une année.
Les dispositions du présent article sont applicables à la décision de non-opposition à une déclaration préalable lorsque cette déclaration porte sur une opération comportant des travaux.
En l'espèce, Mmes [X] estiment que les derniers travaux significatifs remontent au mois de novembre 2020 (dépose des tuiles en couverture).
En effet, dans son compte rendu d'accedit du 24 mai 2023, l'expert judiciaire commis dans le cadre du litige entre M. [V] [X], la SCI GC Favelouno et les sociétés Maconnerie Dsc et Pourrieres Terrassement, fait état des déclarations de la SCI Favelouno qui indique que les travaux seraient interrompus depuis la dépose des tuiles en couverture, au mois de novembre 2020.
Néanmois, il n'est pas contesté que l'arrêt des travaux, ayant provoqué une interruption du chantier est dû au litige opposant la SCI GC Favelouno, deux entreprises de construction, les sociétés Maconnerie DSC et Pourrières Terrassement, affirmant ne pas avoir été réglées des travaux qu'elles avaient exécutés, avant la signature du compromise de vente du 26 mars 2021.
Cela a engendré une procédure ayant donné lieu à l'ordonnance du 10 janvier 2023 du président du tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence. Une mesure d'expertise confiée à M. [S] a été ordonnée et la poursuite des travaux a été suspendue jusqu'au premier accedit de l'expert judiciaire.
L'arrêt des travaux n'est donc pas imputable à l'inertie délibérée de M. [V] [X] et/ou de la SCI GC Favelouno.
Par ailleurs, une modification du permis de construire, intialement accordé le 29 juin 2015, transféré les 16 aout 2018 et 30 juillet 2021, a été accordée par la commune d'Aix-en-Provence, le 14 avril 2022, à la SCI GC Favelouno, représentée par M. [V]-[X].
En outre, le premier juge a également relevé que M. [V]-[X] justifiait que les derniers travaux significatifs sur la parcelle remontaient au 20 juillet 2022.
En tout état de cause, il ne ressort pas de la compétence du juge judiciaire de statuer sur la péremption d'un permis de construire. Seul le juge administratif peut apprécier les notions de 'commencement des travaux' et d''interruption significative'.
Par conséquent, l'argument de Mmes [X], tiré d'une péremption du permis de construire, afin de démontrer une absence de titre de propriété de M. [X] et/ou de la SCI GC Favelouno, sur le bien objet du présent litige, n'est pas établie avec l'évidence requise en référé et se heurte à des contestations sérieuses.
Sur la caducité de la promesse de vente :
Aux termes de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
L'article 1304 du même code précise que l'obligation est conditionnelle lorsqu'elle dépend d'un événement futur et incertain.
La condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l'obligation pure et simple.
Elle est résolutoire lorsque son accomplissement entraîne l'anéantissement de l'obligation.
Il est acquis que la défaillance d'une condition suspensive entraîne la caducité du contrat.
En l'espèce Mmes [X] estiment que la promesse de vente du 26 mars 2021 est acquise, en raison d'une part, du défaut de qualité de la SCI GC Favelouno pour obtenir un modificatif du permis de construire et d'autre part, du non-respect des délais impartis et enfin, de l'expiration du délai prévu par l'avenant.
Sur le défaut de qualité de la SCI GC Favelouno
Il n'est pas contesté que la SCI GC Favelouno a obtenu le permis de constuire modificatif le 14 avril 2022.
Or le compromis conclu entre les parties le 26 mars 2021 prévoit en page 20 une faculté de substitution de l'acquéreur au profit d'une personne physique ou morale, que ce dernier se réserve de désigner.
Par conséquent, l'argument tiré du défaut de qualité de la SCI GC Favelouno, pour substituer M. [V]-[X], y compris pour demander une modification du permis de construire, se heurte à une contestation sérieuse.
* Sur le non-respect des délais
En l'espèce, les parties ont conclu un avenant de prorogation le 4 aout 2022 au terme duquel il était indiqué que 'dans l'hypothèse où à la date du 31 décembre 2022, les éléments et informations ayant pu être obtenues ne permettaient pas au bénéficiaire de se prononcer sur la suite qu'il entendait donner à la promesse de vente, les parties convenaient de se revoir et d'envisager l'éventuelle suite à donner à la promesse de vente. A défaut d'accord, la promesse serait caduque, un mois après l'expiration du délai ci-dessus'.
Si les parties ne se sont pas revues, M. [V] [X] a fait valoir devant le premier juge qu'il n'y avait pas de désaccord entre elles, ayant attendu ces démarrages des opérations d'expertise et l'expert ayant débuté ses opérations sur les lieux le 24 mai 2023 et dressé un compte rendu le 12 juin 2023.
Or comme l'a relevé le premier juge, la SCI 'Les Abricotiers' ne s'est pas prévalue de la caducité de la promesse de vente. En tout état de cause, ces questions relèvent du juge du fond et ne sauraient être tranchées par le juge des référés, juge du provisoire et de l'évidence.
Par conséquent, au vu de l'ensemble de ces éléments, l'entrave à l'accès du chantier au préjudice de M. [V]-[X] et la SCI GC Favelouno est constitutif d'un trouble manifestement illicite.
Il convient de confirmer l'ordonnance entreprise, en ce qu'elle a :
-condamné Mesdames [G] à enlever dans les 24 heures de sa signification, les deux blocs béton et la barrière de chantier, implantés à l'entrée du chemin permettant d'accéder au chantier, sis [Adresse 2], à leurs frais et que faute pour elles d'y procéder, dans Ies 24 heures de la signification de la décision, M. [V] [X] et la SCI GC Favelouno pourront y faire procéder eux- mêmes, par toute entreprise de leur choix et aux frais de Mmes [G].
- autorisé M. [V]-[X] et la SCI GC Favelouno à faire reprendre, sous les plus expresses réserves des droits de toutes les parties, les travaux objet de l'arrêté du permis de construire modificatif du 14 avril 2022 et de l'ordre de service de M. [A] du 15 juin 2023.
Sur les demandes reconventionnelles
Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite : dans les [G] ou l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Sur la demande de transfert du permis de construire :
C'est par des motifs pertinents que le premier juge a considéré que ces demandes se rattachaient aux demandes initiales par un lien suffisant, de sorte qui les a déclarées recevables, en application de l'article 70 du code de procédure civile. L'ordonnance sera confirmée sur ce chef.
En l'espèce, au vu des éléments sus évoqués, l'expiration alléguée du délai accordé par le compromis de vente, invoqué par mesdames [G] pour justifier qu'elles reviennent dans les droits du bénéficiaire qui avait entamé les démarches aux fins d'obtenir un permis de construire, est sérieusement contestable.
M. [V]-[X] et la SCI GC Favelouno ayant été autorisés à reprendre les travaux, le risque de péremption du permis de construire n'est pas établie avec l'évidence requise en référé. Il ne saurait donc être constitutif d'un dommage imminent ou d'un trouble manifestement illicite.
Enfin, le transfert d'un permis de construire n'est pas de nature à interrompre la période de validité de celui-ci, de sorte que le dommage imminent lié à l'absence de transfert n'est pas établi.
Sur la demande de déblayage du terrain et d'interdiction de poursuite des travaux illicites :
La SCI 'Les Abricotiers' estime subir un trouble manifestement illicite au motif que son droit de propriété serait violé.
En l'espèce, dans son compte rendu d'accedit du 12 juin 2023, M. [S] fait état des déclarations de la SCI GC Favelouno qui déclare utiliser le bien pour y entreposer provisoirement les gravois des différents chantiers.
Or il n'est pas démontré que ces dépôts ont été effectués de manière illicite, sur un bien actuellement sous compromis de vente.
De plus, devant le premier juge, M. [V]-[X] et la SCI GC Favelouno avaient souligné que lesdits gravats étaient destinés au remblaiement notamment au rehaussement de l'altimétrie du terrain afin de se conformer au permis de construire modificatif, dans le cadre des travaux tenus qu'ils étaient tenus de réaliser en vertu du compromis de vente du 26 mars 2021.
Par conséquent, les demandes de déblayage et d'interdiction de poursuites des travaux se heurtent à des contestations sérieuses.
Il convient de confirmer l'ordonnance entreprise, en ce que Mmes [G] ont été déboutées de l'intégralité de leurs demandes reconventionnelles.
Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens :
Il convient de confirmer l'ordonnance déférée en ce qu'elle a condamné in solidum Mme [Z] veuve [G] et Mme [G] à payer à M. [V]-[X] et la SCI GC Favelouno, la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.
Succombant, mesdames [G] seront condamnées in solidum, à supporter l'intégralité des dépens d'appel.
Elles seront déboutées de leur demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS :
La cour,
Confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;
Y ajoutant :
Déboute Mme [R] [Z] veuve [G] et Mme [H] [G] de leur demande formulée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne in solidum Mme [R] [Z] veuve [G] et Mme [H] [G] à supporter l'intégralité des dépens d'appel.
La greffière Le président