CIV.3
CF
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 1er février 2018
Rejet non spécialement motivé
M. CHAUVIN, président
Décision n° 10058 F
Pourvoi n° Z 16-26.444
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :
Vu le pourvoi formé par :
1°/ M. Fernand X...,
2°/ Mme Brigitte Y..., épouse X...,
tous deux domiciliés [...] ,
contre l'arrêt rendu le 15 septembre 2016 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (4e chambre A), dans le litige les opposant au syndicat des copropriétaires de la copropriété du [...] , représenté par son syndic en exercice, la société cabinet Casal immobilier, venant aux droits de la société Villemain, dont le siège est [...] ,
défendeur à la cassation ;
Vu la communication faite au procureur général ;
LA COUR, en l'audience publique du 19 décembre 2017, où étaient présents : M. Chauvin, président, M. Jariel, conseiller référendaire rapporteur, Mme Masson-Daum, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ;
Vu les observations écrites de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de M. et Mme X..., de la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat du syndicat des copropriétaires de la copropriété du [...] ;
Sur le rapport de M. Jariel, conseiller référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;
Attendu que les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. et Mme X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. et Mme X... ; les condamne à payer au syndicat des copropriétaires du [...] la somme de 3 000 euros ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du premier février deux mille dix-huit. MOYENS ANNEXES à la présente décision
Moyens produits par la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X....
PREMIER MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté les époux X... de leur demande tendant à obtenir un dégrèvement de 60% sur la somme de 22 060,64 € qui leur était réclamée, le montant devant donc être ramené à la somme de 8 812,26 € et à bénéficier d'un dégrèvement de 60% sur la quote-part totale des charges imputables au lot n° 11, ce jusqu'à complète remise en service du réseau desservant leur lot, de les AVOIR condamnés à payer au syndicat des copropriétaires du [...] , la somme de 22 030,64 €, avec intérêts de droit à compter du 14 octobre 2013 sur la somme de 9 256,78 €, et à compter du 25 février 2016 sur le surplus, et d'AVOIR ordonné la capitalisation des intérêts pourvu qu'ils soient dus pour une année entière ;
AUX MOTIFS PROPRES QU'il résulte de la chronologie des faits qu'à la suite d'infiltrations subies par les propriétaires de l'appartement situé en dessous de celui des appelants, et après plusieurs expertises amiables, une expertise judiciaire a été diligentée ; que cette expertise a conclu, en février 2011, au vieillissement du système de chauffage par le sol avec corrosion des canalisations se trouvant dans les pièces humides de 1'appartement des époux X... ; qu'ainsi que l'a relevé le premier juge, les charges de chauffage sont, au sens des dispositions de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, des charges spéciales reparties en fonction de l'utilité potentielle qu'elles procurent au lot concerné indépendamment de l'usage ;
qu'à l'appui de leur demande d'exonération du paiement de leur quote-part de charges à hauteur de 60%, les époux X... font valoir que s'ils ne bénéficient plus du chauffage collectif, c'est en raison d'une décision de l'assemblée générale du 3 juillet 2007, et que le fait que cette délibération a été prise sur leur demande est indifférent ; que toutefois, il convient de constater que cette résolution a fait droit à une demande des époux X... désireux de ne pas subir de travaux chez eux, et non pas, comme ils l'affirment pour rendre possibles les investigations préconisées par l'expert ; que cette délibération n'a absolument pas prévu de les dispenser du paiement des charges correspondantes (demande qu'ils ne présentaient pas) d'ailleurs, dans sa lettre du 1er décembre 2011, Mme X... précise "il n 'a jamais été question que nous souhaitions être exonérés des charges de chauffage ni de quote-part éventuelle " et, lors du vote de la résolution 21 de l'assemblée générale du 30 novembre 2011 refusant de les exonérer de tout paiement, les époux X... ont affirmé n'avoir jamais demandé à voir cette question portée à l'ordre du jour tout en votant en sa faveur ; qu'au surplus, outre qu'ils ne communiquent aucun élément objectif de calcul quant au pourcentage d'exonération sollicité, il convient de constater que leur appartement est toujours relié au système collectif de chauffage et que le rapport d'expertise précité précise que les " serpentins '' de chauffage ne suivent pas les limites des appartements, que l'appartement des époux X... est pour partie chauffé par le réseau en provenance d'un appartement voisin, le règlement de copropriété prévoyant la répartition des charges de chauffage par millièmes en l'absence de compteur divisionnaire ; que dès lors, les époux X... ne sont pas fondés à soutenir qu'ils ne bénéficient pas du chauffage et, en tout état de cause, l'éventuelle absence d'usage de celui-ci ne résulte que de leur seule volonté ; le jugement sera confirmé de ce chef ; que le syndicat justifie par la production du décompte de charges de copropriété qu'au 1er janvier 2016, les époux X... étaient redevables de la somme de 22 030,60 € ; qu'aucune provision pour charges n'ayant été payée depuis janvier 2015 ; les comptes de l'exercice et les appels de fonds ont été approuvés par l'assemblée générale du 5 novembre 2015 ; dont il n'est pas argué qu'elle ait fait l'objet d'un recours, pas plus que les assemblées générales précédentes, sauf la résolution 21 de celle de 2013, objet du présent litige ; il sera en conséquence fait droit à la demande du syndicat et les époux X... seront condamnés au paiement de la somme de 22 030,64€, le jugement étant ainsi reformé quant au quantum alloué, avec intérêts de droit tels que repris dans le dispositif du présent arrêt, lesquels seront capitalisés pour peu qu'ils soient dus pour une année entière ;
AUX MOTIFS ADOPTÉS QUE l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dont les dispositions sont d'ordre public en vertu de l'article 43 du même texte, opère une distinction entre les charges entrainées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun (qualifiées de charges spéciales) et celles qui sont relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes (charges générales) ; que sont rangées dans la première catégorie (charges spéciales), toutes les dépenses avant pour origine l'existence d'un service collectif ou d'un élément d'équipement commun ; qu'il s'agit notamment des charges de chauffages (tout au moins lorsque celui-ci est collectif), des charges d'ascenseur, des charges d'eau, des charges générées par les portes automatiques de garage ou par l'antenne collective; que les charges générales sont, elles, liées à la structure même de l'immeuble (frais d'entretien et de conservation des parties communes telles que le ravalement ou le maintien en bon état des espaces verts), ainsi que tous les frais liés a l'administration de la copropriété comme les primes d'assurance ou les honoraires du syndic ; que le principe de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 d'ordre public institue un double critère de répartition : - les charges dites spéciales entrainées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun sont reparties en fonction de l'utilité que ces services et ces éléments présentent à l'égard de chaque lot ; que la jurisprudence développe la notion d'utilité objective, c'est-à-dire virtuelle ou potentielle et non pas l'utilisation effective que les propriétaires font desdits services ou éléments en fonction de leur convenance que c'est ainsi que le copropriétaire n'utilisant pas le chauffage collectif suite à la détérioration de ces radiateurs, reste cependant tenu des charges entrainées par ce service, sauf à demander réparation a ceux qui sont responsables de cette détérioration du préjudice subi ; - les charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l' administration des parties communes (dites charges générales) sont proportionnelles aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans les lots, c'est-à-dire en pratique proportionnelles aux tantièmes de copropriété ; tous les lots doivent participer à ces charges en proportion des tantièmes de copropriété y afférents, même si elles ne présentent pour eux aucune utilité, et ce principe de la participation obligatoire de tous les lots aux charges communes dites générales connait une exception lorsqu'il existe dans le règlement de copropriété des répartitions de charges spéciales ; que c'est ainsi que le copropriétaire n'utilisant pas le chauffage collectif suite à la détérioration de ses radiateurs, reste cependant tenu des charges entrainées par ce service, sauf à demander réparation à ceux qui sont responsables de cette détérioration du préjudice subi ; - les charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes (dites charges générales) sont proportionnelles aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans les lots, c'est-à-dire en pratique proportionnelles aux tantièmes de copropriété ; que tous les lots doivent participer à ces charges en proportion des tantièmes de copropriété y afférents, même si elles ne présentent pour eux aucune utilité, et ce principe de la participation obligatoire de tous les lots aux charges communes dites générales connait une exception lorsqu'il existe dans le règlement de copropriété des répartitions de charges spéciales ; que les charges sont dues à raison de la propriété du lot et non pas de son utilisation ; qu'en l'espèce, les époux X... fondent leur demande d'annulation de la résolution 21 de l'assemblée générale du 30 novembre 2011 sur la violation de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, en soutenant qu' ils n'ont plus aucune utilité du chauffage collectif, et doivent donc être dispensés de régler les charges y afférentes, n'étant pas à l'origine de la déconnexion de leur lot de l'installation collectif de l'immeuble ; qu'il ressort de la lecture de la résolution 12 d'une assemblée générale précédente du 3 juillet 2007, que ce sont les époux X... eux-mêmes, qui ont demande à ne plus être desservis par le système de chauffage collectif, pour des raisons de convenance personnelle, "afin de ne pas subir d'intervention ni de réparation sur (leur) plancher » ; qu'au surplus l'expert judiciaire chargé d'examiner l'installation de chauffage au sein de la copropriété avait constaté que, non seulement, le chauffage des époux X... était assuré à la fois par des serpentins installés dans leur lot mais également grâce aux serpentins de l'appartement voisin, mais que les fuites existantes n'affectaient qu'une partie de leur appartement (chambre 1 et 2 et salle de bains) de sorte que le chauffage continue de pouvoir fonctionner dans les pièces de salon, salle à manger, cuisine, chambre 3, et bureau ; qu'il s'ensuit que c'est justement que le syndicat des copropriétaires rapporte la démonstration que l'appartement des demandeurs est raccordé au système de chauffage collectif, qu'il continue d'être en grande partie chauffé ; qu'enfin, la lecture des assemblées générales des 21 juin 2012 et 16 mai 2013 démontre que la question la réparation du réseau chauffage a été reportée à l'unanimité des copropriétaires présents et représentés et qu'aucune résolution n'a été prise concernant une dispense pour les époux X... de payer des charges afférentes au chauffage collectif ; que les demandeurs, qui ne démontrent pas la violation de la résolution critiqué aux dispositions de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, seront déboutés de leur demande d'annulation de celle-ci ; que conformément au principe de l'utilité objective, les demandeurs sont tenus de participer aux dépenses du chauffage collectif qui leur sont reclamées ; qu'il sera donc fait droit à la demande reconventionnelle du syndicat en condamnation des poux X... à payer la somme de 9 256,78 euros, assortie des intérêts de retard à compter du prononcé de la présente décision ;
1°) ALORS QUE les copropriétaires ne sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun qu'à la mesure de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot ; qu'en retenant, pour rejeter la demande de dégrèvement de leurs charges de chauffage formée par les époux X..., que l'« absence d'usage [de l'installation de chauffage] ne résult[ait] que de leur seule volonté » (arrêt page 5, al. 2 in fine), sans rechercher, comme elle y était invitée, si, nonobstant, l'initiative qu'ils avaient prise de demander leur déconnexion du système de chauffage et la raison qu'ils avaient avancée, à savoir ne pas subir d'intervention chez eux, l'impossibilité de bénéficier du chauffage dans des conditions normales, sans causer d'importants dégâts chez les époux A..., en raison du dysfonctionnement de l'installation imputable à la copropriété, qu'elle avait relevée, ne caractérisait pas pour leur lot l'inutilité de l'installation du chauffage, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 10 de la loi du 10 juillet,1965 ;
2°) ALORS QUE le paiement des charges de chauffage constitue la contrepartie du bénéfice personnel et direct des équipements, garantissant un confort thermique normal ; qu'en relevant, pour refuser d'accorder aux époux X... un dégrèvement de leurs charges de chauffage, que leur appartement était « pour partie chauffé par le réseau en provenance d'un appartement voisin » (arrêt page 5, al. 2 in fine), la cour d'appel a violé l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965.
SECOND MOYEN DE CASSATION (SUBSIDIAIRE)
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR rejeté la demande de dommages et intérêts formulée par les époux X... ;
AUX MOTIFS QU'en ce qui concerne leur demande d'indemnité compensatoire en réparation d'un préjudice qui résulterait de l'inaction du syndicat depuis la première apparition des désordres, il résulte des procès-verbaux d'assemblée générale et du rapport d'expertise judiciaire que des expertises ont été diligentées dès l'apparition des premiers désordres en 2003. que l'expert judiciaire a déposé son rapport en février 2011, que des devis ont été demandés et l'assemblée générale a été régulièrement consultée, étant relevé que lors de l'assemblée générale de 2013, les époux X... ont voté en faveur du report des travaux de réparation ne sont donc pas fondés à soutenir que le syndicat n'a pas engagé en temps utile des mesures appropriées pour remédier aux désordres et qu'il est responsable de la situation ; ils ne démontrent pas plus la réalité du préjudice qu'ils invoquent ; les époux X... seront déboutés de leur demande et il sera ainsi ajouté au jugement ;
1°) ALORS QUE le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes ; qu'en relevant, pour rejeter la demande d'indemnisation des époux X..., que le syndicat n'était pas demeuré inactif, sans rechercher si les époux X... n'étaient pas privés d'un chauffage normal en raison d'un équipement défectueux dont le syndicat était responsable de plein droit, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 ;
2°) ALORS QUE subit nécessairement un préjudice le copropriétaire qui supporte toutes ses charges de chauffage alors que son lot n'est chauffé qu'en partie ; qu'en retenant encore, pour débouter les époux X... de leur demande d'indemnisation, que ces derniers ne « démontr[aient] pas [
] la réalité du préjudice qu'ils invoquent » (arrêt page 5, al. 3), la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations desquelles il s'évinçait que leur appartement n'était chauffé qu'en partie (arrêt page 5, al. 2 ; jugement page 4, al. 5 et 6) et a violé l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 ;
3°) ALORS QU'il résulte de la résolution n° 20 votée lors de l'assemblée du 16 mai 2013, que les époux X... avaient simplement voté en faveur d'une résolution qui, constatant qu'un des devis demandés n'avait pu être « obtenu malgré de multiples relances », il était décidé « que la question [des travaux à réaliser chez M. X...] serait reposée lors d'une prochaine assemblée » ; qu'en retenant, pour estimer que les époux X... n'étaient pas fondés à se plaindre de l'inaction du syndicat, qu'ils « avaient voté en faveur du report des travaux de réparation » lors de l'assemblée de 2013 (arrêt page 5, al. 3), la cour d'appel a dénaturé les termes du procès-verbal.